某某与江苏正裕建筑安装工程有限公司等案外人执行异议之诉一审民事判决书

上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2022）沪0118民初26315号 上海市青浦区人民法院 民事判决书 （2022）沪0118民初26315号 原告：***，男，1971年12月3日出生，汉族，户籍地湖南省醴陵市栗山坝镇茶溪村王水冲组7号。 委托诉讼代理人：***，上海日盈律师事务所律师。 被告：江苏正裕建筑安装工程有限公司，住所地江苏省泰州市姜堰镇姜堰大道869号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，上海市建纬（南京）律师事务所律师。 被告：上海青湾兆业房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区重固镇北青公路6678号1幢2层A区232室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，在上海青湾兆业房地产开发有限公司工作。 委托诉讼代理人：***，女，在上海青湾兆业房地产开发有限公司工作。 原告***与被告江苏正裕建筑安装工程有限公司（以下简称“正裕公司”）、上海青湾兆业房地产开发有限公司（以下简称“青湾兆业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年12月5日立案后，依法适用普通程序，于2023年1月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人***、被告正裕公司的委托诉讼代理人***、被告青湾兆业公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求，判令不予执行上海市青浦区重固镇崧建路339弄佳兆业水岸雅苑34号楼202室房屋。 事实和理由：2016年和2020年期间，原告分别与上海新丹建筑工程有限公司（以下简称“新丹公司”）、上海添葵建筑劳务有限公司（以下简称“添葵公司”）签订《承包合作协议书》，约定由原告承包该两公司承接的佳兆业地产旗下各分公司的所有工程项目。截止至2021年，原告以新丹公司和添葵公司名义与青湾兆业公司等7家公司签订了12份《工程施工合同》。因该7家公司不能支付工程款，各方当事人协议约定以上述青湾兆业公司开发建设的案涉房屋冲抵。原告是实际施工人，故由原告作为购房人。2021年11月19日，原告与青湾兆业公司签订《佳兆业水岸雅苑认购书》，认购案涉房屋，总价人民币3,719,451元，以青湾兆业公司等7家公司应付的工程款折抵（其中新丹公司抵房款金额为2,796,694.62元，添葵公司抵房款金额为922,756.38元）。正裕公司与青湾兆业公司建筑工程施工合同纠纷一案审理期间，法院于2021年12月21日查封了案涉房屋，现已进入了执行程序。原告在法院查封案涉房屋前已签订合法有效的房屋买卖合同，支付了全部购房款并合法占有房屋，原告已具备购房资格，且非自身原因未办理过户手续，故原告对案涉房屋享有足以排除执行的民事权利，案涉房屋应当不予执行。原告向法院提出了案外人执行异议，但被裁定驳回，故提起本案诉讼。 被告正裕公司辩称：原告与青湾兆业公司签订的仅为认购书，并非商品房买卖合同；原告称以工程款折抵购房款，该以物抵债行为与商品房买卖合同不是同一法律关系，且双方以房抵债的手续并未完成；原告未能提供其已合法占有案涉房屋，以及非因其自身原因未办理过户登记的证据；原告未提供其本人及其配偶、儿女名下无房的相关证据，未能支付案涉房屋的购房款，故原告的主张不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》中第二十八条和第二十九条规定的情形。原告与新丹公司、添葵公司之间名为内部承包，实为挂靠，其与该两公司签订的《内部承包协议书》应为无效；新丹公司、添葵公司承接的部分施工项目，因两公司不具有相应的施工资质，部分协议内容也应为无效；因此，即使原告为实际施工人，也不享有建设工程价款的优先受偿权。根据原告提供的证据，青湾兆业公司欠付的工程款仅为36万余元，故青湾兆业公司仅在该债务范围内向原告承担责任。案涉房屋的建设工程项目由正裕公司承包施工，正裕公司对案涉房屋依法享有建设工程款的优先受偿权，原告不享有对抗该优先受偿权的民事权利，不能排除对案涉房屋的执行。综上，正裕公司不同意原告的诉讼请求。 被告青湾兆业公司辩称：原告与青湾兆业公司在法院查封案涉房屋前签订了工程款结算协议以及认购书，公司内部已完成冲抵工程款的全部流程，原告也已实际入住案涉房屋。购房款以工程款折抵，应确认原告已支付了全部的购房款。原告与青湾兆业公司签订认购书后不久，案涉房屋即被法院查封，致使双方无法签订商品房买卖合同，故案涉房屋未能办理过户手续并非原告和青湾兆业公司的原因。综上，原告的主张符合相关法律规定，同意原告的诉讼请求。 本院经审理确认的事实如下：2021年12月15日，本院立案受理正裕公司与青湾兆业公司、深圳市新启源实业发展有限公司建设工程施工合同纠纷一案。该案审理中查明，正裕公司为上海佳兆业君汇上品普通商品房项目工程的实际施工方。2022年8月15日，本院作出（2021）沪0118民初23613号民事判决，判令青湾兆业公司支付正裕公司工程款8,742,185.81元、相应的保修金逾期利息、相应的结算款逾期付款利息等，同时判令正裕公司对该案所涉工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该案审理期间，正裕公司向本院提出财产保全申请，本院经审查后于2021年12月16日裁定查封、冻结青湾兆业公司、深圳市新启源实业发展有限公司价值19,702,057.71元的财产。2021年12月21日，本院正式查封了产权人为青湾兆业公司的案涉房屋。因青湾兆业公司未履行生效民事判决规定的义务，正裕公司向本院申请执行，本院于2022年10月11日以（2022）沪0118执9052号立案，目前仍在执行中。2022年11月1日，本院立案受理了原告提出的执行异议申请，并于2022年11月15日作出（2022）沪0118执异253号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。 另查明，上述“佳兆业君汇上品”项目工程即为案涉房屋所在楼盘的项目工程，现楼盘名为“佳兆业水岸雅苑”。 上述查明的事实，由原告提供的（2022）沪0118执异253号执行裁定书、本院调取的（2021）沪0118民初23613号民事判决书及原、被告陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 审理期间，原告为证明其主张，提供了下列证据予以佐证： 一、原告与新丹公司于2016年9月20日签订的《内部承包协议书》1份、原告与添葵公司于2020年8月7日签订的《承包合作协议书》1份，协议约定该两公司同意原告对其承接的佳兆业地产旗下各分公司所有项目实行内部承包，由原告自主经营、独立核算、自负盈亏。 二、2016年9月至2021年8月期间，新丹公司和添葵公司分别作为承包方，青湾兆业公司、上海嘉湾兆业房地产有限公司、上海诚湾兆业房地产有限公司、佳兆业地产（上海）有限公司、上海荣湾兆业房地产有限公司、上海赢湾兆业房地产有限公司分别作为发包方签订的《工程施工合同》11份，协议中涉及的项目包括房屋维修、公共区域的整改、零星工程施工、装修等。 三、上述合同相应的工程款报价单、结算审批表、验收单和发票。 上述证据证明2016年至2021年期间，原告以新丹公司、添葵公司名义陆续承包佳兆业地产旗下各房地产项目公司的工程情况以及存在欠付工程款的情况。 四、2018年9月10日新丹公司与青湾兆业公司、上海嘉湾兆业房地产有限公司签订的《工程款互换房产合同》，约定以青湾兆业公司开发物业上海佳兆业君汇上品项目商品房一套冲抵工程进度款，具体房号为34号202室，房屋总价3,719,451元，冲抵工程款金额为1,413,028.60元。合同中另约定新丹公司可有权书面指定合同以外的第三人作为购房人购买该商品房。 五、2021年11月期间，青湾兆业公司、上海嘉湾兆业房地产有限公司、上海诚湾兆业房地产有限公司、佳兆业地产（上海）有限公司、上海荣湾兆业房地产有限公司、上海赢湾兆业房地产有限公司、上海景湾兆业房地产有限公司共同作为甲方、新丹公司和添葵公司共同作为乙方、青湾兆业公司另作为丙方（抵款房屋开发商）签订的《进度款/结算款抵扣房产合同》，约定：前期已抵扣购房款1,413,028.60元，现增加合同进度款、结算款、保修金合计2,300,128.82元补充抵扣购房款。 六、2021年11月期间，青湾兆业公司、上海嘉湾兆业房地产有限公司、上海诚湾兆业房地产有限公司、佳兆业地产（上海）有限公司、上海荣湾兆业房地产有限公司、上海赢湾兆业房地产有限公司、上海景湾兆业房地产有限公司共同作为甲方、新丹公司和添葵公司共同作为乙方、原告作为丙方、青湾兆业公司另作为丁方（抵款房屋开发商）签订的《进度款/结算款抵扣房产四方合同》，约定新丹公司和添葵公司指定原告购买抵扣商品房，购房款3,719,451元，抵扣工程款合计3,713,157.42元，差额6,293.58元现金补交。 七、2021年11月19日原告与新丹公司、添葵公司签订的《佳兆业房屋转让协议书》，确认原告系工程实际承包人，约定上述抵扣工程款的房屋直接由原告享有所有权。 八、2021年11月19日原告与青湾兆业公司签订的《佳兆业水岸雅苑认购书》，明确了认购商品房为34号楼202室，购房款总额为3,719,451元，约定付款方式为签署本认购书时支付定金30,000元，2018年8月30日前支付首期购房款，并签订商品房买卖合同及其补充协议，付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款）等。 以上证据证明原告是新丹公司、添葵公司承接的项目工程的实际施工人，并以案涉房屋抵扣工程款，案涉房屋由原告认购，并在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。 九、2020年1月开始的缴纳电费发票、煤气缴费单据，户名为新丹公司。证明案涉房屋在查封前，原告已合法占有并居住，但户名未变更为原告。 被告正裕公司对原告提供的证据质证意见如下：对原告提供的证据一不予确认，认为原告作为没有资质的个人，借用新丹公司和添葵公司的名义签订施工合同，其与新丹公司和添葵公司之间名义内部承包，实为挂靠，两份协议应为无效；对原告证据二、三不予确认，认为其中仅有3份合同的发包方为青湾兆业公司，其余合同、结算材料、发票等证据均与青湾兆业公司无关；对原告提供的证据四、五、六不予确认，认为青湾兆业公司应付的工程款仅为361,135.10元，其应在该债务范围内向原告的承担责任。案涉房屋的抵债行为并未完成，原告对案涉房屋不享有物权期待权。在以物抵债合同履行完毕前，不能认定原告已支付了购房款；对原告提供的证据七不予确认，认为该协议系原告与新丹公司和添葵公司之间签订，新丹公司和添葵公司并非为案涉房屋的开发商，不享有与购房者签订商品房买卖合同的权利，无法指定原告享有房屋所有权；对原告提供的证据八不予确认，认为该认购书仅为原告与青湾兆业公司达成购房意向，不具备商品房买卖合同的要件，原告与青湾兆业公司之间并未签订商品房买卖合同；对原告提供的证据九不予确认，认为缴款户名为新丹公司，并非原告，不能证明原告合法占有案涉房屋，并且如原告所述属实，则其自2020年1月起已占有案涉房屋，至法院查封之日的近两年时间内未办理过户登记。原告怠于行使其权利，应认定案涉房屋未能未办理过户登记有其自身原因。 被告青湾兆业公司对原告提供的证据均无异议。 本院认为，依据（2021）沪0118民初23613号民事判决，正裕公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该“除外”内容应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定的情形，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告购买案涉房屋，购房款以欠付的工程款折抵，其实质是以房抵债，是以消灭当事人之间存在的金钱债权为目的，是债务履行方式的一种变通，而非通常的商品房买卖。以房抵债协议并不形成优先于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，原告仅享有普通债权。如确认原告因以房抵债而享有优先于建设工程价款的商品房消费者物权期待权，则其原本享有的普通债权得以优先清偿，显然不符合法律规定。综上，原告的诉讼请求无相应法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 本案受理费36,555.60元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年二月九日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二O二三年二月九日 书记员*** 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋; 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。