上诉人南京旭峰广告亮化工程有限公司与被上诉人江苏翌桦餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏01民终3190号

上诉人（原审被告）南京旭峰广告亮化工程有限公司，住所地南京市江宁区东山街道竹山路31号楼603室。

法定代表人张进，该公司董事长。

委托代理人张金岭，北京市高朋(南京)律师事务所律师。

委托代理人尹晓强，北京市高朋(南京)律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）江苏翌桦餐饮管理有限公司，住所地南京市江宁区秣陵街道金龙路89-1。

法定代表人蒋胜，该公司执行董事。

委托代理人刘伯戡，江苏华昕律师事务所律师。

委托代理人江逸来，江苏华昕律师事务所律师。

原审被告南京市江宁区秣陵中心供销合作社，住所地在南京市江宁区殷巷乡集镇。

法定代表人彭家胜，该秣陵供销社主任。

委托代理人李金山，南京市江宁区东山法律服务所法律工作者。

原审第三人魏太云，男，1978年12月15日生，汉族。

上诉人南京旭峰广告亮化工程有限公司（以下简称旭峰公司）因与被上诉人江苏翌桦餐饮管理有限公司（以下简称翌桦公司）、原审被告南京市江宁区秣陵中心供销合作社（以下简称秣陵供销社）、原审第三人魏太云房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第2821号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

翌桦公司原审诉称：2009年6月5日，旭峰公司法定代表人张进与秣陵供销社签订为期四年的租房协议，约定旭峰公司承租位于江宁区秣陵街道殷巷供销社老商场二、三层的房屋用于经营，面积近1000平方米。同年10月1日，张进与其原法定代表人魏太云签订转租协议，约定将上述房屋中600平方米的场地转租给其用于开展餐饮业务，并成为南京翌桦餐饮有限公司的注册营业地址。2011年12月10日，其名称变更为翌桦公司，法定代表人变更为蒋胜。此后由蒋胜一直经营该公司，按照约定缴纳房租并在场地内添置了生产设备及装修材料。2014年9月29日殷巷老街实行旧城改造，拆迁单位依法需对拆迁房屋及内部装修进行补偿。秣陵供销社在明知其承租场地的情况下，罔顾其请求拆迁款的函件，拆迁协议签订时未将其利益置于其中，致使其至今未受补偿。现要求判令：一、旭峰公司返还房屋拆迁后涉案房屋中的炊具、装修及附属设施的补偿款300000元；二、秣陵供销社承担补充清偿责任。

旭峰公司原审辩称：1、翌桦公司主体不适格，与其签订租赁协议的系魏太云。2、翌桦公司于2014年就相同事由提起诉讼，应属于重复诉讼，根据一事不再理原则，理应驳回。3、其与秣陵供销社之间的租赁合同有关于拆迁权益的约定，其获得补偿系与秣陵供销社之间的约定，与翌桦公司无关。要求驳回翌桦公司的起诉或诉讼请求。

秣陵供销社原审辩称：1、翌桦公司主体不适格，从形式上看，系魏太云与旭峰公司签订的租赁协议。2、翌桦公司于2014年就相同事由提起诉讼，应属于重复诉讼，根据一事不再理原则，理应驳回。3、其不知道转租的事实，其与翌桦公司无合同关系，要求驳回翌桦公司对其的诉讼请求。

魏太云原审述称：其系履行职务行为，租赁合同双方当事人系翌桦公司与旭峰公司。

原审法院经审理查明：2009年6月5日，秣陵供销社与张进作为旭峰公司的法定代表人代表旭峰公司签订《租赁协议》一份，约定由旭峰公司承租秣陵供销社位于南京市江宁区秣陵街道殷巷供销社老商场一、二、三层，大约1000平方米，租赁期限肆年，即2009年6月6日至2013年6月5日止，租金每年2.5万元。租赁协议第3点约定：承租人不得擅自拆改房屋内部结构和房内附属物，如需要内部装修，应事先征得出租人同意，方可施工，但费用自理，租赁期满后离开时，装修部分不得拆除，如政府拆迁，对装修搭建部分的补偿，由承租人受益。2009年10月1日，张进作为旭峰公司的法定代表人代表旭峰公司（协议甲方）与魏太云（协议乙方）签订《承租协议书》1份，约定由旭峰公司将承租的秣陵供销社位于江宁区秣陵街道殷巷供销社老商场的部分房屋转租给魏太云。协议第六条约定，乙方须加强保卫工作，在承租期间出现的被盗事件由乙方自理，由于人为原因引起的火灾而造成甲方房屋损坏，由乙方负责赔偿，未经许可乙方不得私自改造内部结构，如乙方确需装修，需经甲方同意，但一切费用由乙方自付，合同到期，如乙方不再续约，甲方不承担任何装修费用，且乙方不得拆除或破坏现有结构与装修。协议第九条约定：承租期间甲方如遇改建、拆迁及其他不可抗力因素的特殊情况，甲方需提前30天通知乙方，终止协议，收回此房。后魏太云将涉案租赁场地用于设立翌桦公司并经营餐饮业务。

2013年6月13日，秣陵供销社向张进送达声明一份，内容为：“根据单位经营调整需要，你与我单位签订的租赁合同已于2013年6月5日到期，单位将不再与你续签合同，请你于2013年7月14日前搬清你的所有物品，让出经营场地”。2014年8月6日，旭峰公司向秣陵供销社提供房屋室内装饰、装修及附属物概算明细一份（共6页），合计金额1881266元，其中第5页、第6页金额共计626430元，第6页载明冷库36平方米，金额6万元。2014年9月29日，旭峰公司（协议乙方）与秣陵供销社（协议甲方）达成搬迁协议一份，内容为一、在甲方规定的时间范围内乙方搬出所有使用场地、甲方一次性给予乙方搬迁费计人民币25000元；二、由于乙方在三楼加盖了91.2平方米房屋，经双方协商，甲方一次性给予乙方补偿计人民币66280元（附建造的房屋照片一份）；三、由于乙方承租户自费装潢面积较大、装潢质量较好，经双方协商甲方给予一次性装潢费补偿计人民币260000元（附装潢图片一份）；四、其他事项补贴计人民币78000元（包括拆迁中损失的冷库壹座、被拆迁办拆去后设备物件已被小偷偷光，未来得及拍照片，电器设备等）；五、合计人民币42.928万元。2014年11月3日，秣陵供销社收到翌桦公司说明函一份，内容为：“我司于2009年承租贵处89-1号一楼、二楼用房，因涉及到拆迁，在补偿上与张进存在巨大争议，望领导暂缓对于相关补偿款的发放，待争议解决后予以发放，感谢领导的支持！”2015年5月，旭峰公司与秣陵供销社签订房屋装潢补偿协议一份，内容为：“由于殷巷老街旧城镇改造拆迁，旭峰公司租赁秣陵供销社位于殷巷老商场二楼和三楼的房屋，由于房屋面积较大、装潢质量较高，经双方协商，秣陵供销社一次性给予旭峰公司房屋装潢费计人民币170720元。另旭峰公司租赁到期后未及时搬迁，经协商秣陵供销社收取旭峰公司房屋租金计人民币10000元”。2015年5月29日，秣陵供销社向旭峰公司出具收据一份，载明事由为收房租。

原审另查明：2009年9月22日，魏太云收到江苏省南京市工商行政管理局（以下简称工商局）关于南京翌桦餐饮有限公司名称预先核准通知书。魏太云向工商登记设立南京翌桦餐饮有限公司时，递交秣陵供销社于2009年11月23日的证明[内容为：江宁区工商局，兹因张进同志承包我社老商场（殷巷老街）开设快餐业务，面积约150平方米，但由于历史原因，该房屋至今未办理房屋产权等证书]、南京市公安局江宁分局百家湖派出所于2009年12月20日出具的证明[内容为：兹证明原殷巷商场地点位于江宁区秣陵街道殷巷集镇金龙路（原复兴街）89-1号]、魏太云、李亮、崔娟委托书一份（内容为：兹有南京翌桦餐饮有限公司股东魏太云、李亮、崔娟委托魏太云代表本公司与张进签订房屋租赁合同）。2009年11月2日，南京市江宁区卫生局颁发给南京翌桦餐饮有限公司的餐饮服务许可证上载明的该公司的地址为江宁区秣陵街道复兴街。2009年12月21日，南京市江宁区工商行政管理局颁发给南京翌桦餐饮有限公司的企业法人营业执照上住所地在南京市江宁区秣陵街道金龙路89-1。2011年12月10日，南京翌桦餐饮有限公司名称变更为江苏翌桦餐饮管理有限公司。

原审再查明，位于江宁区秣陵街道殷巷复兴街的供销社老商场系秣陵供销社建造，但未取得建设工程规划许可证。

原审还查明，2014年12月5日，翌桦公司诉原审法院，要求旭峰公司、秣陵供销社返还房屋拆迁后涉案房屋中的炊具、装修及附属设施的补偿款300000元。原审法院经审查认为从翌桦公司提供的证据来看，其并非《承租协议书》的合同相对方，不具备南京翌桦餐饮有限公司的诉讼主体资格，于2015年2月27日作出(2014)江宁开商初字第238号民事裁定书，裁定驳回翌桦公司的起诉。翌桦公司不服，向南京市中级人民法院提起上诉，南京市中级人民法院认为案涉《承租协议书》系魏太云所签，且魏太云在签订该《承租协议书》时并非翌桦公司法定代表人的身份，翌桦公司非该《承租协议书》的合同相对方。翌桦公司主张其受让了该《承租协议书》项下的权利义务，但其举证尚不足以证明魏太云已将该《承租协议书》项下的权利义务转让给其。同时，因魏太云现也不再是翌桦公司股东，其在一、二审期间，均未到庭作出说明，故原审法院认定翌桦公司不具备原告的诉讼主体资格，并据此裁定驳回翌桦公司的起诉并无不当，应予维持。南京市中级人民法院于2015年4月29日作出（2015）宁民终字第2220号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。

原审审理中，翌桦公司称其于2012年9月27日向旭峰公司法定代表人张进汇款82722元，其中80000元系房租租金，2722元系水电费。旭峰公司称其法定代表人张进收到了一笔82722元，但不知道是什么款项，且汇款明细上注明是货款。翌桦公司称其租赁房屋面积为600平方米，旭峰公司的租赁面积为400平方米，要求按照其租赁面积的比例获得装修装饰补偿款258432元（装修装饰补偿款430720元×60%）、设备补偿款78000元，合计336432元，但翌桦公司未缴纳增加诉讼请求的诉讼费。旭峰公司不予认可，其称涉案装修补偿系其承租的二楼部分及三楼，与翌桦餐饮无关，关于设备补偿款不仅包括冷库，还包括其公司的部分设备。翌桦公司对于旭峰公司提供的房屋室内装饰、装修及附属物概算明细的报价予以认可；关于旭峰公司提供的房屋室内装饰、装修及附属物概算中冷库报价6万元，旭峰公司称其为了获得较多补偿款项，所以将价格报高；且翌桦公司在2012年即将酒店的经营地址进行更换，原有的设施设备能够搬迁的均已搬迁完毕，剩余不能拆除的设施设备，翌桦公司亦无权获得补偿。翌桦公司提供冷库购销合同、记账凭证、收据、借款单、记账凭证证明其装修装饰投入、设备投入款项；旭峰公司不予认可。翌桦公司未提供其他证据证明其装修装饰的投入的价值及拆迁时的现值。

以上事实，有工商登记资料、说明函、银行明细、房屋室内装饰、装修及附属物概算明细、租赁协议、承租协议书、收款凭证、收据、证明、土地证、搬迁协议、冷库购销合同、人民法院生效民事裁定书及双方当事人陈述等证据予以证实。

原审法院认为，一、关于翌桦餐饮、旭峰公司争议的本案翌桦餐饮主体资格问题。原审法院认定翌桦公司系本案适格原告，理由如下：第一、魏太云于2009年9月已向工商行政管理局申请翌桦公司的名称核准；第二、翌桦公司的注册地在秣陵供销社的殷巷老商场，魏太云向工商局提交的申请公司设立的材料中也包含关于魏太云系受委托租赁涉案场地的资料；第三、魏太云到庭陈述其系履行翌桦公司的职务行为。故原审法院认定翌桦公司是承租协议书的当事人。

二、关于本案是否系重复起诉的问题。法律规定，裁定不予受理、驳回起诉的案件，翌桦餐饮再次起诉，符合起诉条件且不属于中华人民共和国民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，人民法院应予受理。本案中，翌桦公司起诉旭峰公司、秣陵供销社、魏太云房屋租赁合同纠纷一案，不存在中华人民共和国民事诉讼法第一百二十四条规定的情形，符合中华人民共和国民事诉讼法规定的立案条件。故翌桦公司再次起诉旭峰公司、秣陵供销社不属于重复诉讼。

三、关于翌桦公司主张的各项补偿款问题。当事人对自己的主张有责任提供证据证明。本案中，对于装修装饰补偿款，翌桦公司未提供证据证明其投入的装修装饰的价值及拆迁安置时装修装饰的现值，且其要求按照面积分摊装修装饰补偿款，依据不足，故原审法院不予支持。对于设备款项，翌桦公司提供了冷库的购销合同，搬迁协议亦载明包括拆迁中损失的冷库等其他事项补贴计人民币78000元，结合旭峰公司制作的房屋室内装饰、装修及附属物概算明细，原审法院认定冷库的搬迁补偿价为60000元。冷库系翌桦公司所有，旭峰公司应将该部分补偿款归还给翌桦公司。翌桦公司原审诉称搬迁协议载明的78000元的设备补偿款系对其的设备的补偿，对超出60000元的部分，证据不足，原审法院不予采信。旭峰公司原审辩称设备款与翌桦公司无关，原审法院不予采信。翌桦公司要求秣陵供销社承担补充清偿责任，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十二条、第二百四十七条之规定，原审法院判决：一、南京旭峰广告亮化工程有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还江苏翌桦餐饮管理有限公司设备补偿款60000元。二、驳回江苏翌桦餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。原审案件受理费5800元，由翌桦公司负担4640元，由旭峰公司负担1160元（此款已由翌桦公司垫付，旭峰公司在给付上述款额时加付此款项）。

上诉人旭峰公司不服原审判决，向法院提起上诉称：一、根据《承租协议书》，承租人无权从拆迁中获得任何补偿，2009年10月1日，上诉人的法定代表人张进与魏太云签订的《承租协议书》中约定租赁期限为一年，即自2009年10月1日起至2010年9月30日止，2010年10月1日，双方再次签订《承租协议书》，期限仍为一年，之后双方形成事实租赁关系。而根据该协议约定，无论租赁关系是否到期，承租人均无权从拆迁中获得任何利益。本案所涉及的冷库属于对承租房屋的添附物，在到期后承租人不能拆除，就应当丧失相应的权利。至于上诉人是否获利，则是上诉人与第三方之间的合同约定。二、补偿协议中关于冷库的补偿约定，是上诉人与第三方协商的结果，其中所得款项未必是对冷库部分的补偿。上诉人与第三方在对拆迁补偿进行协商时，为了更多获得补偿，遂将价格报高，在协商过程中，双方对于所需补偿款项均有妥协，方能达成一致。最终在上诉人与第三方签订的《搬迁协议》中约定，第三方补偿上诉人其他事项补贴计78000元，其中包括冷库、被盗设备物件以及电器设备等。因此，上诉人所得利益系上诉人与第三方协商结果，所得款项中并不能完全确定冷库所获补偿款即为60000元，也不能说明该冷库实际价值即为60000元。三、魏太云在与上诉人签订合同时并未表明其系代表被上诉人签订合同，不能认定其行为系职务行为。魏太云与上诉人签订了《承租协议书》，根据合同的相对性，魏太云才是该协议的主体。而魏太云在签订协议书时并未表明其系履行职务行为，且在原审调查笔录中，其明确表示委托书中签字并非其本人所签，因此，除其本人声称系履行职务外，并无其他证据证明其系履行职务行为而签订该协议书。至于魏太云将所承租房屋提供给被上诉人经营所用，无论其为租赁或借用，但均不能以此突破合同相对性，被上诉人并非该《承租协议书》之主体，其无权向上诉人主张任何补偿。综上，请求法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；并由被上诉人承担本案的诉讼费用。

被上诉人翌桦公司辩称，上诉人的上诉理由没有事实与法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。

原告被告秣陵供销社辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

本院对原审法院查明的事实依法予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案所涉《承租协议书》虽系魏太云所签，但涉案房屋的实际使用人系翌桦公司，并由其交纳租金，且魏太云系南京翌桦餐饮有限公司成立后的法定代表人，魏太云在庭审中明确表示其系履行公司职务行为，同时翌桦公司成立后对该承租协议予以确认，故翌桦公司实际享有合同权利及履行合同的义务，因此，原审法院认定翌桦公司具备原告的诉讼主体资格，并无不当，本院应予维持。关于补偿款的问题，翌桦公司承租了涉案房屋经营餐饮业务，对涉案房屋进行装修，并提供了冷库的购销合同，证明冷库归其所有，而秣陵供销社与旭峰公司达成的搬迁协议第四项中载明含有拆迁中损失冷库等其他事项补偿计人民币78000元，故原审法院根据合同履行情况、冷库的价值及补偿的情况，酌定旭峰公司返还翌桦公司设备补偿款60000元，有事实与法律依据，应予维持。上诉人旭峰公司主张不应给付设备补偿款的上诉意见，不成立，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1160元，由上诉人南京旭峰广告亮化工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　涂甫

代理审判员　　付双

代理审判员　　吴勇

二〇一六年五月十八日

书　记　员　　王慧