江苏鑫众建设工程有限公司与泰州市海潮房屋拆迁有限公司建设工程施工合同纠纷二审民事判决书

江苏省泰州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)苏12民终3055号

上诉人（原审被告）：江苏鑫众建设工程有限公司，统一社会信用代码91321202762446412E,住所地泰州市海陵区九龙台商工业园区世纪大道**。

法定代表人：唐传胜，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：俞鑫生，江苏有方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：泰州市海潮房屋拆迁有限公司，统一社会信用代码91321203755887957X，，住所地泰州市高港区许庄街道三星北路**三星社区大楼**

法定代表人：王敏,该公司总经理。

委托诉讼代理人：章进，江苏正气浩然律师事务所律师。

原审第三人：泰州高教投资发展有限公司，，住所地泰州市中国医药城商务**楼**

法定代表人：沈春明，该公司董事长

上诉人江苏鑫众建设工程有限公司（以下简称鑫众公司）与被上诉人泰州市海潮房屋拆迁有限公司（以下简称海潮公司）、原审第三人泰州高教投资发展有限公司（以下简称高教投资公司）建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2020）苏1291民初322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人鑫众公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实错误。2010年9月28日，上诉人与第三人签订了《房屋拆除承包合同》，并对房屋拆除范围和面积进行了具体约定。2010年10月8日，第三人向上诉人出具收据，载明收到房屋拆除安全保证金50000元。上诉人具有相应的拆卸资质，而被上诉人不具有。案涉审计报告载明根据第三人与上诉人签订的拆除承包合同，应收相应的拆卸费，而没有向被上诉人收取拆卸费的内容。2.一审适用法律错误。上诉人与第三人已经签订并履行房屋拆除承包合同，而被上诉人与上诉人签订的房屋拆卸转包合同无效。审计报告是新出现的证据，依据审计报告和第三人法定代表人沈春明的陈述，上诉人应当履行与第三人的承包合同，将残值费交给第三人而非被上诉人。即便上诉人与被上诉人签订的房屋拆卸转包合同有效，被上诉人的诉讼请求也不应予以支持。案涉合同第五条第七项约定，拆卸房屋面积的确定，按拆迁合同法确权面积计算，本案拆卸房屋确权面积为23456.31㎡，不确权的面积不应计算在拆卸房屋面积之中。此外，居民无理要求造成强制拆除的房屋面积也要扣减，案涉林南地块强制拆除的面积为22072.6㎡，故本案可计算残值的建筑面积为23456.31-22072.6=1383.71㎡，残值费为1383.71㎡*22元/㎡=30441元。上述条款并未违反法律的强制性规定，残值面积的计算就应按双方的约定，即建筑面积为确权面积扣减强拆面积，本案在当事人有约定的前提下，不具备适用行业习惯的前提条件，且审计报告也是按照确权面积计算残值，说明交易习惯也就是残值按确权面积计算。3.本案不存在所谓的利息损失，且上诉人除了向被上诉人交纳300000元之外，还向第三人交纳50000元保证金。即便存在利息损失，也已经超过诉讼时效，且未能最终结算的责任不在上诉人，是审计部门未能及时出具审计报告。

被上诉人海潮公司辩称，1.关于拆卸费用中面积的计算问题，双方签订的合同第二条已将违法面积进行计算，合同第五条第七项约定的是仅将通过法院强制拆除的面积以及被拆迁人私自拆除的面积予以扣除，而本案中这两种情形并不存在，所以不存在扣除确权面积之外计算拆卸费用的问题。2.关于合同的效力问题，被上诉人承接了第三人的拆迁工作后将其中的拆卸工作分包委托给上诉人，上诉人具有拆卸资质，各方之间形成的合同关系不违反法律禁止性规定。同时此前生效判决已经查明三方之间的合同关系，第三人与上诉人签订拆卸合同仅是为了办理拆迁许可证而非进行费用结算。3.关于利息问题，一审判决认定的利息起算时间对被上诉人有利。双方签订的合同第三条明确约定了上诉人付款的时间节点，也即进场时先预缴726000元拆卸费，待工程结束后按实结算。

原审第三人高教投资公司未陈述意见。

海潮公司向一审法院起诉请求：1.鑫众公司支付432841.34元，并承担利息损失（以426000元为本金，自2010年10月1日起计算至2012年6月10日，以432841.34元为本金，自2012年6月11日起至实际给付之日止，按照中国人民同期贷款基准利率计算）；2.诉讼费由鑫众公司承担。审理过程中，海潮公司将前述诉讼请求中对利息的主张变更为以426000元为本金，自2014年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其余利息部分放弃。

一审法院认定事实：2009年泰州市高教园区建设发展有限公司（现为高教投资公司）与海潮公司签订委托拆迁协议约定，拆迁范围为济川路南侧，328国道西侧，林南村328国道西侧上市地块范围以内的所有房屋拆迁；被拆迁房屋的拆除清场工作由海潮公司负责实施；每个项目开工前，高教投资公司首付该项目总费用的40%，余额按工程进度按时给付，拆迁工作结束时，双方按实决算等内容。

在2010年9月28日前，海潮公司（甲方）与泰州胜发拆卸工程有限公司（乙方，现为鑫众公司）签订《拆迁工程房屋拆卸合同》，约定：二、工程概况及费用泰州市高教园区林南村328国道西侧，拆除总面积约30000平方米，其中共需拆除77户，最终待拆迁工程结束后，以现场统计数据结算，拆卸工程所有房屋拆除旧材料归乙方所有；三、费用结算拆除房屋的总残值按每平方米22元，暂按30000平方米计算为660000元，海潮公司收取总残值10%投保金、安全保证金和垃圾清场保证金计66000元，以上费用726000元由泰州胜发拆卸工程有限公司一次性交给海潮公司，待工程结束后，有海潮公司按实结算；五、拆卸要求7、拆卸房屋面积的确定，按拆迁合同法确权面积的平方米/面积计算（居民无理要求造成强制拆除的房屋减除平方面积）交房验房过程中，被拆迁人私自将确权范围内装潢附作物拆除后，经村领导实施单位评估公司确认部分，由园区审核后予以删除面积或金额。2010年4月泰州胜发拆卸工程有限公司变更名称为江苏鑫众建设工程有限公司。

2010年9月27日，鑫众公司向海潮公司交纳拆卸款（林南）300000元。2010年9月28日，鑫众公司与泰州市高教园区建设发展有限公司（现在的高教投资公司）签订《房屋拆除承包合同》，合同中约定：鑫众公司对高教园区林南村地块范围内拆迁项目的房屋拆除工程，向泰州市高教园区建设发展有限公司按每平方米12元交纳约276000元的残值费，同时缴纳房屋拆除安全保证金50000元等内容。该合同共一份，存于高教投资公司处。后林南村地块范围内房屋拆卸已完成，高教投资公司于2013年5月3日向鑫众公司发催款通知，向鑫众公司催要残值费276000元。2013年10月28日泰州市高教园区建设发展有限公司变更名称为泰州高教投资发展有限公司。

2012年6月10日，泰州天平会计师事务所有限公司出具天平基专字【2012】第01号关于济川路南侧、328国道西侧地块改造工程拆迁补偿成本及实施费的审计报告。该报告载明：一、基础概况济川路南侧、328国道西侧地块改造工程项目拆迁范围：东至328国道、西至老通扬运河，南至老通扬运河，北至济川东路（简称林南村地块）。工程拆迁总户数为76户，建筑面积为33310.97㎡（其中私房面积23456.31㎡、不确权建筑面积9854.66㎡）。二、房屋拆迁补偿审核情况（一）拆迁补偿面积审核情况济川路南侧、328国道西侧地块改造工程项目拆迁补偿建筑面积送审数33310.97㎡、宗地面积送审数10908.89㎡；拆迁补偿建筑面积审定数33313.35㎡、宗地面积审定数10908.89㎡；建筑面积核增2.38㎡；核增原因：不确权面积补偿无变更手续。（二）户数审核情况济川路南侧、328国道西侧地块改造工程拆迁补偿户数送审78户，审定76户，分户8户，实际补偿84户，核减2户。此审计报告海潮公司诉称其于2019年12月18日接收。

因海潮公司与鑫众公司、高教投资公司之间的拆迁合同纠纷一案，2014年3月10日，鑫众公司诉至泰州市高港区人民法院要求海潮公司返还648988元并申请追加高教投资公司为第三人。该案中海潮公司提起反诉，主张鑫众公司应当向其交纳732841.34元残值费，扣除鑫众公司预交的残值费及其他工程返还保证金648988元，请求判令鑫众公司向其支付83853.34元，但未交纳反诉费。另查明，高港区人民法院于2014年6月3日与高教投资公司的法定代表人沈春明进行谈话，在该份笔录中，沈春明陈述：2009年高教投资公司与海潮公司签订的《委托拆迁协议》约定的“被拆迁房屋的拆除清场工作由海潮公司负责实施”是指把拆迁房屋拆为平地，并且将残渣清理干净，这里面包括房屋的拆卸，拆卸公司由海潮公司联系，相关拆卸费用由高教投资公司与海潮公司进行结算，双方最终按审计报告来进行结算；2010年9月28日高教投资公司与鑫众公司签订的房屋拆除承包合同是为了办理拆迁许可证。高港区人民法院于2014年9月9日作出的（2014）泰高民初字第0364号民事判决书，该判决书中查明：鑫众公司主张其与第三人高教投资公司之间存在合法有效的拆卸合同关系，该院认为鑫众公司不具有拆迁资格，不能直接接受拆迁委托，而鑫众公司所述与第三人高教投资公司之间的拆卸承包合同，第三人及海潮公司均表示系为办理拆迁许可证之需而由海潮公司持鑫众公司空白合同与第三人所签，只有一份，鑫众公司并不持有，且在此之前，原、被告之间已订立该地块的拆卸合同，第三人亦不认可其与鑫众公司间存在真实的拆卸承包关系，故对鑫众公司的主张不予采信……。鑫众公司不服前述判决，上诉至江苏省泰州市中级人民法院，该院作出（2015）泰中民终字第00160号民事判决书，认为：鑫众公司与第三人高教投资公司并无直接的拆卸合同关系，鑫众公司上诉认为其直接与高教投资公司发生关系，依据不足，不予采信。鑫众公司对此判决不服，又向江苏省高级人民法院申请再审。2015年12月1日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏审三民申字第01163号民事裁定书，该院审理认为：（一）关于案涉合同的效力问题。根据当时有效的《城市房屋拆迁管理条例》第十条第一款“拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁”的规定，海潮公司具有拆迁资质，高教投资公司与海潮公司签订《委托拆迁协议》，约定高教投资公司将林南地块所有房屋拆迁、拆除清场工作交海潮公司负责实施，符合上述管理条例的规定。海潮公司为实施拆迁事项与鑫众公司签订《拆迁工程房屋拆卸合同》，约定鑫众公司向海潮公司承包其中的拆卸工作，海潮公司在鑫众公司履行拆卸房屋的过程中对房屋拆除实施监督、管理等义务，未违反法律、行政法规的强制性规定。海潮公司与高教投资公司签订的《委托拆迁协议》以及海潮公司与鑫众公司签订的《拆迁工程房屋拆卸合同》均合法有效。（二）关于鑫众公司的合同相对方的问题。首先，鑫众公司虽然与高教投资公司之间存在2010年9月28日的《房屋拆除承包合同》，但鑫众公司并不实际持有该合同，而是申请高港区人民法院从高教投资公司调取。海潮公司陈述该合同原件仅一份，系为办理拆迁许可证由海潮公司持鑫众公司空白合同与高教投资公司签订，经高教投资公司负责人的陈述内容相一致。其次，在此之前，鑫众公司、海潮公司已签订林南地块的《拆迁工程房屋拆卸合同》，鑫众公司并无证据证明其与海潮公司订立的拆卸合同已经解除或终止，且鑫众公司将300000元残值款交给了海潮公司而非高教投资公司。再次，鑫众公司在拆卸过程中发生事故，高教投资公司虽作为发包方协调处理，并在调解协议中确认“鑫众公司系高教园区建设发展有限公司KB所的拆迁拆卸施工单位”，但该内容系反映了当时的客观情况，并不能以该内容否定高教投资公司与海潮公司形成的委托拆迁合同关系。对于高教投资公司要求鑫众公司交纳保证金以及向鑫众公司发出催款通知的情况，高教投资公司负责人在法院调查时陈述系由于发生安全事故以及鑫众公司要求返还保证金而采取的相应措施。高教投资公司于2013年5月3日才向鑫众公司发催款通知亦能表明双方并未按照2010年9月28日的合同履行。同时，高教投资公司就案涉林南地块的拆迁事宜亦是与海潮公司进行结算，而非直接与鑫众公司结算。故裁定驳回鑫众公司的再审申请。

庭审中，海潮公司陈述至今其与第三人高教投资公司未就案涉拆卸费用进行结算，鑫众公司陈述其亦未向第三人高教投资公司交纳过拆卸残值费。

一审法院认为，（一）关于合同效力及相对方的问题。第三人高教投资公司与海潮公司之间、海潮公司与鑫众公司之间签订的合同均系当事人的真实意思表示，合法有效。故鑫众公司应当按合同约定于签订合同时向海潮公司一次性交纳残值费等费用726000元，此费用由海潮公司在拆迁工程结束后按实结算。鑫众公司辩称其与第三人高教投资公司之间存在合法有效的拆卸合同关系，第三人高教投资公司与海潮公司之间的合同是无效的；但生效的法律文书均对此辩称不予采信，且认定海潮公司与鑫众公司之间的合同是合法有效的，鑫众公司与第三人高教投资公司并无直接的拆卸合同关系；第三人高教投资公司虽未到庭应诉，但其法定代表人陈述的事实与生效判决查明的事实相互印证；鑫众公司亦无提供充分证据推翻生效法律文书查明的事实；故鑫众公司应履行与海潮公司之间的拆卸合同。

（二）关于残值费的计算问题。2012年6月10日，审计部门出具书面的审计报告，审定拆迁总面积为33313.35㎡。鑫众公司辩称应从总面积中扣减不确权面积及强制拆除的面积来计算残值费；案涉拆迁工程已全部结束，双方在拆卸合同中约定拆卸工程所有房屋拆除旧材料归鑫众公司所有；对于建筑面积中不管是私房面积还是不确权建筑面积，均进行了拆卸存在残值；若扣减不确权面积及强拆面积，明显不合常理，且与行业交易习惯不符；故对于鑫众公司的此辩称，不予采信。根据审计报告的内容，结合双方之间的拆卸合同约定的价格，鑫众公司应当交纳残值费等费用合计732893.7元（22元/平方米*33313.35㎡）。双方一致确认鑫众公司已于2010年9月27日给付海潮公司300000元，扣减此金额，鑫众公司应给付海潮公司残值费432893.7元。故海潮公司主张鑫众公司支付剩余残值费432841.34元，此对鑫众公司有利，且不违反双方约定及法律规定，予以支持。关于海潮公司主张的利息损失，按照合同约定鑫众公司应在合同签订时一次性给付残值费，但其仅履行了部分给付义务。因本案涉及的审计报告，双方均未及时知晓接收，导致迟迟未能按实结算。海潮公司在2014年高港区人民法院审理的关联案件中，提起反诉向鑫众公司主张按拆迁总面积给付前述残值费，视为海潮公司与鑫众公司就案涉残值费进行过结算并催要。虽然海潮公司因未交纳反诉费，反诉案件按撤诉处理，但鑫众公司在庭审结束后亦迟迟未履行拆卸合同约定的给付义务，构成违约。鑫众公司怠于行使自己的义务，给海潮公司造成了一定的损失。现海潮公司主张以426000元为本金，自高港区人民法院的裁判文书作出之日即2014年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，于法有据，予以支持。第三人高教投资公司经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，依法缺席审理和判决。

一审判决：鑫众公司应于判决生效后十日内一次性给付海潮公司拆卸残值费等费用432841.34元及利息（以426000元为本金，自2014年9月9日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费10550元，由鑫众公司负担（此费用已由海潮公司垫付，其应负担部分于判决生效之日起十五日内给付海潮公司）。

二审中，海潮公司提交其与鑫众公司于2007年6月15日、2008年4月18日、2010年1月29日分别签订的《拆迁工程房屋拆卸合同》《房屋拆除承包合同》，用以证明双方在计算拆卸费用时，其中的建筑面积包括合法产权面积和违法建筑面积。

被上诉人鑫众公司质证称，对合同的真实性不予认可，每个工程每个地段对于拆卸建筑面积的计算均具有特殊性。

本院认证如下：虽然鑫众公司对上述合同的真实性不予认可，但未能提供相反的证据予以推翻，对海潮公司提供的证据材料的真实性予以确认。

2007年6月15日《拆迁工程房屋拆卸合同》第二条“工程概况及费用”中约定拆除总面积约6254㎡，其中合法产权面积约5457㎡，违法面积约797㎡，最终待拆迁工程结束后，以现场统计数据结算，拆卸工程所有房屋拆除旧材料归乙方所有；第三条“费用结算”中约定拆除房屋的总残值按每平方米10元，暂按6000平方米计算，总额60000元；第五条第七项的约定与本案双方在2010年9月28日前签订的合同约定一致。

2008年4月18日《拆迁工程房屋拆卸合同》第二条“工程概况及费用”中约定拆除总面积约11869.71㎡，其中合法产权面积约11869.71㎡，违法面积约空白，最终待拆迁工程结束后，以现场统计数据结算，拆卸工程所有房屋拆除旧材料归乙方所有；第三条“费用结算”中约定拆除房屋的总残值按每平方米30元，暂按11869.71平方米计算，总额356091元。第五条第七项的约定与本案双方在2010年9月28日前签订的合同约定一致。

2010年1月29日《房屋拆除承包合同》第四条“拆除范围”约定房屋拆除范围和面积：建筑面积约为60000㎡，最终实际拆除面积按确权面积计算；第五条“费用及结算方式”约定根据拆迁范围内的房屋现状，乙方向甲方交纳残值22元/㎡，合计1320000元。经高港区人民法院（2014）泰高民初字第0364号民事判决查明认定，该份合同双方未履行。

另查明，一审关于“居民无理要求造成强制拆除的房屋减除平方面积”的认定有误，应为“居民无理要求告成强制拆除的房屋减除平方面积”。

还查明，海潮公司曾于2015年就案涉纠纷向泰州医药高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，案号为（2015）泰开民初字第00725号。该案最终法院裁定准许海潮公司撤回起诉。

二审审理查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。

本院认为，结合双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.案涉合同效力以及合同相对方的认定问题；2.案涉残值费如何计算认定，主要涉及应否扣除未确权建筑面积、是否存在强制拆除应予扣减建筑面积的情形；3.若上诉人应向被上诉人支付相应的残值费，则残值费应否计算利息及利息如何计算，是否已过诉讼时效。

关于争议焦点1，先前生效法律文书已经认定海潮公司与鑫众公司之间签订的合同合法有效，而鑫众公司与高教投资公司并无直接的拆卸合同关系。本案中，虽然鑫众公司上诉主张其与高教投资公司之间存在合法有效的拆卸合同关系，海潮公司与高教投资公司之间签订的合同无效，但是该项主张与先前生效法律文书已经认定的事实不符，且鑫众公司亦未能提供充分证据推翻生效法律文书查明的相关事实，故鑫众公司应履行与海潮公司之间的拆卸合同义务，也即其应按合同的约定向海潮公司交纳相关残值费。

关于争议焦点2，首先，在计算残值费时，不应扣减鑫众公司主张的调用机械毁灭性拆除的建筑面积。具体理由是：其一，案涉纠纷在一审法院先前审理过程中，法院曾要求鑫众公司说明扣除部分强制拆迁面积是其所述原因时，鑫众公司未能按照法院的要求补充提交相关证据予以证实。该案中，海潮公司提交了海陵区林南社区居民委员会的证明，说明拆迁过程中没有一户被强制拆除，法院庭后也向该社区工作人员进行调查了解，反映的情况并无出入。其二，双方签订的合同约定的内容是居民无理要求告成强制拆除的房屋减除相应的建筑面积，此处的告成应理解为通过诉讼或非诉强制执行的途径由人民法院强制拆除，而本案并无证据显示存在这一情形。其三，鑫众公司提交的2010年林南村K闭所拆迁改造工程结算表中，阐述的调动大量机械毁灭性拆除、无残值回收的内容与客观实际明显不符。虽然在结算表中载明了实际人工拆除应交残值费为16605.72元，且海潮公司现场人员费怀兰签字，但费怀兰随后出具了情况说明，表明该结算表仅是用于鑫众公司申请高教投资公司退还交纳的安全保证金，双方合同实际履行情况及如何结算其不清楚。同时一审法院先前就案涉纠纷审理过程中，法院询问鑫众公司有无其他证据证明费怀兰具有结算和确认工程价款的证据，其表示费怀兰不一定清楚结算情况。其四，整个拆迁工程大约30000多平米，若扣除鑫众公司所述调动大量机械毁灭性拆除的房屋面积20000多平米，此与其签订合同时按30000平米预交残值费、先行一次性交纳300000元的行为预期也不相符。其五，海潮公司主张该结算表仅是鑫众公司与拆迁指挥部沟通如何缴纳拆卸费以及退还保证金，若是结算残值费，也应在其与鑫众公司之间进行对接，而与拆迁办、现场拆迁指挥部并无关联。从该结算表第二项“合同约定”表述为预交保证金50000元，以及第六项残值费的计算标准为12元/㎡、第七项应退保证金、第八项合计应退款的相关内容可知，主要反映的是鑫众公司要求高教投资公司退还预交的保证金事宜。若该结算表是海潮公司与鑫众公司就残值费进行处理的话，则应当将鑫众公司向海潮公司交纳的300000元放入该结算表一并进行处理，故海潮公司的主张较为可信。

其次，在计算残值费时，不应扣除未确权建筑面积，应当计算全部建筑面积。具体理由如下：其一，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案所涉法律事实发生在民法典施行前，故适用之前的法律及司法解释的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，双方签订的《拆迁工程房屋拆卸合同》第二条是关于工程概括及费用的约定内容，载明拆除总面积约为30000㎡，合法产权面积及违法面积一栏是空白，最终待拆迁工程结束后，以现场统计数据结算；第三条是关于费用结算的约定内容，载明拆除房屋的总残值按22元/㎡，暂按30000㎡计算，待拆迁工程结束后，按实结算。在第二、三条之中，并未出现确权面积的概念，而第五条（拆迁要求）第七项虽然约定了拆卸房屋面积的确定，按拆迁合同法确权面积的平方米/面积计算，但是一方面我国现行法律法规中并无“拆迁合同法”，另一方面双方签订的合同对于此处的确权面积并无准确、明晰的概念。其二，双方约定了残值费最终按实结算，即以现场统计数据为准，则需要参照审计报告的内容，而案涉审计报告在基本概况中表述建筑面积为33310.97㎡（其中私房面积23456.31㎡、不确权建筑面积9854.66㎡），在房屋拆迁补偿审核情况中表述拆迁补偿建筑面积送审数33310.97㎡，审定数33313.35㎡（其中私房面积23456.31㎡、不确权建筑面积9857.04㎡）。结合双方签订合同第二、三条的内容来理解，对于工程项目拆迁补偿而言，应当按照拆迁补偿的全部建筑面积计算残值费才更加合理。其三，虽然审计报告在拆迁项目服务费中列明根据第三人高教投资公司与鑫众公司签订的拆迁承包合同，应收拆卸费为23456.31㎡*12元/㎡=281475.72元，但是该份合同并非双方的真实意思表示，且实际上双方亦无直接的拆卸合同关系，故审计报告中载明的该部分内容不能约束海潮公司与鑫众公司，也即此处虽表述计算残值费的面积为私法建筑面积，未将不确权建筑面积进行计算，但该部分内容本身就是虚假意思表示，不能直接认定海潮公司与鑫众公司在计算残值费时也须遵照该内容理解、执行。其四，通过双方之前签订的合同来看，2007年6月15日《拆迁工程房屋拆卸合同》第二条约定拆除总面积约6254㎡，其中合法产权面积约5457㎡，违法面积约797㎡；第三条费用结算中仍然约定拆除房屋的总残值按10元/㎡、暂按6000㎡计算，总额为60000元。2008年4月18日《拆迁工程房屋拆卸合同》第二条约定拆除总面积约11869.71㎡，其中合法产权面积约11869.71㎡，违法面积为空白；第三条费用结算中约定拆除房屋的总残值按30元/㎡、暂按11869.71㎡计算，总额为356091元。2010年1月29日《房屋拆除承包合同》第四条约定房屋拆除范围是高教园区莲花村范围内的所有房屋，建筑面积约为60000㎡，最终实际拆除面积按确权面积计算；第五条费用及结算方式约定根据拆迁范围内的房屋现状，交纳残值费为22元/㎡，合计1320000元，残值费在进场施工前缴纳。总体来看，双方基本都是按照拆迁房屋的建筑总面积，也就是拆迁范围内的房屋现状计算拆卸残值费。其五，通过双方签订的多份合同内容来看，基本都约定了拆卸工程所有房屋拆除旧材料归鑫众公司所有，可见对于鑫众公司而言，其签订、履行合同的利润主要来源于拆卸工程所有建筑面积范围内的旧材料。审计报告中载明的建筑面积，不管是私房面积还是不确权建筑面积，均进行了拆卸存在残值，一审据此认定若扣减不确权面积及强拆面积明显不合常理，并无不当。

因此，结合审计报告的内容及双方约定的价格，鑫众公司实际应当交纳残值费等费用合计732893.7元（22元/㎡*33313.35㎡）。鉴于鑫众公司先前已经给付300000元，还应给付海潮公司残值费432893.7元，故海潮公司主张鑫众公司支付剩余残值费432841.34元，此对鑫众公司有利，一审予以支持，并无不当。

关于争议焦点3，按照合同约定鑫众公司应在合同签订时一次性给付残值费及保证金726000元，但其仅履行了300000元的给付义务，尚有426000元一直未付，该预估金额少于实际应支付的最终结算金额。考虑到本案涉及的审计报告，双方均未及时知晓接收，导致迟迟未能最终按实结算。海潮公司在先前关联案件中，提起反诉向鑫众公司主张按拆迁总面积给付前述残值费，视为双方就案涉残值费进行过结算并催要，但鑫众公司未及时履行拆卸合同约定的给付义务，构成违约。因此，海潮公司主张以426000元为本金，利息自先前另案裁判文书作出之日即2014年9月9日起计算至实际给付之日止，于法有据，并无不当。鑫众公司诉称即便需要支付利息，利息也已过诉讼时效的意见，与查明的事实不符，本院不予认可。

综上所述，上诉人鑫众公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10550元，由上诉人江苏鑫众建设工程有限公司负担（已交）。

本判决为终审判决。

审判长　　刘艳生

审判员　　潘贻杰

审判员　　鲁兵兵

二〇二一年三月五日

书记员　　蒋　琳