江苏恒世春装饰有限公司、**等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏13民终1540号

上诉人（原审被告）：江苏恒世春装饰有限公司，统一社会信用代码9132139176914998X1，住所地江苏省宿迁市经济开发区浦东路南侧576号（宿迁斯耐克企业有限公司院内）。

法定代表人：沈万胜。

委托诉讼代理人：肖红，江苏苏沪律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：**，女，1998年8月23日出生，住安徽省凤阳县。

委托诉讼代理人：田径，江苏苏沪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：凌远龙，安徽径桥律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1976年2月17日出生，住江苏省宿迁市宿城区。

委托诉讼代理人：刘冰烨，江苏向天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：李军，男，1967年10月20日出生，住江苏省宿迁市宿城区。

上诉人江苏恒世春装饰有限公司（以下简称恒世春公司）、**因与被上诉人***、李军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初9060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

恒世春公司上诉请求：一审法院对案件事实认定不清，确认本公司与***签订的《房屋买卖合同》错误，请求撤销一审判决并依法改判驳回***对恒世春公司的诉讼请求。事实与理由：1.江苏万某实业有限公司（以下简称万某公司）是宿迁市宿城区凤凰美地小区开发商，宿迁华夏建设（集团）工程有限公司（以下简称华夏公司）承建该小区工程，因万某公司欠华夏公司工程款，华夏公司又欠本公司工程款，2016年2月**意愿从凤凰美地小区购房，故本公司与华夏公司、万某公司签订《债务抵销协议》，由本公司享有**交纳的686015元房款。2016年2月、2020年10月**分别向本公司支付100000元、400000元购房款，2017年李军向本公司支付200000元购房款。**与万某公司之间的合同真实有效，本公司仅因债权债务转让享受对**的债权，本公司并非房屋所有权人，而是债权人。2.因李军系**舅舅，且案涉房屋系李军介绍买卖，李军支付的200000元系代**支付，本公司出具的收据载明该款项系李军购房款。本公司从未委托李军出售案涉房屋，本公司此前与***无任何接触，对于***称李军代理本公司向其卖房不予认可，本公司与***无房屋买卖关系。

**上诉请求:撤销一审判决并依法改判驳回***对**的诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实错误。李军介绍**母亲杜某购买房产，因李军与恒世春公司实际控制人井某系同学关系，华夏公司欠恒世春公司工程款，恒世春公司与华夏公司、万某公司协商一致，将案涉房屋作价686015元卖给**，以抵销华夏公司欠恒世春公司工程款。2016年2月杜某向恒世春公司支付100000元房款，井某接收该款项。2016年3月20日，**与万某公司签订《商品房买卖合同》，2020年10月13日，**支付400000元购房款，同年5月办理房屋不动产权证。**购房后，合同与发票均由**个人保管。2017年1月李军告知杜某能办房产证了，需要手续办理，因与李军系亲戚，便将材料交给李军办理。过了一段时间杜某发现李军说谎，便于2018年4月登报声明合同与发票遗失并补办。当发现***非法占有案涉房屋时，**与李军联系商讨相关事宜，直至本案诉讼。2.一审认定***与李军代恒世春公司签订的房屋买卖合同有效错误。李军与***签订的合同与恒世春公司无关，恒世春公司亦否认其委托李军卖房，仅以李军与井某系同学关系就认定存在委托关系无事实和法律依据。案涉房屋系抵工程款后出售给**，房屋系万某公司出售给**，恒世春仅对房款享有债权。

***辩称，1.**购买案涉房屋总价为686015元，就当时凤凰美地小区情况而言，房价过高，违背市场规律。关于房款的支付，**及杜某称其一共支付50万元，其中2016年2月支付10万元，2020年10月支付40万元，而恒世春公司却认可收到70万元，二者间差距20万元。且第一笔支付的10万元**自认系李军支付，第二笔40万元支付时间是在***准备起诉时，属于故意制造付款证据而非履行合同义务。对于陈军支付的10万元及20万元，与***支付30万元相印证。恒世春公司与**并非真实买卖合意，仅是挂名登记在**名下。2.结合李军的付款行为及录音中井某多次说到让***找李军，房屋交付给***居住三四年，恒世春公司及**均不闻不问，及井某要求李军向**母亲催款的行为，都可以认定恒世春公司对李军的行为认可。3.根据民法典规定，被代理人对代理人的行为承担民事责任。李军代理恒世春公司与***签订的合同当然约束恒世春公司。4.二上诉人均主张恒世春公司仅对房款享有债权，并非出售房屋主体，《债务抵销协议》载明：**确认华夏公司欠其68万余元，万某公司同意代替华夏公司向**偿还。事实上，华夏公司不欠**任何款项，双方基于以房抵款衍生手续，实质就是挂名登记，房屋出售前属于恒世春公司所有。上诉人的主张不成立，请求维持一审判决。

李军辩称，第一笔10万元的房款是本人支付，一审提供的证人及证据能证明本人支付10万元的事实。因为当时本人名下房产较多，就将房子挂在**名下，所有手续均是本人办理。**明确不买案涉房屋时，本人与井某商量将房子卖给别人，后来井某委托本人把房子卖给***。本人帮恒世春公司卖过多套房子，上诉人的请求不成立。

***向一审法院起诉请求：1.确认***与恒世春公司就宿迁市宿城区房屋买卖合同成立且有效；2.确认***对宿迁市宿城区房屋享有所有权；3.判令恒世春公司、**协助***办理该房屋不动产权转移登记手续；4.本案的诉讼费由恒世春公司、**承担。

一审法院认定事实：2016年2月，因华夏公司欠恒世春公司工程款未付，遂与恒世春公司、万某公司协商一致，万某公司将X小区X室房屋作价686015元抵给恒世春公司指定的**，以抵销华夏公司欠付恒世春公司的工程款686015元。2016年3月20日，李军以**的名义与万某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，**购买位于X室房屋，房屋总价款为686015元。2017年7月14日，***（乙方）与李军（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、甲方同意出售坐落于宿迁市的房产出售给乙方，建筑面积124.73平方米（以实际面积为准）。含装修设施为毛坯房。二、现双方同意上述房产成交单价为4500元/平方米，合计总价为人民币561285元。三、乙方于签订本合同当日支付甲方购房定金人民币大写：叁拾万元整（小写：300000元），甲方自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则甲方承担违约责任;乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则乙方承担违约责任。四、因开发商原因甲方现房屋无法办理房屋产证，也无法进行二手房过户，经甲乙双方协商，由乙方先付上述30万房屋购房款后，房屋交付乙方装修使用，待甲方产证办理好，再办理房屋过户手续，甲方办理产证产生的契税，维修基金，办理二手房过户所产生的营业税、个人所得税，如由乙方支付从剩余未付尾款中扣除，乙方契税由乙方本人承担。甲方将房屋过户至乙方名下后，乙方付清剩余房款。五、甲方不得已（以）任何理由不出售此房屋，不配合乙方办理过户手续，如甲方违约按照此房屋赔偿时市场评估价赔偿乙方，并赔偿乙方装修损失。六、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字或盖章之日起发生法律效力。同日，***向李军账户汇款300000元，李军向***出具收条一份，内容如下：今收到***购买凤凰美地15号楼1906室购房款叁拾万元整（房合同发票已交给***），近期内协调办理其他手续。收款人：李军，2017.7.14。李军将**与万某公司签订的《商品房买卖合同》及不动产增值税专用发票（开票日期为2016年7月13日）原件交付给***，并向其交付涉案房屋，***装修并入住涉案房屋。后李军将200000元给付恒世春公司的法定代表人井某，并由井某和恒世春公司共同出具一份收条，内容如下：今收到李军购买X室房款现金贰拾万元正（￥200000），落款时间为2016年3月10日（实际出具的时间为2020年7月）。2019年12月5日，**通过微信发送信息给李军，内容如下：舅舅，你帮买房子的那个人号码发给我一下，我听听他们是什么意思，跟他们沟通一下。李军回复：不是我帮你卖房，是井某崔（催）要多次钱你妈说不要了，井总公司委托处理，有什么事情和井某联系，我早上公司年庆开会没有办法回电。**回复：嗯，知道了。2018年4月，**登报申明《商品房买卖合同》遗失，并与江苏万某实业有限公司补签一份《商品房买卖合同》，江苏万某实业有限公司于2018年10月30日补开一份不动产发票给**。后**于2020年5月13日缴纳涉案房屋的契税、维修基金，涉案房屋于2020年5月21日转移登记至**名下，不动产权证号为苏（2020）宿迁市不动产权第0027381号。2020年6月3日，***缴纳涉案房屋的维修资金6212.5元，发票上注明的业主姓名为**。2020年10月6日，***与井某通话时，井某表示“恩，（**钱）捧来我都没要的。”**于2020年10月13日汇款400000给井某。2020年10月15日，***与井某通话时，井某表示：“这对我来说无所谓，现在是房子涨钱了，她又要了。”

以上事实，《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、收条、不动产销售发票、汇款凭据及当事人陈述等在卷佐证，足以证明。

一审法院依据***申请于2020年10月21日作出（2020）苏1302财保305号民事裁定书，裁定查封在**名下的位于宿迁市宿城区产，查封期限三年。

本案的争议焦点：一、**与恒世春公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；二、李军是否系受恒世春公司委托与***签订《房屋买卖合同》；三、***是否对涉案房屋享有所有权；四、**、恒世春公司应否协助***办理涉案房屋的转移登记手续。

一审法院认为，对于争议焦点一，本案中，恒世春公司通过以房抵债的方式取得涉案房屋，并在李军的协调下，将涉案房屋指定登记在**名下。**与恒世春公司之间并无真实的房屋买卖合同关系，**仅为涉案房屋的挂名登记人，理由如下：1.2016年3月20日，李军以**的名义与江苏万某实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，李军保留该份合同及不动产发票原件。涉案房屋出售给***之前，**并未向李军或恒世春公司索要该份商品房买卖合同及不动产发票原件，与常理不符；2.根据2019年12月5日李军与**的微信聊天记录及2020年10月6日、10月15日***与井某的通话录音可知，**并未实际支付过涉案房屋的购房款，无要求购买涉案房屋的真实意思表示，后因涉案房屋价格上涨，才在涉案房屋登记在其名下之后，于2020年10月13日支付购房款400000元；3.庭审中，恒世春公司原法定代表人井某作为证人陈述**分三次给付购房款100000元、200000元和400000元，但该证言显然与合同约定的购房款686015元不相符，该证人证言难以采信。同时，**母亲杜某作为证人陈述，2016年2月系其给付井某100000元，其承认其中90000元系李军给付，并表示李军差其90000元，但其无法证明李军系代替**给付恒世春公司购房款，且因杜某系**的母亲，与本案有利害关系，故其证人证言亦无法采信。故应认定系李军而非**于2016年2月给付100000元购房款给井某。

针对争议焦点二，井某与李军系同学关系，涉案房屋系在李军的参与下指定登记在**名下。2017年7月14日，***与李军签订《房屋买卖合同》，李军收取***购房款300000元，并将涉案房屋交付给***装修使用至今。李军在收取***购房款之后，将其中200000元交给恒世春公司，并由恒世春公司和井某出具收据给李军，应当认定系恒世春公司委托李军出售涉案房屋，***与恒世春公司之间存在房屋买卖合同关系。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，故应认定***与恒世春公司于2017年7月14日就宿迁市宿城区房屋签订的《房屋买卖合同》有效。

对于争议焦点三，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案房屋尚未登记在***名下，故***请求确认其对涉案房屋享有所有权，依法不予支持。

对于争议焦点四，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因为***与恒世春公司之间存在房屋买卖合同关系，***已经按照合同约定支付购房款300000元，现涉案房屋登记在**名下，故***要求恒世春公司、**协助其办理涉案房屋的转移登记手续，应予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认***与江苏恒世春装饰有限公司于2017年7月14日就宿迁市宿城区房屋签订的《房屋买卖合同》有效；二、**、江苏恒世春装饰有限公司协助***将位于宿迁市宿城区房屋转移登记至***名下；三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费4800元（已减半收取），保全费3520元，合计8320元，由江苏恒世春装饰有限公司、**负担。

二审期间，上诉人**提供证据：1.**与万某公司签订的《商品房买卖合同》，用以证明**与万某公司购买案涉房屋，房屋总价款686015元，**与万某公司之间存在商品房买卖合同关系。2.增值税发票，用以证明万某公司于2018年10月30日为**开具案涉房屋的发票。3.税收缴款单，用以证明**于2020年5月13日缴纳了案涉房屋契税9800.22元。4.住宅专项维修资金专用收据，用以证明**于2020年5月13日缴纳了案涉房屋的维修基金6212.5元。5.收据两张、工商银行POS刷卡回单，用以证明**于2020年10月24日缴纳了案涉房屋的装修保证金和物业费共计2730元。6.不动产权证书，用以证明**于2020年5月21日取得案涉房屋的产权证，系案涉房屋的所有权人。7.安徽农金转账回单，用以证明**母亲杜某于2020年10月13日通过银行转账方式支付井某400000元。8.2021年3月7日***与杜某电话录音光盘及文字资料，用以证明***认可案涉房屋是**的，其从李军处购买案涉房屋，自己有很大责任。

***质证意见：证据1-7系一审中提供的证据，质证意见同一审；对录音真实性认可，但对于杜某的陈述内容不予认可，应以各方庭审中陈述为准。该份录音是***极度焦虑和恐慌的状态下给杜某打的电话，是为防止败诉被立即扫地出门，为安抚杜某而打。

李军质证意见：录音内容大部分不属实。在办理购房手续时，将房子挂在**名下，但**未付购房款也明确表示过不要该房子，井某委托本人将房屋卖给***。网签后合同手续一直在本人处，杜某在录音中也承认其撒谎挂失补办合同和发票。因为房价上涨，井某与**觉得有利可图，为了金钱编造谎言扭曲事实。

被上诉人***提供以下证据：1.李军与井某微信聊天记录，用以证明井某一直催促要求李军处理案涉房屋事宜，同时在***起诉之前仍然对李军的行为予以认可，并配合提供材料，可以证明双方有委托的事实存在。2.李军与**母亲的微信聊天记录，用以证明**一方经催要一直不付款，李军只能另售他人的事实。3.2021年4月8日***、***舅妈与凤凰美地小区12幢701室房主、15号楼304室房主的谈话录音，用以证明其买的房子是井某的，也是通过李军卖的。4.陆永和情况说明，证明其2015年8月份通过李军从华夏集团购买凤X室房屋，该房屋抵工程款给井某公司，有李军联系，带其一起到华夏公司做三方手续，已办理房产证书。5.明细表一份。证明李军受井某委托出售多套房屋。

**质证意见：证据1、2质证意见同一审质证意见；证据3系***与案外人聊天录音，无法确定录音中聊天有关人员身份，且该证据与本案无关，李军受井某委托销售过其他房产不能证明案涉房屋也是受井某委托卖给***；证据4系证人证言，证人证言应到庭陈述，该证据形式不合法，也与本案无关联；对证据5的证据三性和证据来源不予认可。

恒世春公司质证意见：对证据1、2的质证意见同一审质证意见；对证据3、4的证据三性均不予认可。

本院认证意见：对于**提供的证据1-7，真实性可以认定，能够证明**与万某公司之间签订了商品房买卖合同并备案，万某公司2018年10月30日补开了购房发票，**缴纳了契税、住房维修基金、购房款、物业费等费用，并办理不动产权证书，取得了案涉房屋的产权。***对证据8的真实性无异议，***通话中陈述起诉是李军叫的，律师也是李军请的，对于杜某陈述案涉房屋是**的，***未提出异议。该证据将结合本案其他证据综合认定。对***提供的证据1、2系一审中提供的证据，李军与井某微信聊天记录中，2019年10月8日井某发给李军微信还称案涉房屋为“杜总那房子”，2020年5月4日仍称“杜总那房子还得请你帮忙”，说明井某认可案涉房屋是杜某为其女儿**买的，与**之间房屋买卖合同未解除。可以证明井某从微信中发给李军案涉房屋**与万某公司、华夏公司签订的三方债务抵消协议书、华夏公司记账凭证[委托万某公司付给恒世春公司（**）抵房]、收条（债务抵销购房者开具）等资料，但无法证明恒世春公司与李军之间存在委托售房关系。李军与杜某微信聊天记录，可以看出至2019年2月21日杜某代表其女儿**未放弃购买案涉房屋。证据3系***与案外人聊天录音，无法确定录音中聊天有关人员身份，证人未出庭作证，该证据真实性无法认定。证据4属于证人证言，证人未出庭作证，真实性无法认定。证据5系***自己制作，真实性无法确认。

本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。

另查明，2016年2月2日，**（甲方）与华夏公司（乙方）、万某公司（丙方）签订《债务抵销协议书》，第一条约定：乙方确认尚欠甲方陆拾捌万陆仟零壹拾伍元，丙方同意代理乙方向甲方偿还该笔债务陆拾捌万陆仟零壹拾伍元整，甲方也同意丙方代替乙方向其支付该笔债务陆拾捌万陆仟零壹拾伍元整。第四条约定：经甲、乙、丙三方同意将由丙方建设的凤凰美地项目15幢1906号124.73平方米房源作为债务抵销。同日，**作为收款人出具的收条（债务抵销购房者开具），内容为：今收到丙方（江苏万某实业有限公司）按2016年2月2日与本人及宿迁华夏建设（集团）工程有限公司签订的《债务抵销协议书》第一条支付的款项，陆拾捌万陆仟零壹拾伍元。注：支付方式为抵扣本人购买丙方开发建设的万某X室商品房的购房款陆拾捌万陆仟零壹拾伍元。该收条下方备注：本公司同意将X室总价计陆拾捌万陆仟零壹拾伍元转在**名下。恒世春公司在备注下方加盖印章。

本案二审争议焦点为：1.**与恒世春公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；2.李军与恒世春公司之间是否存在委托关系；3.***与恒世春公司之间是否存在房屋买卖合同关系。

本院认为，关于**与恒世春公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。因华夏公司欠付恒世春公司工程款，华夏公司与万某公司、恒世春公司三方协商，万某公司将其开发的凤凰美地小区部分房屋抵冲欠恒世春公司的工程款，恒世春公司找房屋买受人购买房屋并收取购房款，以实现其工程款债权。案涉房屋经李军介绍由**与万某公司签订三方债务抵消协议书、出具收条（债务抵销购房者开具），后李军代**与万某公司签订《商品房买卖合同》，**与万某公司之间成立了房屋买卖合同关系，因该房屋是抵冲恒世春公司工程款，**应向恒世春公司支付购房款。因此，恒世春公司享有的是对**应付购房款的债权，**与恒世春公司之间不存在房屋买卖合同关系。

关于李军与恒世春公司之间是否存在委托关系问题。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。李军称系受恒世春公司法定代表人井某委托，将案涉房屋出售给***，但其未能提供井某委托其卖房的书面委托书，井某亦予以否认；李军以收取***300000元后，将其中200000元交给井某，井某出具收条来证明井某委托其卖房，但该收条载明的是收取李军购房款而非***。同时，李军与***签订房屋买卖合同也不是以恒世春公司名义，而是以其个人名义与***签订。因此，一审法院仅凭李军与井某之间系同学关系和井某收到李军200000元购房款收条，认定李军与井某之间存在委托关系，证据不足。

关于***与恒世春公司之间是否存在房屋买卖合同关系问题。***与李军签订房屋买卖合同，合同相对方是李军而非恒世春公司。如李军系接受恒世春公司委托，李军应当以恒世春公司的名义与***签订合同，或者事后得到恒世春公司的追认。根据本案的证据，不能认定***与恒世春公司之间存在房屋买卖合同关系。因此，***要求确认其与恒世春公司之间就案涉房屋的买卖关系合同成立并有效的诉求，无事实和法律依据，不予支持。

**与万某公司签订商品房买卖合同，**虽未及时给付购房款，但**与万某公司之间的合同关系成立并有效。李军主张案涉房屋挂名登记在**名下，但根据本案证据看，三方债务抵消协议书、出具收条（债务抵销购房者开具）均为**本人签订，从李军与**母亲杜某以及李军与井某的微信聊天记录能够看出，因李军与杜某系亲戚关系，井某曾让李军向杜某索要过购房款，说明井某和李军均认可**是房屋买受人，李军是代理**与万某公司签订商品房买卖合同，恒世春公司对**仅享有购房款的债权请求权。在**与万某公司之间合同未解除的情况下，李军将案涉房屋出售给***，其行为构成无权处分。**现已取得了案涉房屋的所有权，***主张确认其对案涉房屋享有所有权的诉求，不能成立。同时，因***与**、恒世春公司之间均不存在案涉房屋的买卖合同关系，其与李军之间的房屋买卖合同关系效力不及于**和恒世春公司，因此，***要求**、恒世春公司协助其办理案涉房屋不动产权变更登记的诉求，亦不成立。

综上，上诉人**、恒世春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初9060号民事判决；

二、驳回***的诉讼请求。

一审案件受理费4800元、保全费3520元、二审案件受理费19200元，合计27520元，由被上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　徐淮成

审 判 员　杨晓玲

审 判 员　吴军良

二〇二一年七月十四日

法官助理　丁涛涛

书 记 员　蔡雨桐