盱眙县城建开发建筑安装有限公司
某某与某某、某某等商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）苏民申296号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***。
委托诉讼代理人：孙国忠，江苏法之衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）:***。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）:***。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）:盱眙县城镇建设综合开发有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇斩龙涧19号楼。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）:盱眙县中光服饰有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇洪武大道怡馨佳苑。
二审上诉人、一审原告：王素平。
一审被告：盱眙县城建开发建筑安装有限公司，住所地江苏省盱眙县盱城镇斩龙涧19号楼。
再审申请人***因与被申请人***、***、盱眙县城镇建设综合开发有限公司（以下简称开发公司）、盱眙县中光服饰有限公司（以下简称中光公司），二审上诉人、一审原告王素平，一审被告盱眙县城建开发建筑安装有限公司（以下简称安装公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院（2018）苏08民终1053号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
***申请再审称，一、二审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）***、王素平与开发公司的委托代理人中光公司签订的案涉商品房买卖合同，合法有效。1.案涉怡馨家园小区房屋销售过程中，开发公司全权委托中光公司作为其代理人，与买房人签订商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同系以开发公司名义签订，合同上虽未加盖开发公司印章，但代理人中光公司签订合同的行为后果应由被代理人开发公司承担。2.案涉商品房买卖合同签订当日，***依照合同约定交纳了首付款10万元，中光公司也将案涉房屋交付***、王素平，案涉房屋一直由***、王素平占有使用，上述事实进一步证明开发公司与中光公司之间系委托代理关系。（二）***、***与开发公司就案涉房屋签订的房屋买卖合同，系无效合同。***、王素平自2008年8月28日起合法占有使用案涉房屋，***、***与开发公司的委托代理人沈中标（系中光公司法定代表人）于2011年8月10日签订房屋买卖合同时，应当知道***、王素平占有使用案涉房屋的事实。事实上，***与沈中标合伙开发建设案涉小区，为解决其与沈中标之间的合伙债务，其在明知案涉房屋已经出售给***、王素平的情况下，与中光公司签订房屋买卖合同，用案涉房屋抵冲沈中标对其的欠款。因此，***与开发公司、中光公司恶意串通，侵害***、王素平合法权益，***与开发公司就案涉房屋签订的房屋买卖合同无效。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。
***提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回***的再审申请。
本院经审查认为，（一）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。所谓有理由相信，由合同相对人举证证明代理行为存在有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案中，案涉房屋的开发商系开发公司，中光公司系以开发公司委托代理机构的名义将案涉房屋销售给***、王素平。开发公司否认曾委托中光公司代理销售房屋，且对其销售行为不予追认。***主张中光公司系受开发公司委托销售房屋，但未举证证明开发公司与中光公司之间存在委托关系客观表象，而商品房买卖合同中除中光公司自行填写为“委托代理机构”外，作为出卖人的开发公司未加盖公章，因此，现有证据不足以证明中光公司销售案涉房屋系受开发公司委托。商品房买卖合同签订时中光公司的代理行为在客观上并未形成具有代理权的表象，而***、王素平在中光公司未提供任何证据证明其有代理权的情况下与中光公司签订商品房买卖合同，主观上亦不构成善意无过失，故双方的买卖行为对开发公司不发生效力。因***与开发公司不存在商品房买卖合同关系，故一、二审判决驳回其诉讼请求，并无不当。至于中光公司的无权代理行为给***造成的损失，***可另行主张权利。
（二）***、***与开发公司于2011年8月10日签订房屋买卖合同，后***、***办理取得房屋产权证书。***虽主张***、***与中光公司、开发公司恶意串通损害其利益，但其一、二审中所提供的证据并不足以证明其主张，一、二审法院判决驳回其诉讼请求，亦无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回***的再审申请。
审 判 长 韩 祥
审 判 员 史承豪
审 判 员 罗有才
法官助理 潘 雁
二〇一九年七月二十五日
书 记 员 李 志
