盱眙县城建开发建筑安装有限公司
某某与盱眙县城镇建设综合开发有限公司、盱眙县城建开发建筑安装有限公司等商品房预售合同纠纷申诉、申请民事裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2019）苏民申254号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：***，男，1966年12月13日出生，汉族，住江苏省盱眙县。
委托诉讼代理人：孙国忠，江苏法之衡律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：盱眙县城镇建设综合开发有限公司。住所地：江苏省盱眙县盱城镇斩龙涧**号楼。
法定代表人：杨维祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱春成，江苏衡胜律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：盱眙县城建开发建筑安装有限公司。住所地：江苏省盱眙县盱城镇斩龙涧**号楼。
法定代表人：杨维祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱春成，江苏衡胜律师事务所律师。
被申请人（一审第三人）：盱眙县中光服饰有限公司。住所地：江苏省盱眙县盱城镇洪武大道怡馨佳苑。
法定代表人：沈中标，该公司董事长。
被申请人（一审第三人）：***，男，1962年4月4日出生，汉族，住江苏省盱眙县。
被申请人（一审第三人）：陈昌枝，女，1966年2月15日出生，汉族，住江苏省盱眙县。
二审上诉人（一审原告）：范宏梅，女，1965年5月2日出生，汉族，住江苏省盱眙县。
再审申请人***因与被申请人盱眙县城镇建设综合开发有限公司（以下简称开发公司）、盱眙县城建开发建筑安装有限公司（以下简称安装公司）、盱眙县中光服饰有限公司（以下简称中光公司）、***、陈昌枝、二审上诉人范宏梅商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2018)苏08民终329号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
***申请再审称，中光公司系作为开发公司的全权委托代理人与涉案怡馨家园小区的业主签订的商品房买卖合同，其中有的是以开发公司名义签订合同，有的虽以开发公司名义签订合同但未加盖开发公司公章，但代理人的行为后果应由被代理人承担。故中光公司与***、范宏梅签订的合同虽未加盖开发公司公章，仍应认定为合法有效。现***、范宏梅已支付部分房款并占有使用涉案房屋至今，能够进一步证明开发公司与中光公司之间系委托代理关系。***、范宏梅于2008年8月即占有使用涉案房屋，***、陈昌枝于2011年8月10日与开发公司签订合同时应当知道***、范宏梅已占有使用房屋。***与中光公司法定代表人沈中标系合伙开发涉案小区，其作为合伙人明知涉案房屋已出售给***、范宏梅的情况下与沈中标签订合同用涉案房屋抵充欠款，***、陈昌枝与开发公司签订合同系恶意串通损害第三人合法权益的无效行为。请求对本案进行再审。
开发公司、安装公司、***提交意见称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，***的再审申请无事实和法律依据。
本院经审查认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。所谓有理由相信，必须由合同相对人举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。本案中，涉案房屋的开发商系开发公司，中光公司系以开发公司委托代理机构的名义将涉案房屋销售给***、范宏梅。开发公司否认曾委托中光公司代理销售房屋，且对其销售行为不予追认。***主张中光公司系受开发公司委托销售房屋，但未举证证明开发公司与中光公司之间存在委托关系，而商品房买卖合同中除中光公司自行填写为“委托代理机构”外，作为出卖人的开发公司未加盖公章，因此现并无证据证明中光公司销售涉案房屋系受开发公司委托。商品房买卖合同签订时中光公司的代理行为在客观上并未形成具有代理权的表象，而***、范宏梅在中光公司未提供任何证据证明其有代理权的情况下与中光公司签订商品房买卖合同，主观上亦不构成善意无过失，故双方的买卖行为对开发公司不发生效力。鉴于此，开发公司在后将涉案房屋销售给***、陈昌枝并不违反法律规定，***主张开发公司与***、陈昌枝系恶意串通损害其利益，于法无据。因***与开发公司不存在商品房买卖合同关系，一、二审判决驳回其要求确认其与开发公司签订的商品房买卖合同有效及要求开发公司与***、陈昌枝为其办理房屋权属登记手续的诉讼请求，并无不当。因安装公司与***、陈昌枝之间同样不存在商品房买卖合同关系，***要求确认安装公司与***、陈昌枝之间的房屋转让行为无效，无事实依据，一、二审判决对其该项主张不予支持，亦无不当。至于中光公司的无权代理行为给***造成的损失，***可另行主张权利。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回***的再审申请。
审 判 长 张 娅
审 判 员 胡晨光
审 判 员 吴 艳
法官助理 徐 璩
二〇一九年七月二十四日
书 记 员 白金凤
