某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省张家界市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘08民终681号

上诉人（原审原告）：***，男，1960年12月10日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。

委托诉讼代理人：李超（***之子），男,1985年7月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。

委托诉讼代理人：刘文娟，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，女，1958年5月14日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。

委托诉讼代理人：田英治，湖南源阳律师事务所律师。

原审第三人：张家界永定建安实业有限责任公司，住所地湖南省张家界市永定区。

法定代表人：高宗洋，董事长。

委托诉讼代理人：欧辉，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。

上诉人***与上诉人***及原审第三人张家界永定建安实业有限责任公司（以下简称永定建安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月26日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，认为事实清楚，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初1586号民事判决，改判***向***支付剩余购房款306560元及契税24263元，共计330823元。2.一、二审诉讼费均由***负担。事实和理由：***与瞿贻疆明确约定了房屋尾款的支付条件为交付房屋及完整的房屋手续，而完整的购房手续包括房屋所有权证和房屋土地使用证。原审法院认为买卖双方未对房屋尾款何时支付作出明确约定，按照交易习惯在交付房产证时卖方就要主张支付剩余购房款，属于认定事实错误。2016年6月，张家界按照新规开始办理不动产登记，在新规实施过程中，出现了大量有房产证无土地证，导致无法办理不动产登记的历史遗留问题，从新规出台到落地，需要长期的过渡期，***在得知案涉房屋完成不动产登记后向法院主张权利，并未超过诉讼时效期间。案涉房屋的契税及办证手续费均系***缴纳，该笔费用应由***承担。

***辩称，***与瞿贻疆签订的两份《三角坪商品房买卖协议》均未明确约定剩余购房款的支付时间。按照交易习惯，都是先付清房款，再交付房屋，后期才开始办证。因上述合同签订后，双方未签订补充协议，***至迟应在为瞿贻疆办理房屋所有权证时向瞿贻疆主张支付剩余购房款。瞿贻疆于2014年购买的门面系一次性付全款，当时此门面只办理房屋所有权证，未办理土地使用证。***在2021年1月办理房屋不动产登记与之前的房屋买卖没有关系，案涉房屋从2012年8月办理房屋所有权证至***起诉之时，已达十年之久，远远超过三年诉讼时效期间。***主张其代瞿贻疆缴纳房屋办证契税，没有事实依据。

***上诉请求：1.撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初1586号判决中关于“原告***向被告***主张剩余购房款，符合法律规定”的事实认定，并认定***已经偿还剩余房款，改判本案。2.二审诉讼费由***承担。事实和理由：***与瞿贻疆签订的《三角坪商品房买卖协议》中有买受人逾期付款则支付违约金的相关约定，***从未主张违约金。***于2012年8月为瞿贻疆办理了108、109号门面的房屋所有权登记。自2012年起，***多次向瞿贻疆借款，直至2017年，***向瞿贻疆先后各出具了借条和欠条。瞿贻疆患病后，***经常到医院看望，其明知瞿贻疆生命垂危，却从未要求瞿贻疆清偿房屋尾款或出具欠条。前述事实足以证明案涉房屋尾款已经付清，一审法院认定事实存在错误。

***辩称，***与瞿贻疆约定剩余房款待交付完整房屋手续后付清，而案涉房屋手续一直没有办理齐全。***曾想瞿贻疆借款，双方在调解过程中提及剩余房款事宜，但考虑到借款与房屋买卖系两个不同法律关系，因此未一并处理。***为瞿贻疆垫付税费，双方约定房屋手续办齐后一并支付，但未料到瞿贻疆突然死亡。

永定建安公司述称，本案系***与***之间的房屋买卖纠纷，与永定建安公司没有关系。

***向一审法院起诉请求：1.***立即向***支付剩余购房款人民币306560元及房屋契税24263元，共计330823元，并自逾期付款之日起按年利率15.4%支付利息至付清之日止。2.本案诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：瞿贻疆与被告***系夫妻关系，瞿贻疆于2019年3月去世。***又名李培，与瞿贻疆系从小一起长大的朋友。2006年6月6日，***、夏卫军与永定建安公司签订一份《内部经济承包合同书》，承包方为永定建安公司综合楼项目部（简称乙方），内容为乙方李培为甲方聘任并指派到综合楼工程项目部的项目负责人，负责该项目工程的施工管理。在承包经营期间，实行乙方个人对公司负责制，乙方对项目工程实行独立核算，自负盈亏，自担风险，照章纳税，交纳与项目工程有关的各种规费，并按甲方的内部规章制度和本合同书的约定给甲方上交管理费及其他相关费用。项目工程位于三角坪，建筑结构为框混，层数六层，建筑面积4200㎡，工程造价200万元，承包管理费按贰万元包干上交公司，甲方负责提供住宅办理房产证的各种所需手续（开发手续）。合同还对双方权利义务、违约责任、合同变更、解除或终止等进行了约定。2008年4月3日，瞿贻疆向***交纳购房款300000元，***妹妹李凤为瞿贻疆出具了一份收到购房款300000元的收据一份。瞿贻疆付款后，***向其交付了挂靠永定建安公司修建的位于三角坪商住楼的108号、109号门面。2009年5月1日，***与瞿贻疆签订两份《三角坪商品房买卖协议》，将位于张家界市三角坪商住楼的108号门面、109号门面出售给瞿贻疆，其中，108号门面建筑面积89.27平方米，单价每平方米4000元，总金额357080元，109号门面建筑面积62.37平方米，单价每平方米4000元，总金额249480元。108号门面合同第四条付款方式及期限约定为：买受人按下列---种方式付款：1.一次性付款：于2009年5月1日签订协议付楼价%，计人民币元整（定金）。于年月日交付房屋和房屋手续后余款一次性付清。2.分期付款：签订协议交付楼价50%首期住房款人民币元整（定金）。门面签订协议交付50%首期门面人民币元整。3.竣工后3个月内将房产证土地使用证规划许可证另有照明用电和生活用水证办理后双方到银行再办理贷款有关手续。合同第五条银行贷款：在买房户付定金50%后在房屋正式完工余下的50%房款按国家银行贷款的正规手续申请办理贷款。合同第六条买受人逾期付款的违约责任：1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。合同还对交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定、保修责任及其他事项等进行了约定。109号门面合同内容除合同第四条明确约定一次性付款于2009年5月1日签订协议并付楼价50%计人民币124740元外，其他内容与108号门面内容一致。2012年7月，***交清了三角坪综合楼项目的全部税费。同年8月10日，***为瞿贻疆办理了108、109号门面的房屋所有权登记，产权人登记为瞿贻疆、共有人为***。办证时按相关规定缴纳了契税，中华人民共和国契税凭证记载：时间2012年7月3日，纳税人瞿贻疆，房地产位置永定三角坪-108，纳税金额14283元；时间2012年7月3日，纳税人瞿贻疆，房地产位置永定三角坪-109，纳税金额9979元。108、109号门面的房屋所有权证办好以后，***将108、109号门面的房屋产权证及契税发票交付给了瞿贻疆。从2012年开始，***多次向瞿贻疆借款，至2017年3月30日，***向瞿贻疆出具了一份内容为“今借到瞿贻疆现金柒拾肆万元，月息1分”的借条。2017年12月12日，***又向瞿贻疆出具了内容为“今欠到瞿贻疆利息伍万叁仟肆佰元”的欠条一份。2016年6月7日，张家界市人民政府发布《关于张家界市市辖区实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月25日起挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。瞿贻疆去世前住院期间，***经常到医院看望。2020年12月，***向张家界市不动产登记中心提交不动产登记申请书，2021年2月，张家界市不动产登记中心为***发放了不动产权属证书，其中108号门面不动产权属证书号为湘（2021）张不动产权第0001535号，109号门面不动产权属证书号为湘（2021）张不动产权第0001524号。2020年9月，瞿贻疆的继承人***、瞿谋坤、瞿苍花以***为被告提起诉讼，要求***偿还借款本金740000元及利息53400元，并以740000元本金为基数，从2017年12月至起诉之日按月息1分计算利息共计244200元。2020年9月30日，湖南省张家界市永定区人民法院作出（2020）湘0802民初2177号民事调解书，调解书正文为：1.***自愿向***、瞿谋坤、瞿苍花偿还下欠瞿贻疆的借款本金及利息共计500000元，于2020年12月30日前付清；2.案外人李超作为本案***的担保人，承担本案下欠借款的连带清偿责任；3.***、瞿谋坤、瞿苍花自愿放弃其他诉讼请求。在该案件审理过程中，***未向***提出借款抵扣购房款的要求。

一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原告***与瞿贻疆签订的两份《三角坪商品房买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。瞿贻疆在合同签订之前的2008年4月3日支付了300000元购房款，***在瞿贻疆支付300000元购房款后已向瞿贻疆交付两个门面，并办理了两个门面的房屋产权证，合同已实际履行。对于下剩的购房款，因瞿贻疆已去世，瞿贻疆妻子***未提供向***支付剩余购房款的转账明细或***收到购房款后出具的收据，应承担举证不能的法律后果。***作为瞿贻疆的妻子在瞿贻疆去世后已继承了瞿贻疆的全部财产，对于瞿贻疆的债务，应在继承遗产范围内予以偿还。故原告***向被告***主张剩余购房款，符合法律规定。本案争议焦点在于本案是否已超过诉讼时效。因***与瞿贻疆签订的《三角坪商品房买卖协议》中对于下剩的购房款何时支付并未明确约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；达不成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因签订合同的经手人瞿贻疆与原告***在合同签订后未签订补充协议，按照交易习惯，***至迟应在为瞿贻疆办理房屋所有权证并在给瞿贻疆交付房屋所有权证时向瞿贻疆主张支付下剩的购房款，且在此期间***向瞿贻疆多次借款。从2012年8月办理房屋所有权证至原告起诉之时，已达十年之久，远远超过法律保护的3年诉讼时效；即使按照原告***的陈述，当时承诺在办理房产证和土地使用证后，剩余购房款才一次性支付，而张家界市在2016年6月就已按照新规办理不动产登记，从张家界市不动产登记的新规实施之日至原告***起诉之时，已超过三年的诉讼时效。故被告***辩称本案已超过诉讼时效的观点应予以采纳。就原告***主张应由被告负担的契税24263元，在办理房屋产权证时，交纳契税的票据记载的纳税人名称为瞿贻疆，在给瞿贻疆交付房产证时，***已将契税发票一并交付给瞿贻疆，原告***主张代为瞿贻疆支付房屋办证契税，没有相关证据证实，原告***要求瞿贻疆的继承人即被告***支付该笔费用，无事实和法律依据，该项请求应不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百六十一条之规定，判决如下：驳回原告***的全部诉讼请求。案件受理费6262元，适用简易程序减半收取3131元，由原告***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：瞿贻疆与***签订的两份《三角坪商品房买卖协议》分别约定张家界市三角坪商住楼108号门面价格357080元、109号门面价格249480元。两门面价格共计606560元，瞿贻疆向***共交付300000元购房款。2012年7月3日，夏卫军向张家界市地方税务局直属局交纳永定区三角坪综合楼契税共计226713.4元，其中包含瞿贻疆购买的108号和109号门面契税共计24262元。

本院认为，本案争议的焦点为：一、瞿贻疆是否付清张家界市三角坪商住楼108号和109号门面款。二、***应否向***支付上述门面的契税。三、***的起诉是否超过诉讼时效期间。关于焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，案涉门面款共计606560元，***主张瞿贻疆已全额支付，应提交相关证据证明该主张。从本案现有证据看，***提交的收款收据证明瞿贻疆仅支付300000元购房款。***并未提交剩余306560元购房款已全额支付的相关证据。***提交的证据不足以证明瞿贻疆已全额支付购房款，故其提出的案涉房款已付清的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，***主张其交纳了案涉门面契税，并提交了付款人为夏卫军的银行转账凭证，但目前该契税发票由***保管，***提交的证据不足以证明其与瞿贻疆就契税存在债权债务。因此，其要求***支付契税的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点三，***与瞿贻疆签订的《三角坪商品房买卖协议》对购房款的支付期限并未明确约定，双方亦未对此达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，***可随时要求瞿贻疆支付剩余购房款。原审根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，认定***至迟应在为瞿贻疆办理房屋所有权证并在给瞿贻疆交付房屋所有权证时向瞿贻疆主张支付下剩的购房款不当，本院予以纠正。现***向法院起诉要求案涉房屋的继承人***支付剩余购房款，并未超过诉讼时效期间。原审以其超过诉讼时效期间为由驳回诉请不当，本院予以纠正。

综上所述，***的上诉请求部分成立，***的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2021）湘0802民初1586号民事判决；

二、***自本判决生效之日起十日内向***支付张家界市三角坪商住楼的108号门面、109号门面剩余购房款306560元；

三、驳回***的其他诉讼请求。

一审案件受理费3131元，***负担248元，***负担2883元。二审案件受理费6262元，***负担496元，***负担5766元。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审 判 长　汪云辉

审 判 员　尹相琼

审 判 员　詹恒清

二〇二一年十二月二十三日

法官助理　张　彬

书 记 员　刘艺晴

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。