某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省张家界市永定区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0802民初1586号

原告：***，男，1960年12月10日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。

委托诉讼代理人：王智能，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘文娟，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。

被告：***，女，1958年5月14日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区。

委托诉讼代理人：田英治，湖南古庸律师事务所律师。

第三人：张家界永定建安实业有限责任公司。统一社会信用代码91430802186924120Ｄ。

法定代表人：高宗洋，董事长。

委托诉讼代理人：欧辉，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。

原告***与被告***、第三人张家界永定建安实业有限责任公司（以下简称永定建安）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年6月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人王智能、刘文娟、被告***及委托诉讼代理人田英治、第三人永定建安的委托诉讼代理人欧辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付剩余购房款人民币306560元及房屋契税24263元，共计330823元，并自逾期付款之日起按年利率15.4%支付利息至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：瞿贻疆（2019年3月病故，系被告丈夫）分别向原告购买了位于张家界市永定区，建筑面积分别为89.27平方米、62.37平方米，单价均为4000元／平方米，×号门面房总房价为357080元【不动产权属证号为湘（2021）张不动产权第××号】，×号门面总房价为249480元【不动产权属证号为湘（2021）张不动产权第××号】，两门面房价总价606560元。2008年4月3日，原告仅收到瞿二毛（瞿贻疆）购房款300000元，剩余房款一直未支付。2019年3月瞿贻疆病故，被告于2021年11月16日继承了瞿贻疆名下所有房产，包括涉案的×、×号门面。根据民法典相关规定，被告作为案涉房屋的实际所有人，并取得了案涉房屋的不动产权，依法应承担清偿房款义务。被告以瞿贻疆病故为由拒付剩余购房款于法无据。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。

被告***辩称，1、门面在瞿贻疆去世前就已办理了过户登记，瞿贻疆在去世前专门交待房款已付清，所以被告不欠原告的购房款；2、门面买卖已经超过了12年，即使有欠房款的事实，原告起诉也超过了诉讼时效。

第三人永定建安述称，第三人公司在原告购房合同上盖章是因为原告个人没有施工资质而借用第三人公司资质进行施工，涉案两个门面房屋是原告出资建造的。该涉案两个门面与第三人公司没有关系，第三人仅仅只是协助原告。

查明的事实

根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院依法确认如下法律事实：

瞿贻疆与被告***系夫妻关系，瞿贻疆于2019年3月去世。***又名李培，与瞿贻疆系从小一起长大的朋友。

2006年6月6日，***、夏卫军与永定建安签订一份《内部经济承包合同书》，承包方为永定建安公司综合楼项目部（简称乙方），内容为乙方李培为甲方聘任并指派到综合楼工程项目部的项目负责人，负责该项目工程的施工管理。在承包经营期间，实行乙方个人对公司负责制，乙方对项目工程实行独立核算，自负盈亏，自担风险，照章纳税，交纳与项目工程有关的各种规费，并按甲方的内部规章制度和本合同书的约定给甲方上交管理费及其他相关费用。项目工程位于×，建筑结构为框混，层数六层，建筑面积4200㎡，工程造价200万元，承包管理费按贰万元包干上交公司，甲方负责提供住宅办理房产证的各种所需手续（开发手续）。合同还对双方权利义务、违约责任、合同变更、解除或终止等进行了约定。

2008年4月3日，瞿贻疆向***交纳购房款300000元，***妹妹李凤为瞿贻疆出具了一份收到购房款300000元的收据一份。瞿贻疆付款后，***向其交付了挂靠永定建安修建的位于×商住楼的×号、×号门面。2009年5月1日，***与瞿贻疆签订两份《×商品房买卖协议》，将位于张家界市门面出售给瞿贻疆，其中，×号门面建筑面积89.27平方米，单价每平方米4000元，总金额357080元，×号门面建筑面积62.37平方米，单价每平方米4000元，总金额249480元。×号门面合同第四条付款方式及期限约定为：买受人按下列---种方式付款：1、一次性付款：于2009年5月1日签订协议付楼价%，计人民币元整（定金）。于年月日交付房屋和房屋手续后余款一次性付清。2、分期付款：签订协议交付楼价50%首期住房款人民币元整（定金）。门面签订协议交付50%首期门面人民币元整。3、竣工后3个月内将房产证土地使用证规划许可证另有照明用电和生活用水证办理后双方到银行再办理贷款有关手续。合同第五条银行贷款：在买房户付定金50%后在房屋正式完工余下的50%房款按国家银行贷款的正规手续申请办理贷款。合同第六条买受人逾期付款的违约责任：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。合同还对交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定、保修责任及其他事项等进行了约定。×号门面合同内容除合同第四条明确约定一次性付款于2009年5月1日签订协议并付楼价50%计人民币124740元外，其他内容与×号门面内容一致。

2012年7月，***交清了×综合楼项目的全部税费。同年8月10日，***为瞿贻疆办理了×、×号门面的房屋所有权登记，产权人登记为瞿贻疆、共有人为***。办证时按相关规定缴纳了契税，中华人民共和国契税凭证记载：时间2012年7月3日，纳税人瞿贻疆，房地产位置永定×-×，纳税金额14283元；时间2012年7月3日，纳税人瞿贻疆，房地产位置永定，纳税金额9979元。×号门面的房屋所有权证办好以后，***将×号门面的房屋产权证及契税发票交付给了瞿贻疆。

从2012年开始，***多次向瞿贻疆借款，至2017年3月30日，***向瞿贻疆出具了一份内容为“今借到瞿贻疆现金柒拾肆万元，月息1分”的借条。2017年12月12日，***又向瞿贻疆出具了内容为“今欠到瞿贻疆利息伍万叁仟肆佰元”的欠条一份。

2016年6月7日，张家界市人民政府发布《关于张家界市市辖区实施不动产统一登记的通告》，自2016年6月25日起挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。瞿贻疆去世前住院期间，***经常到医院看望。

2020年12月，***向张家界市不动产登记中心提交不动产登记申请书，2021年2月，张家界市不动产登记中心为***发放了不动产权属证书，其中×号门面不动产权属证书号为湘（2021）张不动产权第××号，×门面不动产权属证书号为湘（2021）张不动产权第××号。

2020年9月，瞿贻疆的继承人***、瞿谋坤、瞿苍花以***为被告提起诉讼，要求***偿还借款本金740000元及利息53400元，并以740000元本金为基数，从2017年12月至起诉之日按月息1分计算利息共计244200元。2020年9月30日，本院作出（2020）湘0802民初2177号民事调解书，调解书正文为：1、***自愿向***、瞿谋坤、瞿苍花偿还下欠瞿贻疆的借款本金及利息共计500000元，于2020年12月30日前付清；2、案外人李超作为本案***的担保人，承担本案下欠借款的连带清偿责任；3、***、瞿谋坤、瞿苍花自愿放弃其他诉讼请求。在该案件审理过程中，***未向***提出借款抵扣购房款的要求。

上述事实，有双方当事人陈述及原告方提交的《×商品房买卖协议》、房屋所有权登记审批表、房屋转移登记申请表、房屋分户平面图、分幅图、契税完税证、项目税费交清证明、借条、不动产登记申请书、不动产登记情况查询证明、内部经济承包合同、被告提交的收据、民事调解书、借条、欠条等证据予以证实，足以认定。

判决的理由和结果

本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原告***与瞿贻疆签订的两份《×商品房买卖协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。瞿贻疆在合同签订之前的2008年4月3日支付了300000元购房款，***在瞿贻疆支付300000元购房款后已向瞿贻疆交付两个门面，并办理了两个门面的房屋产权证，合同已实际履行。对于下剩的购房款，因瞿贻疆已去世，瞿贻疆妻子***未提供向***支付剩余购房款的转账明细或***收到购房款后出具的收据，应承担举证不能的法律后果。***作为瞿贻疆的妻子在瞿贻疆去世后已继承了瞿贻疆的全部财产，对于瞿贻疆的债务，应在继承遗产范围内予以偿还。故原告***向被告***主张剩余购房款，符合法律规定。本案争议焦点在于本案是否已超过诉讼时效。因***与瞿贻疆签订的《×商品房买卖协议》中对于下剩的购房款何时支付并未明确约定，依照合同法第六十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；达不成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。因签订合同的经手人瞿贻疆与原告***在合同签订后未签订补充协议，按照交易习惯，***至迟应在为瞿贻疆办理房屋所有权证并在给瞿贻疆交付房屋所有权证时向瞿贻疆主张支付下剩的购房款，且在此期间***向瞿贻疆多次借款。从2012年8月办理房屋所有权证至原告起诉之时，已达十年之久，远远超过法律保护的3年诉讼时效；即使按照原告***的陈述，当时承诺在办理房产证和土地使用证后，剩余购房款才一次性支付，而张家界市在2016年6月就已按照新规办理不动产登记，从张家界市不动产登记的新规实施之日至原告***起诉之时，已超过三年的诉讼时效。故被告***辩称本案已超过诉讼时效的观点本院予以采纳。

就原告***主张应由被告负担的契税24263元，在办理房屋产权证时，交纳契税的票据记载的纳税人名称为瞿贻疆，在给瞿贻疆交付房产证时，***已将契税发票一并交付给瞿贻疆，原告***主张代为瞿贻疆支付房屋办证契税，没有相关证据证实，原告***要求瞿贻疆的继承人即被告付绍年支付该笔费用，无事实和法律依据，该项请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零九条、第一百六十一条之规定，判决如下：

驳回原告***的全部诉讼请求。

案件受理费6262元，适用简易程序减半收取3131元，由原告***负担。

本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。

本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况；不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；违反本规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　员　　覃遵辉

二〇二一年九月六日

法官　助理　　刘　颖

代理书记员　　周美辰

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。

第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。