***和兰州三益建业有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民事判决书

（2016）甘01民终2546号

上诉人（原审被告、反诉原告）***，女，1962年7月13日出生，汉族，住兰州市城关区。

委托诉讼代理人：***，甘肃融博律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州三益建业有限责任公司（简称：三益公司），住所地：兰州市城关区。

法定代表人：陈政，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，甘肃西成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，甘肃玉榕律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人三益公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2016)甘0102民初4630号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销一审判决，判决双方继续履行合同，确认上诉人100％房屋产权；2、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：一、根据《合作建房合同书》的约定，职工个人集资购买100％产权，一审判决违反了合同约定。《合作建房合同书》约定明确了以下问题：1、合同“总原则”是“谁投资、谁使用、谁受益”，职工100％投资了诉争房屋，当然享有100％的产权。2、合同第三条和第四条中“计费面积和公用面积”、“投资标准”的约定证明职工集资购得100％的完整产权。3、《合作建房合同书》约定的征收拆迁安置条款与办理产权证的条款，同样证明职工拥有100％的房屋产权。4、十几年来的房屋管理、费用承担、出租经营、租费收取、房屋买卖等事实，房屋从来均由职工个人占有、管理、收益、处分，行使着完全的所有人权利，被上诉人从未有过任何异议。二、一审判决错误认定被上诉人缴纳了土地费用，以土地作价出资合作建房，作为其错误判决的事由。土地使用权并非被上诉人所有，也非其投资，不能作为其主张25％房屋产权的事由。三、一审判决错误地认为被征收的现有房屋与补偿转换的房屋之间没有法律权利上的联系。被安置的房屋是原房屋的调换，而且安置后的房屋具备办证条件，合同应该全面履行。另，一审对涉案房屋的面积认定有误，与事实不符。

被上诉人三益公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决符合合同约定和法律规定。上诉人的上诉请求不符合客观事实，也不符合法律的规定和民事活动等价有偿的基本原则。上诉人上诉状中认为其拥有100%产权的理由不能成立。一审对房屋面积的认定依据被上诉人提交的上诉人无异议的相关证据认定，有理有据。

三益公司向一审法院起诉请求：1、确认其享有兰州市城关区北滨河路滨河花园住宅小区临街商铺18-19轴线开间上下二层建筑面积118.44平方米建筑物25%的财产份额（若政府强制征收，则确认上述建筑物征收补偿款25%的份额，最终以房屋征收部门确定的补偿建筑面积为准）；2、诉讼费由***承担

***反诉请求：1、三益公司履行《合作建房合同书》，依法按合同约定为其办理房屋产权证，其取得集资购买房屋剩余25%的产权（同时***按合同补交300元/㎡的投资）；2、三益公司承担本案全部费用。

一审法院认定的事实：三益公司企业名称变更登记前为兰州市房屋建筑企业公司，该建筑企业公司系兰州市房地产管理局的下属公司。后经兰州市房地产管理局、兰州市人民政府国有资产监督管理委员会、兰州市人民政府经济体制改革办公室的批准企业公司改制为兰州三益建业有限责任公司，并经兰州市工商行政管理局审核同意变更为兰州三益建业有限责任公司。1998年5月6日，兰州市城关区城乡规划土地管理局发布兰城规地字（1998）第06号文件，征用城关区****耕地3.867公顷（合58亩），作为北滨河路拓建拆迁户搬迁用地。其中三益公司的前身兰州市房屋建筑企业公司占用北滨河路滨河花园临街非住宅面积1052.82平方米（合1.58亩），该面积为建筑物底层占地面积，不含分摊面积。同时，兰州市房屋建筑企业公司作为占地单位，分别向兰州市房地产管理局支付了19.3万元、向兰州房屋拆迁有限公司支付了10万元，共计分摊了29.3万元的征地补偿费和征地费用。上述单位亦向三益公司出具了收据。

三益公司取得上述土地后，于2000年8月30日与内部职工***签订了《合作建房合同书》，合同约定为加快北滨河路滨河花园住宅小区的临街铺面房建设步伐，三益公司允许可由内部职工进行投资，合作建设。根据“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，***在未取得房屋产权之前，享有长期使用权，并享受公司内部75%的产权。合同约定所建设的临街铺面房为两层框架结构，房屋每个开间的上下两层为一个投资计算单位，计价标准均为建筑面积980元/㎡，待以后条件成熟可以办理产权证时，***按建筑面积300元/㎡的标准再补交投资，三益公司应积极为***办理有关产权手续，费用由三益公司承担。合同另约定，在房屋交付使用之后，在未办理产权证之前，如遇拆迁按政府有关拆迁安置文件精神协助***办理有关安置补偿手续。涉案临街商铺总建筑面积84.24㎡，总投资额为82555元。该合同订立后，***于2000年8月30日向三益公司支付房款82555元，三益公司向***出具收据。另涉案临街商铺系三益公司委托兰州市房屋建筑企业公司第四分公司承建。2001年6月15日，兰州市房地产管理局就北滨河路中段拓建拆迁安置用地的土地使用权手续问题请示兰州市政府，但截止庭审结束时，涉案临街商铺并未能够取得相关手续。涉案商铺现仍有***占有使用。2013年5月18日，兰州市城关区房屋征收管理办公室就徐家湾旧城改造项目发布房屋征收补偿方案。涉案临街商铺处于被拆迁改造范围内，其位置座落于兰州市城关区北滨河中路1096号。

三益公司在提起本次诉讼前，于2014年11月25日向甘肃省兰州市城关区人民法院提起民事诉讼，要求确认其与***签订的《合作建房合同书》无效。该院于2015年6月30日依法作出（2014）城民一初字第1116号民事判决书，判决驳回三益公司的诉讼请求。但该判决本院认为部分表述，涉案房屋无法办理产权手续的条件不成就时，涉案房屋无法办理产权手续，不发生物权效力，但并不影响合同的效力。《合作建房合同书》的签订仅违反了国家行政管理部门对土地管理的强制性规定，该行为并不必然导致《合作建房合同书》的无效。《合作建房合同书》仍为有效合同。

一审法院认为，本案的争议焦点即为涉案房屋是否具备办理产权证的条件。三益公司、***签订的《合作建房合同书》经人民法院生效民事判决书已认定为有效合同。三益公司、***应受该合同的约束，双方各自应履行其合同义务。涉案房屋建成后即交由***占有使用至今，***亦依约向三益公司支付了合同对价。关于办理产权证的合同条款，合同表述为“待以后条件成熟可以办理产权证时”，以此可认定该合同应为附条件民事合同，所附条件“条件成熟”即为肯定条件，它以一定的事实的发生为条件成就，而以所附事实的不发生，则为条件不成就。但自2001年6月15日，兰州市房地产管理局就北滨河路中段拓建拆迁安置用地的土地使用权手续问题请示兰州市政府，时至今日，涉案房屋仍未取得国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程许可证。涉案房屋仍不具备办理房屋所有权证的行政审批所需手续。且自2013年5月18日，兰州市城关区房屋征收管理办公室就徐家湾旧城改造项目发布征收补偿方案，涉案房屋处于被拆迁改造范围内。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施改建和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。涉案房屋自被列入征收范围之日起，有关部门将暂停办理相关手续。综上认定，合同约定的条件无法成就，三益公司也未有不正当阻止条件成就的行为，房屋所有权证确已无法办理。依据《物权法》第十五条规定，涉案房屋所有权证虽未办理物权登记，但不影响合同效力。依据双方订立的《合作建房合同书》，***在未取得房屋产权之前，享受公司内部75%的产权。那么三益公司即亦享有剩余25%的产权份额对应的权利。现涉案房屋处于被拆迁范围，基于该涉案房屋而获得拆迁利益，三益公司享有相应份额权利。故对于三益公司诉讼要求确认其享有兰州市城关区北滨河路滨河花园住宅小区临街商铺18-19轴线开间上下二层建筑面积118.44平方米建筑物25%的财产份额（若政府强制征收，则确认上述建筑物征收补偿款25%的份额，最终以房屋征收部门确定的补偿建筑面积为准）的诉讼请求，予以支持。对于***反诉要求三益公司履行《合作建房合同书》，依法按合同约定为其办理房屋产权证，***取得集资购买房屋剩余25%的产权（同时***按合同补交300元/㎡的投资）的反诉请求，不予支持。关于***针对本诉辩称《合作建房合同书》不能分割认定，一审法院认为合同订立时***对于合同所附条件即明知且同意，***应受合同的约束，而非主观规避合同部分条款，三益公司也未有恶意阻挡条件成就的行为，致使产权手续未能办理。故对于***该项辩称，不予采信。关于***辩称土地并非三益公司提供，土地费用均由员工缴纳，《合作建房合同书》的签订前提即为三益公司为落实完成兰州市房地产管理局分配给其土地面积范围内临街铺面房屋的建设任务，利用其享有的土地使用权，采取有单位内部职工筹措资金集资建房，以三益公司名义建设房屋，并按照约定将建成的房屋交由集资职工使用管理的合作建房行为。其目的为为完成北滨河路拆迁安置任务，并非商业经营的房地产开发行为。***对于该合作建房的理解应区别于市场经济中合作开发房地产商业行为。故对于***该项辩称，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第（一）项、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决：一、确认原告兰州三益建业有限责任公司享有兰州市城关区北滨河路滨河花园住宅小区临街商铺18-19轴线开间上下二层建筑面积118.44平方米建筑物25%的财产份额（若政府强制征收，则确认上述建筑物征收补偿款25%的份额，最终以房屋征收部门确定的补偿建筑面积为准）。二、驳回被告***的全部反诉请求。案件受理费100元，由被告***承担，反诉费125元，由被告***承担。

二审庭审结束后，上诉人向本院提交了兰州万厦房地产开发有限公司兰州市房产平面图及房屋所有权证复印件一份，证明同地段、同时建设、同类情况的原兰州市房屋拆迁办公室已于2012年办理了房产证。被上诉人怠于履行义务，视为“为自己的利益不正当地阻止条件成就”的行为，应视为“条件已成就”，被上诉人应继续全面履行合同。经质证，被上诉人认为该证据与本案无关。本院认为，该证据因不具备证据的“三性”，本院不予采信。本院经审理查明，1998年，兰州市房地产管理局委托兰州市城关区城乡规划土地管理局征用****耕地3.867公顷（合58亩），由兰州市房地产管理局一揽子向村上付补偿、补助费5220000元；1999年，兰州市房地产管理局委托兰州市城关区城乡规划土地管理局征用****遗留耕地3.81亩，由兰州市房地产管理局一揽子向村上付补偿、补助费514350元。上述征用土地作为北滨河路拓建拆迁用地。除上述事实外，原审查明的本案基本事实清楚，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《合作建房合同书》是双方当事人真实的意思表示，该合同合法有效。双方均应受该合同的约束。合同签订后，上诉人按约履行了缴纳投资款82555元的义务，被上诉人履行了将涉案房屋建成后交付上诉人使用的义务。且涉案房屋实际由上诉人使用收益至今。根据双方所签合同第一条的约定：根据“谁投资、谁使用、谁受益”的原则，乙方（上诉人***）在未取得房屋产权之前，享有长期使用权，并享受公司内部75%的产权。合同第四条第二款还约定“待以后条件成熟可以办理产权证时，乙方（上诉人***）按建筑面积300元∕㎡的标准再补交投资，甲方（被上诉人三益公司）应积极为乙方办理有关产权手续，费用由甲方承担。”2001年6月15日，兰州市房地产管理局以兰房字（2001）81号文件就征用北滨河路中段拓建拆迁安置用地的问题向兰州市政府进行请示，该文件中表述“因征用土地没有拨地文，对拓建道路时所安置的单位、住户的房屋无法进行合法的产权调换，所拆迁建设的房屋至今没有合法的修建手续。恳请市政府就北滨河路道路拓建中对所安置拆迁户的65.71亩土地的划拨问题协商解决。”请示后至今未果，涉案商铺产权证因故未能办理，上诉人也未按照上述约定补缴投资款。也就是说，双方在合同中约定在未取得房屋产权之前，上诉人仅享有长期的使用权和公司内部75%的产权，待办证条件具备、上诉人补交费用后方可取得100%产权。正如一审所述，本案因办证条件不具备，双方约定的条件未成就，上诉人主张其享有涉案商铺100%产权的上诉理由无事实和法律依据。上诉人关于双方合作建房合同书中“计费面积和公用面积”、“投资标准”以及“征收拆迁安置条款”，同样证明职工拥有100％的房屋产权的上诉理由，上述合同约定中并没有上诉人对涉案商铺拥有产权的相关表述，上诉人该上诉理由不能成立。因涉案商铺占用土地系兰州市房地产管理局委托兰州市城关区城乡规划土地管理局征用****的耕地，由兰州市房地产管理局一揽子向村上付补偿、补助费后，本案被上诉人作为占地单位，分摊了29.3万元的征地补偿费和征地费用。一审依据双方的约定及查明的事实确认被上诉人对涉案商铺享有25%的财产份额并无不当。

上诉人关于安置后的房屋具备办证条件，合同应该全面履行的上诉理由，涉案商铺虽被划入拆迁范围，但上诉人并未与拆迁办签订拆迁安置补偿协议，上诉人主张安置房屋具备办证条件与事实不符，上诉人该上诉理由不能成立。

上诉人关于一审对涉案商铺面积认定有误的上诉理由，因涉案商铺被划入兰州市城关区徐家湾旧城改造项目征收范围，根据征收实施单位兰州市城关区房屋征收管理办公室委托的估价机构甘肃信诺房地产咨询估价有限公司出具的征收房屋分户估价报告计算的建筑面积为118.44平方米，一审按照118.44平方米认定涉案商铺的建筑面积并无不当。

综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费350元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员白丽娟

代理审判员冯诚

二〇一七年二月二十一日

书记员谷元元