兰州三益建业有限责任公司与高甦换确认合同效力纠纷二审民事判决书

甘肃省兰州市中级人民法院

民事判决书

（2015）兰民三终字第634号

上诉人（原审原告）兰州三益建业有限责任公司，住所地兰州市城关区。

法定代表人陈政，该公司董事长。

委托代理人***，甘肃西成律师事务所律师。

委托代理人***，甘肃中天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）***，女，1962年7月13日出生，汉族，兰州三益建业有限责任公司员工，住兰州市城关区。

委托代理人***，甘肃融博律师事务所律师。

上诉人兰州三益建业有限责任公司与被上诉人***因确认合同效力纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1116号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人兰州三益建业有限责任公司的委托代理人***、***，被上诉人***及其委托代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院审理查明，1999年4月，兰州市房屋建筑企业公司（以下简称企业公司）为加快北滨河路滨河花园住宅小区内的临街铺面房建设步伐，决定由公司内部职工进行投资、合作建设。***作为企业公司的职工有资格参与投资，合作建设。为此，2000年8月30日企业公司作为甲方与***作为乙方，双方签订了《合作建房协议书》，该协议书约定，根据谁投资、谁使用、谁受益的原则，乙方在未取得房屋产权之前，享有长期使用权，并享受公司内部75%产权。房屋每一个开间的上下两层为一个投资计算单位，计价标准为建筑面积980元／㎡，待以后条件成熟可以办理产权证时，乙方按建筑面积300元／㎡的标准再补交投资，甲方应积极为乙方办理有关产权手续、费用由甲方承担。***投资建筑的房屋面积为84.24㎡，总投资额为82555元。合同书签订后，***向企业公司缴纳了建房款82555元，房屋建成后，企业公司将房屋交付给***使用至今。另查，兰州市房屋建筑企业公司系兰州市房地产管理局的下属公司，经兰州市房地产管理局、兰州市人民政府国有资产监督管理委员会、兰州市人民政府经济体制改革办公室的批准企业公司改制为兰州三益建业有限责任公司，2005年4月29日，经兰州市工商行政管理局的批准将企业公司企业名称变更为兰州三益建业有限责任公司（简称三益公司）。2015年1月14日，三益公司申请变更登记，公司的注册资本、股东、法定代表人、董事、监事都进行了相应的变更，现三益公司为国有控股企业，兰州市人民政府国有资产监督管理委员会持有三益公司57.35的股份，国有资产总额达8375.31万元。再查，兰州市房地产管理局为拓建北滨河路在1998年、1999年委托兰州市城关区城乡规划土地管理局征用城关区****65.71亩集体土地，后兰州市房地产管理局将其中1.58亩交由企业公司使用。企业公司于1999年与包括***在内的公司职工签订了合作建房合同书，约定了谁投资、谁使用、谁受益的原则，由职工按照每平方米900元左右的价格进行投资，在未取得房屋产权之前，职工享有长期使用权，并享受公司内部75%的产权，待以后条件成熟可以办理产权证时，职工按建筑面积300元／㎡的标准再补交投资，企业公司应积极为乙方办理有关产权手续、费用由甲方承担。后企业公司以每平方米650元的价格将涉案房屋委托给兰州市房屋建筑企业公司第四分公司建设，房屋建成后企业公司将房屋交由***在内的职工使用至今，产权证未办理。再查，2001年6月15日兰州市房管局向兰州市政府请示，该请求文件显示，兰州市房地产管理局委托兰州市城关区城乡规划用地管理局征用的城关区****65.71亩集体土地，由于没有拨地文，对拓建道路所安置的单位、住户的房屋无法进行合法的产权调换，所拆迁建设的房屋至今没有合法的手续。

原审法院认为，当事人之间订立的有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案三益公司提出，涉案土地没有经过政府土地管理部门和规划部门统一规划，没有办理土地的出让手续，现该宗土地仍为国有公益用地。而企业公司在1999年用该宗土地和职工合作建房时既没有经过上级主管部门的批准，也没有经过土地管理部门的批准。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条：“土地使用权人以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发房地产合同的，应当认定合同无效”之规定，双方签订的《合作建房合同书》应当为无效合同。对此原审法院认为，本案双方签订的合作建房合同的目的并非用于房地产开发，且双方在合同中约定了在未取得房屋产权之前，***只享有长期的使用权，待办证条件具备后，***补交费用后，方可取得产权。故本案涉案土地是否经过政府土地管理部门和规划部门统一规划，是否办理土地的出让手续，以及企业公司用该宗土地和职工合作建房时是否经过上级主管部门的批准，是否需要经过土地管理部门的批准，是本案涉案房屋需要办理产权登记手续时需要审查的条件，上述条件不成就时，涉案房屋无法办理产权手续，故不发生物权效力，但并不影响本案合同的效力，本案涉案合同书的签订只是违反了国家行政管理部门对土地管理的管理性强制规定，而无效合同是指违反了法律或者行政法规的效力性强制规定以及社会的公共利益，故双方签订的合同并非当然无效。综上，对三益公司请求确认双方签订的合作建房合同书为无效合同的诉讼请求法院不予支持，对要求***向其返还兰州市城关区北滨河路花园住宅小区临街18-19轴线上下两层总建筑面积84.24㎡的房屋以及向***返还投资款75815元及赔偿***损失69868元的诉讼请求亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回原告兰州三益建业有限责任公司诉讼请求。案件受理费4414元，由原告兰州三益建业有限责任公司承担。

宣判后，三益公司不服判决，以一审判决适用在行为当时还没有实施的法律，错误的判决驳回上诉人的诉讼请求，并错误的认为本案企业公司和被上诉人***未经有批准权的人民政府批准，签订合同擅自处分国有资产、国有土地的这两项无权处分行为仅仅违反的是法律规定的管理性强制性规范。却没有适用法律法规及司法解释的规定对本案所涉《合作建房合同书》是否有效作出明确的认定，致使本案所涉《合同书》的效力状态不明确。这不仅会导致国有资产和国有土地出让金的流失，还会严重损害国家对处分国有资产和国有土地的监管制度为由向本院提出上诉，请求二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的全部诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。

***服判并答辩称，一审适用物权法的相关规定正确；本案是单位内部职工集资合作建房，并非房地产开发为目的的合作建房行为；上诉人认为造成国有资产流失的理由不能成立。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审中，双方均无新证据向法庭提交。本院经审理对原审判决审理查明的案件事实予以确认。

本院认为，兰州市房屋建筑企业公司与***签订《合作建房合同书》时，《中华人民共和国物权法》尚未颁布，但三益公司是在物权法颁布施行后才提起本案之诉，请求确认《合作建房合同书》无效，原审法院适用物权法的相关规定认定处理本案所涉合同效力，适用法律并无不当。兰州市房屋建筑企业公司原系兰州市房地产管理局的下属法人企业。企业公司为落实完成兰州市房地产管理局分配给其土地面积范围内临街铺面房屋的建设任务，决定可由公司内部职工进行投资、合作建设。***作为企业公司的职工享有参与投资，合作建设临街铺面房的资格，并与企业公司签订《合作建房协议书》，参加集资合作建房。***根据合同约定已履行了缴纳建房集资款的义务，企业公司在实施完成临街铺面房屋建设后，也按照合同约定将相应面积的房屋交付***，并由***按照协议约定的“谁投资、谁使用、谁受益”的原则使用管理至今。在企业公司存续期间及企业公司改制变更为三益公司和三益公司成为国有控股企业后，双方之间对于集资合作建房行为的效力问题也未产生过争议。***与企业公司签订的《合作建房合同书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方所签合同成立并生效，且已经实际履行。双方签订的合作建房合同性质上属于根据企业公司内部决定，利用单位享有的土地使用权，采取由单位内部职工集资的方式筹措建设资金，由企业公司以其名义实施完成房屋建设，并按照合同约定将建成的房屋交由集资职工使用管理的合作建房行为。合作建房的目的是为了完成主管部门安排的北滨河路拆迁安置小区内的临街铺面房建设任务，并非由一方提供土地使用权，另一方提供资金作为共同出资，共享利润、共担风险的合作开发房地产的行为，有别于法律或司法解释规定的合作开发房地产合同，且三益公司现提起诉讼，请求确认***与企业公司签订的合同无效也事出有因，原审法院对三益公司要求确认合同无效的诉请不予支持，对三益公司主张认定合同无效的依据不予认定采纳，并判决驳回三益公司的诉讼请求，事实清楚，适用法律正确，认定理由适当，故三益公司提出的上诉请求不能成立，上诉理由本院不予采纳认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉费4414元，由上诉人兰州三益建业有限责任公司自行负担。

本判决为终审判决。

审判长张海军

代理审判员冯诚

代理审判员***

二〇一五年十一月十八日

书记员***