江苏某某生态农业科技股份有限公司、中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公等借款合同纠纷执行复议执行裁定书

江苏省无锡市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2021)苏02执复155号

复议申请人（原异议人）：江苏***生态农业科技股份有限公司，统一社会信用代码91320200058610143G，住所地无锡市湖滨路828-301。

法定代表人：陶莉,该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄慧，江苏盈捷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：姚奕，江苏盈捷律师事务所律师。

申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公

司，统一社会信用代码91320000720579647K，住所地南京市北

京东路42号。

负责人：闵捷，该公司总经理。

委托诉讼代理人：袁征，江苏梁溪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蔡月娥，江苏梁溪律师事务所律师。

被执行人：无锡市现代新农村投资发展有限公司，统一社

会信用代码913202117888722250，住所地无锡市滨湖区鸿桥路

801号第二十三层。

法定代表人：谢凝，该公司总经理。

被执行人：江苏金泰翔建筑安装工程有限公司，统一社会

信用代码91320200567823526M，住所地无锡市沁园新村531号

-6楼。

法定代表人：金龙，该公司董事长。

被执行人：无锡市政建设集团有限公司，统一社会信用代

码91320206135994014Q，住所地无锡市惠山区堰桥街道西业路

38号。

破产管理人：无锡融海投资咨询有限公司，住所地无锡市锡山

经济技术开发区宛山湖西路88号。

负责人：梁军亮。

被执行人：无锡市桥联冶金机械有限公司，统一社会信用代码

913202067431485594，住所地无锡惠山区洛社镇盛新路99号。

法定代表人：谢凝，该公司总经理。

被执行人：江苏昌润城建开发有限公司，统一社会信用代码

91320211782738965G，住所地无锡蠡园开发区06-4地块写字楼（滴

翠路100号）B幢十五层。

法定代表人：王奇，该公司经理。

被执行人：戈丽萍，女,1969年11月22日生，汉族，住无锡市惠山区。

被执行人：高岳峰，男,1967年12月26日生，汉族，住无锡市惠山区。

复议申请人江苏***生态农业科技股份有限公司（以下简称***公司）因申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与被执行人无锡市现代新农村投资发展有限公司（现代新农村公司）、江苏金泰翔建筑安装工程有限公司（以下简称金泰翔公司）、无锡市政建设集团有限公司（以下简称市政公司）、无锡市桥联冶金机械有限公司（以下简称桥联冶金公司）、江苏昌润城建开发有限公司（以下简称昌润公司）、戈丽萍、高岳峰金融借款合同纠纷执行一案，不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2021）苏0206执异146号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

经审查查明：2019年12月6日，惠山法院对原告华融公司诉被告现代新农村公司、金泰翔公司、市政公司、桥联冶金公司、昌润公司、戈丽萍、高岳峰金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0206民初5934号民事判决：一、现代新农村公司于本判决生效之日起10日内向华融公司归还借款本金3980万元及利息、律师费36万元。二、金泰翔公司以其抵押的位于无锡市滨湖区××路××【不动产登记证明权证号：苏（2016）无锡市不动产证明第0130964号】及无锡市滨湖区湖滨路816、828-301【不动产登记证明权证号：苏（2016）无锡市不动产证明第0131305号】的房产和土地使用权对现代新农村公司的上述第一项债务及本案诉讼费用在2200万元的最高额范围内承担连带保证责任。华融公司有权以金泰翔公司抵押的上述房产和土地的使用权予以折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、确认市政公司对现代新农村公司的借款本金3980万元、利息、律师费36万元及本案诉讼费用在4800万元的最高额范围内承担连带保证责任。四、桥联冶金公司对现代新农村公司上述第一项付款义务及本案诉讼费用在4800万元的最高额范围内承担连带清偿责任。五、昌润公司对现代新农村公司上述第一项付款义务及本案诉讼费用在3000万元的最高额范围内承担连带清偿责任。六、戈丽萍、高岳峰对江苏联亚环保科技有限公司上述第一项付款义务及本案诉讼费用承担连带清偿责任。七、驳回华融公司其他诉讼请求。

2019年2月19日，惠山法院根据华融公司的申请依法查封了金泰翔公司名下位于湖滨路816,828-201、湖滨路816,828-301的房屋。根据华融公司的申请，惠山法院于2020年8月10日立案强制执行，案号为（2020）苏0206执2217号。在本次执行过程中，惠山法院于2020年11月25日出具公告，拟对金泰翔公司名下位于湖滨路816,828-201、湖滨路816,828-301的房产进行评估、拍卖。

***公司提出异议称，其于2016年9月1日与金泰翔公司签订自2016年9月1日至2031年9月1日的租赁合同并支付了相应租金6208650元（转账85816540.83元，茶叶折抵租金392109.17元）。故请求：法院在评估、拍卖公告中载明房屋租赁情况。

申请执行人华融公司称，1、租赁合同签订时间晚于抵押登记时间，***公司没有对抗抵押权的法定事由；2、***公司曾向抵押权人承诺抵押权人在处置抵押物时，租赁合同自动解除；3、***公司与金泰翔公司系关联企业且租赁合同条款不符合市场交易习惯。综上，对于***公司要求带租拍卖的请求不予认可。被执行人新农村公司、金泰翔公司、市政公司、桥联冶金公司、

昌润公司、戈丽萍、高岳峰未答辩。

另查明，2016年5月17日，金泰翔公司股东会决议同意将金泰翔公司名下位于无锡市滨湖区××路××路××的房产作为现代新农村公司向中国工商银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称工行惠山支行）办理所有融资（包括借款等）的担保抵押。2016年7月6日，金泰翔公司与工行惠山支行签订编号为2016年惠钱（抵）字第Ａ017号《最高额抵押合同》一份。后，金泰翔公司与工行惠山支行就上述抵押财产于2016年7月8日办理了不动产登记证明，权证号分别为：苏（2016）无锡市不动产证明第0130964号、苏（2016）无锡市不动产证明第0131305号。2018年12月24日，工行惠山支行与华融公司签订《资产转让协议》，约定工行惠山支行将不良资产转让给华融公司。截至2018年11月4日（转让基准日），资产转让基准日起（含）在工行惠山支行与华融公司之间发生转让，主债权及担保合同项下的全部权利由华融公司享有，华融公司承担上述资产相关的工行惠山支行为一方的借款合同、担保合同、抵债协议、还款协议等有关法律性文件项下的全部权利义务。2019年1月17日，江苏法制报上刊登了上述债权转让暨债务催收联合公告，载明现代新农村公司结欠本金3980万元、欠息72.01万元。

再查明，2016年9月1日，金泰翔公司与无锡***贸易有限公司签订房屋租赁合同一份，协议约定金泰翔公司将湖滨路816、828-201、湖滨路816、828-301的房产出租给无锡***贸易有限公司使用，租赁期限自2016年9月1日至2031年9月1日止。租金6208650元由***公司一次性支付，其中茶叶抵租金392109.17元。同天，***公司向金泰翔公司转账5816540.83元。为证明***公司与金泰翔公司之间的租赁关系形成时间早于抵押的时间，***公司提交了其与佳林建设装饰工程有限公司徐州分公司于2016年5月15日签订的建设工程施工合同，合同载明工程地点为无锡市湖滨路828-301号，工期为100天。***公司陈述因为租金是一次性支付，所以金泰翔公司给其三个月装修期，因此合同才会在2016年9月份才签署。

又查明，无锡***贸易有限公司曾向工行惠山支行出具承诺函，表示其为湖滨路816、828-201、湖滨路816、828-301的房产的承租人，已知晓该处房产由出租人金泰翔公司向贵行办理抵押，承诺在贵行为实现债权而需要处置该房产时，其与金泰翔公司签订的房产租赁合同自动解除，放弃向贵行追究由此引起的经济损失的权利，绝不影响贵行债权的实现。

2017年4月11日，无锡***贸易有限公司名称变更为江苏***生态农业科技股份有限公司。2018年11月6日，***公司的法定代表人由金炳兴变更为陶莉。金泰翔公司的股东为金龙与金炳兴，金龙持股比例为70%，金炳兴持股比例为30%。金龙为金泰翔公司的法定代表人，金炳兴为金泰翔公司的监事。金炳兴到庭陈述其现为***公司的实际控制人，其与金龙为父子关系。

惠山法院认为，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，华融公司与工行惠山支行签订了资产转让协议，债权及担保合同项下的全部权利由华融公司享有，则案涉房屋的抵押权由华融公司享有。湖滨路816,828-201、湖滨路816,828-301房产的抵押权办理时间早于***公司与金泰翔公司签订租赁合同的时间，***公司的举证亦不足以证明其在抵押登记前已实际占有并使用案涉不动产，因此***公司与金泰翔公司之间的租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。此外，***公司已经通过出具承诺函的形式放弃了以其租赁权对抗抵押权的权利，其现要求对案涉房屋进行带租拍卖的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，惠山法院作出裁定：驳回***公司的异议请求。

***公司不服上述裁定向本院提起复议称：一、其公司因经营需要与金泰翔公司商谈，达成租赁意向，鉴于房屋系毛坯房，在一次性付清15年租金的前提下，金泰翔公司给予100天装修期，故租赁合同是在扣除100天的情况下计算租赁时间，故租赁时间是在租赁合同之前100天，即5月份，由装修公司签订的《建设工程施工合同》及装修清单为证。二、承诺函系复印件，华融公司无法提供原件的情况下，不排除存在伪造证据的嫌疑，该承诺函不能作为断案证据，另从承诺函内容来看，更加证明实际租赁期限早于抵押时间，故请求撤销惠山法院执行异议裁定，对涉案房屋进行带租拍卖。

复议审查期间，***公司提交如下证据：1、2015年5月11日，金泰翔公司与***公司签订的房屋租赁合同，约定金泰翔公司将湖滨路828-301的房屋出租给***公司，租赁期限自2015年5月1日至2018年12月31日。2、2015年5月24日***公司股东会决议，决定同意公司住所地变更至湖滨路816,828-201,828-301。3、2015年5月25日***公司申请报告，原工商注册地址变更至湖滨路816,828-201,828-301。4、无锡市滨湖区市场监督管理局于2015年8月26日核发的***公司营业执照，上面记载的公司住所地为无锡市湖滨路828-301。上述证据证实***公司早在2015年5月1日就实际占有使用案涉房屋，本案租赁事实在前。承诺函中形成时间及制作人均未注明，从该函的内容不能排除其形成在***公司实际承租房屋以后。且根据承诺函内容，涉及到公司地址迁移、公司行政关系重新建立、选址、装修等，特别是涉及到放弃由此引起的一切经济损失。对于***公司而言关乎公司经营的重大事项，带有担保性质。根据法律规定应当通过股东会决议才能生效。故承诺函在未经公司其余42名股东表决前，不能对外发生法律效力。

华融公司答辩称:一、案涉房屋租赁合同起始时间为2016年9月1日，***公司对此多次确认并由其提供的租赁合同证明。二、承诺函真实有效具备法律效力。该函虽为复印件，但在执行程序和异议审查期间，***公司已确认其真实性并在异议听证中作为其公司方证据提交给法院。该函明确***公司作为承租人已知晓出租人向抵押权人办理抵押并承诺抵押权人实现债权时，租赁合同自动解除，并不存在担保含义，无需经股东会决议等前置形式。***公司在认可租赁起始时间自2016年9月1日，现又称起始时间为2015年5月1日并否认承诺函的真实性，已构成虚假陈述。惠山法院裁定正确，请求驳回复议，维持原裁定。

复议审查期间查明：在执行过程中，***公司委托诉讼代理人金炳兴对承诺函的真实性、合法性、关联性均予以认可。在执行异议听证审查中，***公司亦将承诺函作为证据提交法院以证明涉案房屋抵押前就存在租赁关系。

本院认为，本案争议焦点在于***公司对案涉房屋的租赁权能否对抗华融公司享有的抵押权的执行。华融公司对案涉房屋享有抵押权、抵押登记时间为2016年7月8日是双方确认一致的事实。争议在于***公司租赁案涉房屋时间究竟是在抵押前还是抵押后。对此，***公司先后提供两份合同，一是2015年5月11日签订的，该合同明确租赁期间自2015年5月1日至2018年12月31日，故合同订立时间虽早于抵押登记时间，但租赁期间至2018年12月31日已到期。二是2016年9月1日又签订的第二份租赁合同，由此说明第一份合同已终止。故***公司虽在9月1日前已实际占有涉案房屋，但双方租赁关系再次设立的时间应认定为9月1日。惠山法院认定***公司的租赁案涉房屋时间晚于抵押登记时间并无不当。关于承诺函系复印件，不是原件问题，因***公司在执行阶段以及异议审查期间对该函的真实性、合法性、关联性均予以认可，故***公司复议称承诺函存在伪造嫌疑，与事实不符，本院不予采纳。从该函的内容可以证实，其已知晓案涉房产由出租人办理抵押，并承诺绝不影响银行债权的实现。故惠山法院认定***公司与金泰翔公司之间的租赁关系不得对抗已登记的抵押权并无不当。综上，惠山法院作出的（2021）苏0206执异146号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。对复议申请人***公司的复议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：

驳回江苏***生态农业科技股份有限公司的复议请求，维持无锡市惠山区人民法院（2021）苏0206执异146号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　　孙晓敏

审判员　　刘永刚

审判员　　李锡胜

二〇二一年十二月十五日

书记员　　曹瑜珊