某某与某某、某某等房屋租赁合同纠纷2017民终69二审民事裁定书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤01民终69号

上诉人（原审原告）：***，住江苏省江都市。

委托诉讼代理人：葛喜生，广东义法律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，住广东省化州市。

委托诉讼代理人：许永成、罗东平，均为广东佳思特律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**，住广东省丰顺县。

被上诉人（原审被告）：广州市龙久公司管理有限公司，住所地广州市海珠区。

法定代表人：曾金宗。

原审第三人：广东长城建设集团有限公司，住所地广州市越秀区。

法定代表人：马华新，董事长。

委托诉讼代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。

原审第三人：广东业丰房地产开发有限公司，住所地广州市。

法定代表人：莫开业，总经理。

委托代理人：李巧毅，广东金轮律师事务所律师。

原审第三人：广东省化学纤维研究所，住所地广州市海珠区。

法定代表人：薛孝川，所长。

委托诉讼代理人：吴晓航，该所职员。

原审第三人：扬州市江都区鑫塘建筑安装工程有限公司（原江都市鑫塘建筑安装工程有限责任公司），住所地扬州市江都区。

法定代表人：李林，董事长。

委托诉讼代理人：葛喜生，广东义法律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人***、**、广州市龙久公司管理有限公司（以下简称龙久公司）、原审第三人广东长城建设集团有限公司（以下简称长城集团）、广东业丰房地产开发有限公司（以下简称业丰公司）、广东省化学纤维研究所（以下简称化纤所）、扬州市江都区鑫塘建筑安装工程有限公司（以下简称鑫塘公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。***、鑫塘公司代理人葛喜生，***代理人许永成、罗东平，龙久公司法定代表人曾金宗，长城集团、业丰公司代理人李巧毅，化纤所代理人吴晓航到庭参加诉讼。**经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持***一审全部诉讼请求。事实与理由如下：一、一审法院适用法律不当，机械地、简单化适用法律，因而对***的主要诉讼请求作出了全部驳回的错误判决。一审法院在认定合同无效后，没有适用相应的法律规定，对无效合同的后果作出处理，没有对***其他两项诉讼请求的合法性、合理性作出分析和处理。二、一审法院作出判决的后果，是使得***、**、龙久公司对涉案物业的非法占有和非法无偿使用获得肯定，这显然是有违于关于合同无效的法律后果的规定精神，同时，也剥夺了原审第三人鑫塘公司及***对涉案房产的合理占有、也不符合有独立请求权原审第三人的本意，判决显失公平。三、一审法院这样的简单判决，是对***及有独立请求权原审第三人不负责任，却使与涉案房产的征地问题无关的被上诉人占有了涉案房产，无法最终解决问题，更增加了问题的复杂性，既达不到法律效果和社会效果的统一，又浪费国家司法资源。

***二审答辩称一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决。对于无效的处理，***认为***对于涉案场地，是属于无权出租，所以***认为其收取租金的请求，没有法律依据。关于场地的问题，由于海珠区新港街道社区服务中心明确要求***将场地交付给其管理，***也予以同意，恳请法院去函申请向海珠区新港街道社区服务中心进行核实。

龙久公司二审答辩称一审判决合同无效，***把场地转租给龙久公司，龙久公司和**是同一个单位，**是龙久公司的股东之一。龙久公司认为既然合同无效，那租金应当返还给龙久物业，龙久公司恢复场地的原状交还给***。***转租给龙久公司时承诺龙久公司是可以转租和分租的，但是去年9月份断水断电，致使合同无法履行，造成龙久公司损失非常大，故龙久公司要求***返还押金36万元，并返还租金，龙久公司将场地恢复原状交还给***。

长城集团、业丰公司二审共同答辩称其不同意***所提的上诉请求。长城集团、业丰公司认为涉案场地应当立刻交回给业主方。长城集团、业丰公司认为***作为涉案租赁合同的出租方是没有主体资格的，***认为其是获得鑫塘公司的授权，进行出租，但是鑫塘公司对涉案场地本身也没有合法占有、出租收益的权利。鑫塘公司作为施工单位与长城集团、业丰公司的施工合同已经在另案中被生效判决认定为无效合同，因此鑫塘公司应当立即将场地交还给长城集团、业丰公司。鑫塘公司以欠付工程款为由，拒绝交还，强占至今，故鑫塘公司没有合法占有的权利，而***根据鑫塘公司的授权更不能出租和收益。***认为作为施工方拥有留置权是不符合法律规定的，涉案场地是在建工程，留置的权利只适用于动产，因此鑫塘公司不享有留置权。对一审判决涉案租赁合同无效之后的处理，长城集团、业丰公司认为***的上诉理由是不成立的，无视了长城集团、业丰公司作为产权人的权利。本案***适用法律是错误的。基于长城集团、业丰公司第一点的分析，***没有权利取得场地使用权。即使合同无效也并不是将场地返还给***。长城集团、业丰公司要求立刻将场地交还给长城集团、业丰公司。关于场地处理，长城集团、业丰公司也不同意***的意见，长城集团、业丰公司认为街道办在整个涉案场地的法律关系中，到目前为止没有看到场地与街道办有任何法律关系。根据***一审提交的证据三，国土局453号函中显示，场地应当交给长城集团、业丰公司，然后再与海珠区教育局进行移交。长城集团、业丰公司并不知道谁委托街道办，场地是要经过长城集团、业丰公司进行移交的。关于本案***、***、**、龙久公司非法占用长城集团、业丰公司的场地，长城集团、业丰公司另行追究其法律责任。

化纤所二审答辩称其作为本案地块的拥有者，未授权任何人出租和占有。化纤所要求尽快移交场地，按政府的要求将场地交给海珠区教育局，因为政府已经明确地块的补偿条件，移交地块是补偿条件之一。因地块移交的问题，化纤所保留追究责任的权利。***今天所提交的退还移交场地的申请没有理由及依据，无视化纤所作为土地拥有者的权利。1992年化纤所已将场地交给长城集团开发，化纤所要求长城集团尽快收回场地，再按照（2014）453号文移交给海珠区教育局。

鑫塘公司二审答辩称其同意***的上诉意见。

***向一审法院起诉请求：1、解除***与***签订的《广州市房屋租赁合同》；2、***支付从2014年9月1日起至移交租赁房产之日止的租金（每月租金19000元）；3、***、**、龙久公司退出租赁场地，将租赁房产移交***；4、本案诉讼费由***、**、龙久公司承担。

一审法院认定事实：江都市鑫塘建筑安装工程有限责任公司曾因对工程款存在争议，向广州市中级人民法院提起诉讼，要求业丰公司、长城集团、化纤所支付工程款等。广州市中级人民法院以（2006）穗中法民五初字第34号民事判决书查明以下事实：1、1993年1月18日，广州市规划局发出（93）穗城规南片地018号《建设用地规划许可证》，载明用地单位为长城集团，用地项目为河南新港西路南商品楼、研究楼，用地面积为7243平方米。2001年9月16日，广州市城市规划局向长城集团和化纤所发出穗规地复字[2001]556号《关于建设单位名称问题的复函》，表示同意其申请，将上址用地单位改为长城集团和化纤所。2002年9月16日，广州市国土资源和房屋管理局向长城集团和化纤所发出穗国土建用函[2002]268号《关于更改办理用地手续单位名称的复函》，同意其申请，将穗国土[1994]建用通字第1070号《建设用地通知书》中办理用地手续的单位改为长城集团和化纤所。2006年5月15日，广州市国土资源和房屋管理局作出《收回闲置土地决定书》。2008年9月16日，广州市国土资源和房屋管理局作出《收回国有土地使用权决定书》，内容：经现场勘察，该地块3796平方米已建成某立交，余下3447平方米已建成两层地下室；经市规划局核实，3447平方米用地现规划控制为绿地及道路，本局决定收回《建设用地通知书》（穗国土[1994]建用通字第1070号）穗国土[1997]建用复字57号文、穗国土建用通函[1997]47号、穗国土建用函[2002]268号文所列的7243平方米土地，并注销原用地批文；等。2、1998年6月5日，长城集团向江都市第三建筑安装工程公司（以下简称江都三建）出具《证明》，载明“我公司现与业丰公司联合开发投资新港中路36号业丰商住大厦，今后由业丰公司负责该项目的资金投入及管理”；等。1998年6月10日，业丰公司与江都三建签订《业丰商住大厦工程施工合同补充协议书》。3、关于交接场地问题，江都市塘头建筑安装工程公司（以下简称塘头公司）一方面表示其已于2000年12月3日将涉案工程移交给了业丰公司，但无证据证明；另一方面又表示涉案工程由其看管。业丰公司表示涉案工程至今没有交付给其使用，仍由塘头公司看管。长城集团表示同意业丰公司的意见。化纤所表示不清楚。关于是否愿意办理工程交接手续，塘头公司表示业丰公司不支付工程款，其不同意交接；业丰公司表示其同意接收，但其无钱支付工程款；长城集团表示同意业丰公司的意见；省化纤所表示交接没有法律依据。该案中，广州市中级人民法院依据证据认定江都市塘头建筑安装工程公司（即江都市鑫塘建筑安装工程有限责任公司前身）为涉案工程的实际施工人。该案判决江都三建与业丰公司签订的《业丰商住大厦工程施工合同补充协议书》无效，业丰公司向塘头公司支付工程款、配套费和设计费及利息，长城集团对上述款项承担连带责任；等。业丰公司和长城集团不服判决，提起上诉。广东省高级人民法院于2011年11月21日作出（2010）粤高法民一终字第133号民事判决：驳回上诉，维持原判。

后业丰公司又提起再审，再审期间，当事人达成调解协议，最高人民法院于2014年作出（2014）民提字第225号民事调解书：一、由业丰公司支付1750万元给鑫塘公司，作为广州市新港西路36号科研大楼工程项目的余款及其它费用；分二期支付：首期于签订本协议起七日内支付200万元；二期于鑫塘公司结清拖欠第三方的水、电、管理、押金、保证金、赔偿、补偿等费用并移交交吉的施工场地及相关工程资料给业丰公司的同时支付1550万元；二、鑫塘公司收到上述第一条款项后，即业丰公司付清了涉案执行款，鑫塘公司与业丰公司、长城集团之间的债权债务关系全部结清，鑫塘公司不再追索业丰公司的其余债务，也不再向长城集团主张追索连带债务，鑫塘公司并应即日向广州市中级人民法院申请裁定终结此案执行；三、业丰公司支付给鑫塘公司的款项，均应支付至该工程实际受益人***先生的帐户；四、本协议履行后，就最高人民法院（2013）民申字第01734号案相关纠纷，三方无其它争议；五、业丰公司如不能按本协议第一条约定的时间和金额支付款项给鑫塘公司，前述约定无效，按二审判决的内容执行（扣减已支付部分）；六、鑫塘公司收取首期款项后四个月内处理完施工现场存在的租赁等法律关系并搬迁完毕，将无纠纷的、交吉的施工现场和相关工程资料移交给业丰公司；逾期未能移交的……；等。

2011年5月1日，***（出租人、甲方）与***（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区新港西路36号两层地下室出租给乙方作停车用途使用，建筑面积6970平方米，租赁期限从2011年5月1日至2031年5月1日，月租5000元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金付款方式缴付租金给甲方；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；此屋为有历史争议，政府回收文件的时间为结束租约的时间，不需要附加任何条件；每月租金最低额为5000元，每月实收租金按每车位100元/月计收；等。

2012年7月3日，***与**签订《房屋租赁合同》，***将新港西路36号负一层、负二层出租给**，面积共约6000平方米，租赁期自2012年8月1日至2022年7月31日止；等。

2014年8月27日，广州市国土资源和房屋管理局向长城集团和化纤所发出《市国土房管局关于新港西路以南地块收地补偿有关情况的函》{穗国房业务[2014]453号}，主要内容：为实施城市规划，我局以《收回国有土地使用权决定书》（穗国房字[2008]710号）收回你两单位位于海珠区新港西路以南、东晓南路以东地段，面积7243平方米的用地；按照现行规划，上述收回地块剩余的3447平方米用地控制为小学用地，请你两单位在收文后尽快与海珠区教育局签订土地接管确认书；等。

本案诉讼中，经一审法院释明合同效力及相关法律，***表示坚持本案诉讼请求。长城集团、业丰公司和化纤所均表示其未授权***或鑫塘公司对涉案场地进行出租并收益，不同意由***收回涉案场地，应当将涉案场地交还给该三个原审第三人，其将另案主张权利。关于龙久公司是否转租的问题，一审法院分别于2016年8月4日、8月23日责令龙久公司提交相关证据和次承租人的身份资料，但龙久公司逾期未提交，并于2016年9月6日明确表示其已将转租出去的全部场地收回，涉案场地现在的实际承租人就是龙久公司，没有其他承租人，若法院判决***、**、龙久公司搬出涉案场地，则相关的清场责任均由龙久公司承担。***表示尊重龙久公司的决定，不申请追加其他所谓的实际承租人参加本案诉讼。

一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”广州市海珠区新港西路36号两层地下室的用地单位长城集团、化纤所及涉案工程的合作方业丰公司均明确表示其未授权***或鑫塘公司对涉案场地进行出租并收益，鑫塘公司作为涉案工程的实际施工人，无权对涉案场地进行出租并收益，也无权授权***对涉案场地进行出租并收益。故***对涉案场地无处分权，其与***签订的《广州市房屋租赁合同》应为无效合同。且长城集团、化纤所及业丰公司均明确表示要求收回涉案场地，故***依据《广州市房屋租赁合同》，以其有合法出租权为由，要求解除合同、***支付租金及***、**、龙久公司退出并移交涉案场地给***无理无据，一审法院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2016年10月21日判决：驳回原告***的全部诉讼请求。本案受理费13500元，由原告负担。

经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对***的上诉请求与***、龙久公司、长城集团、业丰公司、化纤所、鑫塘公司的答辩意见，分析如下：

根据一审法院查明事实，广州市海珠区新港西路36号两层地下室的用地单位为长城集团、化纤所，涉案工程的合作方为业丰公司。本案长城集团、化纤所及业丰公司均明确表示其未授权***或鑫塘公司对涉案场地进行出租并收益，且要求收回涉案场地。从***、鑫塘公司自认可知，鑫塘公司为涉案工程的实际施工人，而***仅为受益人。依据最高人民法院于2014年作出（2014）民提字第225号民事调解书，现鑫塘公司负有将施工现场移交业丰公司的义务。由此可见，鑫塘公司此前虽占据涉案场地，但其并未得到涉案地块权属人授权可将涉案场地出租并收益，而***作为鑫塘公司的实际受益人，其出租涉案场地给***获益亦无合法依据。故，***依据《广州市房屋租赁合同》，以其有合法出租权为由，要求解除合同、***支付租金及***、**、龙久公司退出并移交涉案场地给***缺乏依据，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。

综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人***上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13500元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张燕宁

审判员　　郑怀勇

审判员　　万力平

二〇一七年五月十日

书记员　　杨仁义

王心怡