诸暨市祝家坞房地产开发有限公司、***等商品房销售合同纠纷二审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 浙江省绍兴市中级人民法院 民事判决书 （2021）浙06民终4788号 上诉人（原审被告）：诸暨市祝家坞房地产开发有限公司，住所地诸暨市店口镇祝家坞村，统一社会信用代码91330681689973223K。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，浙江越兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江越兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1986年11月25日出生，汉族，住诸暨市。 被上诉人（原审原告）：***，女，1986年10月8日出生，汉族，住诸暨市。 原审第三人：浙江万润建设有限公司，住所地诸暨市***道艮塔西路137号，统一社会信用代码91330681757094192A。 法定代表人：***。 上诉人诸暨市祝家坞房地产开发有限公司因与被上诉人***、***，原审第三人浙江万润建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2021）浙0681民初10266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 诸暨市祝家坞房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院以***在2020年出面承诺支付25万元的事实作为依据，认为被上诉人主张交房违约金未超过诉讼时效的事实认定错误。***当时出面参与协商的时间是在（2020）浙0681民初11776号案件诉讼过程中，该案审理中上诉人方已经提出了诉讼时效的问题，虽然当时有和解协商的过程，但并未达成书面的和解协议，且支付的款项也非上诉人方出资。因为最终未达成书面和解，因此所谓的25万元和解方案仅是一个调解过程。而案件审理过程中的和解过程不能作为认定案件事实的证据。二、根据一审提交的证据、证人证词可以看出造成延期办证系被上诉人自身原因，未能及时办理产权证的过错在于被上诉人，而非上诉人故意造成的。三、一审法院已经查明**花苑房产开发实际是由原审第三人经营，故如有经营责任也应由原审第三人承担。 ***、***辩称，一、（2020）浙0681民初11776号案件审理中，被上诉人与***、上诉人法定代表人及***舅舅一起去村委办公室商讨违约金事宜，最终达成口头协议让被上诉人撤回（2020）浙0681民初11776号案件的起诉。该过程有***的证人证言可以证实，证人***即是祝家坞的村长又是上诉人的监事，和解方案为支付被上诉人25万元，10万元是***联系被上诉人领取，被上诉人出具的收条也是写明收到上诉人10万元。二、被上诉人多次联系**均要求办理房产证，但均回复暂时办不下来。被上诉人在2013年、2014年确有接到上诉人电话，但被上诉人过来时，上诉人售楼处已经关门。三、被上诉人系与上诉人签订合同并购买房屋，并不知道浙江万润建设有限公司。请求驳回上诉，维持原判。 浙江万润建设有限公司未发表意见。 ***、***向一审法院提出诉讼请求（变更后）：1、要求被告支付原告逾期交房违约金175692元；2、要求被告支付原告逾期办证违约金217663元。以上两项合计减去已付的10万元。 一审法院经审理查明：2013年2月27日，两原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定：两原告向被告购买商品房（包含：商品房为第1幢3**030501号房，该商品房位于第5层，建筑面积139.73平方米，其中套内面积为126.87平方米，商品房单价为每平方米5705元，总价款797160元；阁楼为第1幢03**030601号，建筑面积为47.84平方米，阁楼单价为每平方米5705元，总价款272927元；附属地下车库为000058号，面积22.23平方米，单价每平方米6748元，计15万元），共计总金额为1220087元。2013年2月27日，被告向两原告开具了金额为480087元的销售不动产统一发票。2013年4月的中国银行零售贷款借款借据中载明：借款人为***；收款人为被告；贷款金额为74万元；借款用途为购房。被告于2014年1月27日递交了诸暨市房屋所有权初始登记申请书，登记时间为2014年1月29日。登记日期为2020年1月14日的不动产权分割登记凭证中载明：不动产权利人为诸暨市祝家坞房地产开发有限公司；不动产坐落于店口镇**花苑1幢030501；不动产权证为浙（2020）诸暨市不动产权第XXXX号；房屋面积139.66㎡、土地面积36.59㎡；原总证遗失，本证为房产公司总证遗失补证。2020年1月16日，被告向两原告开具了浙江增值税普通发票，金额为1220087元。证人**均的证言，简要摘录如下：在2014年1、2月份电话通知原告收房，未进行书面通知；原告的房子已经交付，具体时间是2014年年底还是年初无法确定；若2014年3月12日前被告的公章敲掉，仍可在2014年6月之前办理房产证，2014年6月之后公章等均被登报作废，无法办理房产证。被告对证人**均的证言予以认可。证人***的证言，简要摘录如下：2020年的两会期间，原告起诉到法院，为说服原告撤诉，双方达成和解，承诺支付25万元，先由案外人**垫付10万元，原告撤回起诉，余款承诺在2020年年底付清，之后因故未予支付；原告收到10万元后向被告出具收条；***就和解方案曾与被告时任的法定代表人“通过气”。另，原告自认的交付房屋的时间为2015年1月左右。 一审法院认为，一、逾期交房违约金的请求权是否已超诉讼时效。被告按约应于2014年2月1日前交付商品房，*****的实际交房时间为2015年1月左右。现原告要求被告支付自2014年2月1日起至2015年1月底的按日万分之四计算的违约金，该违约金属于继续性债权。在被告完成房屋交付时，违约金的金额已然确定，即使从2015年1月开始起算诉讼时效，原告的起诉也已超诉讼时效。原告虽主张其曾多次催讨，但未提供依据，该院无法采信。二、被告是否存在违反合同第15条（出卖人承诺于2015年2月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记）的违约行为。被告未举证证实其已完成上述义务，且不动产权分割登记凭证载明的登记日期为2020年1月14日，被告开具增值税发票的日期为2020年1月16日，结合证人**均的**，被告的行为违反了合同第15条的约定，理应按约承担违约损失。合同约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1．约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2．约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。现原告主张被告支付自2015年2月1日起至2020年1月14日止按约定的日万分之一计算的违约金，符合双方约定，违约金的金额按原告诉请为217663元。三、被告尚应支付的违约金的金额。被告辩称***的付款及承诺行为不能代表被告。被告为证实其辩称的事实申请***出庭作证。***当庭**：为说服原告撤回对被告的起诉（即11776号案件），承诺支付25万元，10万元由案外人**垫付，余款定于2020年年底付清；原告收到10万元后出具了收条，收条是出给“房产公司”（即被告）的；口头调解方案得到了当时被告法定代表人的认可。综上，结合***的身份是被告的监事，应可认定该10万元是代被告支付的，***系代表被告作出支付25万元的承诺。该院认为，25万元中包含部分已超诉讼时效的逾期交房违约金，但被告在2020年对该部分违约金作出了同意履行的意思表示，现又以超过诉讼时效抗辩，该院不予支持。被告应按约履行口头承诺支付该25万元，扣除已支付的10万元，对于余款部分诉讼请求，该院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（2008年8月11日最高人民法院审判委员会通过）第二十二条规定，判决：一、被告诸暨市祝家坞房地产开发有限公司应支付原告***、***逾期交房违约金及逾期办证违约金共计15万元，款限判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告***、***其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年6月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议第三次修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5700元，减半收取计2850元，由原告***、***负担1200元，由被告诸暨市祝家坞房地产开发有限公司负担1650元。 各方当事人在二审中均未提交相应的证据。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院围绕上诉请求和事实理由审查认为，关于逾期办证违约金，本案中双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2015年2月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。但案涉不动产权分割登记凭证的登记日期为2020年1月14日，并备注“原总证遗失，本证为房产公司总证遗失补证”，且结合证人**均及双方当事人庭审**，亦系上诉人的原因致被上诉人办理案涉商品房转移登记迟延。上诉人虽辩称未能及时办理产权证的过错在于被上诉人，但未能举证证明其已按期向被上诉人交付房屋权属证明，故一审法院根据被上诉人诉请确定上诉人应支付自2015年2月1日起至2020年1月14日止按约定的日万分之一计算的逾期办证违约金217663元，符合合同约定。关于逾期交房违约金，被上诉人*****案涉房屋实际交房时间为2015年1月，但被上诉人却迟于2020年2月提起诉讼，其逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效。但根据证人***在庭审**，其为说服被上诉人撤回（2020）浙0681民初11776号案件的起诉，承诺支付被上诉人共计25万元，由案外人**垫付10万元并由被上诉人向上诉人出具收据，该方案亦得到当时上诉人法定代表人的认可。本院认为，考虑***系上诉人监事，同时亦系祝家坞村村主任，其与被上诉人在（2020）浙0681民初11776号案件中的和解行为，对被上诉人而言已构成表见代理。结合被上诉人对和解过程的**及其申请撤回前案起诉的实际，可以认定***代表上诉人与被上诉人达成和解，承诺支付被上诉人25万元并通过案外人先行支付10万元的事实。上诉人以未形成书面和解协议为由进行抗辩，理据不足，本院不予采纳。同时，被上诉人在（2020）浙0681民初11776号案件诉请要求上诉人支付的逾期办证及逾期交房违约金的计算方式与本案一致，故该25万元款项包含部分已超诉讼时效的逾期交房违约金，应当视为上诉人对已超诉讼时效债务的同意履行。一审法院据此认定上诉人应向被上诉人履行该承诺，应属合理。对于上诉人主张**花苑房产开发实际由原审第三人经营，应由原审第三人承担相应责任，缺乏合同依据，本院不予采纳。 综上所述，诸暨市祝家坞房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由诸暨市祝家坞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长**轶 审判员*** 审判员傅芝兰 二O二二年三月六日 法官助理*** 书记员**