江苏中盈高科智能信息股份有限公司
333江苏中盈高科智能信息股份有限公司与常州新濠置业有限公司、常州医城财务管理有限公司等排除妨害纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2019）苏0412民初333号
原告：江苏中盈高科智能信息股份有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区新雅路18号164室，统一社会信用代码X8106L。
法定代表人：黄立君。
委托诉讼代理人：薛玉晓，江苏常运律师事务所律师。
被告：常州新濠置业有限公司，住所地常州市武进区南夏墅街道庙桥恽家村，统一社会信用代码X4244R。
法定代表人：徐岳忠。
委托诉讼代理人：蒋丽燕，女，1976年9月21日生，汉族，住常州市武进区，系公司员工。
被告：常州医城财务管理有限公司，住所地常州市武进经济开发区锦润路19号307室，统一社会信用代码91320412051831584M。
法定代表人：徐岳忠。
被告：常州西太湖国际博览中心有限公司，住所地常州市武进区西太湖科技产业园腾龙路2号，统一社会信用代码9132041230194534XJ。
法定代表人：徐岳忠。
被告：徐岳忠，男，1952年8月22日生，汉族，住常州市武进区。
原告江苏中盈高科智能信息股份有限公司（以下简称江苏中盈公司）诉被告常州新濠置业有限公司（以下简称常州新濠公司）、常州医城财务管理有限公司（以下简称常州医城公司）、常州西太湖国际博览中心有限公司（以下简称常州西太湖公司）、徐岳忠排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告江苏中盈公司的委托诉讼代理人薛玉晓、被告常州新濠公司的委托诉讼代理人蒋丽燕到庭参加诉讼。被告常州医城公司、常州西太湖公司、徐岳忠经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告江苏中盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令四被告立即腾房清空所占用之房屋；2、请求判令四被告赔偿原告租金损失336000元（以年租金10万元计算，自2015年9月至2018年12月，计40个月的租金损失）及自2019年1月起至实际腾房清空时的租金损失；3、判令四被告立即支付拖欠的物业费33880元（以每月1元/平方米计算，自2015年9月至2018年12月，计40个月的物业费）及自2019年1月起至实际腾房清空时的物业费；4、本案诉讼费用由四被告承担。事实与理由：原房屋所有权人杨波、奚彩萍将常州市武进区南甸苑25-301室房屋抵押给了常州新北中成村镇银行。2014年1月26日，杨波、奚彩萍向常州新北中成村镇银行出具承诺书，承诺上述房屋没有设定租赁权利。2015年7月21日，原告通过常州市新北区人民法院竞拍的方式合法取得了常州市武进区南甸苑25-301室房屋的所有权（建筑面积为1694.19平方米）。2015年8月25日，原告办理了上述房屋的所有权证。被告一、二、三系关联企业，法定代表人均为被告四。原告在办理上述房屋产权证后发现四被告非法占用原告所有的上述房屋的一半面积计847平方米，原告即要求四被告立即腾房清空。然四被告不予理睬，被告一、二自2015年12月起，每月向原告支付占用房屋期间的水电费。2016年6月2日，原告委托江苏禾邦律师事务所发函与被告，要求被告自2015年7月22日起支付房屋租金。然被告没有理睬原告之要求，没有支付租金。2017年2月27日，原告发函与被告，要求被告腾空非法占用之房屋。2018年2月9日，常州市新北区人民法院发出公告：经查，上述房屋内有部分场所被他人非法占用。责令各非法占用人自本公告张贴之日起7日内自行迁出，逾期不迁出的，本院将依法强制清空，由此造成的损失由非法占用人自行承担。然被告对此法院公告仍置之不理，至今没有清空，仍非法占用。期间，原告多次与被告交涉，要求被告支付租金及腾房，然被告一直不予理睬。2018年12月12日，原告委托江苏常运律师事务所发函与被告，要求被告赔偿原告之租金损失及腾房清空，然被告仍旧不予理睬。另，四被告在非法占用原告的一半房屋后至今未向原告或常州府琛物业管理有限公司交纳物业管理费用。故原告为维护自己合法权益，特诉至法院，请求法院依法裁决，支持原告之诉请。
被告常州新濠公司辩称：一、被告常州新濠公司对涉案房屋享有合法有效的租赁权。被告常州新濠公司早已签订了涉案房屋的租赁合同，事实上一直使用涉案房屋并缴纳水费等费用。虽然原告江苏中盈公司通过司法拍卖等方式取得了涉案房屋的所有权，但《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”据此，涉案租赁合同仍然合法有效，被告常州新濠公司的租赁权不受影响。二、原告江苏中盈公司应当知道涉案房屋在司法拍卖（变卖）时存在租赁情况。涉案房屋的变卖通告中明确载明租赁情况为“有”，法院已经披露了涉案房屋存在租赁情况，原告江苏中盈公司应当知道涉案房屋存在租赁情况。被告常州新濠公司长期在涉案房屋内办公，并有门头标识，对此原告江苏中盈公司应当知悉。综上，请求法院驳回原告江苏中盈公司的全部诉讼请求。
被告常州医城公司、常州西太湖公司、徐岳忠未作答辩，亦未提交任何证据。
原告江苏中盈公司围绕诉讼请求提交了以下证据：
1、常州市新北区人民法院（2014）新执字第2005-3号执行裁定书、《房屋所有权证》各一份，以证明原告江苏中盈公司通过司法拍卖已取得案涉房屋的所有权且已办理了转移登记。
2、原告江苏中盈公司与常州泰和置业发展有限公司破产管理人于2015年8月14日签订的《协议书》一份，以证据根据协议约定常州泰和置业发展有限公司破产管理人将部分设备折价给原告江苏中盈公司，并同意解除房屋的租赁合同。
3、杨波与奚彩萍出具的《承诺书》一份，以证明杨波与奚彩萍明确承诺案涉房屋没有设定租赁权。
4、《律师函》及邮件单，以证明原告江苏中盈公司委托律师发函给被告常州新濠公司，要求被告常州新濠公司向原告交付房屋。
被告常州新濠公司围绕抗辩意见提交了以下证据：
1、被告常州新濠公司与杨波签订的《租房合同》一份，以证明根据约定杨波将案涉房屋出租给被告常州新濠公司使用，租赁期限至2021年12月31日，租金共计100万元。
2、承兑汇票收条一份，以证明杨波已收到租金100万元。
3、《变卖标的调查表》一份，以证明法院公告的案涉房屋租赁情况，明确载明有租赁。
上列证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
案外人杨波因未履行常州市新北区人民法院的生效法律文书，该院对其与奚彩萍用于抵押的坐落于常州市武进区的房产进行拍卖，原告江苏中盈公司以6860000元的最高价竞得。经原告江苏中盈公司申请，常州市新北区人民法院于2015年7月作出（2014）新执字第2005-3号执行裁定：被执行人杨波、奚彩萍所有的位于常州市武进区建筑面积为1694.19平方米、房地号为G0100052920的房地产归江苏中盈高科智能信息股份有限公司所有。后原告江苏中盈公司将案涉房产转移变更登记其名下。
另查明，案涉房屋位于常州市武进区，建筑面积1694.19平方米，原所有权人为杨波、奚彩萍。为便于出租，杨波将房屋进行分割。2010年12月，杨波将其中一半约800平方出租给被告常州新濠公司，租期自2011年1月1日起至2021年12月31日止，租金共计100万元，双方签订了《租房合同》。2011年7月8日，被告常州新濠公司以承兑汇票的形式向杨波支付了租金100万元。原告江苏中盈公司取得案涉房屋的所有权后，与案涉房屋另一半的使用人常州泰和置业发展有限公司破产管理人协商后收回了房屋并实际使用，并以其为所有权人为由，发函要求被告常州新濠公司腾空案涉房屋未果，诉来本院，要求判如所请。
本院认为，合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，原告江苏中盈公司所提交的证据，不能否定被告常州新濠公司与原所有权人杨波签订的租赁合同的真实性。被告常州新濠公司取得案涉房屋的租赁权，先于原告江苏中盈公司取得所有权。同时，被告常州新濠公司与原所有权人杨波签订的租赁合同的时间为2010年12月，先于杨波将案涉房屋设定抵押的时间（2014年1月），不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之除外情形，即“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”。因此，现被告常州新濠公司要求继续履行租赁合同，符合相关法律规定。原告江苏中盈公司要求被告常州新濠公司腾空房屋并承担租金损失的请求，不符合法律规定，本院不予支持；要求被告常州新濠公司承担物业费的请求，因未提供垫付物业费的相关依据，本院不予支持；原告江苏中盈公司要求被告常州新濠公司承担物业费的请求，因未提供垫付物业费的相关依据，可由物业公司常州府琛物业管理有限公司直接向被告常州新濠公司主张，该诉讼请求本院不予支持；被告常州医城公司、常州西太湖公司、徐岳忠并非案涉房屋的占有使用人，原告江苏中盈公司对三被告的起诉无事实和法律依据，本院亦不予支持。被告常州医城公司、常州西太湖公司、徐岳忠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
驳回原告江苏中盈高科智能信息股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费3465元（已减半收取），由原告江苏中盈高科智能信息股份有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。
审判员 陈少山
二〇一九年四月九日
书记员 黄晓彤
