某某、某某城御景物业有限公司等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽01民终12938号

上诉人（原审被告)：***，男，回族，1972年9月12日出生，住辽宁省法库县。

委托诉讼代理人：张健（社区推荐），男，1984年7月16日出生，汉族，住辽宁省法库县。

被上诉人（原审原告)：***城御景物业有限公司，住所地辽宁省沈阳市法库县法库镇晓东街。

法定代表人：王野，该公司经理。

委托诉讼代理人：梁宝荣，辽宁名望律师事务所律师。

被上诉人（原审被告)：沈阳海特曼置业有限公司，住所地辽宁省法库县法库经济开发区。

法定代表人：郭俊健，该公司总经理。

被上诉人（原审第三人）：沈阳市法库建筑安装总公司，住所地辽宁省法库县法库镇吉祥街。

法定代表人：李涛，该公司总经理。

上诉人***因与被上诉人***城御景物业有限公司（简称良城公司）、沈阳海特曼置业有限公司（简称海特曼公司）、沈阳市法库建筑安装总公司（简称建筑公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省法库县人民法院（2022）辽0124民初1542号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年8月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***陈述上诉请求：1.请求二审法院对(2022)辽0124民初1542号民事判决书，予以重审或改判；2.本案的上诉费由被上诉人良城公司承担。事实与理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，违反法律规定，要求二审予以重审或改判。其具体理由如下：在一审判决中上诉人认为，一审法院审理过程中，偏离案件本质主体，该案系执行异议之诉案件，并非是确定债务实质性案件。因在此之前上诉人以案外人的角度提起诉讼一审法院已作出了(2022)辽0124执异29号民事裁定书，确认了上诉人对诉争房屋的权属。在一审法院作出了(2022)辽0124执异29号民事裁定书明确查明，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，且上诉人以物抵顶工程款形式取得诉争房屋(系全款支付，且被上诉人海特曼公司出具了售房款收据及入住通知书)，足以证明上诉人在查封前已经合法占有诉争房屋，上诉人取得了诉争房屋的物权期待权。所以上诉人对一审法院对其判决的结果不认可，事实认定的不清，违反法律规定。

良城公司答辩：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。

海特曼公司以及建筑公司未答辩。

良城公司向一审法院起诉请求：1.撤销法库县人民法院（2022)辽0124执异29号执行裁定书，判令对被告海特曼公司所有的位于法库县门市继续执行（房产价值约20万元）；2.判令被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实，2016年4月25日，被告海特曼公司与第三人建筑公司签订《建设工程施工合同》，约定由第三人建筑公司承包被告海特曼公司东湖学府A8、A9号楼施工；被告***与第三人签订《工程承包合同议定书》，确定该工程由被告***挂靠在第三人名下自行组织实际施工。2017年6月5日，被告***作为第三人的委托代理人，与被告海特曼公司签订《商品房抵账协议》，约定以“商业5#3”建筑面积135.95平方米的房屋抵账，总房价约计788,510元，被告海特曼公司当日出具《收款收据》，以工程款抵付；该协议另约定后续需到售楼处签署《商品房买卖合同》并办理贷款手续和购房手续，但因之前案涉房屋已备案在陈建明名下，接下来没有签署《商品房买卖合同》；2019年10月14日，沈阳鼎实物业有限公司向被告***出具加盖被告海特曼公司“沈阳海特曼置业有限公司合同专用章”的《入住通知书》，载明通知入住的5幢3号网点为“借用”，电费收费明细载明该案涉房屋首次缴纳电费时间为2020年6月24日，用户名称为被告海特曼公司，之后用户名称改为被告***，最后一次缴费时间为2022年5月27日，共计缴费110元。2018年8月17日，原告与被告海特曼公司签订《物业管理服务委托转让合同》，被告海特曼公司将其在沈阳市法库县开发建设的“东湖学府”住宅区综合项目，委托转让给原告实行物业服务管理，物业类型：多层住宅、周边门市、车库、仓房。该合同签订后，到现在为止，案涉房屋并未经原告办理入住手续，没有缴纳过物业费。2021年7月27日，因被告海特曼公司欠付原告垫付的工程款，原告诉至法库县人民法院，2021年9月13日，经（2021）辽0124民初2402号民事判决书判决：被告海特曼公司给付原告垫付工程款629,159.6元；该判决发生法律效力后，原告申请执行，一审法院于2021年11月2日以（2021）辽0124执1664号立案执行。2021年11月11日，一审法院作出（2021）辽0124执1664号执行裁定书，“查封备案在陈建明名下还属于被执行人沈阳海特曼置业有限公司的位于法库县门市”，期限三年。案外人被告***向一审法院提出书面异议。

2022年5月31日，一审法院作出（2022）辽0124执异29号执行裁定书，裁定中止对法库县门市房产的执行。第三人建筑公司表示案涉房产即使抵账也是给***，公司不主张房屋权利。海特曼公司“沈阳海特曼置业有限公司合同专用章”的《入住通知书》，载明通知入住的5幢3号网点为“借用”，电费收费明细载明该案涉房屋首次缴纳电费时间为2020年6月24日，用户名称为被告海特曼公司，之后用户名称改为被告***，最后一次缴费时间为2022年5月27日，共计缴费110元。2018年8月17日，原告与被告海特曼公司签订《物业管理服务委托转让合同》，被告海特曼公司将其在沈阳市法库县开发建设的“东湖学府”住宅区综合项目，委托转让给原告实行物业服务管理，物业类型：多层住宅、周边门市、车库、仓房。该合同签订后，到现在为止，案涉房屋并未经原告办理入住手续，没有缴纳过物业费。2021年7月27日，因被告海特曼公司欠付原告垫付的工程款，原告诉至法库县人民法院，2021年9月13日，经（2021）辽0124民初2402号民事判决书判决：被告海特曼公司给付原告垫付工程款629,159.6元；该判决发生法律效力后，原告申请执行，一审法院于2021年11月2日以（2021）辽0124执1664号立案执行。2021年11月11日，一审法院作出（2021）辽0124执1664号执行裁定书，“查封备案在陈建明名下还属于被执行人沈阳海特曼置业有限公司的位于法库县门市”，期限三年。案外人被告***向一审法院提出书面异议。2022年5月31日，一审法院作出（2022）辽0124执异29号执行裁定书，裁定中止对法库县门市房产的执行。第三人建筑公司表示案涉房产即使抵账也是给***，公司不主张房屋权利。

一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告海特曼公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，并承担不利己方后果。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人;(二)该权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。”案外人的执行异议如得以成立,其必须满足两个条件:一是对执行标的享有合法真实的权利;二是案外人享有的实体权利能够足以排除对执行标的的执行。本案争议焦点为被告***是否享有排除强制执行位于法库县门市房产的民事权利。首先,执行标的位于法库县门市未办理产权登记手续,行政备案登记在陈建明名下，该房产系由被告海特曼公司开发建设,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定:“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”故根据上述规定可以判断执行标的位于法库县门市的所有权人为被告海特曼公司。其次,被告***与被告海特曼公司形成的是以物抵债协议,目的在于消灭被告***对被告海特曼公司的债权,必须通过房屋所有权变更登记才能引起权属的变动,在完成房屋变更登记之前,以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益。现案涉东湖学府小区5号楼3号门市未办理所有权登记，行政备案在陈建明名下，也因此，在被告***与被告海特曼公司签订《商品房抵账协议》后未能按《商品房抵账协议》的约定，继续签署《商品房买卖合同》，该情节被告***当时是明知的，即在签订《商品房抵账协议》时，被告***明知不能签订《商品房买卖合同》、不能实现房屋所有权确定在自己名下；虽然被告***持有2019年10月14日沈阳鼎实物业有限公司出具的《入住通知书》，但早在2018年8月17日，原告与被告海特曼公司签订《物业管理服务委托转让合同》，原告已正式服务于该小区，此后的入住行为应由原告出具通知，且《入住通知书》加盖被告海特曼公司“沈阳海特曼置业有限公司合同专用章”，名称与公章不符，其客观性、真实性无法确认，虽然被告***缴纳了电费，但载明通知入住的5幢3号网点为“借用”，亦说明被告***并非基于所有权而占有使用，故被告***依据《商品房抵账协议》、《入住通知书》证明其具有对案涉房屋享有排除强制执行的民事权利，证据并不充分。案涉执行标的未变更登记至***名下,属以物抵债协议未履行完毕,不能阻却其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。故被告***对案涉门市不享有足以排除强制执行的民事权益。原告良城公司要求对被告海特曼公司位于法库县门市房产的强制执行的诉讼请求,于法有据,应予支持。至于被告***辩解“案涉这套房子早已经在劳动局抵押预付人工费”一节，与确定本案性质无关。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条、第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一项的规定，判决：准许辽宁省法库县人民法院（2021）辽0124执1664号执行裁定书对执行标的为被告沈阳海特曼置业有限公司位于法库县门市房产的执行。案件受理费100元，由被告***负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，故审查的重点为***就执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。

根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零九条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十一条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案涉房屋系门市房，故应审查***的诉讼请求是否已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。

关于***是否已经支付案涉房屋全部价款的问题。***主张海特曼公司与建筑公司签订《建设工程施工合同》，建筑公司施工后海特曼公司欠付建筑公司工程款将案涉房屋抵顶给建筑公司，再由建筑公司将案涉房屋抵顶给***作为实际施工人***的工程款，但***并未提供海特曼公司与建筑公司之间已经履行《建设工程施工合同》并共同结算工程款的证据，***亦不能提供其与建筑公司之间已经结算的证据，***提供的海特曼公司单方出具的说明并不能证明海特曼公司与建筑公司之间已经履行《建设工程施工合同》并共同结算工程款以及***与建筑公司之间已经结算的事实，故本案不能确定***已经支付案涉房屋的全部价款。

关于***是否在人民法院查封（2021年11月11日）之前已合法占有案涉房屋的问题。***虽持有2019年10月14日沈阳鼎实物业有限公司出具的《入住通知书》，但早在2018年8月17日，良城公司已正式服务于案涉小区，故沈阳鼎实物业有限公司在已经不向案涉园区提供物业服务的情况下，出具的《入住通知书》不能确定为***已经合法占有案涉房屋的证据；***提供的电费《收费明细信息》记载***支付10元费用的时间为2022年5月27日，亦不能证明***在人民法院查封（2021年11月11日）之前已合法占有案涉房屋。

综上，***的诉讼请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院未予支持***的诉讼请求结果正确。

综上所述，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈海军

审判员　　曹　岩

审判员　　丁广昱

二〇二二年九月二十一日

书记员　　朱　琳

本案判决所依据的相关法律

第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。