某某、某某等商品房销售合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省淮安经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏0891民初4877号

原告：**，男，1989年6月18日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

原告：**，女，1989年1月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。

共同委托诉讼代理人：刘向明，江苏律轩律师事务所律师。

被告：南京城开集团（淮安）投资有限公司，住所地淮安经济技术开发区科教产业园科技路******。

法定代表人：祝刚，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王建交，江苏引航律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈莹，江苏引航律师事务所律师。

原告**、**与被告南京城开集团（淮安）投资有限公司（以下简称城开淮安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及两原告共同委托诉讼代理人刘向明、被告城开淮安公司的委托诉讼代理人陈莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**、**向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金44605元，并自诉讼之日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率标准承担逾期付款违约责任直至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年1月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于城开御园XX幢XXXX室房屋，房屋交付期限为2019年3月28日前，但原告一直没有收到交房通知，直至2021年8月才得知房屋可以交付。因被告未能履行合同义务，导致延期交房时间长达两年多，被告应承担违约责任，现诉至法院。

被告城开淮安公司辩称，1、涉案商品房已于2019年3月18日通过竣工验收，符合交付条件；2、被告已于2019年3月通知业主办理房屋交付手续，大部分业主已按通知办理了交房手续；3、根据合同约定，在原告付清逾期付款违约金、契税、维修基金前，被告有权拒绝交付房屋，且不承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年1月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的城开御园二期XX幢XXXX号房屋，总价为510356元。合同第六条约定买受人于2018年1月20日之前支付首期房款153356元，余款计357000元，并保证自本合同签订之日起30日内通过银行贷款机构将按揭贷款全额划付到合同约定的出卖人账户。非出卖人原因而导致按揭不能办理的或按揭贷款全额未能自本合同签订之日30日内汇入出卖人账户的，买受人应在按揭贷款到账期届满之日起7日内以现金方式支付剩余房款。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第八条约定出卖人应在2019年3月28日前将符合合同约定，即经验收合格的商品房交付原告。双方同意，若买受人未能付清本合同项下的全部价款（包括但不限于逾期付款的违约金）及法律、法规规定应缴纳的各项费用，则本合同约定的交付期限相应顺延，出卖人有权延误交付该商品房，且不承担逾期交房的违约责任。合同第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同补充协议（一）第二条约定，买受人购房后应缴的税费（契税、物业公共维修基金等按照规定应由买受人交纳的费用）：1、契税的纳税义务发生时间为签订合同的当天，纳税人即买受人必须自纳税义务发生之日起30日内到市契税征收管理所办理契税申报、缴纳手续，否则逾期缴纳所产生的滞纳金由买受人全额承担。2、物业公共维修基金：在房屋交付前，由买受人自行将维修基金缴纳至淮安市经济开发区财政专户，办理交房手续时，需出示房屋维修基金缴付凭证。

2018年2月11日，原、被告与中国建设银行股份有限公司淮安分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，办理贷款357000元，2018年4月2日贷款实际发放至被告账户，被告开具510356元发票。2019年3月14日，原告缴纳涉案房屋契税4597.8元。2021年7月20日，原告缴纳维修基金8907元。2021年8月20日双方办理涉案房屋交付手续。

庭审中，被告辩称已向原告发出书面的交房通知书，但未能提交相关证据。

以上事实，有商品房买卖合同、发票、房屋交接单、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证等证据在卷佐证。

本院认为，本案争议焦点为被告应否支付违约金及违约金数额。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。当事人应按合同约定行使权利及履行义务。合同约定被告应于2019年3月28日前交付房屋，并且应当书面通知原告，被告辩称其已书面通知但未能提交相关证据，对其辩称不予采纳，被告直至2021年8月20日才向原告交付房屋，系迟延履行，构成违约，故被告应当向原告支付逾期交房违约金。被告辩称在原告未支付逾期付款违约金及契税等费用之前被告有权延迟交付房屋，但银行按揭贷款发放时间不是双方可以控制的情形，银行超期发放按揭贷款属于不可归责双方的原因造成，且被告也未要求原告7日内以现金方式支付剩余房款，其于2018年4月2日收到银行贷款时也未提出异议，并且开具全款的发票，被告以原告逾期付款为由延迟交付房屋不能成立。房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付房款，另一方交付房屋，而契税及维修基金的交纳不属于房屋买卖合同一方当事人的合同主要义务，被告用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件，且原告在约定交房日之前已经缴清契税，在实际交房日之前已经缴清维修基金，故对被告该辩称，本院不予采纳。

当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。房屋买卖系大宗交易，在被告未发出书面通知的情形下，原告也应及时关注交房事宜，尤其是在同小区其他业主均已交房的情况下，对于交房事宜原告更应当尽到合理的注意义务。为平衡双方利益，本院酌定违约金为2万元，对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张的利息，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十六条、第五百七十七条、第五百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：

一、被告南京城开集团（淮安）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告**、**逾期交房违约金2万元；

二、驳回原告**、**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费916元，减半收取458元，由被告南京城开集团（淮安）投资有限公司负担205元，由原告**、**负担253元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××25)。

审判员　邱　敏

二〇二二年一月十八日

书记员　胡茜茜

附：相关法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第五百二十六条当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。