1

铜仁市碧江区第二建筑工程公司

某某、铜仁市碧江区第二建筑工程公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

来源:中国裁判文书网
贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2021)黔06民终1739号
上诉人(原审原告):**,男,1973年11月15日出生,汉族,出租车司机,住贵州省江口县。
被上诉人(原审被告):铜仁市碧江区第二建筑工程公司,住所地:贵州省铜仁市碧江区解放路16号附3号。
法定代表人:张羽,该公司总经理。
被上诉人(原审被告):***,男,1984年10月22日出生,苗族,自由职业,住贵州省铜仁市碧江区。
委托诉讼代理人:何鑫,贵州公鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杜勇飞,贵州公鑫律师事务所律师。
上诉人**因与被上诉人铜仁市碧江区第二建筑工程公司(以下简称“碧江二建司”)、***房屋买卖合同纠纷一案,不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2021)黔0602民初1302号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
**上诉请求:1.撤销原判,依法改判支持**的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由碧江二建司、***承担。事实与理由:1.原判认定涉及**、***的两份合同均有效系案件事实认定不清。2011年11月8日,**与碧江区二建司签订的《铜仁市二建司职工集资建房协议书》是有效合同。原判以涉案房屋电卡户名变更中有**的身份信息,***不存在主观恶意,也不违反法律规定的合同无效的情形,认定***的合同有效,导致**的合法权益没有得到保护。**参与集资建房购买案涉房屋是于2011年11月8日签订合同的。**在交房后并对案涉房屋进行了装修、水电立户、闭路电视立户等入住使用的事实。2.原判对**与***购买案涉房屋的购买次序以及**为碧江区二建司的家属子弟的事实没有查清。原判故意混同个人身份与单位法定代表人及单位行为之间的不同。3.原判程序不当。**的一审诉讼请求均被驳回,不应该出现分项判决的情形。原判主文第一项属于典型的无诉之判。4.原判适用法律错误。原判没有适用《中华人民共和国合同法》等相关法律和司法解释的相关其他条款。
碧江二建司、***二审中均未作答辩。
**向一审法院提出诉讼请求:1.确认碧江二建司、***签订的《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》无效;2.判令***向**交付位于铜仁市碧江区,面积为113.6平方米的房屋;3.判令碧江区二建司协助**办理铜仁市碧江区房屋的产权证书;4.本案诉讼费由碧江二建司、***承担。
一审法院认定事实,2011年11月8日,碧江区二建司与**作为甲、乙方签订《铜仁市二建司职工集资建房协议书》,主要约定公司为了解决职工住房困难,按照国家房改政策,组织职工全额集资建房,为了在职工建房过程中能顺利尽快建好集资房,现经甲、乙双方协商有关事宜如下:乙方同意公司拟定的职工集资建房方案,自愿参加甲方在公司新华大土湾经济适用房区域内的集资建房。甲方负责组织职工集资建房的有关事宜,乙方按照建房供图纸、选定户型为D栋2号楼后侧左二层号100㎡面积的住房一套三室二厅,如公司需要调整楼层,乙方没有异议。职工集资建房交款办法:按每平方价450元,分一次在指定银行交纳。签订本协议时一次性付款21600元。甲方以房产事业局核定的房屋建筑面积与乙方结算集资房款。乙方同意职工集资建房方案中的规定:在本公司有租住房和搭建房的职工,在签订本协议前:必须写出书面保证退还原租住公司住房和保证拆除搭建房。否则不能参加集资建房,原交的房款,只退还实际已交房款(不记利息),如不履行保证书的职工不予分房。乙方交纳的建房资金包括:规划费、地勘费、设计费、审计图费、城市配套费、高压费、搬迁、基础超深、堡坎及电一户一表立在户外,以及修建房屋的建筑安装费用,不包括水单独立户,办理房产证、土地使用证的工本费和房屋测绘费。甲方向乙方交付的集资房为:外墙漆、铝合金窗、进户防盗门、水安装到室内,楼地面水泥砂浆抹光,墙面普通粉饰抹光,厨房、卫生间墙面、地坪打毛及安装便盆。合同签订后,**向碧江区二建司交纳购房款,2013年5月23日碧江区二建司向**出具收款收据,载明收到**的购房款29520元、测绘图费227元、备注:D栋2号楼后左二层113㎡,电:1000元、门款900元、卫生间200元。2019年7月,碧江区二建司的法定代表人舒大清将涉案房屋再次出售给***,双方作为甲、乙方签订《合同协议书》,该合同中日期签署为“2012年8月1日”,加盖印章为“铜仁市碧江区第二建筑工程公司八里岗工程项目部”,合同主要约定甲方在坝地岗队管辖区(干湾坳上)购荒坡边角地一块修建房屋,乙方在甲方修建房屋中购买一套住房。经甲、乙双方协商有关事宜如下:乙方同意在坝地岗队管辖区(干湾坳上)甲方建房区域内购房。乙方按照甲方建房供图纸、选定户型为D栋2楼一梯四户二层左边2楼层号105㎡面积的住房一套三室二厅。交款办法:按每平方价贰拾壹万捌仟元,分一次在制定银行交纳。签订本协议是一次性付款预付180000元。甲方以房产事业局核定的房屋建筑面积与乙方结算房款。2019年8月25日,碧江区二建司就涉案房屋与***签订《铜仁市二建司职工集资建房协议书》,该协议书加盖的印章为“贵州省铜仁市第二建筑工程公司合同专用章”,内容与舒大清、***签订的《合同协议书》内容一致。碧江区二建司于2019年7月3日向***出具收款收据载明收到***购房款190000元,2019年8月30日舒大清向***出具收条,载明收到***购房尾款28000元。涉案房屋于2011年年底修建完工。诉讼过程中,**陈述2013年碧江区二建司的法定代表人舒大清将涉案房屋钥匙交付给**后入住涉案房屋,***陈述碧江区二建司的法定代表人舒大清于2019年7月底8月初将涉案房屋的钥匙交付给***进行装修后入住。上述二人均未与碧江区二建司签订书面交接房手续。**分别于2014年6月-2015年2月期间交纳涉案房屋的水费,2014年12月、2015年1月、2月、5月、2018年10月22日交纳涉案房屋的电费,2019年10月起,***一直交纳涉案房屋电卡从**名下变更至***名下,水卡从**名下变更至***名下,2021年2月3日又变更至**名下。在将电卡从**名下转至***名下时办理资料为***与碧江区二建司签订的《铜仁市二建司职工集资建房协议书》、**、***的身份证复印件。现涉案房屋系***装修入住。
另查明,**、***均不是碧江区二建司的职工,舒大清在2009年9月至2019年9月5日期间任碧江区二建司的法定代表人,碧江区二建司2012年5月由“铜仁市第二建筑工程公司”变更为“铜仁市碧江区第二建筑工程公司”,碧江区新华大土湾经济适用房项目未经铜仁市碧江区发展和改革局审批、批准、备案,未取得相应建设审批手续、亦无任何产权登记,碧江区二建司作为房屋出售方对享有涉案房屋的处分权亦未提交任何证据予以证实。
一审法院认为,依据查明的事实,本案中碧江区二建司将位于铜仁市碧江区的房屋先出售给**,双方于2011年11月8日签订《铜仁市二建司职工集资建房协议书》,**按约支付完购房款,后碧江区二建司又将涉案房屋出售给***,双方于2019年7月签订《合同协议书》,***按此合同约定支付购房款,碧江区二建司向其出具收款收据,载明收款人,加盖碧江区二建司项目印章,虽然该合同及收款收据系碧江区二建司法定代表人舒大清与其签订、出具,加盖的印章为项目部印章,但是碧江区二建司于2019年8月25日再次与由***母亲代***签订《铜仁市二建司职工集资建房协议书》(加盖碧江区二建司的合同专用章)确认碧江区二建司将涉案房屋出售给***的行为应视为对碧江区二建司向***出售涉案房屋的认可,且***亦对其母亲代签行为表示认可,***亦向碧江区二建司支付购房尾款,经手人为舒大清,故上述《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》应视为***与碧江区二建司的真实意思表示而签订,***向碧江区二建司购房行为亦属真实意思表示。现**以***在明知碧江区二建司已经就涉案房屋与**签订合同的情况下再次与碧江区二建司签订《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》的行为属无效,合同应属无效,并提出资料中有**的身份资料,认为***在签订合同时是知晓上述情况的。***与碧江区二建司签订的《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》,均是双方真实意思表示,虽然***支付购房尾款是向舒大清支付,但是结合舒大清时任碧江区二建司法定代表人,其收取购房款作为履行职务的行为能够代表公司,***向其交付购房尾款属于合理行为,具有真实性。涉案房屋电卡户名变更中有**的身份信息,不能认定***在签订合同时对碧江区二建司先行出售房屋的情况知情,且本案也无其他证据证实***存在主观恶意,两份协议书亦不存在违反法律、行政法规强制性规定等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,故两份合同均合法有效,予以认定。同理,**与碧江区二建司于2011年11月8日签订的《铜仁市二建司职工集资建房协议书》是双方真实意思表示,未存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形,合法有效。对**要求碧江区二建司、***交付涉案房屋及碧江区二建司协助**办理涉案房屋产权证书即实现合同债权请求权的诉请,因涉案房屋所涉及的项目未进行任何项目立项、审批,取得相应建设审批手续、亦无任何产权登记,碧江区二建司作为房屋出售方对享有涉案房屋的处分权亦未提交任何证据予以证实,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”之规定,现**要求碧江区二建司、***交付涉案房屋及碧江区二建司协助办理涉案房屋的产权证,属于事实上不能履行的情况,不予支持。对**因合同目的无法实现导致的损失,其可另案主张权利。碧江区二建司未到庭参加诉讼,视为对其抗辩权的放弃。
因本案民事法律行为发生在民法典施行前,应适用当时的《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的相应规定。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百四十三条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百一十条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决:一、确认***与铜仁市碧江区第二建筑工程公司签订的《合同协议书》(署日期:2012年8月1日)、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》(署日期:2019年8月25日)均为有效合同;二、驳回**的其他诉讼请求。本案诉讼费340元,减半收取170元,由**负担。
二审中,**向本院提交了下列证据:
证据一,贵州省社会保险参保缴费证明复印件。证明目的:杨银华系碧江区二建司原职工。
证据二,杨银华墓碑照片。证明目的:**与杨银华是祖孙关系,**系碧江区二建司的家属子弟。
证据三,闭路电视、水电费交费信息。证明目的:碧江区二建司已交付房屋给**后,**即办理水电立户,交纳闭路电视费(以其父舒木生名字办理),于2014年以来便已入住使用案涉房屋,且生活管理使用多年。
碧江区二建司对**提交的三组证据均认可;***的委托诉讼代理人认为证据一不是新证据,该证据形成和取得的时间均是在一审判决前,该证据是否与本案有关联性不清楚,杨银华与**是何关系不清楚。且该证据只是复印件,没有来源,载明的信息页无法核对。***的委托诉讼代理人认为证据二不是新证据,证据的形成和取得的时间是在一审判决前,且不能证明该墓碑与**的身份关系,达不到**的证明目的,集资建房解决的是职工住房困难不是为职工子孙解决住房问题。张羽:没异议。认可**是杨银华的孙子。***的委托诉讼代理人认为证据三不属于新证据,关于闭路电视信息其证据的来源不清楚,且只是复印件,载明联系地址是二期工程,而案涉房屋属三期工程,不清楚是不是同一套房屋。关于水电费交费信息只是复印件,从每月的水费交纳情况来看,**显然是没有入住案涉房屋,每个月的水费只有2--3元,显然该费用不属于正常用水。电费发票只是复印件,当月电费总用电量16千瓦,金额16.29元,显然只能证明**没有入住案涉房屋,案涉房屋处于长期闲置。
本院对证据的分析与认定:碧江区二建司对**提交的三组证据均认可,证明**系碧江区二建司职工的亲属,且实际入住案涉房屋的事实,予以采信。
二审中,碧江区二建司、***未向本院提交新的证据。
二审查明的事实与一审认定的事实一致,依法予以确认。
本院认为,本案争议焦点为:一、案涉碧江区二建司与***签订的《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》的效力如何认定;二、原判是否存在程序不当和适用法律错误的问题。
关于焦点一。本案查明,案涉项目系碧江区二建司经济适用房三期,该项目三期未取得相应的规划和建设审批手续,但经济适用房有其特殊性,系为解决企业职工住房困难的目的而修建,不能仅以未取得相应的规划和建设审批手续就认定买卖合同无效,故碧江区二建司将该房屋出售给**和均系有效合同,原判认定碧江区二建司与***签订的《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》有效正确。因碧江区二建司先向**交付了房屋,**对案涉房屋进行了装修并实际入住,**对案涉房屋属合法占有,**主张***应将案涉房屋返还的主张能够成立,予以支持。
关于焦点二。**主张确认碧江区二建司与***签订的《合同协议书》、《铜仁市二建司职工集资建房协议书》属无效合同,原判认定上述两份协议有效并在一审判项中予以明确不当,二审对此予以纠正。关于法律适用问题,本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前,原判适用《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》的有关规定作出判决并无不当。
综上所述,**的上诉理由部分成立,予以支持;原判关于合同效力和房屋应否返还处理不当,予以纠正。为此,依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条,《中华人民共和国合同法》第四十四条,《中华人民共和国物权法》第二百四十五条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院(2021)黔0602民初1302号民事判决;
二、由***于本判决生效后五日内向**返还位于铜仁市碧江区面积为113.6㎡的房屋;
三、驳回**的其他诉讼请求。
一审案件受理费340元,减半收取170元,由**负担100元,铜仁市碧江区第二建筑工程公司、***各自负担35元;二审案件受理费340元,由**负担200元,铜仁市碧江区第二建筑工程公司、***各自负担70元。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪庆飚
审 判 员 唐正洪
审 判 员 向 前
二〇二一年十一月二日
法官助理 陈历琼
书 记 员 覃光林