某某、宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司等民事二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）鄂05民终3070号 上诉人（原审原告）：**，女，汉族，1977年3月7日出生，住宜昌市西陵区。 委托诉讼代理人：***，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：**，湖北得伟君尚（湖北自贸区宜昌片区）律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，统一社会信用代码91420500695143744M，住所地宜昌市开发区大连路33号。 法定代表人：向家本。 被上诉人（原审被告）：宜昌**建设工程有限公司，统一社会信用代码91420506182629298W，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道20号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，湖北群晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人**因与被上诉人宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司（以下简称和艺孵化公司）、宜昌**建设工程有限公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2022）鄂0591民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月17日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人**及其委托诉讼代理人***、**，被上诉人**公司委托的诉讼代理人***，被上诉人和艺孵化公司委托的诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **向本院上诉请求：1.撤销湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2022）鄂0591民初878号民事判决书，改判支持**在一审的诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用、保全费用由和艺孵化公司、乙方**公司承担。事实与理由：2015年8月，**通过卖房给**和向**借款筹集资金，用**的银行卡银行卡分4次支付购房款，分别转账20000元、95559元、324441元、600000元，合计1040000元。**与和艺孵化公司签订两套商品房买卖合同总价款为950544元，多付89456元是两套案涉房屋对应楼顶屋面价款，但和艺孵化公司拒绝在合同中写明搭售楼顶屋面面积和对应的单价。**作为善意购买人，处于弱势地位，且已经尽到注意义务，按照约定履行了付款义务，作为守约方并不具有任何过错。被上诉人作为房屋出卖方，对所售房屋的状态及楼顶屋面的权属更为清楚，但却采取欺瞒的方式出卖楼顶屋面，从中违法获利。因此，被上诉人应当退还89456元，并承担相应违法责任。 和艺孵化公司答辩称：我公司因拖欠工程队的工资款，已将案涉两套房屋抵账给工程队，由工程队自行寻找购房的客户，我方根据工程队寻找的客户，按照协商的价格签订房屋买卖合同，房屋的成交价格不包含楼顶。至于**与**公司是否存在另外的约定，我公司不清楚也没有参与。因楼顶面积作为全体业主的公共面积，若无特别约定，则不可能出售给业主。即使**与**公司有过约定，也是无效的约定。综上，**在上诉状所**的理由不能成立，应当驳回上诉，维持原判。 **公司答辩称：首先，**诉称“己支付了案涉房屋对应楼顶屋面对价”与事实不符，且没有提供证据证明。**只付了两套房屋的购房款，并不涉及屋楼顶屋面对价。即使**付款总额比房屋价款多出的数额，也可能是交纳税费，并不是楼顶屋面的对价，如果要退款也应当由和艺孵化公司返还，与**公司无关。其次，案涉《三方协议》《***》上没有**公司的盖章。**公司从未与**签订任何协议或***。从《三方协议》及《***》足以证明**在购房时明知楼顶屋面的情况，不得擅自搭建，其乱搭乱建的违法财产不受法律保护的，应当由其自行承担责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 **向一审法院起诉请求：1.和艺孵化公司、**公司共同退还原告购房款89439元；2.判令和艺孵化公司、**公司赔偿损失20万元；3.本案诉讼费用由和艺孵化公司、**公司负担。 一审法院认定事实如下： 2015年8月20日，**与和艺孵化公司签订《宜昌市商品房买卖合同》约定：**购买和艺孵化公司投资建设的清风华园4号楼013301号房，建筑面积115.99平方米，单价4100元/平方米，总价475559元。2016年5月30日，和艺孵化公司向**出具475559元购房款发票。该房屋已办理不动产权证书由**单独所有。 2016年3月23日，**与和艺孵化公司签订《宜昌市商品房买卖合同》约定：**购买和艺孵化公司投资建设的清风华园6号楼013301号房，建筑面积115.69平方米，单价4100元/平方米。2016年5月30日，和艺孵化向**出具474329元购房款发票。该房屋已办理不动产权证书由**单独所有。 2015年8月20日，甲方和艺孵化公司、乙方**公司和丙方**签订《三方协议》约定：甲方将清风华园4号楼013301号预售房作为工程款给乙方自主销售或转让所有销售款项为乙方所有，房屋价格由乙方与丙方自行商定，销售全款由乙方收取。该协议甲方签章处盖有“宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司清华科技园（宜昌分园）项目部专用章”，乙方签章处盖有“宜昌**建设工程有限公司清华科技园项目部”章，丙方处**签名。 2015年8月20日，甲方和艺孵化公司、乙方**公司和丙方**签订《三方协议》约定：甲方将清风华园6号楼013301号预售房作为工程款给乙方自主销售或转让所有销售款项为乙方所有，房屋价格由乙方与丙方自行商定，销售全款由乙方收取。该协议甲方签章处盖有“宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司清华科技园（宜昌分园）项目部专用章”，乙方签章处盖有“宜昌**建设工程有限公司清华科技园项目部”章，丙方处**签名。 2015年8月20日，甲方**公司向乙方**出具《***》载明：清风华园4号楼013301号房屋顶面积不在合同范围内，甲方承诺该房屋相对应屋面使用权归乙方所有；户主在使用过程中，必须遵循开发商和物业公司规定，不得擅自改变屋面花架及其他结构(在有权使用面积内只能用栏杆与屋面其他区域进行隔断，严禁用砖进行砌筑，屋面可进行室内隔墙砌筑及水电安装。水电安半时，严禁在屋面凿孔，屋面严禁搭建卫生间，一般用水可接到屋面落水管口、外墙严禁用砖砌筑且搭设高度不超过花架高度），满足以上条件可自行搭建和装修。如若违反规定超出允许范围造成的损失甲方概不负责。在允许范围，若因其他原因造成乙方不能使用，甲方承诺屋面房款按面积115.99×383=44424元退还及赔偿乙方实际装修费用。该***甲方处盖有“宜昌**建设工程有限公司清华科技园项目部”章，乙方处**签名。**对《***》所述屋顶面积进行了超出允许范围的搭建装修。 2015年8月20日，甲方**公司向乙方出具《***》：载明清风华园6号楼013301号房屋顶面积不在合同范围内，甲方承诺该房屋相对应屋面使用权归乙方所有；户主在使用过程中，必须遵循开发商和物业公司规定，不得擅自改变屋面花架及其他结构(在有权使用面积内只能用栏杆与屋面其他区域进行隔断，严禁用砖进行砌筑、屋面可进行室内隔墙砌筑及水电安装。水电安半时，严禁在屋面凿孔，屋面严禁搭建卫生间，一般用水可接到屋面落水管口、外墙严禁用砖砌筑且搭设高度不超过花架高度），满足以上条件可自行搭建和装修。如若违反规定超出允许范围造成的损失甲方概不负责。在允许范围，若因其他原因造成乙方不能使用，甲方承诺屋面房款按面积115.85×389=45015元退还及赔偿乙方实际装修费用。该***甲方处盖有“宜昌**建设工程有限公司清华科技园项目部”章，乙方处**签名。**对《***》所述屋顶面积进行了超出允许范围的搭建装修。 2022年4月26日，**被宜昌高新区综合执法局责令拆除清风华园4号楼013301号和6号楼013301号楼顶的违章建筑。 上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、购房发票、不动产权证书、《三方协议》、《***》、照片、视频、宜昌高新区综合执法局责令限期改正通知书、立案通知书、当事人**等证据在卷证实。 一审法院认为：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司清华科技园（宜昌分园）项目部的行为后果由和艺孵化公司承担。宜昌**建设工程有限公司清华科技园项目部的行为后果由**公司承担。违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。**公司与**约定清风华园4号楼013301和6号楼013301房屋相对应楼顶屋面使用权归**所有，**可自行搭建和装修，违反行政法规强制性规定，该民事法律行为无效，**公司应当返还因此取得的款项，**应当将其自行搭建和装修拆除恢复原状。从《宜昌市商品房买卖合同》和发票来看，**仅支付4号楼013301和6号楼013301商品房的购房款，没有证据证明**按每平方米500元支付了该两套房对应的楼顶屋面对价，故**请求艺和孵化公司和**公司退还购房款89439元不予支持。**对楼顶屋面的搭建和装修行为违反行政法规的强制性规定，投入资金多少、具体装修布置均系其自行支配决定，**应对自己的过错承担相应责任，其请求的装修等损失20万元也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决驳回**的诉讼请求。案件受理费减半收取2821元，由**负担。 在二审，**补充提交了在手机查询付款记录、情况说明，申请证人**出庭作证。本院召集各方当事人对**提交的证据和在一审已提交信用卡、银行借记卡付款明细清单、缴纳契税、住宅维修基金等票据进行质证。上述证据内容如下： 1.户名为**的工商银行信用卡交易明细、工商银行借记卡账户历史明细清单、手机网上银行查询记录和交易场所各1份，拟证明**为购买房屋借用**的银行卡向和艺孵化公司指定的账户支付了104万元购房款（含楼顶屋面款），即2015年8月13日付款20000元，2015年8月20日付款95559元、324441元和600000元，以上总共支付104万元。当时**在清风华园将银行卡交给售楼处的工作人员在Ｐ0Ｓ机上操作，由**输入密码确认即可付款。 2.户名为**的工商银行借记卡账户历史明细清单2***税、维修基金收据1张，拟证明**于2015年9月26日办理清风华园4-3301号房时，借用**的银行卡取款23500元和自有现金12063元共计31275元，交给和艺孵化公司用于缴纳房屋契税及维修基金，和艺孵化公司于当日出具了一张收据（2019年税务局出具发票后和艺孵化公司已将收据原件收回） 3.户名为**的工商银行借记卡账户历史明细清单，拟证明**于2015年12月1日办理6-3301号室交房手续时，借用**的银行卡取款20000元和自有现金7000元共计27000元，交给和艺孵化公司用于缴纳房屋契税和维修基金，当日和艺公司开具收据（2019年税务局出具发票后该收据原件被和艺孵化公司收回）。 4.税收缴款书（房屋买卖契税）、资金往来结算票据（住宅专项维修基金）各两张，拟证明**购买清风华园4-3301号房和6-3301号房共缴纳契税16619.96元、住宅专项维修基金24094.72元，共计40714.68元。 同时，从第1至第4组证据，拟证明**在支付104万元房款外之外以现金另行支付了缴契税和维修基金。 5.**写的情况说明，拟证明其购房、付款的情况。 6.宜昌高新区东苑街道办事处综合执法中心出具的情况说明，拟证明清风华园4-3301号房和6-3301号房楼顶的违法建筑已被拆除。 7.证人**出庭作证的主要内容是：我和**是亲戚关系，她父亲和我大哥从小关系好，**叫我大哥大舅，她称呼我小舅。在2015年，**想换大房子，她把“冠丰花园”的房子卖给我，房款40多万元。**为了购新房向我借过钱，我给她借了60多万元，并出具了借条。**购房时刷我的银行卡付款。**用我的信用卡付定金2万元后不到一个星期，和艺孵化公司通知她去签合同。当时，我带了银行卡、信用卡与**一起去和艺孵化公司售楼处，**用我的信用卡和银行卡在售楼处刷卡付款，付了9万多元、30多万元和60万元，连同定金付了4笔款，一共是104万元。当时，我核对付款清单发现收款方不对，问为什么不是和艺孵化公司？我提醒**收款方要与买卖合同一致。售楼处的工作人员称和艺孵化公司有些债务，所以付款没有进入公司账户。当时售楼处的人还说，这种情况很正常，售楼处只认收据和发票。 证人**当庭对上述付款的交易明细、历史明细清单、借条等进行核对，确认付款清单、借条和购房合同属实。 和艺孵化公司质证认为：1.**提交的付款明细、清单，只有95559元的收款方为和艺孵化公司，但不能证明其余三笔款付给和艺孵化公司。因和艺孵化公司拖欠**公司的工程款，双方达成了用房抵债的协议，**公司自己找到了买受人之后，和艺孵化公司配合其办理相关的买卖手续，但交易资金不是和艺孵化公司收取。2.**提交的契税、维修基金票据，要回去查账核实。3.对证人**的证言有异议，因为该证人与**有亲属关系和利益关系，其证言不能采信。 **公司质证认为：1.**提交的付款交易明细、清单以及契税、维修基金票据与**公司无关，收款方系和艺孵化公司，没有付给**公司。2证人**与**有亲属关系和利益关系，其证言不能采信。如果且证言真实，可以印证案涉房屋的出卖人为和艺孵化公司，而不是**公司。 经审查，**提交的书证与证人证言相互印证，且被上诉人和艺孵化公司未能提供相反证据来反驳，故对以上证据应予采信。 经审理查明，原判认定事实属实，本院予以确认。 同时查明：2015年8月，**在签订商品房买卖合同过程中，借用**的银行卡分向出卖方和艺孵化公司的账户及其指定的其他账户刷卡支付购房款合计104万元，即8月13日付20000元，8月20日付95559元、324441元和600000元。2019年，**已缴清了房屋税款和住宅专项维修基金。 在二审中，**表示放弃第二项诉讼请求，即不再主张损失20万元（楼顶房屋装修损失），现只要求被上诉人退回楼顶房款款89439元。 以上事实，有信用卡交易明细、借记卡账户历史明细清单、网上银行查询信息记录、收款收据、税收缴款书、结算票据、情况说明、**购房经过说明、庭审笔录等予以证实。 本院认为，**与和艺孵化公司签订的商品房买卖合同合法有效，受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是**是否向出卖方和艺孵化公司支付了楼顶屋面房款89439元。按照《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定：“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”经查，**于2015年8月借用**的银行卡分向出卖方和艺孵化公司的账户及其指定的其他账户刷卡支付购房款合计104万元，和艺孵化公司亦向购买方**出具了金额分别为475559元、474329元的增值税发票两张,由此可以证明**已付清了全部房款。同时，**手中还留有定金20000元和首付款95559元的收据。**提供的付款凭证与其诉讼请求一致，因增值税发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中开具、收取的收付款凭证，现在和艺孵化公司辩称未收到**支付的楼顶屋面款89439元，亦即只认可收到两套房屋的价款共计949888元而未收到其余款项，则应当由其拿出证据以证明**上述付款不是购房款或另外的付款凭据，或者指出**四次付款中哪一笔款项不是购房款。否则，和艺孵化公司难以说明其为何已向**开具购房增值税发票和收款收据。**对其付款过程、数额和收款对象已充分举证并合理说明，对待证事实的证明程度已达到高度盖然性。在房产交易过程中，出卖方和艺孵化公司应当以公司专用账户收款，但不能排除出卖方因有外债而借用其他商户的账户收款之情形。经本院释明和责令举证之后，和艺孵化公司仍不能提交反驳证据或其认可的付款账单，故按照民事诉讼法规定的证据规则应由和艺孵化公司承担不利的后果。另外，**所付定金2万元，收款方也不是和艺孵化公司的账户，但收款方仍出具了定金收据，由此可佐证和艺孵化公司用其他账户代收购房款的事实。现综合全案证据，可以认定和艺孵化公司已收到**付款104万元，但因楼顶屋面不能依法交易，而未开具相应的发票。因此，和艺孵化公司应当将其已收取的顶楼屋面款退给**。 **公司与**签订的《***》系合同，甲方**公司承诺“清风华园”4#楼013301号房屋和6#楼013301号房屋对应楼顶的屋面使用权归乙方**所有，该约定因违背了法律、行政法规的强制性规定而无效，但有关退款和赔偿装修费用的约定仍然有效。因此，依据当事人签订《三方协议》和《***》的内容，**公司应当与和艺孵化公司共同返还该款项。 综上，**的上诉请求成立，应予支持；原判对证明责任适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十六条、第一百五十七条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第六十八条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，第九十一条、第一百零八条、第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2022）鄂0591民初878号民事判决。 二、被上诉人宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司和宜昌**建设工程有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日共同向上诉人**退还购房款89439元。 本案一审案件受理费2821元（**已预交）、二审案件受理费2036元（**已预交5642元），由宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司、宜昌**建设工程有限公司共同负担2882元，**负担1975元。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇二二年十二月十六日 书记员　　***