***、黄冈市黄州区东湖街道虹桥社区居民委员会等合同纠纷民事二审民事判决书

湖北省黄冈市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂11民终3854号

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1994年4月28日出生，住湖北省黄冈市黄州区。

委托诉讼代理人邹天堂，湖北坤正律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被上诉人(原审被告)：黄冈市黄州区东湖街道虹桥社区居民委员会，住所地黄州区新港大道117号。统一社会信用代码：5542110279593149XD。

法定代表人：王习武，该社区主任。

委托诉讼代理人：孙金玲，湖北德铭律师事务所律师。代理权限特别授权。

委托诉讼代理人：李国兵，该单位综治办主任，代理权限为特别授权。

被上诉人(原审被告)：湖北鑫发建设工程有限公司，住所地团风县团方大道22号。统一社会信用代码：914211217881509356。

法定代表人：吕胜男，该公司经理。

委托诉讼代理人：高雄斌，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。

委托诉讼代理人：凡桃仙，该公司股东。一般代理。

上诉人***因与被上诉人黄冈市黄州区东湖街道办事处虹桥社区居民委员会(以下简称虹桥社区)、湖北鑫发建设工程有限公司(以下简称鑫发公司)合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2021）鄂1102民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：上诉人***因合同纠纷一案，不服黄冈市黄州区人民法院(2021)鄂1102民初2626号民事判决，现依法提起上诉，恳请二审法院对本案重新审理，并依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判，并由二被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人购房合同没有违反法律规定依法有效，请求二审法院依法支持上诉人一审诉讼请求。

虹桥社区辩称：上诉人的上诉理由不充分，上诉人在一审起诉的购房合同是伪造的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

鑫发公司：上诉人上诉的理由不能成立，一审法院判决事实请求，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院诉讼请求：依法确认***与虹桥社区签订的《存量房买卖合同》有效，鑫发公司实际控制人凡桃仙在合同上私自添加合同作废的内容无效，判决虹桥社区按原买卖合同约定为***办理房屋产权证书（不动产证），并判决虹桥社区、鑫发公司赔偿损失5万元，同时承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年1月14日，案外人戴某向鑫发公司的凡桃仙转款18万元。2013年2月18日，凡桃仙出具收条，注明“***购房款壹拾捌万元整（180000）”，并特别备注“此收条以信合汇款为准，后再对。”2013年9月15日，虹桥社区、鑫发公司的代表凡桃仙及案外人戴某，三方共同签订《存量房买卖合同》，戴某在合同尾页落款“***”。该合同约定鑫发公司以213590元的价格出卖坐落于黄冈市××道××号房。该合同第五条约定，一次性付款，留伍仟元办产权证后付清，办证费用由乙方承担。该合同第六条约定，甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起，将房屋交付给乙方。该合同并未对开通水电事宜进行约定。

2015年1月5日，戴某向案外人杨某出具借条一份，载明：借到现金陆万元整（60000元）月息2分。并注明：此款用虹桥社区的房屋作抵押。***母亲熊国念在该借条上签字。

2015年4月8日，案外人戴某向鑫发公司出具委托书，注明“本人***在黄州区××社区××道××号××室，建筑面积80．6平方住宅房，抵还原欠款给杨某。特此委托凡桃仙同志办理买卖合同，特此委托，***”。后凡桃仙在《存量房买卖合同》（一式两份）上，分别注明“此房屋经戴某同意抵账给杨某，戴某买给***的购房款7万元，戴某同意将此款转给杨某抵凡桃仙欠杨某借款，所有买房收条发票作。”“该房屋是戴某出资买给***的，所以合同签订***的，收条也是打给***的，合同签字也是戴某签的，***没有签字，所有购房款收条发票作废。”

另查明，2010年8月10日，虹桥社区与鑫发公司签订了《联合建房合同书》，该合同第二条约定，合同签订后乙方将三层房屋及空地向规划部门办理报建、申报手续，甲方享有联合建房1-3层房屋（其中一层门面房乙方享有一间）。其余建筑房屋归乙方所有。无论乙方承建多少层甲方只享受1-3层所有权（一层指门面）。

一审法院认为，当事人对自己主张的事实具有举证责任。庭审中，各方当事人就下列问题存在争议：一、案外人戴某以原告***的名义签订《存量房买卖合同》，并支付购房款18万元，是否接受了***的委托。***主张委托戴某向凡桃仙支付18万购房款及签订《存量房买卖合同》。鑫发公司辩称，我不认识***，也从来没有收过***的任何款项，我从始至终只针对戴某。一审法院经审查认为，***主张委托戴某向凡桃仙支付18万购房款及签订《存量房买卖合同》，应对自己主张的事实承担举证责任。本案中，戴某的证言因前后多处矛盾及陈述含糊不清，且未能合理解释而未被采信，***也承认未曾向戴某出具书面委托。结合全案证据，不排除戴某个人出资购买案涉房屋，赠予***的可能性。若系赠予，在案涉房屋办理过户手续之前，基于赠与人的任意撤销权，戴某有权撤销对***的赠予，对案涉房屋进行相应处分行为。现***的证据，既不能证明案外人戴某以***的名义签订《存量房买卖合同》，并支付购房款18万元，是接受了***的委托。也不能排除戴某个人出资购买案涉房屋，赠予***的可能性。即属于***证明的事项，处于真伪不明的状态。对此***应承担举证不能的不利后果。二、***是否已支付全部购房款，虹桥社区是否已向***实际交付房屋。***主张，我方已按合同约定支付全部购房款，虹桥社区于当日向我方交付了房屋，并为我方开通了水电。鑫发公司辩称，我方从未向***交付案涉房屋，***无证据显示实际占有该房屋，开通水电是鑫发公司根据合同统一办理的，与交房是两码事。一审法院经审查认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，主张事实的一方具有举证责任，且必须达到高度盖然性的证明标准。本案中，***主张已支付全部购房款，提供了2013年1月14日，案外人戴某向鑫发公司的凡桃仙转款18万元记录，及2018年9月7日***母亲熊国念向戴某转款120002元的记录。一审法院经审查认为，结合戴某2015年4月8日出具的委托书，证人杨某证言及借条。可以证实购房尾款33590元在2015年4月8日并未结清，***也不能提供其本人及戴某向鑫发公司凡桃仙支付购房尾款的记录。关于***是否已受领案涉房屋并实际占有，因《存量房买卖合同》中并未约定开通水电事项，故***提供的黄冈供电公司高新区供电中心用电业务需求表及立户日期信息表，仅能证明***、虹桥社区双方对《存量房买卖合同》达成了补充协议，并不能证明***已受领案涉房屋并实际占有。***提供的王善年、熊蔚云、张育平证人证言，因证据瑕疵未被采信，仅证人林某的证言无法达到***证明目的。判决如下：驳回***的诉讼请求。案件受理费1050元，由***承担。

二审期间各方当事人均未提交新证据。

经审理查明，一审查明事实属实除认定：“2015年1月5日，戴某向案外人杨某出具借条一份，载明：借到现金陆万元整（60000元）月息2分。并注明：此款用虹桥社区的房屋作抵押。***母亲熊国念在该借条上签字”的事实外，其他事实属实。

另根据当事人一审提交的证据，本院另查明，戴某证明***只委托其购买案涉房屋，对该房屋其他事项没有处分权。2015年1月5日，戴某向案外人杨某出具借条一份，载明：借到现金陆万元整（60000元）月息2分。***母亲熊国念在该借条上签字。后他人在熊国念未在场的情况下在该借条注明：此款用虹桥社区的房屋作抵押。

本院认为，本案中当事人争议的焦点是：1、虹桥社区黄州新港大道117号一套902室，建筑面积80.6平方房屋是否是***购买。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民法通则》第六十三条：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。第六十五条：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。本案中***口头委托戴某为其向虹桥社区、鑫发公司购买房屋，***、戴某对代理行为均没有异议，***与戴某之间委托代理关系成立，戴某以***的名义与虹桥社区、鑫发公司签订《存量房买卖合同》，并以***的名义向虹桥社区、鑫发公司给付购房款，虹桥社区、鑫发公司以***的名义开出收款收据，上述一系列行为表明虹桥社区、鑫发公司认可了本案讼争的房屋是***购买。2、戴某与虹桥社区、鑫发公司以***的名义解除《存量房买卖合同》行为是否有效。本案中***只口头形式委托戴某向虹桥社区、鑫发公司购买房屋，并没有委托戴某处分所购买的房屋，虹桥社区、鑫发公司明知戴某无权处分***所购买的房屋，让戴某个人以***的名义出具抵偿杨某欠款委托书，处分本案讼争的房屋，虹桥社区、鑫发公司在***合同上注明“所有买房收条发票作。”“该房屋是戴某出资买给***的，所以合同签订***的，收条也是打给***的，合同签字也是戴某签的，***没有签字，所有购房款收条发票作废”等行为均属无效。故***请求其与虹桥社区、鑫发公司签订的《存量房买卖合同》有效的诉讼请求法律依据充分，本院予以支持。

综上所述，***的上诉请求部分成立。一审判决认定事实错误，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法法》第一百七十七条第一款第三项、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二之规定，判决如下：

一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2021）鄂1102民初2626号民事判决；

二、***与黄冈市黄州区东湖街道办事处虹桥社区居民委员会、湖北鑫发建设工程有限公司签订的《存量房买卖合同》有效；

三、由黄冈市黄州区东湖街道办事处虹桥社区居民委员会、湖北鑫发建设工程有限公司依照与***签订的《存量房买卖合同》从本判决生效之日起30日内配合产权登记机关为***办理产权登记证书。

四、驳回***其他诉讼请求。

一审案件受理费1050元，由黄冈市黄州区东湖街道办事处虹桥社区居民委员会、湖北鑫发建设工程有限公司负担。二审案件受理费1050元，由黄冈市黄州区东湖街道办事处虹桥社区居民委员会、湖北鑫发建设工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张焱奇

审判员　　林　俊

审判员　　涂建锋

二〇二二年三月十日

书记员　　朱思源