尹某某、黄冈市黄州区东湖街道虹桥社区居民委员会等合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省黄冈市黄州区人民法院 民事判决书 （2021）鄂1102民初2626号 原告：***，女，汉族，1994年4月28日出生，住湖北省黄冈市黄州区。公民身份号码42110219********。 委托诉讼代理人：***，湖北胜智律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：***，系原告***母亲。特别授权。 被告：黄冈市黄州区东湖街道虹桥社区居民委员会，住所地黄州区新港大道117号。统一社、会信用代码：5542110279593149XD。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北德铭律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：***，该单位综治办主任。特别授权。 被告：湖北鑫发建设工程有限公司，住所地团风县团方大道22号。统一社会信用代码：914211217881509356。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，湖北文赤壁律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：***，该公司股东。一般代理。 原告***诉被告黄冈市黄州区东湖街道虹桥社区居民委员会（简称“虹桥社区”）、湖北鑫发建设工程有限公司（简称“鑫发公司”）合同纠纷一案,本院于2021年7月20日立案后,适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人***、***,被告虹桥社区的委托诉讼代理人***、***，被告鑫发公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：依法确认原被告之间签订的《存量房买卖合同》有效，被告湖北鑫发建设工程有限公司实际控制人***在合同上私自添加合同作废的内容无效，判决被告按原买卖合同约定为原告办理房屋产权证书（不动产证），并判决被告赔偿损失5万元，同时承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：两被告在黄州区××道××商品房对外公开出售，原告于2013年1月14日委托戴某（公民身份证号42212119********）并通过戴某农商行银行账户转款18万元至被告鑫发公司实际控制人***指定账号支付了购房款。***收到购房款后于2013年2月18日向原告出具了“收到***购房款壹拾捌万元（180000元）”收条一张。2013年9月15日原被告三方签订了《存量房买卖合同》一份，约定将两被告共同开发的新港大道虹桥社区综合楼902号房80.6平方米住房出售给原告，单价为每平方米2650元，总价为213500元，合同第五条一款1项约定预留伍仟元办房产证后付清，其余部分一次性付清，第六条约定，甲方（即卖方）应于本合同生效之日起三十日内，将房屋的产权证书交给乙方。原告已按合同约定付清了全部购房款后，被告于当日向原告交付了房屋并为原告立即开通了水电。2021年6月16日原告委托母亲去该房进行装修，结果发现门锁被换，后询问物业公司原因，物业公司回复该房已卖与吴某，原告母亲于是到报案，认为是经济纠纷便未受理。7月15日原告委托母亲预存电费100元，户主仍是原告，后打电话询问出卖方经办人***，***此时说该房已被收回重新出卖，原买卖合同作废。原告认为，***曾以帮原告办理产权证书为由收回买卖合同是一场骗局，故诉至本院。 被告虹桥社区辩称，1、原告不是本案适格原告；2、存量房合同被收回作废；3、被告鑫发公司已将案涉房屋卖给了案外人***。 被告鑫发公司辩称，1、原告不是适格主体，原告提交的存量房合同不是原件，存量房合同不是原告签订的，原告也未支付任何款项；2、原告提交的证据均无原件，且其陈述的基本事实无证据佐证，请求驳回原告诉请。 原告在庭审时提交了1、原告身份证复印件及被告统一社会信用代码；2、收条和转款凭证；3、预交水电费凭证和电表照片及证明各一份；4、物业户主登记表复印件一份及被告未经原告同意在原被告所签合同尾页私自添加“此合同作废”的事实；5、产权登记表一份；6、2013年2月28日***出具的28万元购房款收条，证明当日戴某收到了***出具的购房款收条两张，另一张是18万元的。28万元收条有***与戴某结算房产总价及***房价213590元减让90元变为213500元的字样。 经质证，被告虹桥社区对证据1真实性无异议，对证明目的有异议；证据2中存量房买卖合同无原件，且不能达到原告证明目的；证据3真实性无异议，证明目的有异议，涉案房屋水电、户头已经变更为案外人，不是原告；证据4真实性无异议，物业户主登记表恰恰能够证明讼争房屋不在原告名下；证据5真实性无异议，证明目的有异议，证实不是***的房子；证据6真实性无异议，收条与本案并无关联，且与证据2时间不一致。 被告鑫发公司辩称，对证据1真实性无异议，不能证明原告适格；证据2是复印件，不能作为证据使用，收条真实性无异议，与原告没有合同原件相印证，收条有特别备注；证据3三性及证明目的均有异议，不能证明合同效力；证据4物业户主登记表真实性无异议，证明目的有异议，合同尾页的添注不是证据，证明目的有异议；证据5真实性无异议，证明目的有异议；证据6真实性无异议，但与本案无关，不能达到证明目的。 被告虹桥社区在庭审时提交了1、《联合建房合同书》及《虹桥社区综合楼一至十七楼建筑面积及价格表》各一份。 经质证，原告对证据1真实性无异议，证明目的有异议，实际上造成了一房二卖三卖的事实。 被告鑫发公司对证据1无异议，进一步证明原告合同不成立。 被告鑫发公司在庭审时提交了1、虹桥社区现在的综合小区平面示意图，证明案涉房屋与原告没有任何法律关系；2、水电煤气及物业费和房屋移交使用的证明，证明案涉房屋与原告之间没有买卖关系。 经质证，原告对证据1三性均有异议，表格是被告鑫发公司自己制作的；证据2没有原件，水电煤气缴费凭证是原告起诉后交的，土地测绘费不是正规收据，***2021年8月3日出具的房屋移交使用证明真实性无法确认，且对证明目的有异议。 被告虹桥社区对证据1-2三性均无异议。 庭后，原告补交了证据7、黄冈供电公司高新区供电中心用电业务需求表一份及立户日期信息表一份；8、戴某之女***《存量房买卖合同》复印件两份；9、***于2013年2月28日在同一张纸上出具的18万元和28万元收条各一份；10、原告母亲***于2021年6月26日向报案时提交的戴某于2014年8月15日出具的申明一份及转款凭证一份；11、林某、刘某证明各一份；12、新港路派出所接处警工作登记表一份；13、证人戴某、王某、林某、熊某、张某证言。 经质证，被告虹桥社区对证据7真实性无异议，不能证明***购房款交清；对证据8真实性无异议，证明目的有异议，与本案无关；对证据9真实性无异议、证明目的有异议；证据10真实性无法核实，即使为真也是在合同作废之前；证据11证人证言应在举证期限届满前提出；对证据12真实性无异议；对证据13三性均有异议。 被告鑫发公司对证据7真实性无异议，证明目的有异议；对证据8三性均有异议；对证据9同第一次质证意见；对证据10三性无法核实；对证据11三性均有异议；对证据12三性均有异议；对证据13三性均有异议。 被告虹桥社区在庭后未提交任何证据。 庭后，被告鑫发公司补交了证据3、委托书，证明戴某用***的名义写下委托书，《存量房买卖合同》已解除；4、证人杨某证言及借条。 经质证，原告对证据3证明目的有异议，***不欠***的钱，戴某写的委托书不能代表***；对证据4证人证言及借条均有异议，借条上的“***”三个字是原告母亲签的，原告母亲为该6万元借款担保，签字时没有“此款用虹桥社区的房屋作抵押”字样。 经核对,原告提供的证据1、证据5-6、证据7、证据9，被告虹桥社区提供的证据1，被告鑫发公司提交的证据3，各方当事人均对其真实性无异议，本院可直接采信。原告提供的戴某证言存在多处前后矛盾及含糊不清的陈述，且不能做出合理解释，本院不予采信；证人王某、熊某、张某在质证过程中未经许可，多次推开审判庭大门观察审判庭内情况，本院不予采信；证人刘某未到庭作证，其证言本院不予采信。原告提供的证据2-4，证据8，证据10，证据12中林某证言；被告鑫发公司提交的证据1-2，证据4，结合全案证据进行综合认定，至于上述证据能否达到证明目的，在本院认为中进行详细阐述。 审理查明，2013年1月14日，案外人戴某向被告鑫发公司的***转款18万元。2013年2月18日，***出具收条，注明“***购房款壹拾捌万元整（180000）”，并特别备注“此收条以信合汇款为准，后再对。”2013年9月15日，被告虹桥社区、被告鑫发公司的代表***及案外人戴某，三方共同签订《存量房买卖合同》，被告戴某在合同尾页落款“***”。该合同约定被告鑫发公司以213590元的价格出卖坐落于黄冈市××道××号房。该合同第五条约定，一次性付款，留伍仟元办产权证后付清，办证费用由乙方承担。该合同第六条约定，甲方应于本合同生效之日起三十日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起，将房屋交付给乙方。该合同并未对开通水电事宜进行约定。 2015年1月5日，案外人戴某向案外人杨某出具借条一份，载明：借到现金陆万元整（￥60000元）月息2分。并注明：此款用虹桥社区的房屋作抵押。原告母亲***在该借条上签字。 2015年4月8日，案外人戴某向被告鑫发公司出具委托书，注明“本人***在黄州区××社区××道××号××室，建筑面积80.6平方住宅房，抵还原欠款给杨某。特此委托***同志办理买卖合同，特此委托，***”。后***在《存量房买卖合同》（一式两份）上，分别注明“此房屋经戴某同意抵账给杨某，戴某买给***的购房款7万元，戴某同意将此款转给杨某抵***欠杨某借款，所有买房收条发票作废。”“该房屋是戴某出资买给***的，所以合同签订***的，收条也是打给***的，合同签字也是戴某签的，***没有签字，所有购房款收条发票作废。” 另查明，2010年8月10日，被告虹桥社区与被告鑫发公司签订了《联合建房合同书》，该合同第二条约定，合同签订后乙方将三层房屋及空地向规划部门办理报建、申报手续，甲方享有联合建房1-3层房屋（其中一层门面房乙方享有一间）。其余建筑房屋归乙方所有。无论乙方承建多少层甲方只享受1-3层所有权（一层指门面）。 本院认为，当事人对自己主张的事实具有举证责任。庭审中，各方当事人就下列问题存在争议： 一、案外人戴某以原告***的名义签订《存量房买卖合同》，并支付购房款18万元，是否接受了原告***的委托。原告主张，原告委托戴某向***支付18万购房款及签订《存量房买卖合同》。被告鑫发公司辩称，我不认识原告，也从来没有收过原告的任何款项，我从始至终只针对戴某。本院经审查认为，原告主张委托戴某向***支付18万购房款及签订《存量房买卖合同》，应对自己主张的事实承担举证责任。本案中，戴某的证言因前后多处矛盾及陈述含糊不清，且未能合理解释而未被采信，原告也承认未曾向戴某出具书面委托。结合全案证据，不排除戴某个人出资购买案涉房屋，赠予原告***的可能性。若系赠予，在案涉房屋办理过户手续之前，基于赠与人的任意撤销权，戴某有权撤销对***的赠予，对案涉房屋进行相应处分行为。现原告的证据，既不能证明案外人戴某以原告***的名义签订《存量房买卖合同》，并支付购房款18万元，是接受了原告***的委托。也不能排除戴某个人出资购买案涉房屋，赠予原告***的可能性。即属于原告证明的事项，处于真伪不明的状态。对此原告应承担举证不能的不利后果。 二、原告是否已支付全部购房款，被告是否已向原告实际交付房屋。原告主张，我方已按合同约定支付全部购房款，被告于当日向我方交付了房屋，并为我方开通了水电。被告鑫发公司辩称，我方从未向原告交付案涉房屋，原告无证据显示实际占有该房屋，开通水电是鑫发公司根据合同统一办理的，与交房是两码事。本院经审查认为，根据“谁主张，谁举证”的原则，主张事实的一方具有举证责任，且必须达到高度盖然性的证明标准。本案中，原告主张已支付全部购房款，提供了2013年1月14日，案外人戴某向被告鑫发公司的***转款18万元记录，及2018年9月7日原告母亲***向戴某转款120002元的记录。本院经审查认为，结合戴某2015年4月8日出具的委托书，证人杨某证言及借条。可以证实购房尾款33590元在2015年4月8日并未结清，原告也不能提供其本人及戴某向被告鑫发公司***支付购房尾款的记录。关于原告是否已受领案涉房屋并实际占有，因《存量房买卖合同》中并未约定开通水电事项，故原告提供的黄冈供电公司高新区供电中心用电业务需求表及立户日期信息表，仅能证明原被告双方对《存量房买卖合同》达成了补充协议，并不能证明原告已受领案涉房屋并实际占有。原告提供的王某、熊某、张某证人证言，因证据瑕疵未被采信，仅证人林某的证言无法达到原告证明目的。综上，结合全案证据，原告并不能证明已支付全部购房款及被告已向其交付房屋的事实。 三、案外人戴某是否有权用案涉房屋抵债，并以***的名义向被告鑫发公司的***出具《委托书》。原告主张，戴某欠杨某的钱与***无关，戴某无权用***的房子抵债，更无权代表***向***出具《委托书》。被告鑫发公司辩称，合同是戴某签的，房款是戴某交的，我方只认戴某，戴某向***出具《委托书》之日，《存量房买卖合同》就通过协议解除的方式终止。本院经审查认为，评定戴某是否有权用案涉房屋抵债，并以***的名义向被告鑫发公司的***出具《委托书》，必须以确定购房时，原告的法定代理人***与戴某之间是否存在委托关系为前提，但现有证据无法确定上述两者之间存在委托关系，导致不能确定适用表见代理制度，还是赠与人任意撤销权来评定三方当事人之间的分歧。对此，原告方应承担举证不能的不利后果。根据证明责任分配原则，被告主张合同作废，应承担相应的证明责任。而被告鑫发公司也提供了《委托书》、杨某证言及借条等证据，且均与戴某进行了对质。本院经审查认为，《委托书》出具之后，案涉房屋几经转手，目前已由案外人***购得。原告主张房屋由其实际占有，但对于该房屋几经转手的事实毫不知情，已不符合常理。现又无有力证据证明自己主张的相关事实，且无法推翻证人杨某借条上“此款用虹桥社区的房屋作抵押”的备注，应承担举证不能的不利后果。被告鑫发公司主张合同已协议解除，结合《存量房买卖合同》原件在其手上，无证据显示原告曾向其支付房款，2015年4月8日《委托书》，杨某证言及借条等证据，可以消减原告提供各项证据的证明力，认定合同解除达到了高度盖然性的证明标准。 综上，购买房屋是老百姓生活中的大事，在没有任何书面凭证的情况下，口头委托直系亲属之外的人代为购买，风险性极大。原告***在本案中遭受的损失，可另案向戴某主张。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二一年九月二十二日 书记员***