**、绥滨县众易建筑工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

黑龙江省鹤岗市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）黑04民初8号 原告（案外人）：**，男，2013年2月1日出生，汉族，学生，住绥滨县。 法定代理人：**（系原告之母），女，1979年4月30日出生，汉族，个体，住绥滨县。 被告（申请执行人）：绥滨县众易建筑工程有限公司，住所地绥滨县绥滨镇松滨大街东段摆渡路东侧。 法定代表人：**，职务经理。 委托诉讼代理人：**，绥滨县绥滨镇法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：绥滨县吉滨房地产开发有限公司，住所地绥滨县绥滨镇光***小区。 法定代表人：***，职务经理。 原告**诉被告绥滨县众易建筑工程有限公司（以下简称众易公司）、第三人绥滨县吉滨房地产开发有限公司（以下简称吉滨公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年4月25日立案后，依法适用普通程序通过互联网开庭审理了本案。原告**的法定代理人**，被告众易公司的法定代表人**、委托诉讼代理人**，第三人吉滨公司的法定代表人***上线参加诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：一、请求撤销鹤岗市中级人民法院（以下简称鹤岗中院）（2021）黑04执异30号执行裁定书；二、请求判令中止对绥滨县光***十四××号门市（面积119.65㎡）、十四××号门市（面积合计119.65㎡）两处房屋的执行；三、请求判令确认绥滨县光***十四××号门市（面积119.65㎡）、十四××号门市（面积合计119.65㎡）两处房屋为原告所有；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：案涉两户房屋在2019年9月12日被查封前的2017年8月3日已为原告所有。原告与第三人签订《商品房买卖合同》，双方于当日在房地产主管部门绥滨县预售管理中心进行销售备案登记，《购买商品房登记备案介绍信存根》表及《商品房买卖合同》中，均加盖有“绥滨县预售管理中心合同专用章”。原告并交付全部购房款及入住费、电费等，且实际占有案涉房屋。 根据以上事实，原告认为，一、依据《民法典》第210条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度”、第209条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”、第216条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，案涉房屋的物权已然属于原告所有。并且，援引（2018）最高法行申再165号行政判决指导性案例的裁判要旨：“不动产登记的功能在于以政府的公信，对不动产物权的归属进行公示，便于社会交易，确保交易安全。登记事项一旦记载于不动产登记簿，便产生法律效力，是否颁发权属证书并不影响房屋登记产生法律效力”，故鹤岗中院（2021）黑04执异30号执行裁定书依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条以原告未取得案涉房屋产权证照为由驳回原告的执行异议诉讼显然是法律适用错误，因为该25条规定的是以不动产登记簿判断权利人，而不是以是否颁发不动产权证照判断。二、根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第25条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”。原告系以上法条中规定的合法权利人。人民法院应当依据本法第30条：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，支持原告的排除执行异议的诉求。三、（2021）黑04执异30号执行裁定书依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，亦是适用法律错误。因为第28条所规定的四个要素：1、房屋买卖合同；2、合法占有；3、支付全部价款；4、非原告原因未办理过户登记。前提条件应是执行标的物登记在被执行人名下时，才可依据该四个要素综合判定；而本案案涉房屋在执行查封前就已然登记在原告名下所有，根本不适用本法第28条，故执行裁定适用法律严重错误。四、关于当事人主体及诉讼请求。依据《民事诉讼法》司法解释第305条：“案外人提起执行异议，应当具备下列条件：1、异议申请被驳回；2、有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求；3、自执行裁定送达15日内提起”、第307条：“案外人提起执行异议之诉，以申请执行人为被告。被执行人不反对案外人异议的，可以列为第三人”、第312条：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案当事人主体适格，原告诉求明确。另因异议申请人系年满八周岁未成年人，因此依据《民法典》第19条：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认”，本案异议申请人的一切民事法律行为由法定代理人**代理同意、追认、主张。五、当时没有办理产权证的原因是，**和奕学沣买的四户房屋办理产权证的费用比较高，当时没有这个经济能力。另外当时不动产办公室没有成立。 综上所述，无论从事实上、证据上、法律规定上，原告都享有足以排除执行的民事权益，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告众易公司答辩称，鹤岗中院（2021）黑04执异30号执行裁定书驳回原告的异议请求，裁定结果正确，原告诉求撤销没有法律依据，应依法驳回。理由如下： 一、本案的起因。1、被告众易公司与第三人吉滨公司建设工程施工合同纠纷一案，法院已经判决吉滨公司给付众易公司工程款。该案于2017年5月4日进入执行程序，吉滨公司将部分房源以第二次拍卖价格下浮20%的价格交付众易公司抵偿欠款。在此期间，吉滨公司法人***见部分房源不足以给付众易公司欠款，涉嫌利用职务之便，与**恶意串通、规避法律、逃避执行，将22户房源包括涉案房屋在内以买卖方式转让给与之有配偶关系并育有一子的**及儿子**名下，并提出虚假诉讼，以此掩盖其转移隐藏财产、拒不执行的非法目的。2、案涉两处房屋没有在绥滨县不动产登记中心办理不动产转让登记，也没有在不动产登记簿上记载权属，原告不是案涉两处房屋的权利人，不享有足以排除强制执行的民事权益。原告仅凭《购买商品房登记备案介绍信存根》及加盖有“绥滨县预售管理中心合同专用章”的《商品房买卖合同》及《民法典》等相关登记规定，就认定绥滨县预售管理中心是不动产的登记部门，是在不动产登记簿记载权属，从而判断原告为案涉房屋的权利人，这是对法律规定的错误理解。原告所述的加盖有“绥滨县预售管理中心合同专用章”的《购买商品房登记备案介绍信存根》及《商品房买卖合同》，只是绥滨县预售管理中心商品房预售的一种行政管理制度的体现，该商品房预售管理中心并不是不动产登记管理部门；依据法律规定，不动产登记管理部门应是绥滨县不动产登记中心。法律规定物权的归属和内容以不动产登记簿为依据，（2021）黑04执异30号执行裁定书依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条认定原告对案涉房屋未取得所有权是正确的。 二、原告诉求中止案涉两处房屋执行，没有事实和法律依据，应依法驳回。鉴于本案第三人吉滨公司尚欠被告工程款项，本案原告的法定代理人**系吉滨公司主要管理人员，与吉滨公司法人***系夫妻关系，并生有一子原告**。双方是否存在买卖关系、**是否具有购买力、是否实际交付了购房款以及购房资金的去向，原告需提交证据加以证明，否则这些事项都是虚假的。原告主张作为实际占有、使用案涉房屋，享有排除执行的民事权益的观点不能成立。 综上，原告对案涉两处房屋并未到不动产登记部门办理登记手续，未取得所有权，不是案涉房产的权利人；而且商品房网签合同、支付价款凭证都是虚假不真实的，原告没有证据证实对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，原告诉求应依法驳回。 第三人吉滨公司述称，同意原告的诉讼请求。 原告**为证实其诉讼主张，向本院提供证据如下： 证据一：邮寄回执单照片一张。证明：原告在2022年1月16日收到鹤岗中院（2021）黑04执异30号执行裁定书，并于15日内提起案外人执行异议之诉，不超过法定的诉讼时效。 证据二：《商品房买卖合同》两份、购买商品房登记备案介绍信及存根两张。证明：2017年案涉房屋的物权就已通过签订买卖合同以买卖方式转移到原告处，早于2019年人民法院的查封。 证据三：案涉房屋用电票据（电力公司出具的表格）一张、吉滨公司出具的光***（一期）购房尾欠款及相关费用收缴明细表（代收据）一张。证明：原告从2017年已实际占有、使用案涉房屋。 证据四：2017年8月4日、2017年11月3日吉滨公司出具的收据4张。证明：案涉房屋原告已实际交付购房款，为案涉房屋的善意购买人。 证据五、**户口本及离婚协议书。证明：**仍处于离婚状态，**是**的非婚生子女；**与***不存在夫妻关系，**与***亦不存在父子关系。 证据六、光盘一张（包含两段视频）。证明：案涉房屋由原告实际居住。 被告众易公司对原告**提供的证据质证认为： 对证据一没有异议。对证据二中《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议。**系第三人吉滨公司主要管理人员，第三人欠被告工程款，法院执行过程中第三人法人***将案涉房屋转让给其与**所育之子**的名下，明显是虚假买卖行为；**需提交证据举证证明该房屋买卖合同的真实性。对备案登记证明的真实性、合法性、关联性有异议。原告提交的是绥滨县预售管理中心的购买商品房登记备案介绍信存根，加盖的是绥滨县预售管理中心合同专用章，出具了网签合同，没有法律意义上的在绥滨县不动产登记中心办理不动产转让登记，也没有法律规定的在不动产登记簿上记载权属。对证据三的真实性、合法性、关联性均有异议。**与第三人之间明显是虚假买卖行为，其缴费不属实。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议。**是第三人的主要管理人员，与第三人法人***存在夫妻利害关系，原告应提交房款实际给付的相关证据。对证据五的真实性及合法性无异议，对关联性有异议。该份证据证实的是**与***离婚的关系状态，**应出具婚姻登记机关关于其现有的婚姻状况证明，予以证实现有婚姻关系状况；对证据六的真实性、合法性、关联性均有异议。该视频应提供具体的载体，对现有房屋的所有权应提交具体的证据证实，应以不动产权属登记为准。 第三人吉滨公司对原告**提供的证据没有异议。 被告众易公司为反驳原告**的诉讼主张向本院提供如下证据： 证据一、绥滨县人民法院（2015）绥商初字第268号判决书（复印件）。证明：被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，法院已经判决第三人给付被告工程款。在该判决书中体现**为第三人单位的经理，是第三人主要管理人员。 证据二、绥滨县人民法院（2016）黑0422执字第194-3号执行裁定书。证明：2017年5月4日，该案进入执行程序，第三人将部分房源以第二次拍卖价格下浮20%的价格交付申请执行人众易公司抵偿欠款。在此期间，第三人吉滨公司法人***见该部分房源不足以给付众易公司欠款，涉嫌利用职务之便，与**恶意串通将案涉房屋以买卖方式转让给**，并提出虚假诉讼。 证据三、个人出售光***房屋明细表2张（众易公司自行制作）。证明：第三人法定代表人***将22户楼房（包括案涉楼房）以买卖方式分别转移给与之有配偶关系的**、有父子关系的**。以虚假买卖方式处置大量房源，明显涉嫌恶意串通、逃避执行。 证据四、绥（住）售许字（2015）第005号商品房预售许可证复印件一份、不动产权证书复印件四份（产权证号分别为0001906号、0000748号、0001968号、0002781号）。证明：2015年8月28日，第三人吉滨公司开发建设的绥滨县光***商品房屋已经取得《商品房预售许可证》，具备预售条件、办理不动产权证条件。在2019年9月12日法院查封原告案涉的房产之前，不动产管理部门已经能够办理不动产权证。 原告**对被告众易公司提供的证据质证认为： 对证据一的真实性、合法性无法确认，因为我方不是当事人；对关联性有异议。首先，该判决所判令的金钱给付义务仅具有相对性，不具有物权上的绝对性。并不足以形成优先于物权的特殊权益，不能据此对抗原告所享有的案涉房屋的所有权。其次，关于该判决判令楼房折价或者拍卖的价款优先受偿，原告认为该判令所指的是对价款的优先受偿，并不是对楼房物权的设立或变更，仍然是金钱给付的债权。该判决不能对抗原告所享有的物权。对证据二,首先，该执行裁定中所涉及的强制执行楼房并不包括本案案涉房屋。其次，该执行裁定作出的时间为2017年5月4日，而原告购买案涉房屋的时间为2017年8月4日。充分说明了本案案涉房屋根本未被纳入强制执行范围，不存在被告主张的所谓的恶意串通、转移隐藏财产的事实。对证据三,该证据属于被告单方面制作的书面**，并没有第三方或者行政主管单位认证，不能成立。对证据四的真实性、合法性没有异议，但是对与本案的关联性和待证目的有异议。首先被告仅举证了光***小区房屋在2018年仅办理了四处不动产权证的事实，该事实并不具备普遍性，且办理房产证是第三人吉滨公司的经营管理行为，其为***等人办理房产证的原因是因为***等人系被告的第一利害关系人（四个办房本的人与被告公司系近亲属关系，有的人是该公司的职工），并实施了上访、缠访的行为，致使第三人吉滨公司特事特办为***等人办理了产权证。其次原告具有合法的办理房产证民事权利，具有随时选择办理权，所以案涉房屋在查封之前原告未办理房产证的原因并不归于原告自身。最后依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项：“非原告自身原因未办理产权登记”之规定，根据该法律规定房屋物权的设立是以登记为准，不以产权证的颁发为准,因原告在2017年已然获取了案涉房屋的登记。 第三人吉滨公司对被告众易公司举示证据一、证据二的真实性、合法性无异议，但是对证明的问题有异议，认为与本案没有关联性。对证据三的真实性、合法性有异议,认为与本案无关。对证据四与原告质证意见一致；另认为，第三人有权利变卖自己的物权，就是卖给原告楼房；至于原告什么时间办理产权证是原告的权利，原告因缺少资金延误了办理产权证是原告的自由，被告举的证据与本案无关。 第三人吉滨公司没有向本院提供证据。 根据被告众易公司的申请且基于案件审理的需要，本院依法委托绥滨县人民法院到绥滨县不动产登记中心进行调查，绥滨县不动产登记中心出具证明一份、不动产权登记存根三张。 原告**对法院调取证据质证认为，一、被告申请程序违法。该申请应在法庭辩论结束前提出，本案庭审辩论以及最后**已全部结束，被告提出申请不符合民事审判程序规定。二、该证明不具备合法性，证明上有**人的签字，**人并未提交其为不动产登记中心法定代表人或负责人的身份证明，因此不符合证据的合法形式。三、该证明的内容与本案没有关联性，该内容只能证明第三人开发建设的光***小区项目，其中仅有四户在2018年期间办理了不动产权证，并不能证明原告对于查封案涉房屋之前未办理产权证负有责任。 被告众易公司对法院调取的证据没有异议。 第三人吉滨公司质证认为，一、与原告质证意见一致；二、关于被告提供的证据程序是否合法，由法院来定，被告现在才提出了申请，怎么结果先出来了？三、第三人作为开发企业，有权利出售自己开发的房屋，现还有多数买到房的人至今还没有办理房产证，众易公司想申请执行我方可以配合。 分析以上双方举证、质证情况，本院认证如下：对于原告**举示的证据一，因被告无异议，予以采信。对于证据二，被告虽有异议但未提供反驳证据，予以采信。对于证据三，国网黑龙江省电力有限公司绥滨县供电分公司出具的交纳电费明细表中记载的用户名称为“光***14号楼1***商服2”“光***14号楼4单元商服7”，原告未证实该两处房号系案涉房屋的房号，故不予采信；证据三中的光***（一期）购房尾欠款及相关费用收缴明细表（代收据）、2011年11月30日及2021年9月25日交纳物业费收据以及证据四中的交购房款收据，因原告的法定代理人**系绥滨县恬园物业管理有限公司的法人，吉滨公司在庭审中****系吉滨公司的副经理，与出证单位存在利害关系，在没有其他证据佐证的情况下，该部分证据的证据效力不足，故不予采信。对证据五因被告对其真实性、合法性没有异议，但与本案不具有关联性，故不予采信。对证据六，被告虽有异议但未提供反驳证据，故予以采信。 对于被告众易公司举示的证据一、二，原告对其真实性未予确认，第三人对该两份证据的真实性、合法性没有异议；因该两份证据系法院作出的法律文书，具有真实性、合法性及与本案的关联性，故予以采信。对于证据三，因系被告自行制作，且原告及第三人均不认可，故不予采信。对于证据四，因原告、第三人对其真实性、合法性没有异议，且与本案具有关联性，故予以采信。 另，本案于2022年6月1日第一次开庭时，原告**，在2019年9月12日法院实施查封前案涉房屋所在小区不能办理产权证照；到10月份能够办理，原告想办理时案涉房屋已经被法院查封了，所以到现在没办。而被告认为，原告所述不实，在2018年年初就已经能够办理房照了。被告并要求庭后收集提交证据以反驳原告的**，本庭予以准许并限定了7天的举证期。6月6日被告众易公司向本院补充提供了证据四，同时申请法院到绥滨县不动产登记管理部门对案涉光***小区可以办理不动产产权证书的时间进行调查。因该申请事项与本案的审判结果存在关联性，故本院依法委托绥滨县人民法院进行了调查。绥滨县不动产登记中心于2022年6月9日向本院出具了证明一份、不动产权登记存根三张。此次委托调查程序合法，虽然证明上出具人的身份存在瑕疵，但该证明内容与被告举示的证据四内容能够相互印证，故予以采信。 综合以上原告、被告举证、质证、第三人质证以及本院认证情况，并结合原告、被告、第三人庭审**，本院就本案事实认定如下： 2012年被告众易公司承建第三人吉滨公司开发建设的绥滨县光***小区九栋楼建设工程，后因吉滨公司拖欠工程款，众易公司提起诉讼。绥滨县人民法院作出（2015）绥商初字第268号民事判决书，判决：一、吉滨公司于判决生效后十日内给付众易公司剩余工程款7840414.01元、利息1378899.24元，本息合计9219313.25元；二、众易公司就所承建吉滨公司开发的楼房折价或拍卖的价款优先受偿。2019年3月25日鹤岗中院立案执行（2015）绥商初字第268号民事判决，并于同年9月12日作出（2019）黑04执71号执行裁定书查封了被执行人吉滨公司开发的坐落于光***十四号楼14门市（一层面积39.29㎡、二层80.36㎡，合计119.65㎡）、十四××号门市（西数第二室，一层面积39.29㎡、二层80.36㎡，合计119.65㎡）两处房屋。2021年11月10日**对执行过程中查封的该两处房屋提出执行异议，鹤岗中院于2021年12月22日作出（2021）黑04执异30号执行裁定书，裁定驳回**的异议请求。**不服，提起本案案外人执行异议之诉。 另查，2017年8月4日，原告**与第三人吉滨公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买吉滨公司开发的绥滨县光***小区14号楼000119号商服房（建筑面积119.65㎡）及14号楼000114号商服房（建筑面积119.65㎡）。同日，该两份合同在绥滨县预售管理中心进行备案。现该两处房屋已由**及其法定代理人**管理使用。案涉房屋所在光***小区14号楼等在2018年既已能够办理产权证照，**未办理案涉房屋的不动产权证书。 本院认为，本案争议焦点是原告**是否享有排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告**虽然与第三人吉滨公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同并到商品房预售管理中心办理了备案登记手续，但备案登记仅是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，不是预告登记，不产生物权效力。原告所提供的证据不足以证实其已交纳了案涉房屋的购房款，且案涉房屋所在的绥滨县光***小区14号楼等在2018年既已能够办理不动产权证，而**在2019年9月12日法院查封前一直没有办理，且其没有证据证实非因其个人原因不能办理过户登记。故**所提出的诉讼主张不符合上述解释第二十八条的规定，其诉讼请求依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,判决如下： 驳回原告**诉讼请求。 案件受理费10979元，由原告**承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　赵桂娟 二〇二二年六月三十日 此件与原本核对无异 书记员　　***