山西北辰装饰有限公司
某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山西省运城市盐湖人民法院
民 事 判 决 书
（2021）晋0802民初443号
原告：**。
原告：**。
原告：姚某1。
原告：姚某2。
原告姚某1、姚某2的法定代理人：**，系原告姚某1、姚某2母亲。
四原告共同委托诉讼代理人：祁某，山西众志诚律师事务所律师。
被告：运城市华元房地产开发有限公司。
法定代表人：周某。
委托诉讼代理人：杜某，山西河东律师事务所律师。
被告：**，现住运城市。
被告：山西北辰装饰有限公司。
法定代表人：范某。
原告**、**、姚某1、姚某2与被告运城市华元房地产开发有限公司（以下简称华元公司）、**、山西北辰装饰有限公司（以下简称北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**及原告**、**、姚某1、姚某2的共同委托诉讼代理人祁某，被告华元公司的委托诉讼代理人杜某到庭参加诉讼，被告**、北辰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认姚某与被告华元公司公司签订的《房屋预定协议》无效；二、请求依法判令被告华元公司立即向原告返还购房款233625元及利息（利息以233625元为基数，自2017年4月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行人民币同期同类贷款基准利率〈4.75％／年利率〉计算，自2019年8月20日起计算至款项付清之日止，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止2020年11月30日，利息共暂计38240元）。三、请求依法判令被告北辰公司、**协助被告华元公司共同履行上述返还义务。四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，被告**称有“某某苑”顶账房一套出售给姚某，与姚某签订了《购房协议》，约定房屋价款为17万元。2017年4月27日，被告**协助姚某与被告华元公司签订《房屋预定协议》，约定：乙方（姚某）愿购买甲方（华元公司）开发的××苑房一套，建筑面积93.45㎡，单价2500元／㎡，房价为233625元。其中第三条：2、乙方须在甲方通知乙方签订正式《商品房买卖协议》之日起，七日内与甲方签订正式的《商品房买卖协议》；通知方式以本协议留存的联系电话以电话或短信通知，在此期间甲方不得向第三方出卖此房，如甲方违约，甲方将退还乙方所付房款并将所付房款50％作为违约金返还乙方。4、甲方确保该房于2017年12月31日前交钥匙，质量标准为合格，装修标准为全毛坯房。7、乙方交清房款后，甲方负责办理房产部门认可的《房屋产权证》，乙方应积极配合甲方办理房产证。本房屋产权为大产权。协议签订后，姚某依照华元公司的要求，将全部房款支付给了**；**向姚某出具收据。华元公司亦向姚某出具了233625元的收据。但被告华元公司至今未通知姚某签订《商品房买卖合同》，未按照约定的时间交付房屋，并且故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，给原告造成巨大损失。在（2020）晋0802民初7990号案件起诉过程中，原告了解到，被告华元公司实际将涉案房屋顶账给被告北辰公司，被告**与被告北辰公司之间系挂靠关系。原告**与姚某2006年8月21日登记结婚，姚某购买的房屋系原告**与姚某的夫妻共同财产。2020年3月10日，姚某因意外死亡，原告**与姚某有婚生孩子两个，分别是原告姚某1、姚某2。姚某有一母亲，系原告**。为此，为维护原告等人的合法权益，根据《民事诉讼法》等相关规定，特提起诉讼，望依法裁决。
被告华元公司辩称，原告的诉请不符合法律规定，依法应予驳回。一、首先就原告主张的房屋预订协议的形成过程作一说明。被告华元公司与河津市园林古建有限责任公司（以下简称河津古建公司）签订《工程承包协议书》，约定将华元公司开发的某某苑4号楼总包给河津古建公司。2015年9月20日，河津古建公司将某某苑4号楼的外墙保温、外墙乳胶漆工程分包给被告北辰公司，北辰公司委托被告**、乔慧荣全权负责该公司某某苑外墙保温、外墙乳胶漆工程。因华元公司与河津古建公司之间约定以房屋抵部分工程款，因此河津古建公司与被告北辰公司也是约定以房屋抵工程款，双方在合同签订时就按总工程款价款选取了以房抵债的房屋，并签订房屋预订协议。2017年4月27日，华元公司接河津古建公司的通知，要求华元公司为被告北辰公司更换一套购房合同，于是华元公司按照被告北辰公司全权代理人**的要求，将某某苑×号房屋合同开到**指定的原告亲属姚某名下。因为河津古建公司需要与被告北辰公司、**结算工程款后，华元公司才按照河津古建公司指示向北辰公司、**交房。因此在向姚某开具购房合同的当天即2017年4月27日，由姚某和**共同向华元公司出具承诺书，内容为“本人**，身份证号×××，自愿将在某某苑名下的抵账房×室过户给姚某，身份证号×××，本套房所产生的任何纠纷均由本人**负责，与华元公司无关，交房时必须由**来公司领钥匙交于姚某手中后，以前所有手续才算全部清完”，姚某及被告**在上述承诺书中签名、捺印。从该约定以及河津古建公司与被告北辰公司、**的外墙保温、外墙乳胶漆合同内容，可以看出华元公司是受河津古建公司的委托，代河津古建公司向被告北辰公司和被告**交付房屋，属于代为履行的法律关系。原告与被告北辰公司、**之间才属于合同关系，原告与华元公司之间并无真实合同关系。因被告北辰公司和被告**所施工的工程质量存在严重问题，且不返修，也未结算，华元公司暂时不能向被告北辰公司和被告**交付房屋。且古建公司与被告北辰公司之间纠纷已经在诉讼中，河津古建公司起诉被告北辰公司赔偿损失497万元。二、原告主张房屋买卖合同无效的主张成立，但是被告华元公司并未收取原告款项，因此被告华元公司无义务返还原告支付给被告**的款项。虽然被告华元公司与姚某之间并无真实的房屋买卖关系，只是从合同表面上看，华元公司和姚某之间是一个房屋买卖合同关系，作为商品房买卖合同，没有建设工程规划许可、没有商品房预售许可，合同当然是无效的。但是从本案的实质法律关系上来讲，结合本案的其他证据（付款及姚某与**出具的承诺），以及原告的自认，能够看出本案存在多种法律关系，即北辰公司和**与河津古建公司存在真实的建设工程合同关系；华元公司是代河津古建公司履行，属于第三人履行法律行为，依据合同法规定，第三人履行的代履行一方不履行并不承担法律责任；原告与北辰公司和**之间存在真实买卖关系。所以，华元公司和姚某之间并不存在真实买卖合同关系，姚某与华元公司之间属于通谋虚伪的民事行为，属于无效合同，对于此类无效合同，应按照隐藏的真实法律关系来处理，真实与姚某存在买卖合同关系的是**，收取房款的人也是**。对于无效合同，存在双方返还的问题，华元公司并未收取任何款项，没有返还的义务。房款应当由收取房款的一方，也就是被告**向原告进行返还。至于被告北辰公司和**与河津古建公司之间的纠纷，在北辰公司和**施工至工程合格，工程结算后，自然会协商处理。综上，原告主张的法律关系与实际法律关系不符，华元公司并未收取任何款项，也没有返还的义务。因此应依法驳回原告对被告华元公司的诉讼请求。
原告**、**、姚某1、姚某2围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据：
1、姚某死亡证明一份；
2、姚某与**结婚证；
3、姚某、姚某1、姚某2、**户籍信息。
证据1-3证明姚某死亡的事实，作为第一顺位继承人的各原告具有民事诉讼主体资格。
4、2017年4月26日购房协议（被告**与姚某签订）。证明2017年4月26日**与姚某达成协议将其所有的顶账房某某苑的房屋以17万元的价格出售给姚某。
5、2017年4月27日房屋预定协议（被告华元公司与姚某签订）。证明华元公司认可**将房屋抵顶给姚某，作为开发商配合**与姚某签订了房屋预定协议。
6、2017年4月27日华元公司出具的233625元收款收据一张。证明被告华元公司认可涉案房屋抵顶被告**的工程款233625元已抵顶完毕。
7、浦发银行交易对手打印单一份（2017.4.27**向**转账50000元）。
8、中国建设银行个人活期账户交易明细一张（2017.4.27**向任某某转账70000元）。
9、被告**与任某某结婚登记审查处理表一份。
10、2017年4月27日被告**出具的收款条一张（12万元收条）。
11、2018年7月10日被告**出具的收款条一张（5万元收条）。
12、证人王某某书写的证明及该证人的身份证复印件一份。
证据7-12证明姚某依照约定履行了支付购房款的义务。
13、购房协议（河津市园林古建有限责任公司与山西北辰装饰有限公司及**签订）。证明被告华元公司的施工单位河津市园林古建有限责任公司将某某苑×室即（×）93.45㎡抵给被告北辰公司作为外墙保温、外墙乳胶漆施工工程款，被告**作为被告北辰公司的实际施工人签字。同时证明被告**与被告北辰公司属于挂靠关系。
14、运城商品房预售许可证网上查询结果。证明某某苑小区未取得预售许可证。
被告华元公司围绕其答辩意见提交了以下证据：
证据1、河津园林古建公司与被告北辰公司签订的某某苑4号楼外墙保温、外墙乳胶漆合同。拟证明：2015年9月20日，河津园林古建公司将某某苑4号楼的外墙保温、外墙乳胶漆工程分包给被告北辰公司，被告北辰公司委托被告**、乔慧荣全权负责该公司某某苑外墙保温、外墙乳胶漆工程。
证据2、河津园林古建公司自2017年6月至2020年5月向被告北辰公司发出的开工通知和返工通知、被告**向河津园林古建公司所做的承诺、保证书。拟证明，被告北辰公司承包该工程后，在河津园林古建公司催促下开工，但迟迟无法达到工程质量要求，被告**多次出具承诺、保证，确保整改达到质量合格，但是直到2020年河津古建公司向盐湖法院提起诉讼，工程质量问题仍未修复。河津园林古建公司已通知被告华元公司暂时不能向被告北辰公司及指定的人员交付房屋。
证据3、房屋预订协议及原告亲属姚某和被告**共同向被告华元公司出具的承诺书，内容为“本人**，身份证号×××自愿将在某某苑名下的抵账房×室过户给姚某身份证号×××，本套房所产生的任何纠纷均由本人**负责，与华元公司无关，交房时必须由**来公司领钥匙交于姚某手中后，以前所有手续才算全部清完”，姚某及被告**在上述承诺书中签名、捺印。
证据4、盐湖区法院（2020）晋0802民初1725号民事判决书。拟证明：盐湖区法院在审理与本案几乎相同的案件时，认定华元公司与购房合同上的相对人之间是通谋虚伪的法律关系，应按真实法律关系进行处理。
证据5、盐湖区法院（2018）晋0802民初5100号民事判决书。拟证明：盐湖区法院在审理与本案类似案件时，认定华元公司与购房合同上的相对人之间是代为履行的法律关系，并认定华元公司与相对人之间不存在房屋买卖法律关系。
证据6、盐湖区法院（2018）晋0802民初4356号民事判决。拟证明：盐湖区法院在审理与本案类似案件时，对该类无效合同案件由实际的合同相对人、实际收款人退还购房款，华元公司并未收取房款，也未委托他人收款，不承担返还责任。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．被告对原告提供的证据1-4、8-11、14未提实质性质证意见，本院予以确认；对原告提供的证据5-7无异议，本院予以确认。被告认为原告的证据12因证人王某某未出庭，其真实性无法确定，认为证据13未提供原件，异议成立，本院对证据12、13不予确认。
2．原告对被告华元公司的证据1无异议，本院予以确认。原告认为被告证据2属于被告华元公司催促被告北辰公司及**施工的证据，与本案无关联性，本院认为该质证意见成立，对被告的该组证据不予确认。原告对被告的证据3无异议，本院予以确认。原告认为被告的证据4-6属于人民法院对其它案件作出的民事判决书，因每个案件事实和证据不同，与本案无关，不应作为本案证据认定，本院认为该质证意见成立，应予采纳。
本院根据上述确认的证据以及当事人能够相互印证的陈述，查明以下事实：
被告华元公司是某某苑小区的开发商，工程施工总承包方是河津市园林古建有限责任公司。2015年9月20日，河津市园林古建有限责任公司与被告北辰公司签订了《某某苑小区4号楼施工合同书》，将某某苑小区4号楼的外墙保温、乳胶漆施工工程分包给了被告北辰公司。被告北辰公司签订该合同的代表为被告**及乔惠荣，也是该工程的施工负责人。被告华元公司与河津市园林古建有限责任公司签订工程总承包合同时约定，工程款以将来建成的某某苑小区的部分房屋抵顶，并提前签订房屋预售协议来确定抵顶工程款的房屋。河津市园林古建有限责任公司与被告华元公司签订房屋预售协议后，又与工程分包人北辰公司约定，以抵顶工程款的房屋作为向被告北辰公司应支付的工程款。被告**作为被告北辰公司的工程负责人，为了变现工程款，于2017年4月26日和原告的亲属姚某签订了一份购房协议，双方约定：“甲方**将某某苑×室以壹拾柒万元的价格卖于乙方姚某，甲方将合同换于姚某名下，先付壹拾贰万元整，余款柒万元在交房钥匙时，一次付清。双方不得反悔，否则赔偿对方损失贰万元整。甲方**，乙方姚某签字，担保人王某某、雷有志。”
2017年4月27日，姚某通过其妻子即本案原告**的银行账户向被告**转账支付购房款12万元，被告**向姚某出具了一张12万元的收款条。当日，河津市园林古建有限责任公司通知被告华元公司将某某苑小区×室《房屋约定协议》的购房人变更为姚某，被告华元公司便与姚某签订编号为第DX1541号《房屋预定协议》，合同约定：一、1、房址房价：乙方（姚某）愿购买甲方（华元公司）开发的××苑房一套，建筑面积93.45m2，单价2500元／m2，房价为233625元。二、付款方式：3、具体约定：此房为抵账房，不允许退房。三、甲乙双方责权：1、……。2、乙方须在甲方通知乙方签订正式《商品房买卖协议》之日起，七日内与甲方签订正式的《商品房买卖协议》；通知方式以本协议留存的联系电话以电话或短信通知，在此期间甲方不得向第三方出卖此房，如甲方违约，甲方将退还乙方所付房款并将所付房款50％作为违约金返还乙方。3、……。4、甲方确保该房于2017年12月31日前交钥匙，质量标准为合格，装修标准为全毛坯房。7、乙方交清房款后，甲方负责办理房产部门认可的《房屋产权证》，乙方应积极配合甲方办理房产证。本房屋产权为大产权。同时，被告华元公司向姚某出具了一张盖有被告华元公司公章的收款收据，载明交款人为姚某，交款额为233625元，交款方式为抵账，并注明了房号。当日，由姚某和被告**共同向被告华元公司出具承诺书，内容为“本人**，身份证号×××自愿将在某某苑名下的抵账房×室过户给姚某身份证号×××，本套房所产生的任何纠纷均由本人**负责，与华元公司无关，交房时必须由**来公司领钥匙交于姚某手中后，以前所有手续才算全部清完。”姚某及**在上述承诺书中签名、捺印。
工程施工过程中，被告华元公司与被告北辰公司及被告**发生施工纠纷，导致2017年12月31日未能完工交房。
2018年7月10日，被告**向姚某出具了一张5万元收条，收取姚某交付的剩余购房款5万元。但被告华元公司与被告北辰公司、**等人因工程施工纠纷至今未果，被告华元公司也未交付房屋给姚某。
同时查明，姚某于2020年3月10日因意外死亡，原告**系其妻子，原告**系其母亲，原告姚某1系其儿子，原告姚某2系其女儿。
本院认为，被告华元公司与河津市园林古建有限责任公司及被告北辰公司之间系建设工程施工合同关系，各方约定以签订《房屋预定协议》的方式，约定将来建成商品房屋后，以房抵顶工程款，属于履行建设工程施工合同义务的范畴，并非房屋买卖合同。被告华元公司按照河津市园林古建有限责任公司的要求，与原告的亲属姚某签订《房屋预定协议》并出具收款收据，但姚某并未按照该《房屋预定协议》载明的房屋价款233625元向被告华元公司支付购房款，也未将购房款交付给被告华元公司，而是按照与被告**签订的《购房协议》约定的房屋总价款17万元，将购房款17万元交付给了被告**，被告**给姚某出具了房款收条，证明被告**与姚某之间存在真实的房屋买卖合同关系，且姚某实际也是按照该《购房协议》履行了支付购房款的合同义务，姚某和被告**明知所交易的房屋属于尚未建成的顶账房，仍然与被告华元公司签订《房屋预定协议》，该协议属于涉案各方通谋虚伪的结果。2017年3月15日颁布的《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条及现行的《中华人民共和国民法典》第一百四十六条均规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，姚某与被告华元公司签订房屋预定协议的行为并非真实的房屋买卖合同，依法属于无效民事法律行为。而姚某与被告**签订的购房协议属于真实的房屋买卖合同，因双方所交易的房屋属于在建工程，且并未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据上述司法解释的规定，姚某与被告**所签订的购房协议也属于无效合同。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋预定协议》和《购房协议》均属于无效合同，而被告**收取了原告亲属姚某的购房款17万元，依法应当由被告**如数返还给姚某的法定继承人即本案四原告，并承担原告方的利息损失。原告主张返还购房款233625元与查明的交付房款数额不符，其请求返还超出其实际交付数额的部分，本院不予支持。原告主张被告华元公司返还购房款并承担利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。原告主张被告北辰公司与被告**之间是挂靠关系，未提供证据证明，其要求被告北辰公司与被告**共同承担返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、姚某与被告运城市华元房地产开发有限公司2017年4月27日签订的DX1541号《房屋预定协议》无效；
二、被告**于本判决生效之日起十五日内向原告**、**、姚某1、姚某2返还购房款17万元及利息（其中12万元购房款的利息自2017年4月27日起计算，5万元购房款的利息自2018年7月10日计算，按中国人民银行同期同类人民币一年期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率计算至购房款实际返还之日）；
三、驳回原告**、**、姚某1、姚某2对被告运城市华元房地产开发有限公司、山西北辰装饰有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5378元，由四原告负担1452元，被告**负担3926元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。
审 判 长 靳 文 革
人民陪审员 李存喜
人民陪审员 陈风玲
二〇二一年六月十八日
书 记 员 张欢
