浙江新都水泥有限公司
桐乡市吉诺商业经营管理有限公司、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙04民终1872号
上诉人（原审被告）：桐乡市吉诺商业经营管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道庆丰南路名人公寓A幢6-1号，组织机构代码：69386505-7。
法定代表人：徐明华。
委托诉讼代理人：张稳，男，1983年7月8日出生，汉族，住桐乡市，系公司员工。
被上诉人（原审原告）：***，女，1960年8月30日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：厉金龙，男，1966年1月30日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审原告）：赵延良，男，1980年4月17日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：张春花，女，1965年3月9日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审原告）：曹益伦，男，1974年12月5日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：严邦耀，男，1967年5月7日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：毛秀芬，女，1966年5月13日出生，汉族，住宁波市江东区。
被上诉人（原审原告）：岳秀英，女，1965年12月19日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审原告）：陈宝玲，男，1971年3月1日出生，汉族，住温岭市。
被上诉人（原审原告）：高朝荣，男，1969年9月19日出生，汉族，住温岭市。
被上诉人（原审原告）：余海东，男，1977年8月16日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审原告）：毛冬儿，女，1956年7月13日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：顾彩珍，女，1968年11月23日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：柴宝成，男，1936年3月24日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被上诉人（原审原告）：李杏英，女，1940年2月20日出生，汉族，住宁波市海曙区。
被上诉人（原审原告）：王庆国，男，1963年5月16日出生，汉族，住宁波市鄞州区。
被上诉人（原审原告）：钟永云，女，1960年11月22日出生，汉族，住宁波市。
以上17位被上诉人共同委托诉讼代理人：江晨光，浙江秉清律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈惠萍，女，1966年9月26日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：范珠芬，女，1963年5月16日出生，汉族，住宁波市。
被上诉人（原审原告）：华青波，女，1966年2月19日出生，汉族，住宁波市。
原审被告：浙江新都水泥有限公司。住所地：桐乡市崇福镇西门，组织机构代码：73383143-4。
法定代表人：吴应发，董事长。
原审被告：嘉兴凌圣投资有限公司。住所地：桐乡市崇福镇崇德东路第二层，组织机构代码：74104619-6。
法定代表人：徐明根。
原审被告：于勇达，男，1957年4月13日出生，汉族，住桐乡市。
上诉人桐乡市吉诺商业经营管理有限公司（以下简称吉诺经营管理公司）因与被上诉人***、厉金龙、赵延良、张春花、曹益伦、严邦耀、毛秀芬、岳秀英、陈宝玲、高朝荣、余海东、毛冬儿、顾彩珍、柴宝成、李杏英、王庆国、钟永云、陈惠萍、范珠芬、华青波（以下简称***等20人），原审被告浙江新都水泥有限公司（以下简称新都水泥公司），原审被告嘉兴凌圣投资有限公司（以下简称凌圣投资公司），原审被告于勇达房屋租赁合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2016）浙0483民初00871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月27日立案后，依法组成合议庭进行审理,本案现已审理终结。
吉诺经营管理公司上诉请求：撤销原判，改判驳回***等20人的诉讼请求。事实和理由：一、一审以房屋租赁合同纠纷定性本案案由错误，本案是合同纠纷，***等20人将房屋委托给吉诺经营管理公司统一经营管理，吉诺经营管理公司支付相应金额的分红，一审将案由定性为房屋租赁合同纠纷不符合事实。二、即使案由正确，本案应根据情势变更原则对房屋租金数额进行调整。签订合同的时间是在2009年11月，当时房地产市场火热，但随着房地产市场降温，房屋租赁市场开始冷清，合同的客观基础发生变化，因此，根据司法解释的规定，本案租金数额应予以调整。
***、厉金龙、赵延良、张春花、曹益伦、严邦耀、毛秀芬、岳秀英、陈宝玲、高朝荣、余海东、毛冬儿、顾彩珍、柴宝成、李杏英、王庆国、钟永云答辩认为：一、一审确定的案由正确。二、本案不应适用情势变更原则。房屋租赁市场和房屋销售市场是两个不同的市场。近几年房地产市场总体稳定，价格稳中有升。房屋租赁市场行情是否发生了不属于商业风险的重大变化，吉诺经营管理公司未举证证明，而且事实上近几年租金涨幅较快。综上，请求驳回上诉，维持原判。
陈惠萍、范珠芬、华青波、新都水泥公司、凌圣投资公司、于勇达二审未作答辩。
***等20人一审诉讼请求：1、吉诺经营管理公司支付租金271524元，违约金20187元，合计291711元；2、新都水泥公司、凌圣投资公司及于勇达对上述债务承担连带责任。（具体见下表，暂计算至2016年1月22日，实际计算至付清为止；违约金1=2015年3月1日应付金额×0.4‰×327天；违约金2=2015年9月1日应付金额×0.4‰×143天；单位：元）
序号
房号
原告
合同
金额
截至起诉时拖欠的金额
2015年3月1日应付金额
相应的违约金1
2015年9月1日应付金额
相应的违约金2
违约金合计
陈惠萍
328.4
589.8
范珠芬
328.4
589.8
华青波
197.6
589.8
***
101.4
616.3
厉金龙
70.2
602.7
赵延良
357.9
671.3
张春花
180.5
650.9
曹益伦
6245.5
816.9
643.2
严邦耀
6245.5
816.9
643.2
毛秀芬
162.8
643.2
岳秀英
293.6
643.2
陈宝玲
561.5
646.0
高朝荣
559.4
645.0
余海东
870.3
609.4
毛冬儿
228.0
603.1
顾彩珍
228.0
603.1
柴宝成李杏英
885.5
673.2
王庆国
512.7
624.6
钟永云
774.3
624.6
合计
一审法院经审理查明：***等20人分别系桐乡市崇福镇崇德西路世纪广场一号楼501、502、503、601、901、906、913、1007、1010、1011、1012、1013、1107、1301、1302、1303、1308、1602、1604室业主。2009年11月至2010年4月，***等20人分别与吉诺经营管理公司签订《桐乡市崇福世纪广场一号楼委托经营管理协议》，约定***等20人将物业的使用权交付吉诺经营管理公司统一经营管理，授权期间吉诺经营管理公司向***等20人分红，管理期限为2010年3月1日至2016年2月28日，协议约定分红具体数额，分别于2015年3月1日、9月1日支付，逾期支付按照应付款的万分之四日利率计算违约金。新都置业公司系世纪广场一号楼的开发商，并作为担保人在委托经营管理协议上盖章，该公司于2012年12月3日将公司注销，股东系新都水泥公司、凌圣投资公司及于勇达。***等20人向一审起诉后，吉诺经营管理公司于2016年2月4日向19位业主各支付1000元，尚欠各***等20人本金详见下表。（单位：元）
序号
房号
***等20人
合同
金额
截至2016年2月4日拖欠本金
2015年3月1日应付款金额
2015年9月1日应付款金额
陈惠萍
范珠芬
华青波
***
厉金龙
赵延良
张春花
曹益伦
截至2016年2月4日拖欠金额16491
严邦耀
6245.5
11245.5
毛秀芬
岳秀英
陈宝玲
高朝荣
余海东
毛冬儿
顾彩珍
柴宝成
李杏英
王庆国
钟永云
一审法院认为，本案的主要争议焦点如下：新都置业公司提供的担保合同是否成立？若成立，保证期间如何计算？公司股东是否需要在本案中承担责任？根据委托经营管理协议中双方约定的权利、义务来看，***等20人将房屋交付吉诺经营管理公司使用、收益，吉诺经营管理公司支付租金，名为经营管理，实际为房屋租赁，收益名为分红，实为租金，故***等20人以房屋租赁合同纠纷起诉准确。关于上述争议焦点，分析如下：首先，根据新都水泥公司的答辩意见，认为委托经营管理协议上新都置业公司的章系于勇达私自伪造，没有证据支持，反而于勇达在答辩意见中明确在协议上盖章担保系所有股东知情的，故该担保意思表示系新都置业公司的真实意思表示，应当合法有效，担保合同成立。新都水泥公司提出的***等20人未提出不安抗辩权，已过诉讼时效的抗辩意见，一审审查认为不安抗辩权这一概念只存在双务合同中，而担保合同是一个典型的单务合同，故不存在不安抗辩权一说，相反，该经营管理协议的履行期限是2015年3月和9月1日，并未超出2年的诉讼时效。其次，本案中未约定保证方式，应当认定为连带责任保证，同时也未约定保证期间，应当认定为主债务履行期届满之日起六个月。经营管理协议中明确约定了债务的履行期间为2015年3月和9月1日，虽然约定了不同的付款时间，但该合同是一个整体，具有不可分割性，故保证期间应当从全部债务履行期届满之日起计算六个月，故担保人对未履行债务承担连带保证责任。再次，本案中签订合同最晚的时间在2010年4月18日，而新都置业公司于2010年5月7日开始申请办理公司注销手续，新都置业公司明知在众多协议上作了担保的情况下，仍然将公司注销，且在清算的时候，未将该部分债务予以清算，主观上具有恶意。另一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十六条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中，新都置业公司清算组织在《嘉兴日报桐乡版》公告，而本案多数原告居住在宁波地区，可以认定未按照第十一条第一款规定履行通知和公告义务，故本案的新都水泥公司、凌圣投资公司、于勇达作为清算组成员，应当承担责任。根据***等20人提交的证据以及当事人的庭审陈述，确认吉诺经营管理公司尚欠***等20人部分租金，且已过约定的支付期限，吉诺经营管理公司理应及时支付，同时应当按照约定承担违约金。***等20人请求新都水泥公司、凌圣投资公司、于勇达承担连带担保责任的诉讼请求，根据上述分析，予以支持。凌圣投资公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《中华人民共和国公司法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、吉诺经营管理公司于判决生效之日起十日内支付***、厉金龙、赵延良、张春花、严邦耀、毛秀芬、岳秀英、陈宝玲、高朝荣、余海东、毛冬儿、顾彩珍、柴宝成、李杏英、王庆国、钟永云、陈惠萍、范珠芬、华青波租金本金及违约金（具体见下表，违约金=违约金1+违约金2，违约金1=截至2015年3月1日应付款金额×0.4‰×184天，单位：元）：
序号
房号
原告
应付租金本金
截至2015年3月1日应付款金额
违约金
违约金1
违约金2
陈惠萍
111.21
以应付租金本金为基数，按照日利率0.4‰自2015年9月1日起计算至本判决确定给付之日止
范珠芬
111.21
华青波
37.61
***
57.04
厉金龙
39.52
赵延良
127.77
张春花
101.57
严邦耀
6245.5
459.67
毛秀芬
91.63
岳秀英
165.23
陈宝玲
315.96
高朝荣
314.79
余海东
416.13
毛冬儿
128.28
顾彩珍
128.28
柴宝成
李杏英
498.27
王庆国
214.91
钟永云
435.71
合计
51016.5
3754.79
二、新都水泥公司、凌圣投资公司、于勇达对上述债务承担连带担保责任；三、吉诺经营管理公司于判决生效之日起十日内支付曹益伦租金本金16491元；四、驳回***、厉金龙、赵延良、张春花、曹益伦、严邦耀、毛秀芬、岳秀英、陈宝玲、高朝荣、余海东、毛冬儿、顾彩珍、柴宝成、李杏英、王庆国、钟永云、陈惠萍、范珠芬、华青波其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5676元，由***等20人负担622元，由吉诺经营管理公司、新都水泥公司、凌圣投资公司、于勇达负担5054元。
各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，首先关于案由的确定，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方合同约定***等20人将房屋交付给吉诺经营管理公司占有、使用、管理，吉诺经营管理公司支付给***等20人固定数额收益，符合租赁合同的特征，一审将双方合同定性为租赁合同并确定本案案由为租赁合同纠纷正确。
关于能否适用情势变更原则对租金数额进行变更的争议。吉诺经营管理公司没有提交证据证明合同成立后客观情况发生了当时在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，其仅以房屋租赁市场冷清主张构成情势变更，缺乏依据，本院不予采纳。
综上，上诉人吉诺经营管理公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案案件受理费5676元，由上诉人桐乡市吉诺商业经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 杨海荣
审判员 王世好
二〇一六年十一月十四日
书记员 周 妙
