江西省新干县第六建筑工程有限责任公司、江西丰瑞实业有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）赣08执异295号 案外人（异议人）：***，女，1957年3月18日出生，汉族，新干县人，住江西省新干县。 申请执行人：江西省新干县第六建筑工程有限责任公司，住所地江西省吉安市新干县金川镇惠政路73号。统一社会信用代码：913608247419690383。 法定代表人：***，公司总经理。 被执行人：江西丰瑞实业有限公司。住所地：江西省新干县金川镇滨阳路（吉安市新干县供销社店面）。组织机构代码56867905-2。 法定代表人：**如，公司董事长。 在本院执行申请执行人江西省新干县第六建筑工程有限责任公司（以下简称新干六建）与被执行人江西丰瑞实业有限公司（以下简称丰瑞公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封新干县金川镇***邸×××房提出书面异议，请求解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人***称，请求法院解除（2019）赣0824执保45号案【（2020）赣08执297号】中对新干县金川镇***邸×××房（以下简称×××房）的查封措施。理由：2013年7月14日、2014年1月14日通过POS机分别付款9万元和11万元，2014年9月10日通过银行转账22万元，2012年12月30日通过银行转账20万元到被执行人丰瑞公司指定的**如账户，完成了全部购房款的支付。2014年9月9日，案外人与丰瑞公司签订了合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买***邸×××房。案涉房产实际交付时间是2017年3月，案外人已实际占有使用。因丰瑞公司管理混乱、财务不清、一房多卖，该公司高管受到刑事处罚等原因造成案涉房产产权证书一直未办理，案外人对此不存在过错。根据相关法律，请求法院支持案外人的异议请求。 本院查明，申请人新干六建与被申请人丰瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，2020年9月18日，南昌仲裁委员会作出（2019）***字第0099号裁决书，裁决丰瑞公司应向新干六建支付***邸建设工程项目工程款30,283,480.62元及工程款利息、返还保证金500万元并支付保证金利息，新干六建预交的仲裁费167,987元、鉴定费27万元，由新干六建承担27%计118,256.49元，由丰瑞公司承担73%计319,730.51元并径付新干六建。2019年3月12日新干六建申请财产保全，南昌仲裁委员会提交（2019）***字第0099号财产保全申请提交函，江西省新干县人民法院作出（2019）赣0824财保4号民事裁定书和（2019）赣0824执保45号协助执行通知书，查封了丰瑞公司名下位于***邸的房产，含异议指向房产×××房。查封期限三年，即2019年4月8日至2022年4月7日。该仲裁裁决生效后，依新干六建的申请，本院于2020年10月23日立案执行，执行案号（2020）赣08执297号。 另查明，因案外人***提出书面异议，本院作出（2021）赣08执异195号执行裁定和（2021）赣08执异275号执行裁定，裁定在相应的执行案件中解除对案涉房产的查封。本案对案涉房产的轮候查封（查封期限自2019年4月8日起至2022年4月7日止）成为首封。 再查明，2014年9月9日，***、***与丰瑞公司签订了《商品房买卖合同》，***、***向丰瑞公司购买该公司的位于***邸×××房，建筑面积共111.06m2，单价为5504.28元/m2，总价611305元。该合同第五条约定买受人分期付款：买受人已付清总款67.28%计人民币411305元，32.72%余款20万元于2014年12月30日之前付清；第八条约定出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品房住宅交付使用批准文件等条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2015年12月24日，丰瑞公司向***出具一份收款收据，编号4885614收据，载明收到***×××房款611305元（一次性付清房款），收款方式：换收据。2019年10月29日，江西吉泰兴物业服务有限公司向***出具×××房的装修垃圾清运费、装修保证金、物业费等三份收据。2021年1月4日，江西丰瑞实业有限公司问题处置工作领导小组办公室对关于首批办理***邸小区房屋不动产权证业主名单进行公示，首批290户业主在交清相关费用的基础上可以办理不动产权证，含购房者***的×××房。鹏盛会计师事务所（特殊普通合伙）江西分所于2021年1月21日出具审计报告，载明***属***邸×××房的真实购房者。 本院认为，本案争议焦点为案外人***对***邸×××房提出的异议事由能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在2014年9月9日与丰瑞公司签订《商品房买卖合同》，系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付购房款。案外人已经接收案涉房屋，该案涉房产在本院查封之前未办理产权登记，非案外人自身原因造成。因此，案外人对案涉房产主张所有权符合无过错不动产买受人或商品房买受人物权期待权的保护条件，足以排除本案执行。案外人提出解除对案涉房产查封的异议请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第十七条第（二）**规定，裁定如下： 解除江西省吉安市中级人民法院（2020）赣08执297号案中对江西丰瑞实业有限公司名下的新干县***邸×××房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　娟 二〇二一年十二月二十四日 书记员　　周梓翔