某某、某某等合同纠纷执行异议执行裁定书

江西省吉安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）赣08执异313号 异议人（案外人）：***，男，1979年11月15日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。 异议人（案外人）：***，女，1986年9月29日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。 申请执行人：江西省新干县第六建筑工程有限责任公司，住所地江西省吉安市新干县金川镇惠政路73号。统一社会信用代码：913608247419690383。 法定代表人：***，公司总经理。 被执行人：江西丰瑞实业有限公司。住所地：江西省新干县金川镇滨阳路（吉安市新干县供销社店面）。组织机构代码56867905-2。 法定代表人：**如，公司董事长。 在本院执行申请执行人江西省新干县第六建筑工程有限责任公司（以下简称新干六建）与被执行人江西丰瑞实业有限公司（以下简称丰瑞公司）合同纠纷一案中，案外人***、***以本院在（2019）赣08执297号案中查封新干县金川镇××府邸××房系其所有为由，提出解除查封书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人***、***称，请求排除（2019）赣08执297号案中对位于江西省吉安市新干县房产的执行，解除对该房产的查封。事实和理由：该房产系异议人所有，贵院对该房产的查封是错误的。1．异议人在2017年9月15日与被执行人江西丰瑞实业有限公司就该房产已签订合法有效的书面商品房买卖合同；2．异议人在2017年4月5日至2017年9月25日期间以首付款和按揭贷款的形式将购房款打到指定账户，完成了该房产购房总价款的支付；3．2017年9月26日被执行人江西丰瑞实业有限公司将该房产钥匙交付异议人，异议人已实际占有使用；4．因被执行人江西丰瑞实业有限公司管理混乱，公司财务不清，一房多卖，公司高管受到刑事处罚、不动产登记中心要求审计才给予办证等原因造成房产权属证书一直未办理。异议人对此不存在过错。综上，该房产应归异议人所有，为维护自身权益，根据相关法律，特向贵院提出对该房产的执行异议，请求贵院查明情况，支持异议人的请求、并提供了商品房买卖合同、商品房按揭借款合同、九江银行现金存款凭证、九江银行明细单、物业收据、用电明细、新干县自来水公司机打发票、个人不动产登记信息查询结果单、审计报告等证据。 本院查明，申请执行人新干六建与被申请人丰瑞公司建设工程施工合同纠纷一案，2020年9月18日，南昌仲裁委员会作出（2019）***字第0099号裁决书，裁决丰瑞公司应向新干六建支付***邸建设工程项目工程款30,283,480.62元及工程款利息、返还保证金500万元并支付保证金利息，新干六建预交的仲裁费167,987元、鉴定费27万元，由新干六建承担27%计118,256.49元，由丰瑞公司承担73%计319,730.51元并径付新干六建。2019年3月12日新干六建申请财产保全，南昌仲裁委员会提交（2019）***字第0099号财产保全申请提交函，江西省新干县人民法院作出（2019）赣0824财保4号民事裁定书和（2019）赣0824执保45号协助执行通知书，查封了丰瑞公司名下位于***邸的房产，含异议指向房产9-1-802。查封期限三年，即2019年4月8日至2022年4月7日。该仲裁裁决生效后，依新干六建的申请，本院于2020年10月23日立案执行，执行案号（2020）赣08执297号。本院在执行（2015）***字第117号案中首封案涉房产，于2021年8月9日裁定解除该案中对案涉房产的查封，于2021年9月9日裁定解除本院（2018）赣08执230号案中对案涉房产的查封，于2021年11月12日裁定解除本院（2019）赣08执42号案中对案涉房产的查封，本案对案涉房产的轮候查封成为首封。 另查明，***、***与丰瑞公司签订《商品房买卖合同》的落款时间是2017年9月15日，该合同已备案，合同编号××。合同约定**购买丰瑞公司××府邸××房，建筑面积共129.32m2，单价为5,954.22元/m2，总价770,000元，该合同第五条载明买受人已付清总房款20%计160,000元，余款80%计610,000元，由买受人在签订合同一周内办理银行按揭付清。第八条约定出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得商品房住宅交付使用批准文件等条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2017年9月21日，***、***、丰瑞公司与九江银行股份有限公司新干支行签订《商品房按揭借款合同》（合同编号：××），约定案外人向该行借款61万元购买××府邸××房。2017年4月5日***向新干县房地产管理局交纳***邸首付款160,000元，2017年9月25日610,000元贷款划转至丰瑞公司账户，***至今还在归还贷款。2017年9月，***装修入住。2021年1月4日，江西丰瑞实业有限公司问题处置工作领导小组办公室对关于首批办理***邸小区房屋不动产权证业主名单进行公示，首批290户业主在交清相关费用的基础上可以办理不动产权证，含***、***的××房。新干县自然资源局于2021年6月21日出具的个人不动产登记信息查询结果单载明，***、***名下无不动产登记情况。 本院认为，本案争议焦点为案外人***、***对××府邸××房提出的异议事由能否阻却本案执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人***、***与被执行人丰瑞公司签订的《商品房买卖合同》落款时间2017年9月15日，在人民法院查封之前。该合同已备案登记，***、***已付清房款，签订商品房买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合法有效。物业费收据、用水用电明细证实***、***于2017年9月装修入住，在人民法院查封之前。案涉房产被查封不能办理过户登记现无证据证明系买受人***、***自身原因造成。不动产登记信息查询***、***名下在新干县城区亦无用于居住的其他房屋。因此，***、***对案涉房产主张所有权符合无过错不动产买受人和商品房消费者的物权期待权的保护条件，足以阻却本案执行，其提出解除本院（2019）赣08执297号案中对××府邸××房查封措施的异议请求，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第十七条第（二）项、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下： 解除本院（2019）赣08执297号案中对江西丰瑞实业有限公司名下的新干县××府邸××房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　李　娟 二〇二一年十二月二十七日 书记员　　方　娟