江门市江建建筑有限公司、江门市金华投资有限公司、***其他案由执行审查类执行裁定书

广东省江门市中级人民法院

执行裁定书

（2019）粤07执异9号

异议人（利害关系人）：***，男，1974年10月22日出生，汉族，住广东省开平市。

申请执行人：江门市江建建筑有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区农林横路**号***房。

法定代表人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，广东天高律师事务所律师。

被执行人：江门市金华投资有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区东华一路**号*******室。

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：***，女，1974年4月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。系该公司的员工。

关于申请执行人江门市江建建筑有限公司（以下简称江建公司）与被执行人江门市金华投资有限公司（以下简称金华公司）拖欠工程款纠纷一案［执行案号：（2014）江中法执字第241号］，利害关系人***对本院在网络司法拍卖平台拍卖江门市蓬江区XX一路XX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX室房产（以下简称涉案房产）的行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

***向本院提出异议称，请求撤销涉案房产的拍卖行为。具体事由归纳如下：一、关于房产的网络司法拍卖公告都应清晰标明产权人，产权证号等基本信息。而在本次发布的房产拍卖公告中找不到“产权人”、“产权证号”或“预售预告证明号”，“可能存在二次过户”等字眼，或是否存在二次过户的提示，仅有详见房地产估价报告等字眼，而估价报告中也找不到相应信息。二、***就以上的问题多次致电咨询。咨询公司及评估公司的回复称：“司法拍卖的房产肯定有房产证的”。拍卖结束之后，联系上法院的工作人员，工作人员称：“涉案标的物已确权，没有房产证，不清楚是否存在二次过户。”三、法院发布的拍卖公告没有全面披露标的物的实际情况，受法院委托的评估公司没有准确提供拍卖标的物的真实信息，导致***误拍。就是否存在二次过户及是否会增加过户费这个问题，***已致电过江门市不动产登记中心，得到的答复是：如果原产权人只办了确权，没有缴交契税、土地出证金、土地增值税等费用由买方承担，办完这个手续之后再做二次过户，二次过户因为领证不足两年又会增加个人所得税（本由卖方缴交的，拍卖规定是买方为其承担）。其中还存在另一个税费较重的税种是增值税，征税额为增值差价的30%至60%或总价的30%（因为未有产权证，税务部门有可能按总价30%征收）。四、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条规定：“经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实，全面，不得作虚假或者引人误解的宣传，经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。五、***因受法院拍卖公告不规范，拍卖标的物的相关信息没有全面披露，以及其委托的评估公司不准确的信息误导及影响，导致***误拍。现***请求撤销拍卖，退回拍卖保证金共计人民币156000元。

江建公司答辩称，一、涉案房产是网上公开拍卖的，之前已经是成交过几套房间的，是有成功过户的例子的，可以确认并没有存在缴纳双重税费的情况。但法院在出具执行裁定书的时候，就需协助写明房产权属为江门市蓬江区城市建设综合开发有限公司名下的。二、关于本案拍卖的瑕疵、税费等等问题，拍卖公告上是写得很清晰的，公告时间比较长，且这是二次公告了。作为买受人或其他公民，应该是有充分的时间了解、阅读竞买公告的，且有充足的时间可以到相关部门进行了解的，所以不存在法院没有披露标的物实际情况的情况，法院并没有做虚假披露，拍卖行为是合法有效的。三、类似二次拍卖的情况，如买受人致电到税局，税局人员会误认为是金华公司的，所以一般会认为是需要交纳二次税费，但实际上是涉案房产确权在由江门市蓬江区城市建设综合开发有限公司名下，所以不存在缴纳二次税费。近年政策并没有什么变化的。建议***应该继续支付剩余的拍卖款项。

金华公司答辩称，一、依法应驳回***要求撤销网拍的异议请求。关于（2014）江中法执字第241号一案于2019年1月29日10时至2019年1月30日10时的司法拍卖，法院已依法在网络司法拍卖平台发布了拍卖公告，拍卖公告包含了拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任等信息，还告知了拍卖余款支付时间方式、悔拍责任等，符合法律规定。《竞买公告》中第七条明确说明“买受人在竞投前自行了解标的物的所有情况，如参与竞投和买受，视为了解标的物状况和接受标的物”、第八条明确说明“买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的物业费、水、电等欠费均有买受人自行承担”和第九条明确说明“过户的税费及补缴的所有费用由买受人承担”，公告期亦是由2018年12月28日至2019年1月29日，已有一月有余，***作为买受人，理应已仔细阅读竞买条款并已了解。同时《竟买公告》上有法院的联系方式和拍卖公司*先生的联系方式，***有足够时间在公示期间通过以上方式联系了解物业情况，而且***声称在其不了解物业情况的情形下仍缴纳多达156000元的保证金进行竞拍，不符合交易习惯，令人难以信服，其悔拍意图明确。本次司法拍卖也不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条规定的情形，法院的拍卖行为合法有效，***要求撤销网拍的异议请求不成立，应依法驳回。二、应依法裁定***交纳的保证金不予退还并按规定冲抵被执行人的债务。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定：“拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务”。***在竞价成功后，未按拍卖公告要求于2019年2月9日16时前支付拍卖余款，且于2019年3月12日书面表示不想买受，悔拍意思明确，法院应依法不予退还拍卖保证金156000元，并按《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定依法处理该保证金。

本院查明，2006年4月12日、2007年2月13日，本院、广东省高级人民法院先后作出（2005）江中法民一初字第7号民事判决、（2006）粤高法民一终字第343号民事判决。依照上述判决，金华公司应于判决发生法律效力之日起10日内向江建公司支付欠款7271758.96元及利息（1999年6月9日至2002年3月31日按约定月息12‰，2002年4月1日至2003年3月31日（12个月）按约定每月定额3万元计息、2003年4月1日至2005年1月26日按中国人民银行公布的同期同类逾期贷款利率计算）；金华公司负担一审案件受理费、诉讼保全费125175元。

在执行过程中，本院查封了涉案房产。后本院委托深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房产分别进行评估。深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司出具深和评报字［2018］第（房）EC08014号、EC08016号、EC08019号、EC08020号《房地产估价报告》（以下简称估价报告）。上述估价报告内容包含了涉案房产产权情况。2018年12月28日，本院发布拍卖公告，决定于2019年1月29日10时至2019年1月30日10时止（延时的除外）在人民法院网络司法拍卖平台拍卖涉案房产。该公告第一条明确：拍卖标的为涉案房产，详见深圳和达房地产土地资产评估咨询有限公司出具的房地产估价报告。第六条明确：标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。第七条明确：买受人在竞投前自行了解标的物的所有情况，如参与竞投和买受，视为了解标的物状况和接受标的物。第八条明确：买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担，具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询。2019年1月30日，买受人***以最高价分别竞得涉案房产。

另查明，江门市不动产登记中心向本院出具回执，载明：涉案房产已确权，未办证。

本院认为，本案争议焦点为涉案房产的拍卖行为是否应予撤销问题。***主张本院没有全面披露拍卖标的物产权人，产权证号等相关信息，导致过户费用增加。经查，本院在竞买公告中已经明确拍卖标的具体详见估价报告，已披露涉案房产产权人为江门市蓬江区城市建设综合开发总公司等产权情况。因此，***主张本院没有全面披露拍卖标的物的相关信息，没有事实依据，本院不予支持。至于***主张的可能存在因二次过户费用增加的问题，***作为竞买人应在竞买前，阅读竞买公告的公示内容，到相关单位查询了解过户费用等问题。但***并未履行应当履行的审慎义务，在竞投成功后才提出可能存在过户费用增加的问题，并据此提出撤销涉案房产的拍卖行为，理据不足，本院不予采信。综上，***申请撤销涉案房产拍卖行为没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

驳回异议人***的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。

审判长***

审判员*球

审判员唐砚

二〇一九年四月二日

法官助理***

书记员区翠娟