吉林安装集团某某建筑安装有限公司、某某等合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉02民终784号 上诉人（原审原告）：吉林安装集团**建筑安装有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区玉山街玉山花园3号楼2**2层14号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：***，吉林江城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**，女，1958年1月22日出生，汉族，退休工人，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：***（系**之子），住吉林省吉林市丰满区。 被上诉人（原审被告）：吉林市**房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市吉林高新区长江街72号。 法定代表人：**，经理。 上诉人吉林安装集团**建筑安装有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人吉林市**房地产开发有限责任公司（以下简称**公司）、**合同纠纷一案，不服吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院（2022）吉0291民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：一、撤销一审判决，支持**公司诉讼请求；二、一审、二审诉讼***腾公司、**承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。一、一审判决以**公司主张买卖合同无效的证据不足为由驳回起诉，无法律依据。本案的买卖合同是为借款合同提供让与担保而设定。对此，通过一审庭审已经查明且有其他案件判决相互印证。因此本案不是举证证明待证事实，而是法律关系的认定。二、一审判决基于已查明的事实进行了论述，与法理相悖。借款合同与买卖合同是主合同与从合同的关系。借款人是2017年6月28日签订的金额为110万，月息3％的借款合同，借款期限为6个月。同时将案涉房产网签备案至***指定人员名下（**系***的母亲）。如不能按期还款，抵押房屋归***所有。买卖协议是在借款协议签订后第7日即2017年7月6日签订的，同日办理了网签备案。由此可见，买卖合同是为履行借款合同中如不能按期还款，抵押房屋归***所有的合同目的，因此二者是主合同与从合同的法律关系，是典型的让与担保，而非一审法院认定的“借款协议和买卖合同是两种不同类型的法律关系，都是债权关系，不是担保物权关系。”原审判决在解读《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的法理不符合司法解释原义。该条第一款规定：“合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。”由此可见，**公司依据该款请求确认无效于法有据，而该条第二款并不适用本案，是对债权人主张让与担保权利的裁判规则。据此，**公司认为，买卖合同是为实现借款合同中，债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的目的，订立的从合同属于让与担保合同，应当认定无效。 **公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 **辩称，驳回**公司上诉请求。 **公司向一审法院起诉请求：一、确认**公司于2017年7月6日签订的臣***3号楼18幢2**0202017室（面积110.19平方米房屋）商品房买卖合同无效；二、诉讼***腾公司、**承担。 一审法院认定事实：2022年2月23日，**公司以合同纠纷为由，将**公司、**等人诉至法院，提出确认2016年7月6日**公司与**公司签订的《商品房抵账协议》中案涉两套房产（其中一套为吉林市高新区长江街72号臣***3号住宅18幢2**0202017室，面积110.19平方米）的部分有效、要求**公司和**等人注销上述两套房产的商品房备案登记等诉讼请求。2022年6月28日，法院作出了（2022）吉0291民初267号民事判决书（已生效），内容为：“一、**公司与**公司于2016年7月6日签订的《商品房抵账协议》中涉及位于吉林市高新区长江街72号臣***3号住宅18幢2**0202017室面积110.19平方米房屋、位于吉林市高新区长江街72号臣***3号住宅18幢0001004室面积31.94平方米车库部分有效。二、驳回**公司的其他诉讼请求。”该判决书认定了以下事实：1.2014年10月16日，吉林市***松江混凝土有限公司（以下简称“***公司”）与**公司签订《抹账协议》，约定就陈欠混凝土款893,075元以3号楼2**202室房屋和3号楼5号车库冲抵欠款，余款24,907.80元于2014年11月20日前结清。***在***公司经办人处签字，***在**公司经办人处签字。审理中，***自认其在经办人处签字的行为代表***公司。2.2014年10月16日，***与**公司签订两份《臣***内部认购协议书》，约定**公司将臣***3号楼2**202室房屋和3号楼4号车库出售给***。**公司加盖公章，***签字。2016年7月6日，**公司与**公司签订《商品房抵账协议》，约定**公司将37套住宅、1处车位、2处车库、2处门市共计42处房产抵付**公司部分工程款，其中包括案涉3号楼2**202室房屋和3号楼4号车库。**公司加盖公章。3．《臣***房屋顶账台账（***）》载明，3号楼3**202（房号0202017）和3号楼5号车库（0001004）登记的姓名为***。**在尾页签字，日期为2018年8月4日。4.2017年6月28日，**公司与***签订《借款抵押协议》（以下简称借款协议），约定**公司向***借款110万元，月利率3％，借款期限为6个月。**公司将臣***小区5套房屋和4套车库抵押给***，并网签备案至***指定人员名下。抵押房屋明细包含案涉3号楼2**202室房屋和3号楼4号车库。协议同时约定，如**公司未能按期还款，抵押房屋归***所有。2017年7月9日，**公司与***签订抵账协议，约定**公司将5套房屋和4套车库抵押给***，经验房后发现有4套房屋被他人占有，经协商，**公司将3#2-202室、3#-2号车库、3#-4号车库、3#-10号车库、3#-18车库，按抵押价格53万元抵账给***，归***所有。3#2-202室即为案涉房屋。5.2017年7月6日，**与**公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）约定**购买臣***小区3号住宅2**2层017室房屋，并于当日办理预售备案。另查明，***和**系母子关系。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律、司法解释的相关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条和第九十一条分别规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”因本案争议的焦点问题是2017年7月6日**公司和**签订的买卖合同是否无效，故**公司应对该合同具备法定无效情形，负有举证证明责任。《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条和第四十二条第（二）项分别规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”具体到本案而言，首先，**公司与***签订的借款协议中约定的“如**公司未能按期还款，抵押房屋归***所有”等内容属于让与担保条款，虽然该部分约定因违反上述法律禁止性规定而无效，但并不影响借款协议中其他部分的效力，且经庭审调查，借款协议是**公司和***的真实意思表示，除上述抵押条款外，其他内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故自***提供借款时，该借款协议合法生效。其次，2017年7月6日，**公司和***母亲**签订的买卖合同体现了双方当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该份买卖合同是基于***向**公司提供了借款，**公司以案涉车库抵销部分借款而形成，但借款协议和买卖合同是两种不同类型的法律关系，都是合同主体基于所有权的占有、使用、收益、处分而产生的债权关系，并非是基于所有权形成的担保物权关系，因此，上述两类合同相互独立，不具有从属性，不是主合同和从合同的关系。虽然**公司援引了九民会议纪要第71条关于让与担保的规定，且该条款第一部分规定了上述担保无效的情形，但此条款的第二部分内容适用的是让与担保合同的债权人对债务人提出确认权利的请求，法院不予支持的情形，而本案的诉讼主体和诉讼请求，均与该条款第二部分规定的情形不符，故不能适用该部分规定。再次，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《吉林市商品房合同备案信息查询单》和《吉林市个人住房信息查询单》显示，没有关于**公司的任何记载，可见，**公司未将其对案涉车库享有权利的事项予以公示，且**公司亦未能提供证据证明**在签订买卖合同时知道或应当知道**公司已将案涉房屋抵账给**公司的事实，故**公司以**公司和**在签订买卖合同等过程中，具有恶意串通的情形，依据不足。综上所述，**公司提供的证据不足以证明2017年7月6日**公司和**签订的商品房买卖合同具有无效的法定情形，故应承担举证不能的不利后果，即其主张，不予支持。虽然庭审中，**公司要求对2016年7月6日商品房抵账协议中该公司公章的真伪予以司法鉴定，但经审查，该项申请与本案争议焦点问题无关，故未准予。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回**公司的全部诉讼请求。案件受理费5017元，由**公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。 **公司提交证据：证据一、《补充鉴定意见书》。证据二、《借款抵押协议》。证据三、《抵账协议》。共同证明**公司与***之间是借贷关系，所谓的抵押实际就是让与担保。案涉房屋买卖合同是为借款提供的担保，在借款没有偿还的情形下，双方又签订了抵账协议，用房屋进行抵账，是典型的让与担保行为，符合九民会议纪要第七十一条第一款之规定，合同无效。 **公司质证称，对三份证据真实性均有异议。该证据中的询异公告可以证明**公司因向***借款后无力偿还将案涉房屋抵账给**的事实。并不存在让与担保的情况。 **质证称，同**公司意见一致。 本院经审查认为，因上述证据均不属于新证据，故本院不予采信。 **公司、**二审未向本院提供证据。 本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，让与担保虽然从形式上看往往表现为财产转让，但两者从性质上看又存在区别。首先，从合同目的来看，财产转让是当事人出于转让财产目的而签订的协议，出卖人的主要义务是转让财产权，买受人的主要义务是支付转让款。而让与担保的目的在于为主债务提供担保，受让人通常无须为此支付对价；同时对于受让财产，未届债务清偿期前受让人不得行使和处分。其次，让与担保作为一种非典型担保，属于从合同的范畴。与此相对应的往往还存在一个主合同。而财产权转让一般不存在类似问题。结合本案来看，**与**公司签订的买卖合同系双方的真实意思表示，双方签订房屋买卖合同的目的主要是为了转让案涉房屋，**实际已通过抵账方式支付给了**公司转让价款，虽然抵账款项系来源于***向**公司提供的借款，但在**公司明确表示同意用案涉房屋抵顶借款而非用于进行抵押担保以及双方在签订合同过程中并无证据证明存在恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情况下，案涉房屋买卖合同应认定为有效合同。另，因案涉房屋买卖合同与借款抵押协议合同性质并不相同，合同主体以及合同内容亦不相同，故两个合同均具有独立性，并不存在从属关系。**公司主张案涉房屋买卖合同实质为借款抵押协议的从合同并无事实依据，其主张该房屋买卖合同无效本院不予支持。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9099元，由吉林安装集团**建筑安装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　张　英 审判员　*** 审判员　*** 二〇二三年四月六日 书记员　***