吉林安装集团某某建筑安装有限公司、吉林市某某房地产开发有限责任公司等合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）吉0291民初1184号 原告：吉林安装集团**建筑安装有限公司，住所地吉林省吉林市丰满区玉山街玉山花园3号楼2**2层14号。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，吉林江城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，吉林江城律师事务所实习律师。 被告：吉林市**房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市吉林高新区长江街72号。 法定代表人：**，经理。 被告：**，女，1958年1月22日出生，汉族，退休工人，住吉林省吉林市船营区电业小区6-1-602号。 委托诉讼代理人：***，男，1983年5月1日出生，汉族，个体，住吉林省吉林市丰满区教工小区5-2-3号。系被告**之子。 原告吉林安装集团**建筑安装有限公司（以下简称：**公司）与被告吉林市**房地产开发有限责任公司（以下简称：**公司）、被告**合同纠纷一案，本院于2022年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**公司的委托诉讼代理人***、***，被告**公司的法定代表人**，被告**的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认被告于2017年7月6日，签订臣***3号楼18幢2**0202017室（面积110.19平方米房屋）商品房买卖合同无效；2.本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告因建设工程施工合同与被告**房地产开发有限责任公司约以房产若干抵付工程款。案涉房产抵账协议已被高新区人民法院（2022）吉0291民初267号判决确认有效。2017年两名被告因借款，就案涉房屋签订商品房买卖合同一份并办理备案。该行为发生在原告有效的抵账协议之后，严重损害原告合法权利且因借款而签订买卖协议属于让与担保，亦属无效。为此诉请人民法院，请求人民法院依法裁判。 **公司辩称，本案诉争《商品房买卖合同》系我公司与***协商一致后自愿签订，是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，为合法有效合同。2017年7月我公司因急于交纳案件上诉费和代理费向***借钱110万，并将臣***小区房子做为抵押。在借款过程中，***发现抵押物流失要求取消借款协议，要求返还已出借的款项，但我公司已将借款交付到吉林中院，无力返还。经我公司和***协商，将抵押的部分房子和车库抵账给***，其中就包含案涉房屋。并与***爱人**、母亲**签订了《商品房买卖合同（预售）》，将房子的钥匙和车库的遥控器交给***，房子和车库一直由***使用和看管。本案诉争《商品房买卖合同》是基于抵账事实而签订的，并不存在让与担保一说，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条规定：“当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。”即便是让与担保，合同也是有效的。 **辩称，我与吉林市**房地产开发公司于2017年6月签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签署的，也是真实的意思表示。合同内容不违反法律、行政法的强制性规定。而且该合同也在商品房系统中进行了备案，（2022）吉0291民初267号民事判决书中第5页和第6页查明的很清楚，案涉合同是真实合法有效的，原告主张合同无效并没有法律依据，应该驳回。 经审理查明： 2022年2月23日，**公司以合同纠纷为由，将**公司、**等人诉至本院，提出确认2016年7月6日**公司与**公司签订的《商品房抵账协议》中案涉两套房产（其中一套为吉林市高新区长江街72号臣***3号住宅18幢2**0202017室,面积110.19平方米）的部分有效、要求**公司和**等人注销上述两套房产的商品房备案登记等诉讼请求。2022年6月28日，本院作出了（2022）吉0291民初267号民事判决书（已生效），内容为：“一、原告吉林安装集团**建筑安装有限公司与被告吉林市**房地产开发有限责任公司于2016年7月6日签订的《商品房抵账协议》中涉及位于吉林市高新区长江街72号臣***3号住宅18幢2**0202017室面积110.19平方米房屋、位于吉林市高新区长江街72号臣***3号住宅18幢0001004室面积31.94平方米车库部分有效。二、驳回原告吉林市安装集团**建筑安装有限公司的其他诉讼请求。”该判决书认定了以下事实： 1.2014年10月16日，吉林市***松江混凝土有限公司（以下简称“***公司”）与**公司签订《抹账协议》，约定就陈欠混凝土款893075元以3号楼2**202室房屋和3号楼5号车库冲抵欠款，余款24907.8元于2014年11月20日前结清。***在***公司经办人处签字，***在**公司经办人处签字。审理中，***自认其在经办人处签字的行为代表***公司。 2.2014年10月16日，***与**公司签订两份《臣***内部认购协议书》，约定**公司将臣***3号楼2**202室房屋和3号楼4号车库出售给***。**公司加盖公章，***签字。2016年7月6日，**公司与**公司签订《商品房抵账协议》，约定**公司将37套住宅、1处车位、2处车库、2处门市共计42处房产抵付**公司部分工程款，其中包括案涉3号楼2**202室房屋和3号楼4号车库。**公司加盖公章。 3.《臣***房屋顶账台账（***）》载明，3号楼3**202（房号0202017）和3号楼5号车库（0001004）登记的姓名为***。**在尾页签字，日期为2018年8月4日。 4.2017年6月28日，**公司与***签订《借款抵押协议》，约定**公司向***借款110万元，月利率3%，借款期限为6个月。**公司将臣***小区5套房屋和4套车库抵押给***，并网签备案至***指定人员名下。抵押房屋明细包含案涉3号楼2**202室房屋和3号楼4号车库。协议同时约定，如**公司未能按期还款，抵押房屋归***所有。2017年7月9日，**公司与***签订《抵账协议》，约定**公司将5套房屋和4套车库抵押给***，经验房后发现有4套房屋被他人占有，经协商，**公司将3#2-202室、3#-2号车库、3#-4号车库、3#-10号车库、3#-18车库，按抵押价格53万元抵账给***，归***所有。3#2-202室即为案涉房屋。 5.2017年7月6日，**与**公司签订《房屋买卖合同》约定**购买臣***小区3号住宅2**2层017室房屋，并于当日办理预售备案。 另查明，***和**系母子关系。 认定上述事实的证据有2016年7月6日《商品房抵账协议》《臣***房屋顶账台账（***）》、（2022）吉0291民初267号民事判决书、《商品房买卖合同（预售）》《吉林市个人住房信息查询单》《吉林市商品房合同备案信息查询结果》《借款抵押协议》《抵账协议》等证据及当事人陈述在案佐证。 **公司提交的***书面证言及视频光盘，因***未出庭作证并接受询问，无法判断其证言的真实性，故该份证言及视频资料不符合证据要求，本院不予采信。**公司提供的企业档案、吉林市仪表总厂产权转让协议书、**房地产臣***工程承包施工合同、购房协议、房屋买卖协议等，均与本案争议的焦点问题无关联，本院不予评议。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律、司法解释的相关规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条和第九十一条分别规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”因本案争议的焦点问题是2017年7月6日**公司和**签订的《商品房买卖合同》是否无效，故**公司应对该合同具备法定无效情形，负有举证证明责任。《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条和第四十二条第（二）项分别规定，“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”、“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”、“办理抵押物登记的部门如下：……（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；……”、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同，自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”具体到本案而言，首先，**公司与***签订的《借款抵押协议》（以下简称借款协议）中约定的“如**公司未能按期还款，抵押房屋归***所有”等内容属于让与担保条款，虽然该部分约定因违反上述法律禁止性规定而无效，但并不影响借款协议中其他部分的效力，且经庭审调查，借款协议是**公司和***的真实意思表示，除上述抵押条款外，其他内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故自***提供借款时，该借款协议合法生效。 其次，2017年7月6日，**公司和***母亲**签订的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）体现了双方当事人的真实意思表示，且内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该份买卖合同是基于***向**公司提供了借款，**公司以案涉车库抵销部分借款而形成，但借款协议和买卖合同是两种不同类型的法律关系，都是合同主体基于所有权的占有、使用、收益、处分而产生的债权关系，并非是基于所有权形成的担保物权关系，因此，上述两类合同相互独立，不具有从属性，不是主合同和从合同的关系。虽然**公司援引了《九民会议纪要》第71条关于让与担保的规定，且该条款第一部分规定了上述担保无效的情形，但此条款的第二部分内容适用的是让与担保合同的债权人对债务人提出确认权利的请求，法院不予支持的情形，而本案的诉讼主体和诉讼请求，均与该条款第二部分规定的情形不符，故不能适用该部分规定。 再次，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《吉林市商品房合同备案信息查询单》和《吉林市个人住房信息查询单》显示，没有关于**公司的任何记载，可见，**公司未将其对案涉车库享有权利的事项予以公示，且**公司亦未能提供证据证明**在签订买卖合同时知道或应当知道**公司已将案涉房屋抵账给**公司的事实，故**公司以**公司和**在签订买卖合同等过程中，具有恶意串通的情形，依据不足。 综上所述，**公司提供的证据不足以证明2017年7月6日**公司和**签订的商品房买卖合同具有无效的法定情形，故应承担举证不能的不利后果，即其主张，本院不予支持。 虽然庭审中，**公司要求对2016年7月6日商品房抵账协议中该公司公章的真伪予以司法鉴定，但经审查，该项申请与本案争议焦点问题无关，故本院未准予。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条、第四十二条第（二）项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 驳回原告吉林安装集团**建筑安装有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费5017元，由原告吉林安装集团**建筑安装有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员　　苗迪 二〇二二年十二月十日 书记员　　**