**、***达齿条有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终9461号

上诉人（原审原告）：**，男，1974年6月30日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。

委托诉讼代理人：余龙，北京炜衡（成都）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***达齿条有限公司。住所地：江苏省太仓市岳王镇。

法定代表人：柳武斌，总经理。

委托诉讼代理人：马芹梅，江苏至誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吴静，女，1971年9月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。

委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：邓伟，男，1971年1月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。

委托诉讼代理人：李桂云，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：向泉森，男，1953年4月19日出生，汉族，住四川省旺苍县。

被上诉人（原审被告）：李玉英，女，1955年12月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。

原审第三人：浙商银行股份有限公司成都分行。住所地：四川省成都市锦江区永安路299号锦江之春1号楼。

负责人：李永盛，行长。

委托诉讼代理人：鲁国元，男，1972年11月14日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区，系公司员工。

原审第三人：成都永鸿翔建筑机械有限公司。住所地：四川省成都市外化成街8号长城小区一期二栋2单元3-6号。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：张玲丽，女，1982年2月26日出生，汉族，住四川省成都市新都区。系公司员工。

上诉人**因与被上诉人***达齿条有限公司（以下简称***达公司）、吴静、邓伟、向泉森、李玉英，原审第三人浙商银行股份有限公司成都分行（以下简称浙商银行成都分行）、成都永鸿翔建筑机械有限公司（以下简称永鸿翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销（2019）川0191民初4662号民事判决书；2.改判解除**、永鸿翔公司于2017年4月19日与***达公司签订的**、永鸿翔公司向***达公司购买位于成都高新西区住宅房屋的《商品房买卖协议书》；3.改判***达公司返还**己付购房款365624元，***达公司、吴静、邓伟、向泉森、李玉英连带赔偿**经济损失411820元。事实及理由：一、案涉《商品房买卖协议书》应当解除。1.**、永鸿翔公司从未通知向泉森、李玉英将诉争房产过户给邓伟，成都高新区人民法院（2018）川0191民初3477号民事判决书认定，**既没有与邓伟、吴静达成以房抵债的合意，也未确定具体抵债数额。一审判决引用的（2018）川0191民初3477号判决“本院查明”部分的内容，实际上是该判决书在转述吴静、邓伟的主张，因在表述上有所省略，导致一审判决书对其产生误解。综上，（2018）川0191民初3477号判决认定**没有与邓伟、吴静达成以房抵债的合意，**不可能以任何形式通知向泉森、李玉英向邓伟过户。2.***达公司在告知向泉森配合、协助**办理过户手续后，其合同义务并不意味着当然履行完毕，其还应当跟踪过户手续的办理进度。***达公司在合同中，实质上是指示了第三方代为履行合同义务，那么必然对该第三方的义务履行有监督的责任；并且，若该第三方未能履行合同义务，则违约责任应当由***达公司承担。（2018）川0191民初3477号判决也明确，***达公司的合同义务并未履行完毕，只是由于案涉房屋存在抵押权而导致客观上的履行条件不成就，且**“有权通过另案主张损失赔偿或另案先消除合同权利实现之障碍”，即案涉合同并未履行。而并非是一审判决所认为的***达公司已经履行了合同义务。综上，**未与邓伟、吴静达成抵债的合意，也未通知向泉森将房屋过户给吴静。但向泉森未经**许可，将案涉房屋过户给吴静，导致**同***达公司之间的合同不具备实际履行的可能性。是***达公司没有对向泉森进行监督而导致的，应当视为***达公司的违约情形。二、一审判决遗漏诉讼请求。**除主张解除案涉合同，还主张退还合同款及赔偿损失。一审判决仅对案涉合同是否应当解除作为争议焦点进行总结并评述，但是对退还合同款及损害赔偿部分并未作出实质性的审理，属于遗漏诉讼请求。即便认为退还合同款是作为合同解除的法律后果之一，那么一审法院在对**主张合同解除的诉讼请求作出否定性评价后，也并非当然地可以不对退还合同款的诉讼请求进行审理及裁判。对于损害赔偿部分，特别是针对向泉森、李玉英、吴静、邓伟的损害赔偿请求，其请求权基础并非是案涉合同，更应当单独评价。同时，（2018）川0191民初3477号判决书也明确指出，**有权主张损失赔偿或要求消除合同履行的障碍。

***达公司辩称，***达公司已经履行完毕《商品房买卖协议书》中的义务，**无权要求解除《商品房买卖协议书》。

吴静、邓伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，**的上诉理由涉及到合同的相对方，吴静、邓伟不是《商品房买卖协议书》的相对方，应当作为第三人的身份。

向泉森辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确。

李玉英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

浙商银行成都分行述称，对案涉房屋在抵押之前的多次流转抵债的情况不清楚，案涉房屋抵押给浙商银行成都分行时，房屋在吴静的名下，案涉房屋还在抵押期间。

永鸿翔公司述称，一审判决书中载明李某是永鸿翔公司的工作人员，李某是接受公司的委托把房屋过户给吴静，永鸿翔公司对该部分事实有异议，李某一审庭审作证时称没有接受公司的委托把案涉房屋过户至邓伟名下。

**向一审法院起诉请求：1.判令解除**、永鸿翔公司于2017年4月19日与***达公司签订的**、永鸿翔公司向***达公司购买位于成都高新西区住宅房屋的《商品房买卖协议书》；2.判令***达公司返还已付购房款365624元，***达公司、吴静、邓伟、向泉森、李玉英连带赔偿**经济损失411820元。

一审法院认定事实：2017年4月19日，***达公司作为甲方，**、永鸿翔公司作为乙方，签订《商品房买卖协议书》，主要约定：1.**、永鸿翔公司购买***达公司在成都地区收账认购的四套商品房，分别为：（1）位于成都市郫县，双方确认交易价格为500000元；（2）位于成都市金堂县，双方确认交易价格为500000元；（3）位于成都市温江区，双方确认交易价格为743606元；（4）位于成都市的（成仁路与东山大道路口旁）“复地御香山”一期39-1，建筑面积450.15平方米，双方确认交易价格为4000000元；上述四套房产总价为5743606元；2.**、永鸿翔公司的房款付款方式为：2017年5月31日前支付500000元；2017年9月30日前支付500000元；2018年2月10日前支付2000000元；2018年5月31日前支付900000元；2018年9月30日前支付900000元；2019年1月31日前支付943606元；3.永鸿翔公司、**在办理本协议约定的房产产权过户手续时涉及办理房产权过户手续等各项事宜均与上述房产的产权人联系办理，永鸿翔公司、**确认已完全了解上述房产的产权情况及办理进度，且***达公司已经协调好各产权人配合办理上述房产的过户手续，永鸿翔公司、**在协议的履行过程中不得以不能及时办理过户手续或限购等政策影响不能过户为由拒绝支付房款。

后，永鸿翔公司和**经协商确认诉争房屋由**单独购买，永鸿翔公司放弃所有权利。

《商品房买卖协议书》签订后，**、永鸿翔公司总计支付购房款4200000元。

一审法院另查明，2018年2月13日，**曾以所有权确认纠纷将吴静、***达公司、向泉森、李玉英、永鸿翔公司诉至一审法院，案号为（2018）川0191民初3477号，请求：1.确认位于成都高新西区房屋属于**所有；2.撤销吴静、向泉森、李玉英在成都市不动产登记中心对位于成都高新西区房屋进行的物权登记；3.请求判令***达公司、向泉森、李玉英协助**办理成都高新西区房屋的不动产物权登记。一审法院于2018年12月28日作出（2018）川0191民初3477号民事判决书，判决：驳回**的全部诉讼请求。该《民事判决书》已于2019年1月15日发生法律效力。

（2018）川0191民初3477号案《民事判决书》审理查明如下事实：

一、关于诉争房屋的历史来源。

诉争房屋系由成都市昭景房地产开发有限公司（以下简称成都昭景公司）开发建设。中建六局三公司有意购买诉争房屋，购买价款为496597元，已支付10000元定金，余款486597元尚未支付。因成都中天盈公司欠付中建六局三公司工程款，故成都中天盈公司、成都昭景公司和中建六局三公司三方达成一致协议，成都中天盈公司在应支付给中建六局三公司的工程款中直接扣减486597元，由成都中天盈公司代中建六局三公司支付给成都昭景公司作为购买诉争房屋的等额房款。又，因中建六局三公司欠向泉森工程款，故中建六局三公司同意将诉争房屋抵债给向泉森并由成都昭景公司通过出售诉争房屋的形式将诉争房屋的产权登记至向泉森和其配偶李玉英名下。在向泉森、李玉英未取得诉争房屋的产权之前，二人曾同意将诉争房屋再次通过以房抵债的形式转让给其债权人广州京龙公司，广州京龙公司亦曾同意将诉争房屋通过以房抵债的形式转让给其债权人***达公司，但广州京龙公司、***达公司均未办理产权变更登记手续。

2017年4月19日，***达公司作为甲方，**、永鸿翔公司作为乙方，双方签订了《商品房买卖协议书》，载明如下：“甲方在成都地区收账认购的：（1）成都市郫县红光镇高新区西区尚雅路9号‘万景峰’xx房，双方确认交易价格为500000.00元；（2）成都市金堂县金凤路555号‘恒大-御景半岛首期’xx号，双方确认交易价格为：500000.00元；（3）位于成都市温江区，双方确认交易价格为743606元；（4）位于成都市的（成仁路与东山大道路口旁）‘复地御香山’一期39-1，建筑面积450.15平方米，双方确认交易价格为4000000元；上述四套房产总价为5743606元（大写人民币伍佰柒拾肆万叁仟陆佰零陆元整）。二、乙方的房款付款方式为：2017年5月31日前支付50万元；2017年9月30日前支付50万元；2018年2月10日前支付200万元；2018年5月31日前支付90万元；2018年9月30日前支付90万元；2019年1月31日前支付943606元。三、乙方在办理本协议约定的房产产权过户手续时涉及办理房产权过户手续等各项事宜均与上述房产的产权人联系办理。乙方确认已完全了解上述房产的产权情况及办理进度，且甲方已经协调好各产权人配合办理上述房产的过户手续。乙方在协议的履行过程中不得以不能及时办理过户手续或限购等政策影响不能过户为由拒绝支付房款……”。

后，永鸿翔公司和**经协商确认诉争房屋由**单独购买，永鸿翔公司予以协助和配合。

向泉森、李玉英在永鸿翔公司的工作人员李某的通知下将诉争房屋的产权转移登记至邓伟名下，因邓伟和吴静系配偶，故经与邓伟交涉，向泉森、李玉英最终将诉争房屋的产权变更登记至吴静名下，但本案并无证据显示向泉森、李玉英清楚永鸿翔公司、**与吴静、邓伟及其关联公司之间的债权债务情况。

二、关于诉争房屋的产权变动及相关抵押情况。

2017年6月19日，向泉森、李玉英通过商品房购买的形式取得诉争房屋的所有权，二人共有方式为按份共有，各占50%。

2017年7月4日，吴静和向泉森、李玉英共同向成都市不动产登记中心提交了《不动产登记与房屋交易申请书》并签署了关于诉争房屋的成存房买（自）第778765号《成都市存量房买卖合同》，吴静缴清了诉争房屋过户的相关税费，但并未支付任何购房款。

2017年7月12日，诉争房屋的产权由向泉森、李玉英名下转移登记至吴静名下。

2017年8月2日，诉争房屋办理了国有建设用地及房屋最高额抵押权设立登记，抵押权人为浙商银行成都分行。

三、关于**、永鸿翔公司和吴静、邓伟以及相关关联公司之间的债权债务情况。

吴静担任负责人的中安检测成都分公司为**担任法定代表人的永鸿翔公司的建设施工项目的塔吊、施工升降机、物料提升机等提供检测报告服务。永鸿翔公司存在欠付中安检测成都分公司检测费的事实，吴静主张永鸿翔公司欠付中安检测成都分公司的检测费金额为395800元并自行制作和提交了永鸿翔公司欠付检测费统计总表，但永鸿翔公司和**对此不予认可，且本案中并无证据显示中安检测成都分公司和永鸿翔公司就永鸿翔公司尚欠中安检测成都分公司的检测费用办理了最终结算。

吴静作为股东的成都伟业成公司为永鸿翔公司提供电梯出租业务，具体事务由吴静的配偶邓伟在负责经办，包括与永鸿翔公司的财务人员许黎的对账和沟通事宜也系邓伟在经办。永鸿翔公司存在欠付成都伟业成公司租赁费的事实，吴静主张永鸿翔公司欠付成都伟业成公司的租赁费金额为293366元，但永鸿翔公司和**对此亦不予认可，且本案中并无证据显示成都伟业成公司和永鸿翔公司就永鸿翔公司尚欠成都伟业成公司的租赁费用办理了最终结算。

据邓伟作为证人发表的当庭陈述，其与**系朋友关系，因为永鸿翔公司分别欠付中安检测成都分公司检测费和成都伟业成公司租赁费。故在2017年3、4月份，邓伟与**及几个朋友私下聚会场合里，**提出将诉争房屋按照500000元抵偿给邓伟，最后再来结算，并以现金方式进行多退少补。永鸿翔公司的财务人员许黎也作为证人当庭证实邓伟代表成都伟业成公司与其进行对账结算，但成都伟业成公司和永鸿翔公司最终并未签署对账结算单。

**提交了大量录音证据，佐证其和永鸿翔公司并未与吴静的配偶邓伟达成关于诉争房屋的抵债协议。从录音来看，证人邓伟和**并未就诉争房屋如何抵债（包括抵债数额）、如何分享诉争房屋的增值收益以及双方及其代表的关联公司之间的最终债权债务数额达成一致意见。

一审法院另查明，**安排永鸿翔公司的工作人员李某负责诉争房屋的跟进事宜，李某曾将向泉森身份证号码和手机号码提供给邓伟。李某作为证人当庭陈述其之所以将向泉森的身份证号码和手机号码提供给邓伟，系因**说邓伟想要诉争房屋，而诉争房屋的产权一直未办理下来，而邓伟称其在房管局有熟人可以了解房屋产权办理情况。另，向泉森陈述其仅向广州京龙公司交接过诉争房屋的钥匙，并未向证人李某或吴静、邓伟提供过诉争房屋的钥匙。而证人李某自认曾经有保管诉争房屋的钥匙，并在房产中介处有登记出售诉争房屋并曾经放过钥匙在房产中介处，邓伟和吴静如何拿到钥匙的，李某表示其也不知情。

（2018）川0191民初3477号案《民事判决书》认定：

“……鉴于：1、永鸿翔公司认可经与**协商确认诉争房屋由**单独购买，永鸿翔公司予以协助和配合；2、***达公司对于**已支付合理对价且应协调诉争房屋的产权人配合**办理诉争房屋的产权过户手续并无异议；3、向泉森、李玉英作为诉争房屋的所有人对于在广州京龙公司、***达公司的协调下本应将诉争房屋过户至**名下亦无异议。故，一审法院认为**享有债权请求权和诉争房屋的物权期待权，其有权要求向泉森、李玉英配合其办理诉争房屋的产权过户登记手续并在无权利实现之障碍的前提下依法取得诉争房屋的所有权或在履行不能的情况下向其合同相对方主张违约损失赔偿，但并不当然享有诉争房屋的所有权并据此要求法院进行确权。又，经一审法院释明法律关系，**仍然坚持确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，故一审法院对此不予支持”。

“……**享有诉争房屋的物权期待权。而吴静取得诉争房屋所有权的方式按其陈述系其配偶邓伟与**达成口头协议，约定以房抵债，以债权实现的法律行为取得对于诉争房屋之上的权利。同时，根据吴静和向泉森、李玉英的当庭一致陈述，向泉森、李玉英在**的指示下，拟将登记在二人名下的诉争房屋过户至证人邓伟名下，证人邓伟又指示向泉森、李玉英过户至吴静名下，但**对此不予认可。一审法院认为，根据审理查明事实，**担任法定代表人的永鸿翔公司虽然存在欠付中安检测成都分公司检测费和成都伟业成公司租赁费的事实，但具体欠付金额不明。而本案中现有证据无法证明吴静的配偶邓伟和**曾经达成过关于以房抵债的合意以及抵债的具体数额。故，吴静作为负有举证责任一方，应承担举证不能的法律后果。即使如吴静主张，其配偶邓伟与**在所涉相关公司之间的债务未届期亦未清偿前达成以房抵债的口头约定，但是根据审理查明事实，证人邓伟自认**提出将诉争房屋按照500000元抵偿给他，最后再来结算，并以现金方式进行多退少补。对此，一审法院认为，双方在债务未届清偿期时未明确约定债务不能清偿时抵债物归债权人所有，债务未届期亦未清偿前约定以物抵债，本质为担保，同时这种约定同样存在流押的缺陷和隐患，故不应简单地以意思表示真实、有对价便认定其效力。而《中华人民共和国物权法》中明确禁止以‘流押’形式约定债务人不履行债务时抵押物归债权人所有。故，一审法院认为，吴静的物权取得方式存在法律上的重大瑕疵。而物之所以流转，即在于实现其对于交易各方所应有的价值。而无论买卖行为，还是以房抵债行为，等价有偿原则应贯穿其行为的始终。关于吴静支付对价的过程，其是以行使债权实现了对物的占有，故应以债权价值确定对价。根据审理查明事实，虽吴静主张永鸿翔公司欠付其担任负责人的中安检测成都分公司的检测费金额为395800元并自行制作和提交了永鸿翔公司欠付检测费统计总表，但永鸿翔公司和**对此不予认可，且本案中并无证据显示中安检测成都分公司和永鸿翔公司就永鸿翔公司尚欠中安检测成都分公司的检测费用办理了最终结算。又，吴静主张永鸿翔公司欠付其作为股东、其配偶邓伟作为主要经办人员的成都伟业成公司的租赁费金额为293366元，但永鸿翔公司和**对此亦不予认可，且本案中亦无证据显示成都伟业成公司和永鸿翔公司就永鸿翔公司尚欠成都伟业成公司的租赁费用办理了最终结算，故一审法院认为，在债权数额并不明确的情况下，即使**曾经有过以房抵债的意思表示，其通知向泉森、李玉英将诉争房屋转移登记至证人邓伟名下的行为也只能视为一种非典型的担保，债权人仅有权以诉争房屋折价或者以拍卖、变卖该诉争房屋的价款优先受偿，而不能当然取得诉争房屋的所有权，否则与‘流押’无异。

又，本案中并无证据显示**担任法定代表人的永鸿翔公司与吴静担任负责人的中安检测成都分公司、**担任法定代表人的永鸿翔公司与吴静担任股东的成都伟业成公司之间的债权债务关系因以房抵债而消灭。此外，既然为以房抵债，应对双方之间债权债务予以确认。但本案中，虽然**对于其担任法定代表人的永鸿翔公司与吴静担任负责人的中安检测成都分公司及吴静担任股东的成都伟业成公司之间可能存在债权债务关系并无异议，但**同时主张系其所在的永鸿翔公司与吴静所在的中安检测成都分公司、成都伟业成公司之间形成之债务并可能涉及合伙经营之事实。而根据审理查明事实，吴静提交的涉及债务往来及对账确认的相关证据等均佐证并非属于**和吴静之间的个人债务。故，对于债权债务主体依然存疑，但非本案主要审理之法律关系，应当另行予以确认。

另，一审法院认为，本案现有证据尚不足以证明向泉森、李玉英和吴静之间具备恶意串通的故意，进而损害永鸿翔公司和**的利益。但一审法院同时认为，向泉森、李玉英和吴静之间并不具备通过买卖方式转让诉争房屋所有权的真实合意，吴静未向向泉森、李玉英支付诉争房屋的对价款，且向泉森、李玉英亦认可本应将诉争房屋的所有权转移登记至**名下。故，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：‘行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。’之规定，向泉森、李玉英与吴静签署成存房买（自）第778765号《成都市存量房买卖合同》且向泉森、李玉英据此将诉争房屋的所有权转移登记至吴静名下的行为应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：‘合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。’之规定，诉争房屋应恢复登记至向泉森、李玉英的名下。但根据审理查明事实，2017年8月2日，诉争房屋办理了国有建设用地及房屋最高额抵押权设立登记，抵押权人为浙商银行股份有限公司成都分行。故，在浙商银行股份成都分行可能构成抵押权善意取得且抵押权尚未涤除或抵押合同尚未被撤销或确认无效的情况下，**无权径行要求撤销吴静、向泉森、李玉英在成都市不动产登记中心对诉争房屋进行的物权登记，但其有权通过另案主张损失赔偿或另案先消除合同权利实现之障碍……”。

（2018）川0191民初3477号案《民事判决书》生效后，2019年1月25日，**委托律师向吴静、邓伟身份证载明的住所地分别邮寄2份《律师函》，要求二人将案涉房屋上设定的抵押权涤除。其中向邓伟邮寄律师函的快递底单显示本人收，向吴静邮寄律师函的快递底单显示为他人收。同日，**委托律师向浙商银行成都分行住所地邮寄《律师函》，要求浙商银行成都分行督促吴静、邓伟将案涉房屋上设定的抵押权涤除，邮寄律师函快递单显示他人收。

一审庭审中，**主张，《商品房买卖协议书》约定***达公司负有协调房屋产权人即向泉森、李玉英将案涉房屋过户登记至**或永鸿翔公司名下的义务，***达公司未协助办理房屋过户手续构成违约。《商品房买卖协议书》中关于购买案涉房屋部分的约定实际已经无法履行，**认为其有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定主张解除。**认可，签订合同时其清楚房屋并未登记在***达公司名下而是将登记在向泉森名下。

***达公司主张，***达公司已经履行了协议书的相关义务，在签订协议书时已经向永鸿翔公司、**告知案涉房屋的实际产权人为向泉森、李玉英，合同签订后，***达公司又口头通知了向泉森关于***达公司已经将案涉房屋出卖给永鸿翔公司及**的相关情况并要求向泉森、李玉英将房屋过户至永鸿翔公司及**指定人名下。

一审法院认为，本案的争议焦点为：**是否有权解除2017年4月19日**、永鸿翔公司与***达公司签订的《商品房买卖协议书》中，**、永鸿翔公司向***达公司购买位于成都高新西区住宅房屋的合同内容。

案涉《商品房买卖协议书》的买受人虽为**、永鸿翔公司，但在（2018）川0191民初3477号案及本案中永鸿翔公司均确认经与**协商诉争房屋由**单独购买，因此**有权单独提起诉讼主张合同解除，**作为原告主体适格。

本案中，**明确其要求解除合同系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定行使法定解除权。本案审理重点为***达公司在合同履行过程中是否存在违约行为。

根据《商品房买卖协议书》第三条“永鸿翔公司、**在办理本协议约定的房产产权过户手续时涉及办理房产权过户手续等各项事宜均与上述房产的产权人联系办理。永鸿翔公司、**确认已完全了解上述房产的产权情况及办理进度，且***达公司已经协调好各产权人配合办理上述房产的过户手续……”的约定，***达公司不负有直接向**过户讼争房屋的合同义务，而是负责协调好产权人配合办理房产过户手续。案涉房屋存在多次抵偿，多次抵偿均未办理过户，在双方签订《商品房买卖协议书》时，案涉房屋也并未取得房屋所有权证，因此该约定符合当时客观实际情况，也系**明知。协议中确认了***达公司已经协调好产权人配合办理上述房产过户手续，本案一审庭审中***达公司也陈述其在签订《商品房买卖协议书》时已告知向泉森案涉房产已经出售给永鸿翔公司及**，并要求向泉森、李玉英将房屋过户至永鸿翔公司及**指定人名下。向泉森也到庭陈述京龙公司和***达公司已告知其房屋已经转移给永鸿翔公司并通知其协助**办理房屋手续，**也当庭认可在签订合同时其清楚知晓房屋尚未取得房屋所有权证，但清楚房屋将登记至向泉森名下。综上，一审法院认为各方当事人的陈述可以与《商品房买卖协议书》约定的“***达公司已经协调好产权人配合办理房产过户手续”内容相互印证，因此不论从合同确认的内容还是实际履行情况，***达公司均已完成了前述合同义务，不应认定其存在违约行为。

另，根据（2018）川0191民初3477号案《民事判决书》查明的事实，“向泉森、李玉英在永鸿翔公司的工作人员李某的通知下将诉争房屋的产权转移登记至邓伟名下，因邓伟和吴静系配偶，故经与邓伟交涉，向泉森、李玉英最终将诉争房屋的产权变更登记至吴静名下”，向泉森在本案中也陈述京龙公司和***达公司已告知其房屋已经转移给永鸿翔公司并要求其协助**办理房屋手续，是京龙公司、**及永鸿翔公司员工李某通知其将房屋转移到邓伟名下，所以才办理的过户。由此可以看出，房屋转移登记至吴静名下是经**和其担任法定代表人的永鸿翔公司同意并认可的，因此***达公司作为房屋的出卖人在协调产权人办理过户手续后，产权人向泉森、李玉英也将房屋登记至**、永鸿翔公司指定的人员名下，***达公司已经履行其作为出卖人的合同义务，不存在违约行为。

综上，一审法院认为，**主张合同解除的理由不成立，一审法院不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回**的全部诉讼请求。一审案件受理费17506元，由**承担。

二审中，各方当事人均无新证据提交。

本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：**诉请解除2017年4月19日**、永鸿翔公司与***达公司签订的《商品房买卖协议书》中，**、永鸿翔公司向***达公司购买案涉房屋的合同内容是否应予支持。

本院认为，案涉《商品房买卖协议书》系**、永鸿翔公司与***达公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应履行各自的义务。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）从所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。（2018）川0191民初3477号民事判决书已发生法律效力，该判决确认的事实：“向泉森、李玉英在永鸿翔公司的工作人员李某的通知下将诉争房屋的产权转移登记至邓伟名下，因邓伟和吴静系配偶，故经与邓伟交涉，向泉森、李玉英最终将诉争房屋的产权变更登记至吴静名下”。本案中，**并未提交相反证据推翻该判决确认的事实。由此可以看出，案涉房屋所有人向泉森、李玉英将房屋转移登记至吴静名下是经**和其担任法定代表人的永鸿翔公司同意并认可，**对案涉房屋进行了处分。在此情况下，**、永鸿翔公司与***达公司签订的《商品房买卖协议书》中，关于案涉房屋的合同内容已履行完毕，从本案现有证据看，不能证明***达公司有违约行为。现**诉请解除2017年4月19日**、永鸿翔公司与***达公司签订的《商品房买卖协议书》中，**、永鸿翔公司向***达公司购买案涉房屋的合同内容无任何依据，**不享有解除权，故本院对**的该诉请不予支持。另外，本院经审查认为，因**不享有解除权，**的其它上诉请求及上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

综上，**的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费11574元，由**负担。

本判决为终审判决。

审判长　　白福群

审判员　　龚　耘

审判员　　李　俊

二〇二一年七月五日

书记员　　夏玉荣