吉安市青原区河东街道新生社区居民委员会、某某合资、合作开发房地产合同纠纷再审民事判决书

江西省吉安市中级人民法院

民事判决书

（2019）赣08民再8号

再审申请人（原审被告）：吉安市青原区河东街道新生社区居民委员会，住所地：江西省吉安市青原区海关大楼南侧100米。

法定代表人：吕世来，该社区居民委员会主任。

委托诉讼代理人：廖鹰，江西吉泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，江西吉泰律师事务所律师。

被申请人（原审原告）：***，男，1967年6月7日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。

委托诉讼代理人：***，江西求正沃德律师事务所律师。

原审第三人：吉安市青原区第二建筑工程有限公司，住所地：江西省吉安市青原区海关大楼南侧100米。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：左鸫鸽，吉安市吉州区文山法律服务所法律工作者。

第三人：***，男，1963年5月18日出生，汉族，住所地吉安市青原区。

再审申请人吉安市青原区河东街道新生社区委员会（以下简称新生社区）因与被申请人***、原审第三人吉安市青原区第二建筑工程有限公司（以下简称青原二建公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服本院（2011）吉中民一初字第6号民事判决，向江西省高级人民法院申请再审。江西省高级人民法院于2018年12月28日作出（2018）赣民申1287号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年2月25日依法追加***为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年6月18日公开开庭审理了本案。再审申请人新生社区的委托诉讼代理人廖鹰、被申请人***的委托诉讼代理人***、原审第三人青原二建公司的委托诉讼代理人左鸫鸽到庭参加诉讼，第三人**发经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。

新生社区申请再审称，1、原判认定的基本事实缺乏证据证明。（1）新生社区与***之间不存在合作开发的法律关系。新生社区仅与青原二建公司签订过《建设工程合同》，该合同是实际承包人**发挂靠青原二建公司并以该公司名义与新生社区签订，后由于未能实际履行，事实上已经解除。（2）青原二建公司代为交纳的土地出让金914100元、税金36964元、保证金500000元已经由新生社区返还给了***。返还方式：***在吉州区、青原区有被执行案件，吉州区、青原区法院直接将其缴纳的土地出让金、税金、保证金从新生社区街道经营站账户上扣划了。现***出示的缴纳土地出让金、税金票据与***被扣划的款项为同一款项。因此，***要求返还土地出让金、税金及保证金的请求不应当获得支持。（3）由于青原二建公司并未履行合同，水泵房工程由新生社区直接发包给****、***、容中华、***等人施工，他们已经向吉安市青原区法院提起诉讼，新生社区也已经全部支付了他们的水泵房工程款。***要求支付水泵房工程款没有事实依据，不应当支持其请求。2、原判适用法律确有错误。本案涉及的合同因政府原因导致不能履行而解除，新生社区无过错，即使存在财物返还，也仅应返还本金，不能要求新生社区另行支付利息。由于原审未查明客观事实，导致适用法律错误。请求：1、撤销（2011）吉中民一初字第6号民事判决第二、三、四项，维持第一、五项；2、原审诉讼费用由被申请人***负担。

***辩称，新生社区所述不是事实。***与新生社区是合作关系，协议约定的内容非常清楚，由新生社区提供土地，具体施工由***负责，建成后新生社区分得600多平方米的房屋，但后来因政府原因协议未能履行，土地出让金、税金、保证金是***交的，应当返还。法院扣划***的钱与本案无关。工程一开始是由**发做，后经三方同意由***做，协议约定水泵房工程由***做。至于****、***、容中华、***他们只负责了水泵房工程的一部分，协议约定***必须把水泵房建好后才可以建房。对水泵房的造价已经原审司法鉴定，扣除了****、***、容中华、***的费用，再审申请人的请求没有事实和法律依据，应予驳回。

青原二建公司述称，本案所涉工程是政府预留地，给新生社区建房用地，不能用于商业开发，只能给村民建房，基于政府的限制，原来***以二建公司名义与新生社区签订了合同，新生社区直接发包，***没有能力做，合同履行不了，后变更为***做，由***与新生社区签订合同，***交了一部分费用，***退出后，新生社区应当将***交的费用退回给***，采取了债务转让的方式转给***。新生社区与***签订的合同是合作开发还是建设工程施工合同，不管性质是什么，***为这个项目投入的资金应当返还。新生社区与***之间的债权债务应当由他们自己清算，与青原二建公司没有关系。

第三人**发未陈述意见。

***在原审中起诉请求：1、依法判令解除被告与第三人青原二建公司签订的《项目工程承包合同》；2、依法判令被告支付原告垫付的工程款及各项费用共计480万元；3、诉讼费用由被告负担。2013年4月8日，***变更诉讼请求为：1、依法判令解除原、被告间的合作开发合同；2、依法判令被告归还合同押金50万元、土地转让金92.4万元及办证费用36964元，并支付利息至实际付清止；3、依法判令被告支付工程款68万元、转让款398万元，并支付利息至实际付清止；4、诉讼费用由被告负担。本院原审认定事实：2008年4月25日，***以青原二建公司的名义与新生社区签订一份《项目工程承包合同》，合同约定：“……五、工程造价：工程总造价包括工程施工投资及乙方（***）垫付的一切费用，甲方（新生社区）以村民集资购房款为限，集资款多于工程造价由乙方所有，低于工程造价由乙方承担（除甲方预留的房屋和门面及拆迁应补的房屋面积外，其余房屋属于甲方村民集资范围）。六、工程款支付时间和方式：甲方支付给乙方的工程款以新生社区村民交付的集资款后付给乙方。七、乙方所建新生社区综合楼临青原大道临街面三分之二面积的门面及该门面二楼600平方米和靠大桥小学南面门面的二分之一归甲方所有。……九、**发垫付的有关新生社区商住楼项目的一切费用由乙方与***进行清算，清算金额由乙方承担，与甲方无关。十、乙方应为甲方办理土地证和房产证并承担一切税费和费用，甲方于2007年11月13日向井冈山大学作出的关于新水泵房土地证和取水证由甲方办理，但有关费用由乙方承担。……十二、乙方负责联系与甲方村民集资，如甲方村民放弃集资所积压的集资房以成本价冲抵乙方工程款及费用，集资价应按优惠价。优惠价按工程所在地周边房销售时价的平均价再下浮10％以上。……”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2008年5月5日向被告交纳保证金50万元。2009年11月10日，原告代被告向吉安市青原区河东街道办事处社会事务综合管理处交纳了土地出让金924100元，同月16日，原告代被告交纳了契税36964元。此后，原告即组织人员先行对井冈山大学水泵房进行施工，该工程造价经吉安文山会计司法鉴定所鉴定，结论为567331.25元。后因政策发生变化，该项目所涉土地由政府收回，双方合作开发合同未实际履行。另查明，本案在诉讼过程中，案外人****、***、容中华、***分别向吉安市青原区人民法院起诉本案被告，要求其支付施工水泵房的工程款。上述案件经法院调解或判决，本案被告应付****工程款32000元、***、容中华工程款185012.82元、***工程款134510.90元。容中华在施工期间向本案原告***借水泵房材料及工资款共计33000元。本院原审认为，2008年4月25日，原告***以第三人青原二建公司的名义与被告新生社区签订的《项目工程承包合同》虽然名称为工程承包合同，但根据合同的内容来看，其实质为合作开发房地产，故本院确定原、被告之间系合作开发房地产关系。该项目所涉土地因政策发生变化由政府收回，双方合作开发房地产的目的不能实现，原告要求解除双方签订的《项目工程承包合同》应予支持。根据吉安市人民政府办公室抄告单的精神，涉案土地是由政府协议出让给被告，而办理相关手续的费用均是原告代被告支付，而在政府收回土地后，必定会给土地原使用权人进行相应补偿，故原告之前的投资应当由被告先行返还并支付相应利息。原告的投资包括土地出让金924100元、契税36964元、向被告缴纳的保证金500000元、建设水泵房的工程款567331.25元。本案在诉讼过程中，因案外人****、***、容中华、***已分别向吉安市青原区人民法院起诉本案被告，要求其支付施工水泵房的工程款。上述案件经法院调解或判决，本案被告应付****工程款32000元、***、容中华工程款185012.82元、***工程款134510.90元。容中华在施工期间又向本案原告***借水泵房材料及工资款共计33000元。根据被告所举证据，本院既无法确定被告是否已经履行了上述款项的给付义务，亦无法确定被告在给付***、容中华工程款时是否扣除了容中华在施工期间向本案原告***借支水泵房材料及工资款33000元。故只能在本案执行时，由原、被告和第三方共同确认，如已支付，则应在被告给付原告水泵房工程款中予以扣除。原告认为，该项目是由原告从案外人***处转让，并支付了***转让费4000000元，该款也应由被告返还。原审认为，首先，原告没有充分证据证明其已支付了***转让费4000000元；其次，原、被告签订的《项目工程承包合同》第九条约定：**发垫付的有关新生社区商住楼项目的一切费用由乙方（原告）与***进行清算，清算金额由乙方承担，与甲方（被告）无关。故对原告该项诉请不予支持。本院原审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告于2008年4月25日签订的《项目工程承包合同》；二、被告吉安市青原区河东街道新生社区居委会返还原告***缴纳的保证金500000元（从2008年5月5日起按银行逾期贷款利率计算利息至实际付清之日止）；三、被告吉安市青原区河东街道新生社区居委会返还原告***土地出让金924100元（从2009年11月10日起按银行逾期贷款利率计算利息至实际付清之日止）、契税36964元（从2009年11月16日起按银行逾期贷款利率计算利息至实际付清之日止）；四、被告吉安市青原区河东街道新生社区居委会支付原告***水泵房工程款567331.25元；上述二、三、四项，限被告吉安市青原区河东街道新生社区居委会于判决生效之日起15日内付清。五、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费45200元，由原告***负担25200元，被告吉安市青原区河东街道新生社区居委会负担20000元。

本案再审过程中，新生社区提交了吉安市青原区河东街道办事处社会事务综合管理站的账目，证明法院扣划了再审申请人新生社区1212797元。***质证认为，对真实性没有异议，合同约定了**发垫付的费用由***负担，由***与***进行清算，这些账目与本案无关。青原二建公司认为，这是新生社区与***、***之间清算的关系，与本公司无关。本院认为，新生社区提交的上述账目没有相关生效裁判文书印证，不能证明与本案具有关联性，本院不予认定。

围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2008年3月13日，***与***、新生社区签订了《债务转让协议》，约定***将新生社区商住楼建设工程项目手续和施工期间发生的合法费用即债务由***承担，由***与***清算偿付，协议签订后新生社区与***的债权债务了结。此后，***接替***具体负责水泵房的施工。2008年4月25日，***以青原二建公司名义与新生社区签订《项目工程承包合同》后，以青原二建公司名义交纳了保证金500000元，以新生社区名义缴纳了土地出让金924100元、契税36964元。

另查明，案外人***、***、容中华、****起诉新生社区要求支付水泵房工程款，上述案件经法院判决、调解，新生社区已经履行了（2010）青民初字第354号民事判决书、（2012）青民初字第642号、（2012）青民初字第643号民事调解书的付款义务，分别向***、***与容中华、***安支付了井冈山大学水泵房工程款129190.9元、187000元、32000元。其他事实与原审查明的一致。

本院再审认为，本案双方的争议焦点是：新生社区应否向***返还保证金、土地出让金、契税，支付水泵房工程款等款项。2008年4月25日，***以青原二建公司名义与新生社区与签订的《项目工程承包合同》为双方真实意思表示，合同对双方的权利义务作了明确约定，从合同主要内容来看，新生社区提供土地，***负责工程建设并承担有关费用，原审将本案定为合作开发房地产合同纠纷并无不当。在***与新生社区签订合同之前，政府已经将案涉土地出让给新生社区，明确与其村级集体经济发展用地一并规划使用，新生社区明知案涉土地不能用于商品房开发，仍与***签订合同，导致双方签订合同的目的无法实现，造成***的损失，新生社区存在过错，应当承担相应赔偿责任。***为履行合同，以新生社区名义缴纳了土地出让金、契税，并以青原二建公司名义向新生社区支付了履约保证金，在合同解除后，上述款项产生的权益由土地使用者新生社区享有，原审判决解除《项目工程承包合同》，由新生社区返还***履约保证金、土地出让金、契税及相应利息，并无不当。新生社区主张上述款项由***交纳，且已经法院扣划返还给了***，没有相关证据证实，本院不予支持。关于建设水泵房的工程款问题。根据原审及再审查明的事实，***接替***雇请容中华等人进行水泵房施工，并支付了部分费用。原审过程中，经法院委托，吉安文山会计司法鉴定所对井冈山大学水泵房工程进行了鉴定，并作出﹝2012﹞价鉴字第012号《工程造价司法鉴定意见书》，鉴定该工程造价为567331.25元，未含水泵安装款32000元。容中华、***、****各自承担了水泵房的部分施工，向青原区人民法院起诉要求新生社区支付相应工程款，新生社区按法院生效裁判文书确定的义务支付给容中华、***的款项，应从鉴定价格中予以扣除。由于****所做水泵房机电设备拆除和安装工程不在原审鉴定范围内，新生社区支付给**华安的32000元不应扣除。综上，新生社区应当支付***的水泵房工程款为251140.35元（567331.25－129190.9－187000）。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第九十七条规定，判决如下：

一、维持本院（2011）吉中民一初字第6号民事判决第一、二、三、五项；

二、变更本院（2011）吉中民一初字第6号民事判决第四项为：再审申请人吉安市青原区河东街道新生社区居民委员会支付被申请人***水泵房工程款251140.35元。

上述款项限本判决生效后十日内付清。

如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审案件受理费45200元，由再审申请人青原区河东街道新生社区居民委员会负担13200元，被申请人***负担32000元。再审案件受理费29889.35元，由再审申请人青原区河东街道新生社区居民委员会负担26190元，被申请人***负担3699.35元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。

审判长***

审判员***

审判员涂强

二〇一九年七月二十六日

书记员*阳