某某与某某等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市昌平区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）京0114民初9666号

原告：***，男，1976年8月15日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：田志刚，北京信创律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。

被告：北京金利通钢结构有限责任公司，住所地北京市昌平区某某镇某某村。

法定代表人：**，经理。

委托诉讼代理人：李宏伟，男，1982年12月25日出生，汉族，本单位职工。

被告：**，男，1956年1月13日出生，汉族，住北京市石景山区。

二被告共同委托诉讼代理人：张立二，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。

原告***与被告北京金利通钢结构有限责任公司（以下简称金利通公司）、**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人田志刚、王维民，被告金利通公司委托诉讼代理人李宏伟、被告**及二被告共同委托诉讼代理人张立二到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告金利通公司支付原告保证金100000元，房屋租金387500元、搬家费387500元、电梯费165000元、装修损失3902916元；2、判令被告金利通公司承担保全费39772元；3、判令被告金利通公司支付总计4982688元；4、判令被告**对被告金利通公司所负上述债务承担连带责任；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月8日签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区某某镇某某村的土地和厂房租赁给原告使用，租赁期限为10年。原告按照合同约定支付被告保证金100000元，半年房屋租金775000元、电梯费165000元，2017年4月18日北京市昌平区某某镇某某村民委员会及中国共产党北京市昌平区某某镇某某村支部委员会联合下发通知，启动拆迁腾退工作，至2017年5月30日起，原告租赁场地开始动迁，被告未支付原告任何补偿，根据双方签订的《租赁合同》第13.2款约定“租赁期内如遇拆迁乙方可获得以下补偿乙方可获得自身投入装修的经济补偿（装修部分需经甲乙双方确认）。补偿金额由拆迁部门评估确定，并由甲方收到相应款项后代为支付，乙方不得因补偿金未达到理想要求而拒绝签署搬迁协议及搬迁。（2）甲方支付乙方三个月租金作为搬家费”，原告服从拆迁，及时清空搬出，被告签署拆迁补偿协议后拒绝支付原告拆迁补偿费用，导致原告蒙受巨大经济损失，原告为维护自己合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。**以个人名义与某某村委会签订合同后，又在涉案租赁土地上成立了金利通公司，并且存在**个人、金利通公司共同与某某村委会签订拆迁腾退协议，获得2300多万元的腾退款项。鉴于**以个人名义领取了属于金利通公司的补偿款项500多万元，而签约时**又以金利通公司名义与原告签约，**与金利通公司存在财产混同、自然人与法人混同情形，要求**与金利通公司共同承担还款责任。

被告金利通公司辩称：不认可原告的诉讼请求，此次拆迁腾退是政府要求，拆除的是被告金利通公司的财产，与原告无关。原告与金利通公司之间达成的房屋租赁合同，根据最高法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释的规定，应属于无效合同，相关对于拆迁的约定，都属于无效，即便双方的合同存在有效性，双方拆迁的约定中明文约定了相关的拆迁内容，即被告金利通公司收到相关的款项后代支付给原告，被告金利通公司在腾退过程中并没有收到有关原告的所有腾退补偿费用，故不存在支付原告补偿费用的责任，故恳请法院驳回原告的诉讼请求。

被告**辩称：不属于纯粹拆迁，而是国家腾退，根据相关政策，政府没有给全部工程款，只是给部分土地补偿款项和设备补偿款（移机），不存在欠付原告拆迁款。关于原告的诉讼请求电梯费165000元，当时是我和原告一起签订的合同，关于给我的165000元，是用于按原告要求进行了电梯维护，就算合同有效，原告也没有按照原告现诉讼请求主张的装修，当时我房屋还没有租给原告，原告的预算单却提前很久，故原告提交的预算单是虚假的，并且房屋均是我进行出资装修的。本案我履行的公司行为，不是我个人行为，不同意与被告金利通公司共同承担责任。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：

2016年8月8日，金利通公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁物位置、面积、功能及用途。1.1、甲方将位于北京市昌平区某某镇某某村北的工业用地上的厂房和房屋租赁于乙方使用。包括车间整体，办公楼一至五层整体，东北侧小楼（南侧一层），西北侧小楼（南侧一层）；租赁物现状及面积经甲乙双方认可确定，厂房约3500平方米，办公房约4000平方米，小楼部分约500平米……二、租赁期限。2.1、租赁期限为10年，免租期4个月，从甲方腾退车间、房屋交由乙方之日开始计算，即2016年8月18日至2026年12月17日……三、租赁费用。3.1、租金为年租金，其中车间租金70万，主楼租金80万，北侧小楼租金5万，租金共计155万元；年租金递增1.5万元。3.2、保证金为10万元……四、租赁费用的支付。4.1、采用先付后租的方式，租金为半年一付；4.2、乙方应于合同签订之日向甲方支付定金30万元；4.3、乙方应于甲方腾退厂房、房屋之日支付保证金及第一次租金，即2016年8月18日，扣除定金后为57.5万元……4.5、租赁期间，如因乙方违反本租赁合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受实际损失，甲方扣划后将及时通知乙方。乙方须于收到上述通知后7日内，向甲方补足被扣划的保证金，除非此时租赁合同已终止。乙方对甲方扣划行为有异议的，可通过磋商或诉讼、仲裁等方式主张权利，但不影响先行补足保证金的义务。4.6、租赁期满，乙方结清房租及其他费用，甲方应将保证金无息退还乙方……八、装修、改造条款。8.1、在租赁期限内乙方可对租赁物进行装修、改造，设备安装。但须事先通知甲方，并告知向甲方装修、改建设计方案，并不得破坏租赁物主体结构安全；8.2、甲方在免租期内应为乙方完成以下改造，车间东侧三跨柱距、西侧四跨柱距的夹层主体结构改造，主办公楼安装电梯两套；主办公楼完成楼梯防护栏安装；主办公楼的防雨修缮；上述费用由甲方承担；8.3其他设计面积增加的改造应征得甲方同意，并由甲方完成主体结构施工。费用双方另行约定。九、双方其他约定条款……9.7、主楼内，甲方为乙方提供安装的电梯两套，在乙方免租期内安装完毕，其中第二套电梯费用由乙方先行垫付，在第二期租金中扣除……十三、13.1、租赁期内如遇政府拆迁，甲乙双方均应服从拆迁，不得抗拒。应当在接到拆迁搬迁通知7日内清空搬出，否则视为放弃13.2条约定的应得补偿，并承担由此给甲方造成的损失；13.2、租赁期内如遇拆迁，乙方可获得以下补偿：（1）乙方可获得自身投入装修的经济补偿（装修部分需经甲乙双方确认）；补偿金额由拆迁部门评估确定，并由甲方收到相应款项后代为支付，乙方不得因补偿金未达到理想要求而拒绝签署搬迁协议及搬迁；（2）甲方支付乙方3个月租金作为搬家费；13.3、除上述两项外，租期内如遇拆迁，乙方放弃其它补偿权益及权利主张……十六、附件。16.1、本合同附件包括租赁物平面图、租赁物建筑装修现状说明（含照片）、设备设施清单，均为本合同重要组成部分；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，**收到***交纳定金30万元。合同签订后，金利通公司按照合同约定向***交付了涉案标的物。庭审中，***、**均认可***交纳半年（自2016年12月18日至2017年6月17日）租金775000元。

***租用涉案房屋后，对房屋进行了改造装修，在庭审中向本院提交《施工方案》、《金利通公司房屋装修改造工程施工合同》、《金利通公司房屋装修改造工程报价单》各一份，证明自己的装修改造情况，装修工程总造价3902916元，其中支付现金1223400元，银行转账879000元，微信支付60000元，***卡上取现金支付260000元，POS机刷卡120000元，共计支付装修款2542400元，尚欠工程款1360516元。金利通公司认为《施工方案》的制作时间及《金利通公司房屋装修改造工程施工合同》的签订时间均早于金利通公司与***签订合同的时间，故不认可上述证据的真实性；***称双方在签订涉案合同之前已经进行多次接洽并谈好相关事宜，故其与装修公司达成了施工方案是真实的。庭审中，***主张曾向**儿子支付电梯费16.5万元，金利通公司认可确实收到该笔款项，但是双方曾约定抵房租。双方均认可涉案土地上的房屋已经被拆除；***称自己在2017年4月25日接到通知，就陆续开始人员撤离，2017年5月初已经将物品搬离、工作人员撤离，现场留下了2个人协助配合拆迁工作；**称原告租用房屋不搬迁，政府于2017年6月进行了强拆。

2017年4月18日，某某村委会作出《腾退通知书》，通知**某某村定于2017年4月20日启动村工业大院腾退工作，请按照时限要求主动配合，从即日起安排做好停产停业、腾退搬离、清空人员物品等工作并于2017年5月15日前完成签约，村两委将组织安排工作人员与你具体洽谈相关事宜，力争在2017年5月30日前完成腾退工作。2017年4月25日，金利通公司向***发送《通知》，告知其认清形势，服从拆迁腾退安排，在接到本通知7日内完成清空搬出工作，否则视为放弃合同中约定的应得补偿，并承担由此造成的损失。

2017年6月22日，**（乙方、被腾退人）与北京市昌平区某某镇某某村民委员会（甲方、腾退人，以下简称某某村委会）签订《腾退协议书》，约定甲乙双方协商一致，同意自本协议签订之日起解除与村集体承包/承租土地、房屋的全部法律关系；腾退土地面积7660.44平方米、房屋及附属物面积13261.41平方米；四至位于东至建工华创、西至进村大道、南至村大道、北至满白路沟沿，乙方将上述土地内全部地上物交予甲方拆除，并由村集体收回土地；甲方同意按双方协商价格向乙方支付被腾退住宅房屋的腾退补助款18308353.7元、被腾退附属物的腾退补助款830976元、腾退综合补助费3303090元（经认定的经营面积为6606.18平方米）、搬家费331535元（经认定的腾退房屋建筑面积13261.41平方米）、大型设备迁移费653649.6元、空调迁移费75200元、电话迁移费600元，以上总计23503404元；乙方在本协议签订3日内完成人员、土地、地上物的腾退，并将被拆除腾退地上物交予甲方拆除；乙方向甲方交付土地及全部地上物、结清所欠费用，经甲方及审核通过后支付款项。合同签订后，**于2017年7月5日领取腾退款500万元。在本院调取的《腾退补偿价格结果通知单》中显示房屋价款已包含装修。

庭审中，金利通公司向本院提交两份某某村委会出具的证明，证明金利通公司即**的院落房屋属于腾退范围，因该院落的逸天教育学校未完成腾退搬空造成拆迁延误，至2017年6月17日才进场开始拆除院落大楼及车间，并证明因腾退补偿款未完成审计，至2017年7月28日补偿款未全额发放。***不认可两份证明的真实性和证明目的，称因拆迁补偿问题其曾起诉过某某村委会，后撤诉，不排除某某村委会有报复的嫌疑。

另查明：**于1998年2月28日与某某镇某某村经济合作社签订《土地租赁协议书》，租赁了坐落在某某村村北场院东至墙外皮，西至墙外皮，南至墙外皮，北至公路南沟中心为界（尺寸见附图）的场地，租赁期自1998年3月1日至2068年3月1日止；后**于2003年12月18日与某某村签订《土地租赁补充协议》，向东扩展30米，租赁某某村原煤厂场地约四亩，租用期限50年，自2001年5月至2051年5月。

经询，**称涉案院落的建筑物并未有任何规划审批手续。

本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，双方并未达成一致意见。

本院认为：

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房没有规划审批手续，故***与金利通公司签订的《租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同后，***向金利通公司支付保证金100000元，金利通公司应该返还给***，故对于***要求金利通公司退还保证金100000元一节，本院予以支持。

***已交纳自2016年12月18日至2017年6月17日房屋占有使用费，综合考虑到合同签订的目的、租赁物的用途、拆迁的事实、房屋腾退的时间等情形，本院认为如依据合同约定的租金标准支付占有使用费，有失公平，故对于***要求退还部分租金的请求，本院予以支持，具体数额本院认定为258333.33元。租赁标的物在某某村委会发出《腾退公告》时，确系由***使用，综合考虑搬迁的政策、《腾退协议书》的具体内容等因素，参考双方约定，对于***要求金利通公司支付搬家费375000元的请求，本院予以支持。关于电梯费，双方曾约定由***垫付电梯费，并在第二期租金中予以扣除，且***已经实际垫付电梯费165000元，但现在合同已无法履行，故对于***要求金利通公司返还电梯费165000元的诉讼请求，本院予以支持。对于***要求金利通公司支付装修损失费的诉讼请求，因其租赁涉案厂房后，确实进行了装修改造，本院予以支持，具体数额本院综合考虑租赁标的物的面积、施工合同、施工方案、报价单、施工照片、施工视频、银行转账情况以及施工企业的工作说明等因素，对装修工程造价3902916元予以认可，考虑到造成合同无效双方的过错程度，本院认定装修损失为3122332.8元。***要求金利通公司、**承担保险费用的诉讼请求，并无依据，本院不予支持。

金利通公司与***签订《租赁合同》，将涉案厂房租赁给***，后**作为被腾退人与某某村委会签订《腾退协议书》，腾退补助款亦由**领取，且现有证据无法证明腾退补助款已用于公司经营或转入公司账户，故***要求**与金利通公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。金利通公司、**答辩意见的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：

一、北京金利通钢结构有限责任公司于判决生效之日起七日内退还***保证金100000元、房屋租金225686.81元、电梯费165000元；

二、北京金利通钢结构有限责任公司于判决生效之日起七日内支付***搬家费387500元；

三、北京金利通钢结构有限责任公司于判决生效之日起七日内支付***装修损失3122332.8元；

四、**对上述第一项、第二项、第三项判决确定的债务承担连带责任；

五、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46662元，由***负担7857元，已交纳；由北京金利通钢结构有限责任公司、**负担38805元，于判决书生效后七日内交纳。保全费10000元，由***负担5000元，已交纳；由北京金利通钢结构有限责任公司、**负担5000元，于判决书生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　徐连森

代理审判员　　张　华

人民陪审员　　陈自东

二〇一九年四月十日

书　记　员　　翟金萍

书　记　员　　田　媛