某某等与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院

民事判决书

(2019)京01民终6055号

上诉人(原审被告)：北京金利通钢结构有限责任公司，住所地北京市昌平区马池口镇西坨村。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：李宏伟，男，北京金利通钢结构有限责任公司员工。

上诉人(原审被告)：**，男，1956年1月13日出生，汉族，住北京市石景山区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：陈洁，北京市东清律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：***，男，1976年8月15日出生，汉族，住北京市昌平区。

委托诉讼代理人：王维民，北京信创律师事务所律师。

上诉人北京金利通钢结构有限责任公司（以下简称金利通公司）、**因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人金利通公司之委托诉讼代理人李宏伟，上诉人金利通公司、**之共同委托诉讼代理人陈洁，被上诉人***之委托诉讼代理人王维民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金利通公司、**上诉请求：1. 撤销原判第一项、第二项、第四项，驳回***的一审诉讼请求；2.撤销原判第三项，改判金利通公司支付***装修损失100万元；3.保全费由***承担。事实和理由：1.***实际占有使用诉争房屋至2016年6月17日，正好应支付半年租金，因此***没有理由要求返还房屋租金。因***违约，所以其无权要求金利通公司返还保证金和电梯费。2. ***并未按照合同约定于接到拆迁腾退通知后7天内完成搬迁工作，导致拆迁延误，依据双方合同约定，***无权向金利通公司主张搬家费38.75万元。3.金利通公司与***签订合同之前，已经对租赁物进行了部分装修。另外双方合同约定，关于装修部分的损失，需要双方确认，补偿金额由拆迁部门评估确定，但是一审法院并未依据合同约定来确定装修金额，仅仅依据***提供的装修方案、施工方案、施工合同、报价单等证据认定***所主张的全部装修金额。***在装修后向金利通公司陈述其实际装修投入仅为100万元。4.***尚欠租赁期间的水电费，金利通公司提供了相关证据，要求予以扣除，但是法院并未对该款项进行扣除。5.**与***之间不存在合同关系，不是合同的当事人，没有义务对一审判决书的第一、二、三项承担连带责任。

***辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回金利通公司与**的上诉请求。1.并非***的原因导致合同无法继续履行，金利通公司应将全部保证金10万元退还***。2.涉案房屋在2017年3月底就已经被强制拆迁腾退，金利通公司也已经获得拆迁补偿款，***从2017年3月底就已经不具备继续占有和使用涉案房屋的情形，因此2017年4月之后的租金应当退还给***。3.电梯费合同有约定系***垫付，金利通公司应当返还。4.合同约定了遇到拆迁，金利通公司支付***3个月的租金作为搬家费。5.腾退通知下达后，***完全配合，并未阻挠，金利通公司也因此成为村里最早腾退的人员，并拿到了腾退奖励，金利通公司应当按照约定支付***搬家补偿费即3个月的租金。6.***承租房屋后，即对租赁物进行了装修改造，安装了电梯，添加了设备等，这些花费属于直接损失，金利通公司应赔偿此损失。

***向一审法院起诉请求：1、判令金利通公司支付***保证金100 000元，房屋租金387 500元、搬家费387 500元、电梯费165 000元、装修损失3 902 916元；2、判令金利通公司承担保全费39 772元；3、判令金利通公司支付总计4 982 688元；4、判令**对金利通公司所负上述债务承担连带责任。

一审法院认定事实：2016年8月8日，金利通公司（甲方、出租方）与***（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁物位置、面积、功能及用途。1.1、甲方将位于北京市昌平区马池口镇西坨村北的工业用地上的厂房和房屋租赁于乙方使用。包括车间整体，办公楼一至五层整体，东北侧小楼（南侧一层），西北侧小楼（南侧一层）；租赁物现状及面积经甲乙双方认可确定，厂房约3500平方米，办公房约4000平方米，小楼部分约500平米……二、租赁期限。2.1、租赁期限为10年，免租期4个月，从甲方腾退车间、房屋交由乙方之日开始计算，即2016年8月18日至2026年12月17日……三、租赁费用。3.1、租金为年租金，其中车间租金70万，主楼租金80万，北侧小楼租金5万，租金共计155万元；年租金递增1.5万元。3.2、保证金为10万元……四、租赁费用的支付。4.1、采用先付后租的方式，租金为半年一付；4.2、乙方应于合同签订之日向甲方支付定金30万元；4.3、乙方应于甲方腾退厂房、房屋之日支付保证金及第一次租金，即2016年8月18日，扣除定金后为57.5万元……4.5、租赁期间，如因乙方违反本租赁合同约定给甲方造成财产损失的或有其他违约行为的，甲方有权从该保证金中直接扣划乙方应承担的违约金及/或甲方由此遭受实际损失，甲方扣划后将及时通知乙方。乙方须于收到上述通知后7日内，向甲方补足被扣划的保证金，除非此时租赁合同已终止。乙方对甲方扣划行为有异议的，可通过磋商或诉讼、仲裁等方式主张权利，但不影响先行补足保证金的义务。4.6、租赁期满，乙方结清房租及其他费用，甲方应将保证金无息退还乙方……八、装修、改造条款。8.1、在租赁期限内乙方可对租赁物进行装修、改造，设备安装。但须事先通知甲方，并告知向甲方装修、改建设计方案，并不得破坏租赁物主体结构安全；8.2、甲方在免租期内应为乙方完成以下改造，车间东侧三跨柱距、西侧四跨柱距的夹层主体结构改造，主办公楼安装电梯两套；主办公楼完成楼梯防护栏安装；主办公楼的防雨修缮；上述费用由甲方承担；8.3其他设计面积增加的改造应征得甲方同意，并由甲方完成主体结构施工。费用双方另行约定。九、双方其他约定条款……9.7、主楼内，甲方为乙方提供安装的电梯两套，在乙方免租期内安装完毕，其中第二套电梯费用由乙方先行垫付，在第二期租金中扣除……十三、13.1、租赁期内如遇政府拆迁，甲乙双方均应服从拆迁，不得抗拒。应当在接到拆迁搬迁通知7日内清空搬出，否则视为放弃13.2条约定的应得补偿，并承担由此给甲方造成的损失；13.2、租赁期内如遇拆迁，乙方可获得以下补偿：（1）乙方可获得自身投入装修的经济补偿（装修部分需经甲乙双方确认）；补偿金额由拆迁部门评估确定，并由甲方收到相应款项后代为支付，乙方不得因补偿金未达到理想要求而拒绝签署搬迁协议及搬迁；（2）甲方支付乙方3个月租金作为搬家费；13.3、除上述两项外，租期内如遇拆迁，乙方放弃其它补偿权益及权利主张……十六、附件。16.1、本合同附件包括租赁物平面图、租赁物建筑装修现状说明（含照片）、设备设施清单，均为本合同重要组成部分；合同还约定了双方的其他权利义务。同日，**收到***交纳定金30万元。合同签订后，金利通公司按照合同约定向***交付了涉案标的物。庭审中，***、**均认可***交纳半年（自2016年12月18日至2017年6月17日）租金775 000元。

***租用涉案房屋后，对房屋进行了改造装修，在庭审中向本院提交《施工方案》、《金利通公司房屋装修改造工程施工合同》、《金利通公司房屋装修改造工程报价单》各一份，证明自己的装修改造情况，装修工程总造价3 902 916元，其中支付现金1 223 400元，银行转账879 000元，微信支付60 000元，***卡上取现金支付260 000元，POS机刷卡120 000元，共计支付装修款2 542 400元，尚欠工程款1 360 516元。金利通公司认为《施工方案》的制作时间及《金利通公司房屋装修改造工程施工合同》的签订时间均早于金利通公司与***签订合同的时间，故不认可上述证据的真实性；***称双方在签订涉案合同之前已经进行多次接洽并谈好相关事宜，故其与装修公司达成了施工方案是真实的。庭审中，***主张曾向**儿子支付电梯费16.5万元，金利通公司认可确实收到该笔款项，但是双方曾约定抵房租。双方均认可涉案土地上的房屋已经被拆除；***称自己在2017年4月25日接到通知，就陆续开始人员撤离，2017年5月初已经将物品搬离、工作人员撤离，现场留下了2个人协助配合拆迁工作；**称***租用房屋不搬迁，政府于2017年6月进行了强拆。

2017年4月18日，北京市昌平区马池口镇西坨村民委员会（甲方、腾退人，以下简称西坨村委会）作出《腾退通知书》，通知**西坨村定于2017年4月20日启动村工业大院腾退工作，请按照时限要求主动配合，从即日起安排做好停产停业、腾退搬离、清空人员物品等工作并于2017年5月15日前完成签约，村两委将组织安排工作人员与你具体洽谈相关事宜，力争在2017年5月30日前完成腾退工作。2017年4月25日，金利通公司向***发送《通知》，告知其认清形势，服从拆迁腾退安排，在接到本通知7日内完成清空搬出工作，否则视为放弃合同中约定的应得补偿，并承担由此造成的损失。

2017年6月22日，**（乙方、被腾退人）与西坨村委会（甲方、腾退人）签订《腾退协议书》，约定甲乙双方协商一致，同意自本协议签订之日起解除与村集体承包/承租土地、房屋的全部法律关系；腾退土地面积7660.44平方米、房屋及附属物面积

13 261.41平方米；四至位于东至建工华创、西至进村大道、南至村大道、北至满白路沟沿，乙方将上述土地内全部地上物交予甲方拆除，并由村集体收回土地；甲方同意按双方协商价格向乙方支付被腾退住宅房屋的腾退补助款18 308 353.7元、被腾退附属物的腾退补助款830 976元、腾退综合补助费3 303 090元（经认定的经营面积为6606.18平方米）、搬家费331 535元（经认定的腾退房屋建筑面积13 261.41平方米）、大型设备迁移费653 649.6元、空调迁移费75 200元、电话迁移费600元，以上总计23 503 404元；乙方在本协议签订3日内完成人员、土地、地上物的腾退，并将被拆除腾退地上物交予甲方拆除；乙方向甲方交付土地及全部地上物、结清所欠费用，经甲方及审核通过后支付款项。合同签订后，**于2017年7月5日领取腾退款500万元。在本院调取的《腾退补偿价格结果通知单》中显示房屋价款已包含装修。

庭审中，金利通公司向本院提交两份西坨村委会出具的证明，证明金利通公司即**的院落房屋属于腾退范围，因该院落的逸天教育学校未完成腾退搬空造成拆迁延误，至2017年6月17日才进场开始拆除院落大楼及车间，并证明因腾退补偿款未完成审计，至2017年7月28日补偿款未全额发放。***不认可两份证明的真实性和证明目的，称因拆迁补偿问题其曾起诉过西坨村委会，后撤诉，不排除西坨村委会有报复的嫌疑。

另查明：**于1998年2月28日与马池口镇西坨村经济合作社签订《土地租赁协议书》，租赁了坐落在西坨村村北场院东至墙外皮，西至墙外皮，南至墙外皮，北至公路南沟中心为界（尺寸见附图）的场地，租赁期自1998年3月1日至2068年3月1日止；后**于2003年12月18日与西坨村签订《土地租赁补充协议》，向东扩展30米，租赁西坨村原煤厂场地约四亩，租用期限50年，自2001年5月至2051年5月。

经询，**称涉案院落的建筑物并未有任何规划审批手续。

本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，双方并未达成一致意见。

一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房没有规划审批手续，故***与金利通公司签订的《租赁合同》违反了法律的禁止性规定，应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订合同后，***向金利通公司支付保证金100 000元，金利通公司应该返还给***，故对于***要求金利通公司退还保证金100 000元一节，本院予以支持。

***已交纳自2016年12月18日至2017年6月17日房屋占有使用费，综合考虑到合同签订的目的、租赁物的用途、拆迁的事实、房屋腾退的时间等情形，本院认为如依据合同约定的租金标准支付占有使用费，有失公平，故对于***要求退还部分租金的请求，本院予以支持，具体数额本院认定为258 333.33元。租赁标的物在西坨村委会发出《腾退公告》时，确系由***使用，综合考虑搬迁的政策、《腾退协议书》的具体内容等因素，参考双方约定，对于***要求金利通公司支付搬家费387 000元的请求，本院予以支持。关于电梯费，双方曾约定由***垫付电梯费，并在第二期租金中予以扣除，且***已经实际垫付电梯费165 000元，但现在合同已无法履行，故对于***要求金利通公司返还电梯费165 000元的诉讼请求，本院予以支持。对于***要求金利通公司支付装修损失费的诉讼请求，因其租赁涉案厂房后，确实进行了装修改造，本院予以支持，具体数额本院综合考虑租赁标的物的面积、施工合同、施工方案、报价单、施工照片、施工视频、银行转账情况以及施工企业的工作说明等因素，对装修工程造价3 902 916元予以认可，考虑到造成合同无效双方的过错程度，本院认定装修损失为3 122 332.8元。***要求金利通公司、**承担保险费用的诉讼请求，并无依据，本院不予支持。

金利通公司与***签订《租赁合同》，将涉案厂房租赁给***，后**作为被腾退人与西坨村委会签订《腾退协议书》，腾退补助款亦由**领取，且现有证据无法证明腾退补助款已用于公司经营或转入公司账户，故***要求**与金利通公司承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。金利通公司、**答辩意见的合理部分，本院予以采信；其他部分，本院不予采信。

综上所述，判决：一、北京金利通钢结构有限责任公司于判决生效之日起七日内退还***保证金100 000元、房屋租金  225 686.81元、电梯费165 000元；二、北京金利通钢结构有限责任公司于判决生效之日起七日内支付***搬家费387 500元；三、北京金利通钢结构有限责任公司于判决生效之日起七日内支付***装修损失3 122 332.8元；四、**对上述第一项、第二项、第三项判决确定的债务承担连带责任；五、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院审理后，对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得规划审批手续，故***与金利通公司签订的《租赁合同》应属无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，***交纳保证金10万元，现双方合同无效，金利通公司应当将其收取的保证金10万元返还给***，一审法院支持***要求金利通公司返还保证金10万元的诉讼请求正确，应予维持。涉案房屋在租期开始后不久即面临拆迁，***正常使用涉案房屋已经受到影响，不能再依据合同约定的租金标准支付占有使用费，一审法院综合考虑合同签订的目的、租赁物的用途、拆迁的事实、房屋腾退的时间等情形，对***要求退还部分租金的请求酌情予以支持，具体数额认定并无不当，本院予以维持。关于电梯费，双方约定由***垫付，现合同无法继续履行，金利通公司应当将电梯费165 000元返还给***。

关于搬家费，**与西坨村委会签订的《腾退协议书》包含搬家费331 535元，《腾退协议书》腾退部分包括涉案房屋，金利通公司应支付***相应的搬家费。金利通公司以***逾期腾退违反合同约定为由不同意支付搬家费的上诉理由不能成立，本院予以驳回。关于搬家费的数额，本院根据《腾退协议书》中载明的搬家费数额及***使用房屋的面积情况，酌情确定金利通公司应支付***搬家费20万元。一审法院判定金利通公司支付***搬家费387 500元，超过《腾退协议书》中的搬家费数额，一审法院所作处理不当，本院予以纠正。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。***在租用涉案房屋后，对房屋进行了改造装修，此亦为《租赁合同》所允许。现***装饰装修后不久，房屋即被拆除，装饰装修损失确实存在。并且，《腾退补偿价格结果通知单》中也显示房屋价款已包含装修。因此，金利通公司应当补偿***装饰装修价值。***为证明其装修损失，提交了相应证据予以证明。金利通公司虽然不予认可，但其并未提供相应反证证明***所举装修证据存在的不合理之处，其亦自认根据《腾退补偿价格结果通知单》、《腾退协议书》无法区分房屋造价补偿与装饰装修补偿、***装饰装修部分与金利通公司装饰装修部分。在此情况下，一审法院综合考虑租赁标的物的面积、施工合同、施工方案、报价单、施工照片、施工视频、银行转账情况以及施工企业的工作说明等因素，对***主张的装修工程造价3 902 916元予以认可并无不当。考虑到金利通公司同意***装修且所得腾退补偿包含***装修部分，而***对合同无效亦有过错，故一审法院在认定的工程造价基础上酌情认定金利通公司应当赔偿***的装修损失为3 122 332.8元并无不当，本院予以维持。

关于**是否应当承担连带责任的问题，租赁合同的相对方虽为金利通公司与***，但**为金利通公司的法定代表人，**又以自己名义与西坨村委会签订《腾退协议书》，腾退补偿款也系**领取，并无证据证明**领取补偿款后将补偿款用于公司经营或转入公司账户，故***要求**与金利通公司承担连带责任，一审法院予以支持正确，本院予以维持。关于水电费，金利通公司提交的证据尚不能证明***欠缴水电费，***也不同意在本案中扣除，故对金利通公司要求将水电费从补偿款中扣除的上诉理由本院不予支持。

综上所述，对金利通公司、**的上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇范围租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9666号民事判决第一项、第三项；

二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9666号民事判决第四项、第五项；

三、变更北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初9666号民事判决第二项为：北京金利通钢结构有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付***搬家费20万元。

四、**对上述第一项、第三项判决确定的债务承担连带责任；

五、驳回***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费46 662元，由***负担10 954元（已交纳）；由北京金利通钢结构有限责任公司、**负担35 708元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费10 000元，由北京金利通钢结构有限责任公司、**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费38 804元，由***负担1818元（于本判决生效后七日内交纳）；由北京金利通钢结构有限责任公司、**负担36 986元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　辛　荣
审　　判　　员　　　王爱红
审　　判　　员　　　范　磊

二○一九年七月二十三日

法　官　助　理　　　叶康喜
书　　记　　员　　　舒　妍