北京市顺义区李桥镇后桥村经济合作社与北京兆日建筑物拆除有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0113民初13102号

原告（反诉被告）：北京市顺义区***后桥村经济合作社，住所地北京市顺义区***后桥村委会，统一社会信用代码N2110113777658354R。

法定代表人：晁怀国，社长。

委托诉讼代理人：马俊波，北京格竹律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京兆日建筑物拆除有限公司，住所地北京市顺义区***后桥村后中路84号，统一社会信用代码91110113794058908M。

法定代表人：晁丙东，总经理。

委托诉讼代理人：于文波，女，1980年9月7日出生，汉族，北京兆日建筑物拆除有限公司员工，住北京市顺义区。

委托诉讼代理人：张建国，男，1959年9月9日出生，汉族，北京兆日建筑物拆除有限公司员工，住北京市顺义区。

原告（反诉被告）北京市顺义区***后桥村经济合作社（以下简称后桥合作社）与被告（反诉原告）北京兆日建筑物拆除有限公司（以下简称兆日公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）后桥合作社之委托诉讼代理人马俊波，被告（反诉原告）兆日公司之委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

后桥合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将涉诉场地腾退交与原告；2.判令被告立即支付场地租金600600元（其中2014年度至2016年度143000元×2=286000元，2016年度至2018年度157300元×2=314600元）；3.判令被告自2014年5月1日起，以143000元为基数，按照每日万分之四计算违约金，直至实际支付之日止；自2015年5月1日起，以143000元为基数，按照每日万分之四计算违约金，直至实际支付之日止；自2016年5月1日起，以157300元为基数，按照每日万分之四计算违约金，直至实际支付之日止；自2017年5月1日起，以157300元为基数，按照每日万分之四计算违约金，直至实际支付之日止；4.判令被告自2018年5月1日起，参照年租金157300元的标准支付场地使用费，直至实际腾退之日止；5.判令被告承担本案诉讼费。

事实和理由：2012年4月20日，原、被告签订《协议书》，约定将原告所有的旧村改造现场闲置场地租赁给被告使用，期限为6年，自2012年5月1日至2018年4月30日。被告实际使用土地65亩，年租金每亩2000元，租金每两年递增10%，每年的6月1日前交清。同时约定如逾期交款，按照应付未付部分的日万分之四交付逾期付款的违约金。合同签订后，原告按期将65亩闲置土地交付被告，但被告只于2012年4月19日和2013年5月2日交付两年的租金，一直到今日剩余租金未交纳。原告认为，依法成立的合同应当受到法律的保护，如今合同期限已经届满，被告应当无条件将场地退还原告，将所欠付的租金补齐并应当按照合同约定，承担违约责任，为维护原告合法权益，起诉至法院。

兆日公司辩称：2012年4月20日，双方签订《协议书》，约定将原告所有的旧村改造闲置场地共计65亩租赁给被告使用，为期6年。自2012年5月1日至2018年4月30日。被告承租涉诉土地用于经营停车场使用。协议签订后，被告对所承包的土地进行了大规模的投资，先后总投资80余万元。被告的租赁费一直交纳至2015年4月30日。2015年6月初，原村书记晁丙刚口头通知被告要撤回30亩土地建卫生院，损失双方可协商。被告即将30亩土地退给了原告。关于损失，被告与原村书记还没有协商，原村书记就去世了。关于原告的第一项诉讼请求，因2018年4月30日合同到期之后，现在的村支部书记就把涉诉院落的大门锁上了，故被告认为涉诉土地已经腾退；关于第二项诉讼请求，被告已经支付租金至2015年4月30日，以后的租金要跟被告的损失一并解决；关于第三项诉讼请求，因原告要求提前收回30亩土地，是原告先违约，故不同意支付违约金；关于第四项诉讼请求，因2018年5月1日以后原告已经将土地收回，故不同意支付使用费。

兆日公司向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告租赁费26万元；2.判令原告支付被告违约金1万元；3.判令原告和被告协商解决原告提前撤回30亩土地给被告造成的损失；4.反诉费由原告承担。

事实与理由：2012年4月20日，原、被告之间签订《协议书》，约定将原告所有的旧村改造闲置场地共计65亩租赁给被告使用，为期6年，自2012年5月1日至2018年4月30日。双方签完协议后，被告对所承包的土地进行了大规模投资，先后总投资80余万元。被告从2012年4月至2013年5月一直按协议、按时交租赁费，在2015年6月原书记晁丙刚口头通知要撤回30亩土地建卫生院，损失双方可以协商。在2015年9月初老书记晁丙刚病故，新书记晁怀国在2016年5月份口头通知要撤回30亩土地建卫生院，损失双方可协商，之后被告不考虑个人损失，积极腾退，于2016年6月下旬被告退还合伙人杨某68万元。原告至今未与被告协商损失补偿问题。因原告违约在先，被告无法按计划实施承包计划，给被告造成了巨大损失，故提起反诉。

后桥合作社就反诉辩称：不同意被告的反诉请求。涉诉地块通过双方测量，实际面积是99.82亩地，远高于65亩，合同上的65亩是整个土地面积扣除13个楼座后的占地面积。涉诉地块一直以来都是由后桥村进行实际管理，虽然在2014年镇政府将涉诉地块变更了集体土地使用权人，但那块地在合同期内一直都是由被告实际占有使用。无论是前任书记还是现任书记虽然口头提出过三十亩地的问题，但是一直没有实施，这三十亩地一直是被告占有使用，因此在实际履行过程中，原告没有任何违约行为，反而是被告拖欠土地租赁费，因此被告的第一项和第二项反诉请求没有事实依据。就第三项反诉请求，被告的投资填平了13个楼座，是被告为了实际占有使用涉诉地块所进行的必要的投资，且把13个楼座建成以后，实际使用面积是99.82亩，原告收的承包金仅是按照65亩计算的，不是按照实际使用面积计算的。被告反诉状中陈述的总投资额无论是多少都是被告为了达到使用目的进行的必要投资，与原告无关。被告在反诉状中提到的返还合伙人68万元，这个是被告内部之间的问题，法院在勘查现场之前，涉诉地块一直由被告实际占有使用。被告如何经营、是否经营以及经营合伙内部的问题与原告无关。双方一致确认被告在2019年7月8日才将涉诉地块正式移交给原告进行实际占有，在此之前的经营与原告无关。被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回被告的反诉请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

经庭审质证，本院对下列事实予以确认：

2014年4月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方将闲置的旧村改造现场承包给乙方使用，土地方位：东起排水沟，西至顺通路东围挡，北至村北路，南至村集体与民宅界。宗地范围内除去楼座占地实际使用面积为65亩。以实际使用面积为准。二、土地用途为临时存放物品，承包形式为个人承包经营。三、该地承包经营期限为6年，自2012年5月1日至2018年4月30日止。四、该土地的承包金为每亩每年2000元，承包金每年共计130000元，限每年6月1日前结清承包费。承包期内，每两年递增10%。五、乙方在该宗地内只允许安排临时活动房，不得建设永久建筑。九、1.在协议履行期间，任何一方违反本协议之以上约定，即视为违约。如甲方违约导致解除此协议，须给付乙方违约金一万元，并退还乙方所付的全部承包费；如乙方违约，甲方不予退还乙方的承包费，并且解除此协议。2.乙方应当按照本协议约定的期限足额支付租金。如超期缴交承包款，则按应付未付部分的日万分之四交付逾期付款违约金给甲方，直至付清应交的承包款为止。如超过3个月尚未付清应交的承包款，则视为乙方违约；如因甲方发包地手续不合法或因甲方发包地权属不清产生纠纷，致使协议全部或部分不能履行，则视为甲方违约。

上述协议签订后，原告将涉诉土地场地交付被告使用，被告依约向原告交纳了前两年的租金合计26万元，之后未再交纳租金。原告据此要求被告支付尚欠的租金及赔偿违约金，并要求被告腾退涉诉土地并交纳自2018年5月1日起至实际腾退之日的场地使用费。

被告称：2015年5月，后桥村原村支部书记晁丙刚口头告知晁丙东需要收回涉诉场地内30亩土地建设卫生院，但损失赔偿问题还没谈妥老书记就去世了。新书记上任后也于2016年5月向其提出过同样的要求，于是被告在2016年6月拆除了北侧场地上的部分活动板房，将土地腾退给原告，但是后来这块土地也没有实际使用，一直闲置着。合同到期后，原告在北侧场地的大门上加了一把锁，被告负责人于文波看到后因考虑还没有解决损失赔偿问题就又在上面加了一把锁。

对此，原告称虽然向被告提出过要收回30亩土地，但实际上一直没有实施，土地还是由被告实际使用，合同到期后原告也没有锁过北侧场地的大门，北侧场地一直没有收回来，但是在2018年年底为了存放施工材料，原告就在被告建设的场地围挡上打开了一个豁口，因此被告认可原告移交了北侧场地，但是大门的钥匙还在被告处没有交接。

为证明在2016年6月向原告腾退了30亩土地，被告申请证人杨某出庭作证，杨某称2012年开始，其与被告的法定代表人晁丙东一块投资在后桥村后面这块土地上投资建设停车场，其投了有六七十万元；后来到2015、2016年左右的时候晁丙东说村委会要用这块地、不让他们干了，于是其就将场地建的房子都拆了，晁丙东退还了其投资款。

2019年6月4日，本院对场地进行了勘查。涉诉场地分为南北两部分，两部分各装有围挡，各有一处大门，两部分围挡各有豁口处可出入，原告要求收回的30亩土地位于北侧场地内。现场勘验时，北侧场地的北面、西面及部分东面围挡是原告建设，南面及东面的部分围挡是被告建设，北侧场地内还有被告留下的一块影背石和两辆报废车。南侧场地四周的围挡均为被告建设，合同期间，被告在南侧场地建设了1000多平方米的库房，本院现场勘验时，被告正在拆除这些库房并打算向原告腾退，其中，2019年1、2月份原告占用了南侧部分场地堆放村里污水改造的器材；2019年3、4月份，原告占用了南侧场地200平方米左右建成消防场地，在围挡上各凿开一段用作出入使用。

2019年7月8日，在本院主持谈话时，双方均认可就涉诉场地被告已完成向原告的腾退交接。

诉讼过程中，被告向本院提交反诉状，但在本院向其送达诉讼费交纳通知书后，逾期未交纳反诉费。

上述事实，有庭审笔录、勘验笔录、询问笔录、协议书等在案佐证。

本院认为：

双方签订的《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。现该合同已履行届满，双方就合同终止的后续事宜产生争议，但双方在本院主持谈话时均认可被告已完成向原告腾退交还场地的义务，本院对此予以确认，故原告的第一项诉讼请求本院不再处理。

关于原告要求被告支付欠付租金的诉求，双方均认可被告已交纳了两年即从2012年5月1日至2014年4月30日的租金，本院对此予以确认。双方发生争议源于原告原任和现任村书记分别于2015年和2016年向被告提出要求收回30亩土地。据被告所述其是在2016年6月向原告交回了30亩土地，故在2016年6月之前原告能够完整使用涉诉场地，故自2014年5月1日至2016年5月31日期间的租金原告应当按约交纳，其中2014年5月1日至2015年4月30日的租金为143000元应于2014年6月1日前付清，2015年5月1日至2016年4月30日的租金143000元应于2015年6月1日前付清，2016年5月的租金13108元应于2016年6月1日前付清，上述租金被告应分别自逾期之次日起按合同约定向原告支付违约金。

关于2016年6月以后的租金，被告以于2016年6月向原告腾退30亩场地为由不同意支付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告主张于2016年6月向原告腾退了30亩土地，在原告对此不予认可的前提下，被告应承担相应的举证责任。被告申请杨某出庭作证，杨某陈述其在2015年、2016年期间拆除了在涉诉场地上共同投资建设的活动房，并听晁丙东说村委会要收回这块土地，但是杨某的证人证言不能证明被告确实将30亩场地实际交还原告。从现有证据来看，在合同履行期限届满之前，虽然原、被告双方就北侧场地的30亩土地并未办理明确的交接手续，但是原告向被告提出的收回30亩土地的要求，已经影响了被告对承租场地的实际使用，上述土地此后一直处于闲置状态，故被告就上述30亩土地自2016年6月至2018年4月30日期间应交的租金应予酌减，其余部分的租金被告应全额交纳。因原告向被告提出收回30亩土地，双方对租金交纳和损失赔偿未协商一致，原告要求被告支付2016年6月至2018年4月30日期间逾期交租违约金，本院不予支持。合同期满后，被告应向原告腾退返还租赁场地，双方没有办理明确的场地腾退交还手续，但是考虑到原告开始在场地周边建造围挡并在场地上存放物品、建设设施的事实，以及场地大门钥匙仍由被告持有、且场地内留有被告的物品和设施等事实，本院确认自2018年5月1日至双方认可的腾退交接之日，涉诉场地处于原、被告共用的状态，被告应当向原告交纳部分占用费用，具体数额由本院酌定。

被告因未在指定期间内交纳反诉案件受理费，对其反诉应按撤诉处理。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告北京兆日建筑物拆除有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市顺义区***后桥村经济合作社租金五十三万一千零二十五元；

二、被告北京兆日建筑物拆除有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市顺义区***后桥村经济合作社逾期付款违约金（以十四万三千元为基数，按每日万分之四标准，计自二〇一四年六月二日起至实际支付之日止；以十四万三千元为基数，按每日万分之四标准，计自二〇一五年六月二日起至实际支付之日止；以一万三千一百零八元为基数，按每日万分之四标准，计自二〇一六年六月二日起至实际支付之日止）；

三、被告北京兆日建筑物拆除有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京市顺义区***后桥村经济合作社场地占用费用八万元；

四、驳回原告北京市顺义区***后桥村经济合作社其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一万一千九百五十六元，由被告北京兆日建筑物拆除有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　杨秀芝

人民陪审员　　曹德芹

人民陪审员　　冷志成

二〇二〇年六月八日

法官　助理　　郭文攀

书　记　员　　王梦伟