某某与海阳市团结建筑有限责任公司、弘盛地产有限公司海阳分公司执行异议之诉一审民事判决书

山东省海阳市人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鲁0687民初510号

原告：*美玲，女，1964年11月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。

委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。

被告：海阳市团结建筑有限责任公司，住所地：海阳市方圆街道办事处团结村。

法定代表人：毛宗霞，该公司经理。

委托诉讼代理人：项英海，北京市智舟律师事务所律师。

被告：弘盛地产有限公司海阳分公司，住所地：海阳市海阳路北233号。

负责人：陈龙，该公司经理。

被告：弘盛地产有限公司，住所地：泰安市岱岳区粥店街道办事处堰北社区。

法定代表人：王安年，该公司总经理。

原告*美玲与被告海阳市团结建筑有限责任公司(以下简称团结公司)、弘盛地产有限公司海阳分公司(以下简称弘盛海阳分公司)、弘盛地产有限公司(以下简称弘盛公司)执行异议之诉一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告*美玲的委托诉讼代理人王俊凯、被告团结公司的委托诉讼代理人项英海到庭参加诉讼。弘盛海阳分公司、弘盛公司经本院合法传唤未到庭，庭后也未说明理由。本案现已审理终结。

*美玲向本院提出诉讼请求：判决停止对海阳市弘盛华庭9号楼301、9号楼302、9号楼303、9号楼304、9号楼503、10号楼101、10号楼104、10号楼201、10号楼301、10号楼302、10号楼303、10号楼502、13号楼101、13号楼306、13号楼406、14号楼201、14号楼202、14号楼301、14号楼302、14号楼103、14号楼104、14号楼204、14号楼303、14号楼304、14号楼403、14号楼404、14号楼503、15号楼101、15号楼301、15号楼206、16号楼101、16号楼102、16号楼104、16号楼301、16号楼304、16号楼305、20号楼501、11号楼102、11号楼104、11号楼203、11号楼105、11号楼205、11号楼206、11号楼306、11号楼406、11号楼它山街21-1、11号楼它山街21-2、11号楼它山街21-3、12号楼它山街21-8、16号楼它山街21-26号商品房(以下简称涉案房产)的执行。事实和理由：2013年6月，原告与被告弘盛海阳分公司签订了50份《商品房预售合同》，购买弘盛地产公司开发的涉案房产。弘盛海阳分公司向原告出具了全额房款收据，原告已支付全额房款。至2014年5月22日，弘盛海阳分公司将上述商品房预售合同分别向海阳市住宅保障和交易中心办理了商品房预售合同登记备案。现海阳市人民法院裁定查封了原告的上述涉案房屋。原告提出书面异议后，海阳市人民法院驳回原告的异议。原告认为，原告作为购买商品房的消费者，已与开发商签订房屋预售合同，交付全额房款并已办理备案登记，对涉案商品房享有优于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他一般债权的实体权利。

团结公司辩称：1、团结公司未申请对弘盛华庭9、10、13、14号楼相关房产的查封执行，因此对于该部分房产，团结公司并不是本案适格的被告主体。团结公司在(2015)海民初字第141号诉讼中申请查封了弘盛华庭16号楼101、102、104、301、304、305室，16号楼它山街21-26号，11号楼104、105、205、306、406室，11号楼它山街21-1号、21-2、21-3，12号楼它山街21-8号，并在判决生效后申请拍卖，团结公司申请查封的弘盛华庭16号楼101、102、104、301、304、305室，16号楼它山街21-26号，经法院在(2015)海民初字第322号案件中，由案外人海阳市鑫源建筑工程有限公司依法享有建设工程价款优先受偿权；在(2015)海民初字第142号诉讼中，申请查封了弘盛华庭11号楼102、203、206室，20号楼501室，法院判决团结公司对20号楼501室享有建设工程价款优先受偿权，公司在判决生效后申请拍卖。*美玲诉请停止执行的涉案房产，系团结公司依据生效的法律判决依法所申请执行的，且该涉案房产已于2015年3月31日经海阳市住房保障和交易中心以海房决字［2015］1号行政决定书决定撤销弘盛公司海阳分公司与*美玲在房管部门的商品房预售合同登记备案，撤销理由为虚假登记，至今*美玲未提供确实充分的证据证实其与弘盛公司海阳分公司之间房屋买卖合同的真实性，因此团结公司依法申请强制执行，并无不妥；2、*美玲要求停止对20号楼501室的执行缺乏法律依据，该套房产经(2015)海民初字第141号民事判决书第二项判决团结公司享有优先受偿权，该判决已经生效，非经审判监督程序作出撤销，不应该停止执行；3、涉案房产*美玲已向海阳市人民法院提起过异议，海阳市人民法院已作出(2016)鲁0687执异8号执行裁定书，该裁定书依法驳回原告对涉案房产提出的异议，该裁定已经生效。综上，请求法院查清事实，驳回*美玲的请求。

弘盛海阳分公司、弘盛公司未答辩。

经审理查明：2010年5月7日团结公司与弘盛公司海阳分公司就海阳市弘盛华庭一期4#、6#、8#楼的土建、安装、装饰工程签订《建设工程施工合同》一份，2012年3月17日双方就弘盛华庭二期1#、2#、3#楼的土建、安装、装饰8-13号商住楼的室外配套工程签订《建设工程施工合同》一份。因工程款及其优先受偿权，团结公司于将弘盛公司起至本院，案号分别为(2015)海民初字第142号、141号，团结公司申请保全，2015年4月3日本院在142号案件中对弘盛华庭11号楼102、203、206室及20号楼501室予以查封，在141号案件中对弘盛华庭16号楼101、102、104、301、304、305室，16号楼它山街21-26号，11号楼104、105、205、306、406室，11号楼它山街21-1号、21-2、21-3，12号楼它山街21-8号予以查封，查封期间均自2015年4月3日至2017年4月2日，经本院审理均于2015年4月8日作出判决，142号判决的主要内容为弘盛公司及其海阳分公司于判决生效之日起三十日内付清欠团结公司的工程款1234691.20元；141号判决的主要内容为弘盛公司及其海阳分公司于判决生效之日起三十日内付清尚欠团结公司工程款4529620.17元、团结公司对弘盛华庭二期3#楼在房管部门登记的20#501室享有建设工程价款优先受偿权。判决生效后，弘盛公司及其海阳分公司均未付款，团结公司申请强制执行，本院于2017年3月21日作出(2015)海执字第1244号执行裁定书，对142、141号案件中查封的共计20套房产继续查封，查封期限自2017年3月21日至2020年3月20日。*美玲作为案外人对本院查封的房产提出书面异议，要求终止对包括上述20套房产的50套房产终止拍卖，理由是其作为购买商品房的消费者，已与开发商签订房屋预售合同、交付全额房款并办理备案登记，对该50套房产享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他一般债权的实体权利。本院予以受理，案号为(2016)鲁0687执异字8号，2016年4月13日本院作出执行裁定书，裁定：驳回*美玲的异议。*美玲不服裁定，于2016年4月29日提起执行异议之诉，案号为(2016)鲁0687民初1837号，2016年7月8日本院缺席判决驳回*美玲的起诉。*美玲不服判决上诉烟台市中级人民法院。二审法院于2016年11月18日作出(2016)鲁06民终3813号民事裁定书，以原审判认定事实不清、程序违法，裁定撤销(2016)鲁0687民初1837号民事判决，发回本院重审。因等待另案审理结果，故本院于2017年3月17日裁定中止本案的诉讼。

庭审中，*美玲提供如下证据材料：

1、2013年6月5日、2013年10月17日其与弘盛海阳分公司签订的50套房产的商品房买卖合同50份、合同登记备案回执50份及其2013年6月5日、2013年10月17日向弘盛海阳分公司出具的收据各1份，2013年6月5日收据中单位：*美玲，摘要：内部转帐，金额：13928778元，备注：9-301、302、303、304、503，10-101、104、201、301、302、303、502、13-101、306、406，14-201、202、301、302、103、104、204、303、304、403、404、503，15-101、301、206，16-101、102、104、301、304、305，20-501、11-21-1、11-21-211-21-3、12-21-8、16-21-26，房款一次性付清。2013年10月17日收据中单位：*美玲，摘要：内部转帐，金额：2629710元，备注：购房款一次性付清11-102、104、203、105、205、206、306、406。证明双方存在真实的房屋买卖关系并已交齐房款、办理登记备案。

2、弘盛公司的收条一张，证明烟台富邦典当有限公司(以下简称富邦公司)2014年向弘盛地产有限公司(以下简称弘盛公司)出具收条，认可收到弘盛公司的本金1150万元及利息5058480元，以50套房产抵顶，认可以上借款本息作为*美玲的购房款，弘盛公司盖章确认已经收到收据。该收条的前半部分系复印件，系由富邦公司出具，主要内容为：“收条今收到弘盛地产有限公司烟台分公司的本金壹仟壹佰伍拾万元整、利息伍佰零伍万捌仟肆佰捌拾捌元整，以海阳分公司房产抵顶”。未有落款时间。后半部分系弘盛公司出具，主要内容为：“注：此收据我公司于2014年5月22日收到，至此我公司以海阳弘盛华庭小区五十套网签(登记在*美玲名下)房产抵顶烟台富邦典当有限公司借款本息成立”。未有落款时间、未有经手人签字。

3、2011年7月22日弘盛公司与富邦公司签订的人《借款合同》二份，编号分别为2011贷字026-1号、2011贷字026-2号，借款金额均为400万元，借款期限均自2011年7月22日至2011年8月21日；2012年10月11日弘盛公司与富邦公司签订的《典当合同》，合同编号为2012典字1011-1号，典当金额为350万元，典当期限自2012年10月11日至2013年1月10日，抵押物为泰安市弘盛房地产开发有限公司莱阳分公司的土地，土地使用权证号为莱国用(2009)第117、118号。证明弘盛公司向富邦公司借款1150万元。

4、2011年7月25日烟台宏春商贸有限公司(以下简称宏春公司)向弘盛公司烟台分公司汇款的《电汇凭证》、2012年10月11日案外人欧阳华向弘盛地产烟台分公司汇款的《个人结算业务申请书》各一份，2011年7月27日宏春公司出具的《情况说明》及2012年10月13日欧阳华出具的《情况说明》各一份、弘盛公司出具的《说明》两份，证明富邦公司委托宏春公司及欧阳华向弘盛公司汇款共计1150万元的事实。《电汇凭证》显示汇款人为宏春公司，收款人为弘盛公司烟台分公司，金额为800万元，附加信息及用途：货款。《个人结算业务申请书》显示，申请人为欧阳华，收款人为弘盛地产有限公司烟台分公司，金额为350万元，附加信息及用途：借款。宏春公司的《情况说明》主要内容为：“我公司于2011年7月25日向弘盛地产有限公司付款捌佰万元，该款项系替烟台富邦典当有限公司支付，相关权利概由烟台富邦典当有限公司享有，特此证明”。欧阳华的《情况说明》主要内容为“我于2012年10月11日向弘盛地产有限公司付款叁佰伍拾万元，该款项系替烟台富邦典当有限公司支付，相关权利概由烟台富邦典当有限公司享有”。第一份《说明》的内容为“烟台宏春商贸有限公司、烟台富邦典当有限公司：我公司烟台分公司于2011年7月25日收到烟台宏春商贸有限公司转账汇款捌佰万元(8000000)，以上款项视为烟台富邦典当有限公司的*美玲支付的用于购买位于海阳市盛竹路、原外贸冷藏厂弘盛华庭小区二期商品房的购房款，特此证明”，第二份《说明》的内容为“欧阳华、烟台富邦典当有限公司：我公司烟台分公司于2012年10月11日收到欧阳华转账汇款叁佰伍拾万元(3500000)，以上款项视为烟台富邦典当有限公司的*美玲支付的用于购买位于海阳市盛竹路、原外贸冷藏厂弘盛华庭小区二期商品房的购房款，特此证明”，两份《说明》均没有落款时间。

团结公司质证意见如下：

1、对50套商品房买卖合同的真实性及合同登记备案回执的真实性无法确定，即便登记是真实的，但已于2015年3月31日由海阳市住房保障和交易中心以海房决字［2015］1号行政决定书予以撤销，其撤销的理由是双方签订的商品房买卖合同为虚假买卖合同，*美玲实际并未按合同的约定支付任何房款；对2份收据的真实性不清楚，*美玲购买的房产数量多，涉及价款约1600多万元，其应当提供向弘盛公司或其海阳分公司进行银行转账的相关证明，而在原一审中，法院依法查明弘盛公司海阳分公司于2014年5月21日向海阳市房管部门出具证明，证明本案所涉50套房产系作为弘盛公司与烟台富邦典当有限公司之间借款的担保，并非是真实的房屋买卖关系，而是涉及民间借贷及担保。

2、对该收条的真实性无法确认，对弘盛公司公章的真实性也不能确认，富邦公司以巨额资金为*美玲购置数额巨大的房产，不符合常理，*美玲并非富邦公司的股东，也看不出两者之间有关联，对该证据的真实性及证明内容均不认可。

3、对弘盛公司与富邦公司的《借款合同》、《典当合同》的真实性不能确认，且对于典当合同的履行应先处置抵押物还款。

4、对《电汇凭证》及《个人结算业务申请书》的真实性无异议，但前者注明800万元为货款，后者注明350万元为借款，且收款人均为弘盛公司烟台分公司而非海阳分公司，不能证实*美玲的主张；对于两份《情况说明》的真实性无法确认，两份情况说明除了付款时间及款项金额，其他内容高度一致，两个没有联系的证明人不可能如此高度一致地陈述事实；对于弘盛公司出具的两份《说明》的真实性无法落实，且均没有落款时间，无法证明案件事实。

庭审中，*美玲陈述其购买的包括涉案房产在内的50套房产属于住宅楼，部分用于自用，另外部分用途尚未确定，未经过判决或者裁定对其合同效力进行确认。

另查，在(2015)海民初字第322号案外人海阳市鑫源建筑有限公司(以下简称鑫源公司)诉弘盛公司海阳分公司建设工程施工合同纠纷案中，本院于2015年5月21日作出民事判决书，判决的主要内容为弘盛公司海阳分公司于判决生效之日起三十日内付清尚欠鑫源公司工程款3541369元及逾期付款违约金531205元，共计4072574元，鑫源公司对弘盛华庭二期15#楼101室、206室、301室，16#楼101室、102室、104室、301室、304室、305室，16#楼它山街21-26号房屋享有工程价款优先受偿权。

又查，2015年3月24日，海阳市住房保障和交易中心的工作人员对当时主持弘盛地产海阳分公司工作的负责人丁永涛进行调查，丁永涛称*美玲与公司签订50套商品房买卖合同后至调查日，未向公司支付任何买房保证金、定金、预付款或购房款，双方并不存在真实的房屋买卖关系。2015年3月31日，海阳市住房保障和交易中心作出海房决字［2015］1号行政决定书，撤销弘盛地产海阳分公司与*美玲在房管部门的五十份商品房预售合同登记备案。*美玲不服行政决定，向本院提起诉讼，2015年5月26日本院予以立案，案号为(2015)海行初字第8号-57号，2015年11月26日本院作出行政裁定书，驳回*美玲的起诉。*美玲不服裁定提起上诉，烟台市中级人民法院经审理裁定指令本院继续审理。本院对50起案件合并审理，案号为(2015)海行初字第8号，2016年11月30日本院经审理后作出行政判决，驳回*美玲的诉讼请求。*美玲不服判决再次提起上诉，2017年5月20日烟台市中级人民法院作出(2017)鲁06行终68行政裁定书，以原审遗漏当事人违反法定程序为由，撤销原裁定，发回重审。2017年10月12日本院立案重审，案号为(2017)鲁0687行初41号，2018年11月13日本院作出判决，驳回*美玲的诉讼请求。*美玲不服判决第三次提起上诉，尚在审理中。

本院认为，(2015)海民初字第141号民事判决书现已生效，且未经法定程序予以撤销，故据此，团结公司对弘盛华庭二期3#楼在房管部门登记的20#楼501室享有建设工程价款优先受偿权。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。*美玲主张其与弘盛海阳分公司签订了《商品房买卖合同》并已交全款、已办理备案登记，其作为购买商品房的消费者对涉案商品房享有优于建设工程价款优先受偿权、抵押权和其他一般债权的实体权利。

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。本案的焦点问题是*美玲是否拥有消费者的优先权。首先，《消费者权益保护法》第2条规定，消费者是为生活需要购买、使用或者接受服务，其权益受消费者权益保护法的保护。《消费者使用说明总则》明确消费者是“为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”。那么消费者的认定标准为：1、消费者应当为自然人，法人或者社会组织不应认定为消费者。2、消费者购买房屋的用途应当用于满足居住需要，以生活消费为目的，为经营需要而购买写字楼、商铺等商品房的消费者不适用司法解释的规定。本案包括(2017)鲁0687民初510号执行异议之诉案件，*美玲共购买弘盛海阳分公司50套房产，显然其并不符合《消费者权益保护法》规定的消费者条件；其次，庭审中*美玲称对该50份商品房买卖合同未经效力确认，认可签订合同时未付房款，而是因为弘盛公司借贷富邦公司的款项不能偿还而用涉案房产抵顶，*美玲系富邦公司的实际控制人故登记备案至其名下。即便*美玲系富邦公司的实际控制人，但根据公司财产独立于股东财产的原则，弘盛公司不能偿还富邦公司的借款用房产来抵顶，只能是抵顶给富邦公司，据此也不能认定*美玲系消费者。综上，*美玲主张的消费者优先权不能成立，不足以排除强制执行的民事权益即团结公司对弘盛华庭20#楼501室的工程价款优先受偿权，故不应支持其请求。

*美玲是否对团结公司申请本院查封的弘盛华庭11号楼102、203、206室，16号楼101、102、104、301、304、305室，16号楼它山街21-26号，11号楼104、105、205、306、406室，11号楼它山街21-1号、21-2、21-3，12号楼它山街21-8号享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(二)项规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，在人民法院查封之前已合法占有该不动产且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。第二十九条第(二)项规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。*美玲并未实际占有上述房产，也并未证明其无其他用于居住的房屋，且*美玲与弘盛公司海阳分公司签订的50套房产买卖合同并未经过判决或者裁定对其合同效力进行确认，即便上述房产由富邦公司登记在*美玲的名下，其拥有的仅为其他一般债权，并不足以排除团结公司要求对上述已申请法院查封的房产进行执行的权利。

对团结公司享有工程价款优先受偿权20#楼501室及诉讼保全的11号楼102室等19套房产外的其他30套房产，团结公司未申请查封保全，未申请强制执行，故*美玲此部分诉请与其无关。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

驳回原告*美玲的诉讼请求。

案件受理费100元，由原告*美玲承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审　判　长　　于明翠

人民陪审员　　邢桂相

人民陪审员　　刘日早

二〇一九年五月二十二日

书　记　员　　王一平