辽源市兴业建筑工程有限责任公司、某某等案外人执行异议之诉民事申请再审审查民事裁定书

吉林省高级人民法院

民 事 裁 定 书

（2021）吉民申4340号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：辽源市兴业建筑工程有限责任公司，住所地吉林省东辽县经济开发区。

法定代表人：纪长君，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：王晓枫，吉林常春（辽源）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱红君，吉林常春（辽源）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：**，男，1968年7月13日出生，汉族，住吉林省辽源市龙山区。

委托诉讼代理人：于忠秋，辽源市龙山区新兴法律服务所法律工作者。

原审第三人：辽源市兴鹏房地产开发有限公司，住所地吉林省东辽县白泉镇东桥社区（赵家道口东侧）。

法定代表人：闫永臣，该公司经理。

再审申请人辽源市兴业建筑工程有限责任公司（以下简称兴业公司）因与被申请人**、辽源市兴鹏房地产开发有限公司（以下简称兴鹏公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省辽源市中级人民法院（以下简称辽源中院）（2021）吉04民终260号民事判决，向本院申请再审。本院受理后，依法进行了审查，本案现已审查终结。

兴业公司向本院申请再审，请求：1.撤销辽源中院（2021）吉04民终260号民事判决；2.依法恢复对位于吉林省辽源市龙山区永晟园小区ABC幢107号、206号房屋的执行；3.本案一审、二审、再审诉讼费用由被申请人承担。事实及理由：第一，**主张其未办理过户系因兴鹏公司原因导致的理由不能成立。在原审过程中，**以其曾办理过预告登记，且兴鹏公司始终未向其开具正规购房发票为由，主张案涉房屋未办理过户系非因本人原因造成，其本人并未怠于行使权利。申请人认为，**的这一主张与事实严重不符。其一，根据物权法以及民法典的有关规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，**的确对案涉房屋办理过预告登记，而该预告登记在人民法院查封案涉房屋之前早已失效。预告登记的失效完全可以证明，案涉房屋已经可以办理不动产登记，不存在无法过户的客观因素。其二，案涉房屋所在的辽源市龙山区永晟园小区早在2017年大多数住户就已经完成不动产登记，其中大部分为商品房。而据**所称，其在2014年即与兴鹏公司签订了购房合同，且已经拿到了房屋钥匙，足以说明**怠于行使权利，未办理房屋过户手续实因其个人原因。兴鹏公司在原审中所称，因需要先处理政府回购的回迁房，无法向**开具购房发票的理由同样无法成立。同是商品房购买者，其他人能够取得购房发票办理登记，唯独不给**开具购房发票，这一说法明显不具有合理性，与事实严重不符。其三，“未怠于行使权利”这一概念在法律上具有特殊意义，决不是简单的债权人向债务人主张过权利即可，而应当是指债权人必须通过法律途径向债务人主张权利，否则就不会有“债权人代位权”这一法律规定。原审判决仅凭**办理过预告登记，且向兴鹏公司提出过办理过户的要求，即认定**未怠于行使权利，显然是混淆了这一法律概念。第二，**在原审中所提供的证据无法证明其在人民法院查封之前，已经支付全部购房款。首先，被申请人**所主张的向兴鹏公司的多次付款行为，均发生在第三方与兴鹏公司之间，特别是国城建筑与兴鹏公司之间。而本案中的《商品房买卖合同》是由**本人与兴鹏公司签订，**才是买受者，而国城建筑公司作为独立的法人，其行为不能等同于自然人的**的行为，两个公司之间的资金往来，也无法用于证明是**本人向兴鹏公司支付的购房款。其次，被申请人的付款方式、数额与商品房交易行为不符。被申请人主张的国城公司向兴鹏公司支付的款项，笔数众多，经常出现同一天连续多笔付款的行为，且多为“148,583元”“133,124元”“539,945元”“145,497.29元”“290,097元”等有零有整的金额，这样的付款方式和数额比较符合建设工程款的形式，原审一、二审判决均认定兴鹏公司与国城公司之间存在工程合作关系，这恰恰证明了这些款项不是购房款的事实。再次，被申请人主张的部分购房款的付款时间与购房事实不符。**与兴鹏公司之间的《商品房买卖合同》签订于2013年8月28日，《分期付款协议书》签订于2013年9月2日，而其所主张的2013年8月14日、15日、16日，多次向兴鹏公司支付1,740,583元的款项，发生在双方合同签订之前，且账单上显示的是”材料”“旅费”，这同样符合国城公司与兴鹏公司之间交易往来的行为习惯，明显与购房行为无关，不能认定为购房款。最后，二审判决已经认定兴鹏公司与国城公司之间存在工程合作关系，认为**还房贷的账户交易记录中，闫永臣和赵春荣的转款行为是支付工程款的行为，反而又认定国城公司向兴鹏公司支付的诸多款项均为**个人支付的购房款，前后明显矛盾。在国城公司与兴鹏公司存在诸多经济往来的前提下，其间发生的资金往来显然不具有排他性，无法认定为**所支付的购房款。综上所述，被申请人**不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）（四）项之规定情形，不具有足以排除人民法院强制执行的民事权益，原审判决认定事实错误，恳请再审法院依法予以纠正，支持申请人前列再审请求，切实维护申请人合法权益。

**答辩称，1.原二审判决认定事实清楚，在申请人执行之前已经具有有效的商品房买卖合同，且实际占有房屋并进行租赁，以及**支付购房款时包括**缴纳的贷款事项，剩余的6万元也在二审判决之前依法给付了龙山法院，说明购房款已经全部履行完毕，同时在二审判决兴鹏公司已在庭审中承认了是自身原因导致了商品房至今未办理房照，并非**本人原因，依据九民会议纪要规定事项，只要**做出了积极主张权利的事由，就不能认定非因**本人原因办理不了过户事项，申请人要求继续执行无法律依据。

本院对一、二审查明的事实予以确认。

另，再审时兴业公司提供了购房人陈锋购买案涉小区住宅的《商品房买卖合同》及不动产登记证书各一份，证明与**同时期购买案涉小区房屋的买受人2018年2月26日已经办理不动产登记，**未能办理产权登记系其自身过错。**质证意见为，对该份证据真实性无异议，但对证明问题有异议，陈锋购买的是住宅，**购买的是门市房，兴鹏公司在二审中陈述，因为办理房照需要开具的发票有限，先为购买住宅和回迁房的优先开发票，**购买的门市房价款800多万元，涉及的税收也比较高，所以一直未给**出具发票，导致其未能办理过户登记，该份证据不能证明系**自身原因造成未办理产权登记。陈锋购买的房屋性质与案涉房屋不同，故该组证据与本案不具有关联性，不应予以采信。

本院认为，本案的争议焦点问题是**对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。”的规定，**应对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益承担举证责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案案涉房屋被查封之前，**已经与兴鹏公司签订合法有效的房屋买卖合同；同时根据**提供的水费、电费、物业费等相关证据能够认定**在查封之前已经实际占有使用该房屋；因账单摘要注明的用途并非一定为钱款的实际用途，同时依据**提供的银行转账凭证、收款收据、对公账户对账单以及办理房屋按揭贷款手续等相关证据，且**已经将剩余的购房款交付法院执行，故应认定**支付的购房款情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定；案涉房屋**已经办理预告登记，未能办理该房屋的过户登记手续系兴鹏公司未能向**出具购房发票造成，并非**自身原因。虽然**分多笔支付款项数额不整的首付款的情况不符合常理，但结合其提供的相关转账凭证、贷款及贷款还款情况、占有、使用案涉房屋的证据，及余款交付法院执行的情况，**提供的证据能够形成完整的证据链条，已达到法律所规定的对证据高度盖然性的要求。综上，**对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

综上所述，兴业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：

驳回辽源市兴业建筑工程有限责任公司的再审申请。

审 判 长　张东宇

审 判 员　芮海宏

审 判 员　刘陆璐

二〇二一年十二月二十四日

法官助理　王少鹏

书 记 员　高　杭