河南创景科技有限公司、郑州秉泽物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

河南省郑州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫01民终6417号

上诉人（原审被告）：河南创景科技有限公司。

法定代表人：董清永，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：袁延顶，北京市京师（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谭冉，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：****物业管理有限公司。

法定代表人：李欣，该公司经理。

委托诉讼代理人：王松，河南格思律师事务所律师。

上诉人河南创景科技有限公司（以下简称创景公司）因与被上诉人****物业管理有限公司（以下简称秉泽公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2021）豫0191民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依据全国人大常委会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人创景公司的委托诉讼代理人袁延顶、谭冉，被上诉人秉泽公司的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

创景公司上诉请求：撤销原判，改判驳回秉泽公司的全部诉讼请求。事实与理由:一、建设单位郑州高新科技企业加速器开发有限公司（以下简称加速器公司）与秉泽公司与签订《物业服务合同》，未履行招投标程序，违反了应当通过招投标的方式选聘物业服务企业的规定。具体规定见《物业管理条例》第二十四条、《河南省物业管理条例》第四十二条、《河南省前期物业管理招标投标管理暂行办法》第三条、《郑州市物业管理招标投标办法》第五条。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法（2019）254号】第30条之规定，加速器公司未通过招投标方式选聘物业服务企业，属于违反“效力性强制性规定”，因此案涉《物业服务合同》应认定无效。二、根据《物业管理条例》第十一条第四项以及《民法典》第二百七十八条第一款第四项规定，物业服务企业选定后，全体业主有解聘的权力，但建设单位不享有解聘权力。因为物业服务企业的服务是否合格，只有服务的接受方全体业主有发言权，这就是法律、法规未赋予建设单位解除权的根本原因。加速器公司已经选聘河南京航物业服务有限公司（以下简称京航公司）作为前期物业公司提供服务，根据前述规定，是否解聘京航公司应由全体业主决定，加速器公司并没有解聘京航公司并另聘秉泽公司的权力。一审判决对该事实没有调查清楚，就直接认定案涉《物业服务合同》有效，显然属于适用法律错误。三、一审判决适用《民法典》第九百三十九条、九百四十四条判令创景公司支付物业服务费，属于适用法律错误。根据《民法典》第九百三十九条规定，建设单位“依法”与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主才具有法律约束力。但在本案中加速器公司未经招投标程序就选聘秉泽公司作为物业服务企业，显然没有“依法”选聘;对于前期物业服务企业，建设单位只有一次“选择权”，没有选聘、解聘、再次选聘的权力。因此，案涉《物业服务合同》不具备法律效力，对包括创景公司在内的全体业主没有法律约束力。四、退—步讲，即便创景公司应当支付物业服务费，一审判决认定按照每月6元/㎡标准支付也没有依据。因案涉园区属于工业性质，其物业收费实行市场调节价。但根据《郑州市物业服务收费管理实施办法（试行）》（郑价公〔2004〕2号）第九条之规定，实行市场调节价的物业服务收费，其收费形式和收费标准由业主、业主大会与物业管理企业在物业服务合同中约定。创景公司曾与京航公司（案涉园区第一任物业公司）签订过物业服务合同，约定物业费收费标准为每月2.73元/㎡，创景公司一直按时足额缴纳至2019年4月底。而在秉泽公司与加速器公司签订的《物业管理协议》中，物业费的标准为每月6月/㎡，相当于之前标准的2.2倍，涨幅高达120%。侵犯包括创景公司在内的全体业主的合法权益。鉴于此，因案涉《物业服务合同》载明的服务价格未与广大业主协商，所以即便加速期公司有权选聘秉泽公司，一审判决判令创景公司按照每月6月/㎡支付物业服务费也没有依据。

秉泽公司辩称，一、根据《物业管理条例》第二十四条的规定，建设单位选聘物业服务企业应当采用招投标方式的仅限住宅物业，其他类型仅为提倡。本案涉案的物业不是商品房而是工业厂房，物业管理区也不是住宅小区而是工业园区。故创景公司称建设单位未经招投标选聘秉泽公司入驻园区，合同应无效的上诉理由无法律依据。二、根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位有权选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。本案中，加速器产业园至今并无业主大会，园区也未建设完毕，故园区建设单位同秉泽公司签订物业服务合同，并不违反法律规定，也并未损害创景公司的利益。秉泽公司与涉案园区建设单位加速器公司签订的《物业服务合同》合法有效，创景公司作为园区内的业主，该合同对其具有法律约束力。三、根据秉泽公司一审提交的微信聊天记录可以证明，自2019年5月1日起秉泽公司已经开始为园区业主提供物业服务。创景公司的现法定代表人及行政人员也从2019年5月份就和秉泽公司的客服互加了微信好友，双方之间就物业服务经常进行沟通。秉泽公司和创景公司之间已经形成了物业服务关系，创景公司也已实际接受了秉泽公司提供的物业管理服务。至今，创景公司仍在接受秉泽公司提供的物业服务。四、秉泽公司目前采用的物业费收费标准和之前的收费标准并无区别，之前创景公司交纳的物业费收费标准也是独栋厂房部分6元/月/平方米，如果按期交纳，优惠后为3元/月/平方米。该事实通过创景公司提供的交纳物业费发票即可证明。创景公司交纳的2017年9月1日至12月的物业费为10587.48元，结合创景公司与建设单位签订的房产转让协议中的平方数882.29平方米可知，创景公司之前实际交纳的物业费标准也为3元/月/平方米。现秉泽公司主张的物业费收费标准和之前的区别主要为，现在以实际产权面积为准，且已经进行了取整优惠。至于金额，因创景公司一直拒绝交纳物业服务费，其已不能享受优惠，一审法院按照优惠前金额进行判决，事实认定清楚。创景公司上诉称的“涨幅高达120%”没有事实依据。请求二审法院维持原判。

秉泽公司向一审法院起诉请求：依法判令创景公司立即向秉泽公司支付其拖欠的自2019年5月1日起至2020年4月30日的物业管理费64800元及滞纳金1155.6元（滞纳金自2020年5月1日起暂计至2020年11月30日，此后按照应交每月物业费总额的1‰收取滞纳金至创景公司实际全部履行之日止）。

一审法院认定事实：2013年12月6日，加速器公司作为转让企业（甲方），创景公司作为受让企业（乙方），签订《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》一份；双方约定：加速器公司以出让方式取得位于郑州市××开发区合欢街以北，冬青街以南，长椿路以东，碧桃路以西的土地使用权，经批准在上述地块建设房产。创景公司购买加速器公司开发建设的郑州高新企业加速器产业C7-1号楼，地上4层。创景公司于2016年3月4日取得本案所涉高新技术产业开发区长椿路23号19号楼1-4层1房屋的房屋所有权证，建筑面积为967.06平方米。

2019年5月15日，加速器公司作为开发建设单位（甲方），秉泽公司作为物业服务企业（乙方），签订《郑州高新企业加速器物业服务合同》，双方约定：由秉泽公司服务郑州高新企业加速器产业园（北区及南区）即冬青街以南、长椿路以东、合欢街以北、碧桃路以西范围内（北区）及合欢街以南、长椿路以东、梧桐街以北、红瑞路以西及以东范围内加速器公司开发建设的建筑物（南区）。秉泽公司提供的物业服务合同包括：对已接收的物业进行维护；做好公共区域的清洁工作；协助加速器公司做好业主入住时的交验房、物业咨询、接待等工作；制定物业管理服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等；建立物业管理的各项制度；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车鹏、停车场、水系、护栏及围墙等；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆（包括非机动车）停放进行管理，并做好数量及车位使用管理；委托秉泽公司全权管理和处置园区内所有停车位及其收益及其他相关服务。物业服务期限为20年，自2019年5月1日至2039年5月1日。物业服务收费标准（按建筑面积）独栋厂房部分：6元/月/平方米。自业主首次办理交付手续时，应一次性预交纳12个月的物业服务费，物业费自秉泽公司收到加速器公司《移交证明》的次日1日起计算。次年起每半年首月5号前预支付半年物业服务费，逾期支付的，自逾期之日起按应付费用的日3‰标准支付逾期违约金。秉泽公司已经按照合同约定以及相关规定提供物业服务，加速器公司、业主与物业使用人不得以未享受或者无需接受相关物业服务或并非本合同当事人为由拒绝缴纳物业服务费。

另查明，秉泽公司从2019年5月1日进入涉案园区提供物业服务。创景公司自认缴纳物业费至2019年4月底。秉泽公司、创景公司双方均认可现涉案园区除秉泽公司外，没有其他物业公司。2020年8月26日，秉泽公司向创景公司发送《物业费收费通知单》，催缴创景公司缴纳2019年5月1日至2020年4月30日的物业费。庭审中，秉泽公司提交与创景公司法定代表人董清永及创景公司工作人员的微信聊天内容，欲证明秉泽公司向创景公司提供了物业服务合同约定的物业服务。创景公司提交与秉泽公司工作人员的聊天内容，证明从2020年6月18日起，创景公司向秉泽公司报修其办公楼旁边有个深坑，因下雨有积水需维修，但直到2020年8月7日，秉泽公司尚未维修。

以上事实有以下证据在卷佐证：《郑州高新企业加速器产业园房产转让协议》《郑州高新企业加速器物业服务合同》、房产证、《物业费收费通知单》、微信聊天记录及当事人陈述。

一审法院认为，秉泽公司与加速器公司签订的《郑州高新企业加速器物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，秉泽公司与加速器公司签订的《郑州高新企业加速器物业服务合同》物业管理区域坐落位置为郑州高新企业加速器产业园（北区及南区），即冬青街以南、长椿路以东、合欢街以北、碧桃路以西范围内（北区）及合欢街以南、长椿路以东、梧桐街以北、红瑞路以西及以东范围内加速器公司开发建设的建筑物（南区）。创景公司系高新技术产业开发区长椿路23号19号楼1-4层1房屋的业主，本案证据能够证明创景公司已实际接受了秉泽公司提供的物业管理服务，且秉泽公司、创景公司双方均认可涉案园区现仅有秉泽公司一家物业公司，故创景公司应向秉泽公司支付物业服务费。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……”本案中，秉泽公司提供了物业服务，并于2020年8月26日向创景公司发送《物业费收费通知单》，依据《郑州高新企业加速器物业服务合同》约定的收费标准即按建筑面积缴纳，每月6元/平方米计算，本案创景公司房屋建筑面积为967.06平方米，秉泽公司自认按建筑面积900平方米计算，创景公司每月应交纳的物业服务费为5400元。现秉泽公司主张创景公司支付自2019年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费64800元，符合合同约定，该院予以支持。秉泽公司请求创景公司支付滞纳金，该院认为，依据本案证据，秉泽公司在创景公司反映积水问题后，存在处理不及时的行为，故对秉泽公司主张的滞纳金，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、河南创景科技有限公司于判决生效后十日内支付****物业管理有限公司物业服务费64800元；二、驳回****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取724元，由河南创景科技有限公司负担。

本院二审期间，创景公司向法庭提交以下证据：1.关于郑州高新科技企业加速器产业园不动产登记办理的情况说明，证明目的：加速器公司在房产销售开始后已转化为业主群体中的一员，所以其不能享有单方擅自解聘物业服务企业的权利。2.京航公司向创景公司开具的物业费发票、房屋所有权证书，证明目的：京航公司是建设单位选聘的前期物业服务企业，其收取的物业费收费标准为2.73元/月/㎡。

秉泽公司质证意见：对证据1真实性没有异议，证明事项有异议。该证据中可以显示，整个加速器园区并未完全建设完毕，不能理解为加速器公司已经转化为业主群体一员，即便整个园区建成之后，管理也还是仍由加速器公司进行管理。对证据2、3，一审中已提交，不属于二审的新证据。实际上应该是3元，当时是按照合同的约定面积收的。因为合同面积和房产证面积有出入，如果按照现在房产证面积，可能是2.7元，但实际上按照合同的面积正好是3元。京航公司和加速器公司是协商解除的合同，而不是由加速器公司解聘。

秉泽公司二审中提交以下证据：创景公司的员工和秉泽公司方微信聊天记录，证明目的：一审开庭之后，创景公司仍在要求并已经接受了秉泽公司提供的物业服务。

创景公司发表质证意见：该证据不能证明建设单位和秉泽公司之间签订的物业服务合同的有效性，也不能通过这样的证据来证明创景公司应受该物业服务合同的约束。根据创景公司查阅到的判例，即便是业主接受了无效物业服务合同中的物业服务，业主也可以向物业服务公司支付所发生的实际费用，但不能证明业主与物业公司之间建立了合法有效的合同关系。

本院认证如下：对创景公司提交的证据，与本案纠纷没有直接关系性，本院不予采信。对秉泽公司提交的证据，可以证明创景公司仍继续接受物业服务，本院予以采信。

本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，根据《物业管理条例》第十一条的规定，应由业主共同决定选聘和解聘物业服务公司。创景公司作为业主之一，在建设单位加速器公司前期选聘的物业公司合同期满后，应依法成立业主委员会作出另聘物业服务人的决定。但创景公司未提供证据证明业主大会或业主委员会已作出选聘物业服务企业的决定，怠于行使业主相关权利。根据微信聊天记录，可以证明建设单位加速器公司与秉泽公司签订物业服务合同后，秉泽公司向创景公司提供物业服务，创景公司亦接受相应服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，故创景公司上诉称其不是合同当事人不应支付物业费的理由，没有事实依据，本院不予采纳。关于创景公司主张秉泽公司收取物业费标准问题，自2019年5月1日起至今，创景公司接受物业服务但未交纳物业费，2020年8月26日秉泽公司向创景公司发送《物业费收费通知单》，创景公司未提出异议，故创景公司上诉称不应按每月6元每平方米标准计算的理由，本院不予采纳。关于创景公司上诉称建设单位加速器公司与秉泽公司签订的物业服务合同侵害其合法权益应为无效。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定，创景公司作为业主，对建设单位、物业服务企业侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任，故其可另行向加速器公司主张权利。

综上所述，创景公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1448元，由上诉人河南创景科技有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　秦　宇

二〇二一年六月四日

书记员　曹芳宇