融通地产（河南）有限责任公司、洛阳巨亚钢构工程有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省洛阳市瀍河回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫0304民初660号 原告：融通地产（河南）有限责任公司，住所地河南省郑州市郑东新区心怡路278号基运投资大厦15楼V02。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京市金台（郑州）律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：**，北京市金台（郑州）律师事务所律师，特别授权。 被告：洛阳巨亚钢构工程有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区（310国道）工业园区北段。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工，特别授权。 第三人：洛阳鲁睿实业有限公司，住所地洛阳市瀍河回族区上窑工业园区。 法定代表人：***。 管理人：河南大鑫律师事务所。 管理人负责人：***。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员，特别授权。 委托诉讼代理人：**，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。 原告融通地产（河南）有限责任公司（以下简称“融通地产”）诉被告洛阳巨亚钢构工程有限公司（以下简称“***司”），第三人洛阳鲁睿实业有限公司（以下简称“鲁睿公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案受理，应被告***司申请，依法追加鲁睿公司为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告融通地产之委托诉讼代理人***、**，被告***司之委托诉讼代理人***，第三人鲁睿公司之委托诉讼代理人***、**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融通地产向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告签订的《房地产租赁合同》（合同编号：［ＲＴＤＣ-ＺＬ-豫-2019-074号］）；2.判令被告立即腾退承租的房地产，将涉案房地产全部交付给原告（具体包括租赁范围内的土地、地上建筑物、附属设施等）；3.判令被告支付欠付的租金1216080元（租金暂时计算至起诉之日，以后按照合同约定的租金标准计算至合同解除之日，合同解除后，房屋占有使用费按照房屋评估价标准计算至房地产腾退时止）；4.判令被告支付滞纳金1713656.46元（暂计算至起诉之日，以后以欠付总金额为基数，按日千分之三计算至实际支付之日）；5、本案的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2020年9月11日，原、被告签订了《房地产租赁合同》（合同编号：［ＲＴＤＣ-ＺＬ-豫-2019-074号］），被告租赁位于洛阳市瀍河区的房地产，房屋建筑面积18593平方米，场地面积37417平方米，用于企业、工厂；租赁期限为2019年9月1日至2022年7月31日，年租金为80万元，租金递增：每年递增1%（2018年7月1日-2019年6月30日为第一年）；租金按半年结算，每半年的前十日内支付，并自愿承担之前欠付的租金503833元。合同签订后，被告未按照约定支付租金、履约保证金，且一直占有使用租赁的房地产，原告以不同方式向被告催告，被告均不予支付，原告依法向贵院申请了支付令，但被告仍未支付完全部租金，被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，为维护自身的合法权益，原告依法提起诉讼，请求贵院依法判如所请。 ***司答辩称，1.对原告起诉的事实无异议，不同意解除合同，想办法来还租金；2.欠付的租金数额不对，三四月份陆续支付过租金，具体数额向财物落实后答复；3.本金想办法支付，滞纳金数额过高。 鲁睿公司陈述称，鲁睿公司系涉案土地的实际使用人且涉案土地上的基础设施、房屋及附属物均系鲁睿公司建造，涉案合同租金也一直由鲁睿公司实际支付。2012年，鲁睿公司为扩大经营规模开始筹建新厂，当时便通过巨亚钢构租赁了洛阳军分区管理的涉案土地，并且约定租金为每年15.4万元，租期十年。随后鲁睿公司便投资1.3亿元进行了基础设施、地上房屋及附属物的建设，完工后一直使用至今。原与洛阳军分区签订的租赁合同履行至2018年，由于中央军委对军产进行了统一整顿调整。洛阳军分区也委托融通地产与鲁睿公司和巨亚钢构进行交涉，提出将鲁睿公司建设在涉案租赁土地上的基础设施、房屋及附属物全部无偿归属于洛阳军分区，并要求鲁睿公司及巨亚钢构不能提出任何赔偿和补偿要求，且将剩下租期的租金由每年15.4万元提高至每年80万元，以此一系列苛刻条件作为鲁睿公司继续租赁使用涉案土地、房屋及附属物的前提。由于鲁睿公司投资巨大，无法承受突然终止经营和搬离涉案土地的结果，只好同意前述所有条件，并与洛阳军分区解除原租赁合同，又于2019年同融通地产签订了新的租赁合同，也就是涉案租赁合同。所以，本案涉案租赁合同虽然表面由原告融通地产和被告巨亚钢构签订，但由于鲁睿公司和巨亚钢构之间系合作关系，故而涉案租赁合同只是以巨亚钢构的名义签订，实际上该土地的承租人是鲁睿公司，涉案土地上的基础设施、房屋及附属物的建设者也是鲁睿公司。鲁睿公司现在正处于破产重整期间，重整计划中的核心拯救方法和手段均需要通过涉案土地上鲁睿公司的主要经营场地来实现，这关乎到广大债权人、鲁睿公司及本案原、被告及一些案外人的重大利益。本案中，鲁睿公司未能全额支付租金的另一个重要原因就是鲁睿公司于2018年12月7日便被贵院裁定进入破产程序。在资金压力巨大，经济能力极差的情况下，经过繁重的工作和准备，如今鲁睿公司已经进入破产重整期间，肩负着企业重生和实现广大债权人利益的任务和使命。而作为重整计划的关键手段和方式，让涉案土地上的鲁睿公司主要经营场地实现恢复继续生产和盈利是最为核心的一步，虽然鲁睿公司的经营举步维艰，但是仍然在进入破产程序后通过多方筹措为保住重生希望一直如数交纳租金，可是面临生产经营和向广大债权人进行兑付的巨大压力，答辩人未能按时交纳租金亦情有可原，答辩人也一直积极寻求同融通地产进行交涉，希望能在租金的缴纳时间、方式以及续租等方面取得进展，尽可能保全各方利益。因为一旦鲁睿公司失去主要生产经营场地和核心破产财产，势必会导致广大债权人、鲁睿公司等各方产生严重矛盾，增加社会的不稳定因素。另外，在2020年一月至四月间的新冠肺炎疫情期间鲁睿公司也向出租人表达过希望减免部分租金的诉求，作为国有资产，国家也在疫情期间公开发表过对经营户进行租金减免的倡议，但鲁睿公司在内忧外患的困难时期，依然没有得到过相应的帮助和政策支持，这也为如今鲁睿公司无法按时缴纳租金埋下阴影。所以鲁睿公司希望融通地产可以和洛阳军分区充分考虑鲁睿公司的实际困难，对鲁睿公司施以援手，这样不但可以为鲁睿公司再生提供帮助和支持，也可以在未来长远获得更高的收益，这也是保障各方利益的最好答案。综上所述，请求法院在查明事实的基础上，考虑到本案的特殊情况，依法维护鲁睿公司的合法权益。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实： 一、2012年7月30日，案外人洛阳军分区（出租方、甲方）与洛阳巨亚彩钢工程有限公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于河南省洛阳市瀍河区场地面积53211平方米出租给乙方使用；租赁用途为仓库、厂房；租赁期限自2012年8月1日起至2022年7月31日止；租金总额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）为人民币154元；年租金为15.4万元；租金按半年计算。合同还约定了双方的权利义务、违约责任等条款，双方在上述合同签章确认。 2018年6月10日，中国人民解放军河南省洛阳军分区（甲方）与被告***司（乙方）签订《军队房地产租赁委托管理项目整改协议》，约定：1.洛阳军分区靶场位于河南省洛阳市瀍河区（坐落号：济字第3099号）；原合同出租面积53211平方米；原合同租赁期限10年，自2012年8月1日至2022年7月31日；原合同租金当前年租金15.4万元，合同总租金154万元；2.经测量，实际出租面积房屋建筑面积6200.07平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积53211平方米；3.经协商，整改协议自签订之日始，整改后租赁期限调整为50个月，自2018年7月1日至2022年7月31日；4.整改后租金调整为当前年租金80万元，自第二年开始租金递增1%，合同期内总租金331.77万元；5.乙方在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物，权属归甲方所有，合同期满无偿交付甲方。 2018年7月1日，河南省洛阳军分区保障处（部队单位、甲方）与被告***司（承租方、乙方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：1.位于河南省洛阳市瀍河区（坐落号：济字第3099号）；原合同出租面积53211平方米；原合同租赁期限10年，自2012年8月1日至2022年7月31日；原合同租金当前年租金15.4万元；2.实测出租面积房屋建筑面积18593平方米（全部为乙方投资建设），场地面积37417平方米（项目占地面积53211平方米）；3.整治后租赁期限调整为4.2年，自2018年7月1日至2022年7月31日；4.整改后租金调整为当前年租金80万元，自第二年开始租金递增1%；5.乙方新建或添建的房屋，权属归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。 二、原告融通地产主张租金的证据材料有：1、《房地产租赁合同》；2、不动产登记证书；3、《军队房地产使用许可证》；4、律师函。 2019年9月11日，原告融通地产（出租方、甲方）与被告***司（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：第一条甲方将位于河南省洛阳市瀍河区的房地产，房屋建筑面积18593平方米，场地面积37417平方米，出租给乙方使用。第二条租赁用途为企业、工厂。第三条租赁期限自2019年9月1日起至2022年7月31日止。第四条租金总额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）为人民币2383028元；年租金为80万元，租金递增为每年递增1%（2018年7月1日-2019年6月30日为第一年），每年租金如下：2019年9月1日-2020年6月30日673333元、2020年7月1日-2021年6月30日816080元、2021年7月1日-2022年6月30日824241元、2022年7月1日-2022年7月31日69374元；租金按半年结算，乙方于每年9月1日和3月1日的前十日内交付甲方。第七条乙方认可本合同签订时所承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有；租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何赔偿责任。第十二条乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十五条乙方应按本合同项目《军队房地产租赁合同解除协议》之约定，向甲方按时支付2019年9月1日之前的租金503833元，否则按本合同“第十二条乙方违约责任”之“（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用……”之约定执行。 案涉租赁房地产权利人为中国人民解放军联勤保障部队第五储备资产管理局，坐落于河南省洛阳市瀍河回族区，权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权，权利性质为划拨／自建房，用途为军事设施用地／军事，面积为宗地面积53211.06㎡、房屋建筑面积18516.41㎡。 《军队房地产使用许可证》载明：项目类型为房地产委托管理；管理方（委托方）为联勤保障部队第5储备资产管理局；运营方（受托方）为融通地产（河南）有限责任公司；房地产位置为河南省洛阳市瀍河区；使用用途为企业、工厂；房屋面积18593.0平方米；场地面积为53211.0平方米。 律师函系融通地产向被告***司寄送。2021年1月3日律师函写明：截止至2020年1月3日，***司尚欠2019年租金773166元及违约金241227.79元。2020年7月18日律师函写明：截止至2020年7月18日，***司尚欠租金977166元及违约金。 ***司于2020年7月30日支付租金40万元；于2020年8月7日支付租金177166元。 三、2020年10月22日，原告融通地产因被告***司欠付租金80万元向本院申请支付令，本院于2020年10月23日作出（2020）豫0304民督1号支付令。 ***司于2021年3月26日支付租金15万元，于2021年4月19日支付租金5万元。上述款项支付至本院账户。 四、原告融通地产于2021年6月13日提交诉讼请求计算表，自述截止至2021年2月28日，被告***司尚欠租金792060元。融通地产起诉后，******瀍河法院支付租金20万元。 本院认为，案涉房产属于军产，其权利人为中国人民解放军联勤保障部队第五储备资产管理局，该管理局委托原告融通地产对案涉房产经营管理，融通地产与被告***司签订的《房地产租赁合同》，为双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。先融通地产按照合同约定履行了自己的义务，***司未按照合同约定支付租金，属于违约，应当承担违约责任，融通地产要求解除《房地产租赁合同》并返还案涉房产，予以支持。关于融通地产要求***司支付2019年9月1日前至2021年3月31日期间租金792060元的诉求，因***司又支付了20万元租金，故此期间***司尚欠租金592060元。2021年4月1日至***司实际腾退房屋期间的租金，仍应按照双方约定的租金标准进行计算。融通地产公司主张的违约金过高，本院酌定为5万元。鲁睿公司提出应免除疫情期间租金的辩称，因其并未提供证据证明其在疫情期间的停业时间及损失，故对此辩称暂不予处理。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告融通地产（河南）有限责任公司与被告洛阳巨亚钢构工程有限公司于2019年9月11日签订的《房地产租赁合同》； 二、被告洛阳巨亚钢构工程有限公司于本判决生效后三十日内腾退其承租的位于河南省洛阳市瀍河区的房地产，并将该房屋返还给原告融通地产（河南）有限责任公司； 三、被告洛阳巨亚钢构工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告融通地产（河南）有限责任公司支付自2019年9月1日至2021年3月31日的租金592060元及违约金5万元； 四、被告洛阳巨亚钢构工程有限公司于本判决生效后十五日内向原告融通地产（河南）有限责任公司支付自2021年4月1日至实际腾退之日止的房屋使用费（使用费标准按照年租金80万元计算）； 五、驳回原告融通地产（河南）有限责任公司的其他诉讼请求。 如被告洛阳巨亚钢构工程有限公司未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取15219元，由原告融通地产（河南）有限责任公司负担10019元，被告洛阳巨亚钢构工程有限公司负担5200元，被告负担部分，限于本判决生效之日起七日内交至本院。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员　*** 二〇二一年六月二十九日 法官助理　孙　彬 书 记 员　***