安图吉盛建筑工程有限公司与安图县明月园小区业主委员会建设工程合同纠纷一审民事判决书

吉林省安图县人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉2426民初1424号

原告：安图吉盛建筑工程有限公司，住所地吉林省安图县明月镇新安街**。

法定代表人：丁慎利，经理。

委托诉讼代理人：顾世君，该单位项目经理。

被告：安图县明月园小区业主委员会，，住所地吉林省安图县明月镇明月园小区

法定代表人：崔衍华，主任。

委托诉讼代理人：于洋，男，1980年4月17日出生，汉族，该委员会成员，住吉林省安图县。

委托诉讼代理人：姜红海，男，1980年2月26日出生，汉族，该委员会成员，住吉林省安图县。

原告安图吉盛建筑工程有限公司（以下简称吉盛建筑公司）与被告安图县明月园小区业主委员会（以下简称明月园业主委员会）建设工程合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告吉盛建筑公司委托诉讼代理人顾世君、被告明月园业主委员会主任崔衍华、委托诉讼代理人于洋、姜红海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吉盛建筑公司向本院提出诉讼请求：一、判令明月园业主委员会支付工程质量保证金20,956.55元。二、由明月园业主委员会承担案件受理费。事实与理由：2014年8月30日，吉盛建筑公司与明月园业主委员会签定施工合同，工程地点位于××县，工程内容包括楼顶维修卷材、瓦及下水管，承包形式为人工及材料（大包）。承包范围：楼顶维修项目共11栋楼，建筑面积为50,000平方米，开竣工时间为2014年8月30日至2014年10月30日止，合同价款共计419,131.00元，结算方式为按进度支付工程款，工程结束实验合格后付80%工程款，2015年1号、2号、3号楼门市二楼平台防水工程及实验提出的问题整改完毕验收合格后付15%，其余5%质保金待保修期满后一次性付清，保修期为2014年10月1日至2019年10月1日止,但保修期过后,吉盛建筑公司找明月园业主委员会要求支付质保金,但明月园业主委员会无正当理由，拒不支付，为此，诉至法院，请求人民法院依法查明事实，给予公正的审判。

安图县明月园小区业主委员会辩称，吉盛建筑公司和朴龙南那届业主委员会签订的《施工合同》没有经过业主大会表决通过，违反了《物业管理条例》，属于不合法的合同。此外，吉盛建筑公司对假合同也没有完全履行，明月园业主委员会认为，由于吉盛建筑公司违约在先，违背诚实守信原则，没有严格按照施工合同要求施工，导致工程质量出现严重问题。因此，明月园业主委员会成员拒绝支付工程保证金20,956.55元，更不会承担吉盛建筑公司案件受理费。明月园业主委员会请求法院驳回吉盛建筑公司的诉讼请求。特提出当庭反诉如下：首先，吉盛建筑公司的物业服务未完全履行。吉盛建筑公司违反《中华人民共和国合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则（又叫适当履行原则）与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不负义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而承担违约责任。《施工合同》第三条第1款“工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件”然而，该吉盛建筑公司并没有派出合乎要求的施工队来施工，而是当做一个挂靠公司，用吉盛建筑公司的名牌让名字叫做顾世君的包工头找一些临时工来为整个小区的屋顶搞维修。这些工人既没有专业的水平更没有专业的资质（临时工冯玉义的电话录音可以证明）。这样的施工队做的工程，其结果可想而知。据业主说没修之前还漏得不严重，等他们修完之后的第二年，即2015年，屋里漏得住不了人，只好搬到别处住。实际上小区的业主主要问题是维修基金花掉了，屋顶却还要漏。正如我们去市场买菜一样，花了买猪肉的钱买回来的却是一颗烂白菜。让业主答应把保证金取走，大家情不愿，心不甘。其次，业主委员会是广大业主代表，无权违背小区多数业主的意愿，明月园小区住户537家，经物业和本人共同统计，出去113户空置房联系不到之外，凡是问到的业主百分百不同意让吉盛建筑公司取走工程保修金，远远超过半数人。以本人为首的新一届业主委员会做任何事都要依法办事，根据章程办事，半数业主以上的人不同意的事，明月园业主委员会绝不会做。没有哪条法律规定业主委员会委员有此权利。综上所述，明月园业主委员会认为，吉盛建筑公司的诉讼请求及诉讼理由违背事实，违反法律规定。吉盛建筑公司违约在先，违背公平正义诚实守信的原则。请求法院判决驳回吉盛建筑公司的起诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉盛建筑公司提供的证据《施工合同》，证明吉盛建筑公司与明月园业主委员会签订施工合同的具体内容，明月园业主委员会对该证据的真实性提出异议，本院认为，虽然该份《施工合同》与明月园业主委员会提供的《施工合同》签订时间不一致，但合同内容一致，且均有双方代理人的签名及盖章，本院对双方提供的《施工合同》载明内容予以采信。明月园业主委员会提供的证据照片、会议记录、视频、姜飞飞证人证言、郭忠证人证言、孟祥德证人证言，可以相互印证，本院予以采信；明月园业主委员会提供的明月园楼顶维修房产押金退还意见调查表，载明楼号及业主电话，经核实可以证明业主不同意退还维修保证金的情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月30日，甲方明月园业主委员会与乙方吉盛建筑公司签订施工合同，约定：“一、工程概况：1.工程地点明月园小区；2.工程内容楼顶维修卷材、瓦、下水管；3.承包形式人工及材料大包；4.承包范围楼顶维修项目11栋。二、1、开竣工时间：开工日期2014年8月30日，竣工期2014年10月30日。合同工期总日历天数60天；2.甲方需工程量增大、设计变更或不可抗力使工期延误，经甲乙双方商定，工期相应顺延。非以上原因，工程不能按期竣工的，乙方承担违约责任。每日扣1000元，以此累加。三、工程质量标准及安全措施：1.工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件。在施工期间乙方随时接受甲方及业主代表检查，甲乙双方都不得擅自改变施工方案。甲方在监督施工过程中发现质量问题，有权要求停工进行整改。施工材料必须按预算中间题甲方有权要求返工或返修事宜，所发生的费用由乙方自行承担，工期不予顺延。四、楼顶维修项目工程预算总造价为419,131元（含税），维修费用均摊后不足部分16,269元由乙方承担，甲方应付乙方工程款402,862元（含税）”。五、结算方式，甲方将按工款，工程结束、初验合格后付80%工程款，2015年1号、2号、3号楼门市二楼平台防水工程及初验提出的问题整改完毕并验收合格后付15%；其余5%质保金，待保修期满后一次性付清。六、竣工验收，工程具备竣工条件，乙方按竣工有关规定向甲方提供竣工报告。甲方、乙方及业主代表依据合同约定及竣工报告对该项工程进行验收。认定工程合格后填写《竣工验收报告》。七、保修责任，乙方所维修的工程必须按着《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部80号令）中规定的保修标准执行，楼顶维修项目的保修为60月，即2014年10月1日至2019年10月1日止；楼顶项目保修为60月，即2014年10月1日至2019年10月1日止。在保修期内出现质量问题，由乙方负责无偿维修。八、法律责任，1、甲乙双方必须严格按合同约定内容执行，否则违约方将承担一切后果责任。2.本合同自双方签字之日起生效。3.本合同中如有未尽事宜双方可加页补充。九、合同份数，本合同一式三份，甲方持一份，乙方持一份，县物业办存档一份。本合同未经双方同意，任何一方不得自行变更或终止。甲方安图县明月园小区业主委员会盖章、法定代表人朴龙哲等人签名，乙方安图县吉盛建筑工程有限盖章，委托代理人顾世君签名。”吉盛建筑公司持有以上合同的签订时间为2014年8月30日，但签订时间有改动，明月园业主委员会持有以上合同的签订时间为2014年10月1日。吉盛建筑公司对明月园小区11栋楼房的楼顶和下水管进行维修，现吉盛建筑公司称已按合同约定收到工程款402,862元的95%，现要求明月园小区给付按总造价419,131元5%的质保金20,956.55元。

另查明，明月园小区的楼房经吉盛建筑公司维修后，部分楼房屋顶漏水的情况并没有改观，下雨时继续漏水，有的楼房出现相对维修之前漏水更加严重的情况。在保修期内因房屋漏水业主找到物业后，吉盛建筑公司派人进行维修，但一直没有彻底解决漏水问题，部分房屋一直存在下雨漏水的状态。部分顶楼业主已经自行进行维修屋顶，明月园业主委员会不同意返还维修质保金。

吉盛建筑公司的经营范围包括：土木工程建筑、市政公用工程；水利、水电工程；公路工程、装饰装修；园林绿化工程；工程货物运输；工程机械设备租赁。

本院认为：吉盛建筑公司与明月园业主委员会签订的《施工合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案《施工合同》约定的内容为维修施工，合同中约定工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件，但无论是要求工程质量达到何种标准，都应当符合维修的目的、达到不漏水的要求，否则失去维修的意义。吉盛建筑公司对房顶施工维修后及保修期内，均没有达到合同约定的合格条件，部分房屋一直漏水，应视为没有履行完毕《施工合同》确定的义务，构成违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，本案中质保金属于维修工程价款的一部分，而且属于工程价款的尾款，在负有先履行义务的吉盛建筑公司履行合同不符合约定的情况下，明月园业主委员会有权拒绝履行给付尾款的义务。故明月园业主委员会认为吉盛建筑公司未履行完毕合同约定的义务，拒绝给付质量保证金的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条的规定，判决如下：

驳回原告安图吉盛建筑工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费324元，减半收取162元，由安图吉盛建筑工程有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判员　　李增明

二〇二〇年十一月三十日

书记员　　秦　程