成都市顺兴达物业管理有限责任公司、武侯区南谊大厦首届业主委员会排除妨害纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川01民终15079号

上诉人（原审被告）：成都市顺兴达物业管理有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区机投镇红运花园******。

法定代表人：常京锁，董事长。

委托诉讼代理人：唐小明，北京市惠诚（成都）事务所律师。

上诉人（原审被告）：武侯区南谊大厦首届业主委员会，，住所地：四川省成都市武侯区人民南路四段领事馆**

业主委员会主任：强伟明。

委托诉讼代理人：唐小明，北京市惠诚（成都）事务所律师。

被上诉人（原审原告）：成都市房地产经营公司，，住所地：四川省成都市锦江区天仙桥北街******

法定代表人：刘建成，总经理。

委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李娟，四川君合律师事务所律师。

原审被告：强伟明，男，1964年2月20日出生，汉族，住上海市静安区。

委托诉讼代理人：唐小明，北京市惠诚（成都）事务所律师。

上诉人成都市顺兴达物业管理有限责任公司（以下简称顺兴达物业公司）、南谊大厦首届业主委员会（以下简称南谊大厦业委会）因与被上诉人成都市房地产经营公司（以下简称成都房产公司）、原审被告强伟明排除妨害纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初8472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

顺兴达物业公司、南谊大厦业委会上诉请求：撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初8472号民事判决，依法改判驳回成都房产公司的诉讼请求。事实和理由：一方面，成都房产公司并无充分证据证明其为案涉车位的合法所有人，另一方面，虽然案涉车位登记在成都房产公司名下，登记面积为1509平方米，规划用途为车库，但从负一楼分类明细来看，负一楼为776.31平方米车库，556.63平方米为设备用房，可以明显看出登记为车库的面积与实际面积不相符。因此，案涉车位权属存在异议，且登记面积与实际面积严重不符。南谊大厦业委会由于对前期物业公司服务不满意，依法重新选聘具有物业服务资质的顺兴达物业公司对小区进行管理和服务，成都房产公司应当按照有关规定对小区设备用房、物业用房、案涉车位等进行交接并退场，但成都房产公司退场后至今没有做任何交接工作，并非顺兴达物业公司擅自侵占案涉车位。退一步讲，即便成都房产公司对案涉车位享有所有权，但车位属于开放状态，顺兴达物业公司、南谊大厦业委会对案涉车位并未采取限制性使用措施，并未限制成都房产公司对车位享有所有权和使用权的事实和情形。因此，顺兴达物业公司、南谊大厦业委会对案涉车位并无侵占事实。顺兴达物业公司、南谊大厦业委会为成都房产公司腾退案涉车位并向其支付租金和占用费无事实和法律依据。本案的案件事实系顺兴达物业公司、南谊大厦业委会并未对案涉车位出租，更不存在租赁收益。综上，请求二审法院查明案件事实，依法撤销一审判决，依法改判，驳回成都房产公司的诉讼请求。

成都房产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告强伟明述称，请求支持顺兴达物业公司、南谊大厦业委会的上诉请求，依法驳回成都房产公司的诉讼请求。

成都房产公司向一审法院起诉请求：1、判决顺兴达物业公司、南谊大厦业委会、强伟明腾退位于成都市武侯区人民南路四段领事馆1号南谊大厦地下车库负一楼2号车位；2、判决顺兴达物业公司、南谊大厦业委会、强伟明向成都房产公司支付车位占有使用费（按同地段车位市场租金300/月的标准，自2017年5月1日起至车位实际腾退之日止）。

一审法院认定事实：一、位于成都市武侯区人民南路四段领事馆****（建筑面积1509平方米，业务件号：权0239606），登记在成都房产公司名下，登记时间为1999年12月7日，规划用途为车库。

二、成都市武侯区人民南路四段领事馆1号南谊大厦系1992年12月批准修建，于1994年9月竣工。地面建筑面积为10000平方米，地下建筑为1509平方米，新建登记的房屋状况为，框架结构为151间，商住楼142间（面积10000平方米），地下室9间（面积1509平方米）。1999年11月22日，成都房产公司向市房屋产权监理处出具说明，称产权证遗失，申请补办剩余面积产权，其中商品房剩余面积1029.17平方米，地下室1509平方米。1999年12月7日，进行了补证登记。2005年3月18日，成都房产公司申请成都市房屋产权监理处对坐落武侯区人民南路四段领事馆路1号综合楼进行面积测量，成都市房屋产权监理处出具面积测量报告，负一楼分类明细结果为：776.31平方米车库，556.63平方米设备用房。

三、案涉南谊大厦负一楼的地下车库自2014年10月开始由南谊大厦业主大会委托顺兴达物业公司进行管理。根据南谊大厦业主大会与顺兴达物业公司签订的《南谊大厦物业管理服务合同》，顺兴达物业公司负责对南谊大厦房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、规划红线内属物业管理服务范围的房屋及设施（包含停车场）进行维修、养护、管理和运行服务。管理服务费的标准包括地面停车场包月200元/辆，地下停车库管理费包月50元/辆。

四、关于南谊大厦小区地下车库的管理，成都房产公司陈述2014年10月前系由成都房产公司自行管理，南谊大厦业主委员会成立后，由业委会聘请的顺兴达物业公司管理，并对外出租。案涉南谊大厦负一楼标注为2号的车位上曾停放过川Ａ×××××车辆，该车辆登记在强伟明名下。顺兴达物业公司陈述，该车位虽由其管理和对外出租，但案涉2号车位并未实际出租，而是由业主临时停放，对该车位顺兴达物业公司并未收取停车费。

五、成都房产公司还提交了以下证据：1.图片、录音资料及视频资料，拟证明案涉2号车位系顺兴达物业公司出租给强伟明使用，长期停放强伟明的车辆。2.政府定价机动车非占道停车场停放服务收费标准（成价费〔2006〕287号文件），拟证明室内停车场收费标准为300元/辆·月。顺兴达物业公司、南谊大厦业委会、强伟明质证认为，强伟明停车属实但并非长期停放，且收费标准与本案无关。

六、强伟明、顺兴达物业公司还提交了南谊大厦业委会会议记录表，拟证明业主委员会成立后关于小区电费、公摊面积及车位移交等问题与成都房产公司进行交涉，成都房产公司也有负责人参与。成都房产公司质证认为，对会议记录表真实性无异议，但并未涉及车位的交接，不能达到顺兴达物业公司、强伟明的证明目的。

七、经强伟明申请，一审法院依法向成都市不动产中心发函调查核实关于武侯区人民南路四段领事馆1号-1楼实际规划用途、面积分摊以及登记用途前后变更的情况。2019年4月1日，成都市不动产中心回函表示：“……经核实，原房屋登记信息显示成都市房产公司名下房屋位于成都市武侯区人民南路四段领事馆1号-1层，该公司于1995年11月15日申请办理房屋所有权初始登记，后于1999年12月7日申请办理房屋变更登记，依据申请人提交的申请书等相关资料，房屋的规划用途登记为‘车库’，建筑面积1509平方米。”另经现场调查核实，成都市不动产中心档案馆并无南谊大厦-1楼面积测绘资料留存。

一审法院认为，，位于成都市武侯区人民南路四段领事馆****房屋现登记在成都房产公司名下规划用途为车库，案涉2号车位包含在登记的-1楼车库中，系成都房产公司自行编号，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”以及第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，成都房产公司作为南谊大厦-1楼车库的所有权人，其对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，非因法定或约定事由，任何组织或个人不得对所有权人权利行使造成妨害。本案中，南谊大厦业委会将南谊大厦地下车库移交给顺兴达物业公司进行实际管理和对外出租，既非基于法定的权利，亦非因其与所有权人的约定，其处分该车位的管理权时未征得成都房产公司的同意和追认，属于无权处分行为。顺兴达物业公司在未经车位实际权利人允许的情况下，直接对车位进行占有管理并对外出租，亦侵害了成都房产公司所有权的行使。对于强伟明的侵权责任，成都房产公司提供的证据，不足以证明强伟明系长期持续对该车位进行占有使用，强伟明虽然存在使用案涉车位的事实，但该行为并非导致成都房产公司不能行使所有权的直接原因，而是由于顺兴达物业公司对车位的实际管理责任，故对成都房产公司的诉请主张，一审法院仅支持顺兴达物业公司和南谊大厦业委会承担腾退责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，成都房产公司有权要求南谊大厦业委会和顺兴达物业公司赔偿车位占用期间的损失。关于车位占用费的具体数额，综合考虑本案车位的实际状况及该车位所属地段并参照成都市机动车非占道停车场停放服务收费标准，一审法院对成都房产公司主张每月300元的计算标准予以采信，同时，案涉车位自2014年10月至今由南谊大厦业委会移交顺兴达物业公司实际管理，应当自车位无权占有时计算车位占用费，但成都房产公司仅主张自2017年5月起进行计算，系成都房产公司对其自身权利的处分，一审法院予以支持。顺兴达物业公司虽抗辩案涉2号车位并未实际出租，不存在租金收益，但由于该车位是由其实际管理和维护，对该车位的占有使用状况拥有决定权，也直接导致了成都房产公司权利行使的损害，故无论其是否收取车位租金，其均应当向成都房产公司赔偿损失，故一审法院对其辩称意见，不予采信。对于南谊大厦业委会辩称，案涉车位应属于业主共有的意见，因其并未提供合法有效的依据，故一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决：一、顺兴达物业公司、南谊大厦业委会于判决生效之日起三十日内腾退位于成都市武侯区人民南路四段领事馆1号-1楼2号车位给成都房产公司；二、顺兴达物业公司、南谊大厦业委会于判决生效之日起十五日内向成都房产公司支付其占用成都房产公司位于成都市武侯区人民南路四段领事馆1号-1楼2号车位的占用费（占用费的计算方式：从2017年5月1日起，按每月300元的标准，支付至顺兴达物业公司、南谊大厦业委会实际腾退车位给成都房产公司之日止）；三、驳回成都房产公司对强伟明的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由顺兴达物业公司、南谊大厦业委会负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据上诉人顺兴达物业公司、南谊大厦业委会的上诉理由、被上诉人成都房产公司的答辩意见以及原审被告强伟明的述称，本案争议的焦点为：顺兴达物业公司、南谊大厦业委会是否应当腾退案涉车位并支付车位占有费。针对焦点问题，本院评判如下：

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，在本案中，根据本案现有证据以及审理查明的案件事实，案涉车位位于成都市武侯区人民南路四段领事馆1号-1楼（包含自编号在-1楼的2号车位），登记在成都房产公司名下，规划用途为车库。顺兴达物业公司与南谊大厦业委会非因法定事由和约定事由，对成都房产公司权利行使造成妨害并造成损失，成都房产公司有权请求排除妨害，并请求顺兴达物业公司、南谊大厦业委会对其造成的损失进行赔偿。成都房产公司要求顺兴达物业公司、南谊大厦业委会腾退案涉车位于法有据，顺兴达物业公司、南谊大厦业委应予腾退。一审法院综合考虑案涉车位的实际状况及地段并参照成都市机动车非占道停车场停放服务收费标准按照每月300元作为标准计算并未不当，本院予以确认。顺兴达物业公司、南谊大厦业委会的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。

综上所述，成都市顺兴达物业管理有限责任公司、武侯区南谊大厦首届业主委员会的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人成都市顺兴达物业管理有限责任公司、南谊大厦首届业主委员会各负担50元。

本判决为终审判决。

审判长　滕　洁

审判员　周　文

审判员　崔俊安

二〇一九年十月二十一日

书记员　周　涵