成都市房地产经营公司、杉德银卡通信息服务有限公司四川分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川01民终20236号

上诉人（原审原告）：成都市房地产经营公司，住所地：成都市锦江区天仙桥北街18号1-B区3、4、5号。

法定代表人：刘建成，总经理。

委托诉讼代理人：李娟，四川君合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦祥，四川君合律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杉德银卡通信息服务有限公司四川分公司，住所地：成都市武侯区人民南路四段领事馆路1号南谊大厦3楼301、303、304号。

负责人：杜持久，总经理。

委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：杉德银卡通信息服务有限公司，住所地：上海市徐汇区冠生园路227号7号楼101室。

法定代表人：沈树康，董事长。

委托诉讼代理人：王学丽，四川时来律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：成都市顺兴达物业管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区机投镇红运花园五期8幢31号。

法定代表人：常京锁，董事长。

委托诉讼代理人：唐小明，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。

上诉人成都市房地产经营公司因与被上诉人杉德银卡通信息服务有限公司四川分公司（以下简称杉德银卡通四川分公司）、杉德银卡通信息服务有限公司（以下简称杉德银卡通公司）、成都市顺兴达物业管理有限责任公司（以下简称顺兴达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初9467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

成都市房地产经营公司上诉请求：1、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初9467号民事判决；2、判令解除杉德银卡通四川分公司与成都市房地产经营公司签订的《房屋租赁合同》并限期腾退所占用的成都市房地产经营公司的房屋；3、判令杉德银卡通四川分公司向成都市房地产经营公司支付自2015年1月1日起至腾退之日的租金以及房屋占有使用费（租金暂计算至2017年7月31日为15500元，其余租金从2017年8月1日起，按500元/月计算至合同解除之日止，房屋占有使用费按500元/月的两倍从判决确定解除之日起至实际腾退之日）；4、判令杉德银卡通四川分公司支付违约金（违约金暂计算至2017年7月31日为1695元，以年租金6000元为基数，按每日万分之三的标准从2015年1月1日起计算至所有款项付清之日止）；5、判令杉德银卡通公司对上述款项承担连带责任；6、本案一审、二审的所有诉讼费由杉德银卡通四川分公司、杉德银卡通公司承担。事实与理由：1、一审法院关于合同到期后终止的认定存在明显的法律适用错误；2、一审法院没有严格审查证据的真实性以及合法性，认定杉德银卡通四川分公司已经履行交还房屋的事实错误，杉德银卡通四川分公司并未将房屋交还给成都市房地产经营公司，仍由其实际占有控制；3、即便杉德银卡通四川分公司已经将房屋交付给了顺兴达公司，也属于交付对象错误，不能视为其已经履行了交还房屋的后合同义务。综上，一审法院存在明显事实认定错误，法律适用不当，请求法院支持成都市房地产经营公司的全部上诉请求。

杉德银卡通四川分公司、杉德银卡通公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。杉德银卡通四川分公司与成都市房地产经营公司双方之间签订的租赁合同期限为一年，合同到期后，双方并未重新签订合同，也未对房屋进行续租，合同期满后，杉德银卡通四川分公司将案涉房屋交付顺兴达公司，并没有占有及使用该房屋，不应当支付占用期间的使用费，也不应当承担退还房屋的义务。综上，请求法院驳回成都市房地产经营公司的上诉请求。

顺兴达公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回成都市房地产经营公司的上诉请求，维持原判。

成都市房地产经营公司向一审法院提出诉讼请求：1、解除杉德银卡通四川分公司与成都市房地产经营公司签订的《房屋租赁合同》；2、杉德银卡通四川分公司立即将位于成都市领事馆路1号附1楼4号的房屋腾空交还给成都市房地产经营公司；3、判令杉德银卡通四川分公司向成都市房地产经营公司支付自2015年1月1日起至腾退之日止的租金和房屋占有使用费（租金暂计至2017年7月31日为15500元，其余租金从2017年8月1日起，按月租金500元计算至判决确定的解除之日；房屋占有使用费按月租金500元的双倍从判决确定的解除之次日起至杉德银卡通四川分公司腾退房屋之日止）；4、判令杉德银卡通四川分公司向成都市房地产经营公司支付违约金，违约金以年租金6000元为基数，按日万分之三的标准从2015年1月1日起计算至所有款项付清为止（暂计至2017年7月31日为1695元）；5、判令杉德银卡通公司对上述债务承担偿还责任。

一审法院审理查明，2014年1月1日，成都市房地产经营公司与杉德银卡通四川分公司签订《房屋租赁合同》，约定成都市房地产经营公司将位于成都市领事馆路1号附1楼4号，建筑面积为21㎡的房屋出租给杉德银卡通四川分公司作为办公使用。租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，租金为500元/月。合同签订后，成都市房地产经营公司将案涉房屋交付给杉德银卡通四川分公司，杉德银卡通四川分公司也支付了租赁期间的全部租金。

2014年9月19日，南谊大厦业主大会作出《南谊大厦第二次业主大会决议》，其内容有“本大厦大门进口左侧有栋二层楼的房屋，是建在南谊大厦全体业主的共有土地上的，该二层楼房没有规划许可和建设许可证……经专有部分占建筑物总面积93%的业主且占总人数93%的业主表决，该二层小楼的所有权、使用权、收益权均归南谊大厦全体业主所有，南谊大厦一楼电梯大厅旁的一间物业用房，以及大厦消防室，电话室也应立即归还全体业主”。

2014年10月8日，武侯区南谊大厦第一届业主委员会（以下简称“业委会”）聘用顺兴达公司作为包括案涉房屋在内的南谊大厦新物业服务公司，之后成都市房地产经营公司派驻的工作人员退场。2014年12月24日，杉德银卡通四川分公司与顺兴达公司南谊大厦物管处签订《房屋租赁协议》，约定杉德银卡通四川分公司位于南谊大厦附二楼1-5，1-16号房屋，租赁期为2015年1月1日至2015年12月31日。之后三年，杉德银卡通四川分公司与业委会、顺兴达公司签订《南谊大厦附楼房屋租赁协议》，承租房屋均非案涉附1楼4号房屋。

杉德银卡通四川分公司出具《情况说明》，载明：“杉德银卡通四川分公司承租了位于成都市领事馆路1号附1楼4号的房屋，租赁期满后，不再续租，故将租赁房屋于2014年12月31日交接给业委会、成都市顺兴达物业管理有限责任公司南谊大厦物业服务中心（以下简称“物业服务中心”）。交接时已经结清相关费用。”该份《情况说明》由物业服务中心盖章并签字确认属实。

成都市房地产经营公司提交《建设工程规划许可证》、《房产证》、建筑图纸，拟证明对案涉房屋及其所在的共计360㎡的建筑房屋享有所有权。顺兴达公司答辩称，产权证的地址和图纸所示的位置与业委会向其提交的地址以及档案馆规划图不符，不是同一地点；并主张案涉房屋系业委会所有。根据这两份证据显示，该房屋地址在友谊路2号。根据成都市房地产经营公司一审庭审陈述，《建设工程规划许可证》和《房产证》上的友谊路2号与案涉房屋所在的领事馆1号为同一地址。经一审法院核实，《建设工程规划许可证》以及成都市房地产经营公司、杉德银卡通四川分公司双方提供的建筑图纸上所显示的区域与案涉房屋重合，案涉房屋位于产权证地址所包括的360㎡区域内。而顺兴达公司提出的业委会具有所有权的主张仅仅通过业主大会决议上业主表决予以证明，且未提供案涉房屋合法的所有权证，不具有不动产所有权的合法依据，不能抗辩成都市房地产经营公司登记的房屋所有权。

成都市房地产经营公司又提交“光盘”一张，拟通过录制内容证明在2017年5月案涉房屋仍然是杉德银卡通四川分公司占有使用。杉德银卡通四川分公司答辩称，并不认识录影中的人员，顺兴达公司也未对该份证据发表意见。根据光盘内容无法判断拍摄日期，并且无法核实录像中人员的真实身份，且顺兴达公司并未证实该房屋为杉德银卡通四川分公司实际使用，故仅凭借录像中不明人员的陈述，无法推定在租赁期满后仍由杉德银卡通四川分公司占有使用该房屋。故对该份证据一审法院不予采信。

上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁协议》、《情况说明》、光盘、建筑图纸、《建设工程规划许可证》、《房产证》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。

一审法院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于一审案件的争议焦点，一审法院认定如下：

首先，就成都市房地产经营公司的主体地位而言，根据一审法院调查显示，案涉房屋所在的领事馆路1号与成都市房地产经营公司提供的《产权证》所记载的友谊路2号为同一地址，由于当前仍有效的《产权证》显示该地房屋属于成都市房地产经营公司所有，故成都市房地产经营公司有权提起案件诉讼以及提出相应的权利主张。

就一审案件争议而言，根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日。合同到期后，杉德银卡通四川分公司已经结清合同履行期间的所有租赁费用并完成房屋交接，成都市房地产经营公司也并无续租的意思表示，双方未对续租事项达成合意，故《房屋租赁合同》已经期满终止。由于成都市房地产经营公司在合同履行期间中途退场，杉德银卡通四川分公司作为承租方，在合同约定期限届满以后，杉德银卡通四川分公司在对业委会与成都市房地产经营公司关系不明、对二者在房屋权属上的争议不明的情况下，仅有顺兴达公司持业主大会决议代业委会向其主张案涉房屋权利，现并无证据证明成都市房地产经营公司在合同到期时曾向杉德银卡通四川分公司主张过返还房屋。故，杉德银卡通四川分公司有理由相信业委会对案涉房屋具有权利，其将案涉房屋腾退交付给由业委会委托的新物业公司顺兴达公司并无过错。鉴于杉德银卡通四川分公司基于善意事实上已将房屋交由顺兴达公司管理，且未再占用案涉房屋，故一审法院对于成都市房地产经营公司要求杉德银卡通四川分公司向其腾退交还案涉房屋的主张不予支持。

成都市房地产经营公司通过自行拍摄的录像光盘拟证明《房屋租赁合同》期满后，在杉德银卡通四川分公司未续期的情况下，仍然占用使用案涉房屋。一审法院认为，光盘中的录像内容并不能明确拍摄日期，并且其中的人员身份信息不明，无法核实陈述的真实性，证据真实性存疑，故无法据此认定案涉房屋仍由杉德银卡通四川分公司占有使用。同时，杉德银卡通四川分公司已与顺兴达公司签订新的租赁合同，租赁1-5，1-16号房屋，并非原租赁房屋，故一审法院对成都市房地产经营公司要求杉德银卡通四川分公司向其支付租金、占有使用费及违约金的诉请不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回成都市房地产经营公司的全部诉讼请求。一审案件受理费230元，由成都市房地产经营公司承担。

本院二审期间，各方当事人没有提交新证据，对一审查明事实均无异议，本院依法予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

本院认为，本案二审争议焦点为：成都市房地产经营公司与杉德银卡通四川分公司签订的案涉《房屋租赁合同》于2014年12月31日届满后，双方是否建立事实上的不定期租赁合同关系。

本案中，成都市房地产经营公司上诉认为，一审判决认定杉德银卡通四川分公司已经履行交还房屋的事实错误，事实上杉德银卡通四川分公司并未将房屋交还给成都市房地产经营公司，仍由其实际占有控制。即便杉德银卡通四川分公司已经将房屋交付给了顺兴达公司，也属于交付对象错误。对此本院认为，首先根据本案查明事实，2014年10月8日顺兴达公司作为包括案涉房屋在内的南谊大厦新物业服务公司进场后，成都市房地产经营公司派驻的工作人员退场。在案涉楼栋业委会与成都市房地产经营公司在房屋权属上的争议不明情况下，杉德银卡通四川分公司将案涉房屋交还给物业唯一的实际管理者顺兴达公司的行为，应视为其已完成租赁合同履行届满后的腾退义务；其次本案中成都市房地产经营公司主张杉德银卡通四川分公司仍在继续使用案涉房屋的证据，仅为其单方拍摄的录像光盘。因该录像内容均无法证明被拍摄人员身份，形成日期亦无法予以证明，不具备证明力，一审判决对该份证据不予采信符合法律规定，本院予以确认。

综上所述，成都市房地产经营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费230元，由成都市房地产经营公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张引千

审判员　　夏　伟

审判员　　张卫敏

二〇二〇年一月十九日

书记员　　李海薷