哈尔滨市城市内河建设发展有限公司、***房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

黑龙江省哈尔滨市中级人民法院

民事裁定书

（2019）黑01民终6215号

上诉人（原审原告、反诉被告）哈尔滨市城市内河建设发展有限公司，住所地哈尔滨市道外区水泥路**楼。

法定代表人：***，经理。

委托诉讼代理人:**，黑龙江理智律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）***，男，1965年3月3日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。

委托诉讼代理人：***，黑龙江富祺律师事务所律师。

上诉人哈尔滨市城市内河建设发展有限公司（以下简称内河建设公司）因与被上诉人***房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初2275号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

内河建设公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决论证部分无法成立。1.一审认为双方签订的联建协议是对房屋租赁合同的变更不能成立。案涉租赁合同和联建协议在性质上、内容方面呈现出完全独立性，并不存在递进或者补充或者否定的关系，不能形成合同变更，而是两个完全独立的合同。即使是合同变更或者是合同更新，也需要符合法定要件。联建协议无效，当然不能只剩下交纳管理费的问题，而必然会产生无效的法律后果。而且联建协议是否有效，均不影响租赁合同的效力及相应违约责任的承担，诉请的租金和违约金是以租赁合同为依据，***应当支付。2.联建协议书系“依据内河管理办法签订”、“为解决经费不足”，此为签约的依据和目的，根本不能支撑效力评价，对合同效力的认定应依据法律或者行政法规，联建协议应依法认定无效。3.联建协议因违反民法通则第7条和第58条、合同法第7条和第52条，房屋租赁司法解释第2条，《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题司法解释》第16条等规定而无效；二、一审判决适用法律错误。1.民法通则第5条规定的是民事权益受法律保护原则，第135条规定的是普通时效期间问题，合同法第八条规定的是合同相对性原则，没有一条指向合同效力，法律适用明显错误。2.《哈尔滨市城市内河管理办法》第8条鼓励民间资本参与内河建设的维护工作，第9、10、13条规定必须报建、报验、审批，并不是民间资本介入了就可以免检免验。因此，联建协议仅仅按此管理办法签订，不是有效的前提，而是应该依法报建、报验、审批后才能发生法律效力。综上，请求支持内河建设公司的诉讼请求。

***辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据充分，内河建设公司称一审判决认定有误没有任何依据。内河建设公司认为两个合同是独立的，没有形成变更，但是根据本案事实，联建协议中涉及的房屋建设及改造的范围，已经将租赁合同中的面积囊括其中，是在原500平方米基础上新建房屋800平方米。同时，联建协议第一条第三项明确约定甲方内河建设公司同意乙方***在原建筑500平方米，自建800平方米，共1300平方米及周边庭院开设非生产用房项目之用。所以联建协议对于后建设的房屋以及此前房屋的使用进行了约定，对产权归属亦进行了约定，所以不存在继续租赁的情况，两份合同在内容上显然并不独立，一审认定合同变更符合法律规定和客观事实。原租赁合同被联建协议替代，原房屋租赁合同已经解除，不存在租赁合同效力的认定问题。据此，内河建设公司诉请中要求的租金及违约金也无事实及法律依据；二、一审判决适用法律正确，程序合法，内河建设公司的上诉理由不能成立。关于在后协议即联建协议的效力问题，一审法院已经依法予以确认，内河建设公司主张合同无效没有法律依据。合同法第52条规定合同无效有5种情形，本案中联建协议并不存在任何导致合同无效的情形，一审法院判决联建协议有效完全正确。而内河建设公司提出联建协议因违反社会公共利益无效的观点，没有法律依据。本案所涉及的租赁原联建区域已经完全打开，周边居民可以自由通行，并不损害社会公共利益。而且恰恰是基于***的资金投入，将庭院进行改造后，才使得原本破烂不堪、垃圾遍布的场地变成了现在满是绿草、庭院式的休闲空间。***的行为不但没有损害社会公共利益，反而是积极履行联建协议和庭院改造义务。另外，联建协议是根据城市内河管理办法签订，系双方真实意思表示，合法有效。三、内河建设公司主张诉争房屋为违法建筑，不能补办审批手续，该理由明显不能成立。依据联建协议约定，办理房屋所有权证系内河建设公司的义务。其次，哈尔滨市规划局发出补办手续通知，说明诉争房屋可以并且应当能够补办审批手续，而并非违法建筑。市政府关于市建委的处理意见已经明确诉争房屋具备办理房屋所有权证的客观条件，而且在意见中明确提出要收回房屋并且补办房产证后或租或售，因此内河建设公司没有履行协议约定的办理审批手续及办理房屋所有权证的义务，属于违约行为，而内河建设公司以其违约行为进而提出联建协议违法，房屋系违法建筑，明显不符合客观事实，而且内河建设公司以此为由要收回房屋后或租或售，其行为明显违反了联建协议相关约定，是不诚信的行为。***投入大量资金对庭院及房屋进行了改造，并加建了800平方米的房屋，内河建设公司承诺负责办理建筑项目的前期审批手续以及新建房屋及原房屋的房屋产权证，并且明确新建房屋及原房屋产权归***所有，现内河建设公司单方提出联建协议无效，其行为明显违反了诚信原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

内河建设公司向一审法院起诉请求：1.***向内河建设公司支付拖欠的租赁房屋占有使用费405万元（暂计算至2017年6月1日，最终计算至实际交还日）；2.***承担逾期交付占有使用费滞纳金61,636元、违约金135万元（均暂计算至2017年6月1日，最终计算至实际交还日）；3.确认内河建设公司与***于2007年5月8日签订的《联合建设协议书》无效；4.***将依《联合建设协议书》所建房屋等恢复原状，并将租赁物交还内河建设公司。

***向一审法院反诉请求：1.内河建设公司继续履行双方签订的《联合建设协议书》；2.内河建设公司补办宣化街副444号后院房屋的建设审批手续并承担补办费用；3.内河建设公司负责为***办理新建800平方米房屋和原500平方米房屋的房屋所有权证。

一审法院认定事实：2003年5月，内河建设公司与***签订房屋租赁合同，约定：内河建设公司将坐落于哈尔滨市南岗区宣化街444-1号建筑面积600平方米，庭院2000平方米租赁给***，用于经营酒吧；租期为2003年6月1日至2008年6月1日；年租金为第一年20万元整，第二年25万整，以后两年年租金为每年30万元整；租金按年结算，由***提前2个月交付下年度全年租金；***因管理使用不善造成房屋及其相连设备损失的维修费用，由***承担责任并赔偿损失；房屋租赁期间水、电、物品管理费等由***支付；租赁期满后本合同即终止，届时***须将房屋归还内河建设公司，***要求继续租赁，则须提前一个月书面向内河建设公司提出；***有下列情形的，内河建设公司可终止合同并收回房屋，造成损失由***负责赔偿：（1）擅自将承租房屋转让、转借他人或擅自调换使用；（2）擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；（3）拖欠租金累计达一个月；（4）利用承租房屋进行违法活动的；（5）故意损坏承租房屋的；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金30%为违约金，***逾期未交付租金的，每逾期一日，内河建设公司有权按月租金标准的万分之五向***加收滞纳金。合同签订后，***即使用租赁房屋。2007年5月8日，双方签订《联合建设协议书》，协议约定：在不影响堤防功能及管线安全的前提下，双方就哈尔滨市南岗区宣化街444号后院联合建设管理用房达成协议，内河建设公司同意***在上述位置建设一处延续前建筑风格，并与之周边环境相配套的建筑面积约800平方米的房屋建筑，并完成对面积约3000平方米的周边及庭院改造、美化、绿化工作；***提供该项目的全部建设以及相关配套工程资金的投入，投资总额约500万元；内河建设公司同意***在原建筑500平方米及自建800平方米，共1300平方米及周边庭院开设非生产用房项目之用；内河建设公司对***建筑使用进行监督，期限为8年，***向内河建设公司交纳管理费，第一年10万元（从2008年3月开始），以后每年递增15%；内河建设公司负责建设该建筑项目的前期审批手续，负责与有关部门协调工作，确保工程项目的正常建设，并支付相关费用；内河建设公司负责办理新建800平方米和原500平方米的房屋产权证，新建800平方米归***所有，原500平方米按合同生效时评估价格，折旧50%售与***；内河建设公司有权对工程建设方案的审核，工程进度和工程质量的验收等，提供必要的技术资料、监督、检查、指导***工作；***筹集建设资金，承担工程建设所需的全部费用，并保证主体建筑于2007年9月前完工，庭院改造于2007年10月前完工，双方同时约定了违约责任。合同签订后，***按合同建设800平方米（建筑面积）房屋及3000余平方米的周边庭院改造。***未按协议约定交纳管理费，内河建设公司未按协议约定办理原建500平方米及***自建800平方米的房屋所有权证，双方产生纠纷形成诉讼。

一审法院认为，内河建设公司与***签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效，双方应自觉履行。该合同约定，***拖欠租金累计达一个月，内河建设公司可终止合同并收回房屋，但内河建设公司并未向***主张给付租金或解除所签合同的权利，而是于2007年5月8日又与***签订了《联合建设协议书》，该协议书是对原租赁合同的变更，且符合经当事人协商一致，可以变更合同符合《合同法》的相关规定。现该协议书的签订对双方已经产生法律效力，且双方应按照变更后的合同内容履行义务。依据双方签订的联建协议约定，***仅需要向内河建设公司交纳管理费，故内河建设公司现诉讼要求***给付租金及违约金无事实及法律依据，不予支持。关于《联合建设协议书》的效力问题，该协议的签订是双方根据内河管理办法的相关规定，内河建设公司为解决马家沟城区景观完善及管理经费不足而自愿与***签订的，属双方真实性意思表示，且不违反国家的效力性的强制性的规定，也不存在确认合同无效的法定情形，故协议合法有效。内河建设公司要求确认该合同无效要求恢复原状，返还租赁物不予支持。审理中，***提起反诉请求，因其在一审法院规定的期限内未交纳反诉费，故对其反诉请求不做处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、内河建设公司与***签订的《联合建设协议书》有效；二、驳回内河建设公司的其他请求；三、驳回***的反诉请求。

二审中，当事人未提交新证据。

本院认为：内河建设公司第一项和第二项诉讼请求是要求***支付拖欠租赁房屋的占有使用费、承担逾期交纳占有使用费的滞纳金、违约金，此两项请求是基于案涉房屋租赁合同而提出，属房屋租赁合同纠纷；内河建设公司第三项和第四项诉讼请求是要求确认其与***签订的联合建设协议书无效、将依据该协议所建设的房屋恢复原状，该两项请求是基于案涉联建协议而提出，属合作开发合同纠纷。案涉房屋租赁合同和联合建设协议书的签订主体虽然都是内河建设公司和***，但从其内容看，房屋租赁合同和联建协议是相互独立的，所涉纠纷性质不同，由不同的法律予以调整，内河建设公司应当分案进行起诉。一审法院在一起案件中同时审理两类性质不同的法律纠纷，违反民事诉讼一案一法律关系的原则，且经本院释明，内河建设公司并没有变更诉讼请求。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条规定，裁定如下：

一、撤销黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初2275号民事判决；

二、驳回哈尔滨市城市内河建设发展有限公司的起诉。

一审案件受理费50,032元，退还哈尔滨市城市内河建设发展有限公司；上诉人哈尔滨市城市内河建设发展有限公司预交的二审案件受理费50,032元予以退还。

本裁定为终审裁定。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一九年九月二十九日

书记员于文娟