新疆航天信息有限公司、新疆天和创亿投资有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）新0105民初7217号

原告（反诉被告）：新疆航天信息有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）喀纳斯湖北路455号新疆软件园F1栋。

法定代表人：尚林纳，该公司董事长。

委托诉讼代理人：马茗，新疆天阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许丽，新疆天阳律师事务所律师。

被告（反诉原告）：新疆天和创亿投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区西虹东路456号腾飞大厦1栋1005。

法定代表人：张金明，该公司总经理。

委托诉讼代理人：席孝武，新疆智瑞律师事务所律师。

原告（反诉被告）新疆航天信息有限公司（以下简称航天信息公司）与被告（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司（以下简称天和创亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）航天信息公司的委托诉讼代理人马茗、许丽，被告（反诉原告）天和创亿公司的委托诉讼代理人席孝武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）航天信息公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告退还履约保证金124，894元；2．判令被告向原告支付迟延退还履约保证金的资金占用利息6，189.19元（以124，894元为基数，按贷款市场报价利率计算自2019年11月8日至2021年2月1日），并以124，894元为基数，按照贷款市场报价利率向原告支付2021年2月2日至款项全部清偿之日止的资金占用利息；3．判令被告向原告支付原告为实现债权花费的律师代理费21，000元。诉讼标的额合计152，083.19元。事实和理由：原、被告双方于2006年11月7日签订《房屋租赁合同》，约定被告将乌鲁木齐市腾飞大厦写字楼的十楼整层出租给原告作为办公使用，租赁期限自2006年11月8日起至2011年11月7日止。合同约定原告向被告支付165，894元作为履约保证金，合同期满后退还给原告。根据合同约定，被告负责承担租赁房屋及所属设施的维修责任，原告装修装饰部分的修缮除外。2017年3月5日，原告依约向被告支付履约保证金165，894元。《房屋租赁合同》到期后，原、被告双方又签订了数份租赁合同，将租赁期限一直延续至2019年11月7日。租赁期满后，原告将承租房屋退还给被告，但被告拒不向原告退还履约保证金。被告称租赁房屋卫生间漏水，要求原告进行维修改造。原、被告双方遂共同委托第三方对卫生间进行了维修改造，包括重做防水、墙地砖重新铺贴、重做门套、卫生间隔断及洁具安装等，产生工程价款41，000元，被告从原告履约保证金中予以扣除支付给第三方。2020年11月20日，维修工程完工并验收合格。原告要求被告退还剩余履约保证金124，894元，但被告以租赁房屋与楼下连接处的下水主管道发生漏水为由（与之前已修复的卫生间漏水问题无关），拒绝向原告退还履约保证金。原告多次催要无果，无奈之下提起本案诉讼。

被告（反诉原告）天和创亿公司辩称，依据双方签订的合同第七条第二款约定原告在承租期间如改变房屋内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，应先取得被告的书面同意方可施工，在租赁结束后，应当恢复原状，本案原告在租赁期间未经被告同意擅自改变原有卫生间的设计和主体结构，在租赁期经常发生漏水现象，租赁期限届满后虽进行了维修，但仍未解决漏水，依据合同约定在原告未进行修缮和恢复原状前被告不应当退还原告的保证金。保证金目前不符合退还条件，所以原告主张的第二、三项诉讼请求也不应当得到支持。原告主张的律师费双方在合同中并未约定，应当由原告自行承担。

被告（反诉原告）天和创亿公司提出反诉请求：1．判令被反诉人将租赁反诉人腾飞大厦十层的卫生间墙体和排水管道恢复原状；2．判令被反诉人赔偿反诉人损失241，902.68元（2020年、2021年度物业费和暖气费）。事实和理由：2006年11月7日，航天信息公司与天和创亿公司签订《房屋租赁合同》，合同约定天和创亿公司将其位于乌鲁木齐市西虹东路456号腾飞大厦十层（建筑面积1580.87平方米）房屋租赁给航天信息公司使用，年租金为663，575元，合同还约定航天信息公司在租赁期间应合理使用所承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，应当立即负责修复或赔偿损失，航天信息公司如改变房屋内部结构，装修或设置对房屋结构有影响的设备，应先取得天和创亿公司同意，在租赁期满后，航天信息公司应当恢复原状。合同签订后，航天信息公司未经天和创亿公司同意擅自将卫生间墙体外移，并改动原有排水管道。因航天信息公司改变房屋原有布局和排水系统，在租赁期内多次往九层漏水。2019年11月，租赁期满后，关于漏水问题天和创亿公司要求航天信息公司进行维修，航天信息公司委托第三方进行了维修，但维修后仍然漏水。因卫生间漏水，九楼业主投诉多次，物业公司责令天和创亿公司进行恢复，恢复后才同意天和创亿公司出租房屋。天和创亿公司要求航天信息公司将改动的卫生间墙体和排水恢复原状，但航天信息公司以已经维修为由拒绝恢复，导致房屋至今也无法出租，给天和创亿公司造成了241，902.68元的直接损失，为维护天和创亿公司的合法权益，特提出反诉。

原告（反诉被告）航天信息公司针对被告（反诉原告）天和创亿公司反诉请求答辩称，一、航天信息公司已于2019年11月7日将涉案房屋交还天和创亿公司，天和创亿公司接受了租赁物交还时的装修现状，且从未提出过对卫生间墙体和管道恢复原状的要求。涉案房屋卫生间漏水问题也于2020年11月20日全部维修完毕并经天和创亿公司验收合格。现涉案房屋的任何问题均与航天信息公司无关，天和创亿公司要求航天信息公司将涉案房屋卫生间墙体和管道恢复原状的反诉请求不能成立。（一）关于天和创亿公司主张对涉案房屋卫生间墙体和管道恢复原状的问题。《房屋租赁合同》第七条第1项约定该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方（天和创亿公司）负责，第2项约定合同终止后，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方（航天信息公司）不得将装修进行毁损。第十条第2项约定航天信息公司在交还房屋时，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。该合同签订后，天和创亿公司将涉案房屋以毛坯房的现状交付给航天信息公司，航天信息公司为满足办公的使用目的，对涉案房屋进行了装修。航天信息公司的装修经过天和创亿公司和物业公司的许可，且在长达13年的租赁期间，天和创亿公司或物业公司从未对航天信息公司的装修行为或装修方式提出过任何异议。因此，天和创亿公司称航天信息公司未经其同意擅自将卫生间墙体外移，并改动原有排水管道不是事实。2019年11月7日，涉案房屋租赁期限届满，航天信息公司依约向天和创亿公司交还涉案房屋。天和创亿公司接受了航天信息公司交还租赁物时的装修现状，亦从未向航天信息公司主张过要求将卫生间墙体和排水管恢复原状，现已时隔两年，且这两年期间租赁物始终由天和创亿公司占有使用，天和创亿公司反诉要求航天信息公司恢复原状的主张于法无据，也是对航天信息公司极为不公平的。（二）关于涉案房屋卫生间的漏水问题。2019年12月29日，天和创亿公司、航天信息公司、腾飞大厦物业公司以及九楼业主就解决涉案房屋卫生间漏水问题召开会议并形成《会议记录》。《会议记录》载明，关于漏水的解决方案以航天信息公司、天和创亿公司与委托的第三方维修单位签署的施工合同为准。经过天和创亿公司和航天信息公司共同对涉案房屋的漏水问题进行研究，并请物业公司和专业维修人员提供解决方案，航天信息公司按照天和创亿公司的要求，于2020年6月20日与天和创亿公司和新疆天运建筑装饰有限公司（以下简称天运装饰公司）就涉案房屋卫生间维修方案签订《维修施工协议书》，协议约定天和创亿公司与航天信息公司共同委托天运装饰公司对涉案房屋的漏水问题进行维修，维修内容包括卫生间墙、地面拆除、卫生间防水、墙地砖铺贴、门套、卫生间隔断及洁具采购安装等。协议约定工程价款41，000元，施工验收合格后由天和创亿公司代航天信息公司支付，航天信息公司同意从履约保证金中扣除维修工程款。该协议约定质保期一年。2020年11月20日，涉案房屋的卫生间维修工作全部完成，天和创亿公司和航天信息公司进行验收，验收结果为“合格”，三方在《工程竣工验收报告》上盖章确认。因此，涉案房屋的卫生间漏水问题于2020年11月20日已经解决。目前，维修工程仍在质保期内，如天和创亿公司认为漏水问题没有修复好，应按《维修施工协议书》的约定向天运装饰公司主张质保责任。涉案房屋卫生间维修合格后一直由天和创亿公司占有使用，天和创亿公司在一年后仍以租赁物漏水为由要求航天信息公司继续承担责任，没有任何事实依据和法律依据。二、天和创亿公司要求航天信息公司承担涉案房屋2020及2021年的物业费、暖气费违反了双方的《结算说明》，其主张缺乏事实及法律依据。涉案房屋租赁期限于2019年11月7日届满，在双方达成对涉案房屋卫生间漏水事宜的解决方案后，2019年11月29日航天信息公司与天和创亿公司对涉案房屋租赁期限届满后的水电费、物业费及暖气费等其他费用达成《结算说明》。《结算说明》载明，截至2019年11月30日涉案房屋相关的水电费等相关费用已经全部结清，从2019年12月1日起由天和创亿公司承担一切费用。现天和创亿公司要求航天信息公司承担涉案房屋2020及2021年的物业费及暖气费缺乏事实依据。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条的规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。航天信息公司从始至终没有实施过对涉案房屋的不法侵害行为，天和创亿公司主张的损失与航天信息公司之间没有因果关系，其要求航天信息公司赔偿上述损失缺乏法律依据。退一步讲，即便因涉案房屋至今仍存在漏水问题致使天和创亿公司无法出租房屋，根据三方签订的《维修施工协议书》约定，2020年11月21日至2021年11月20日系涉案项目卫生间维修工程的质保期。天和创亿公司应向天运建筑公司主张其承担工程质保责任，敦促其解决涉案房屋的漏水问题，或另行委托第三方对漏水问题进行维修。现天和创亿公司怠于向天运装饰公司主张质保责任，也不委托第三方进行维修，致使其无法出租房屋的损失系因其没有采取合理措施所造成的，该损失应当由其自行承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2006年11月7日，出租方（甲方）天和创亿公司与承租方（乙方）航天信息公司签订《房屋租赁合同》，约定天和创亿公司将腾飞大厦写字楼十楼房屋租赁给航天信息公司作为办公使用，面积1580.87平方米，月租金55，298元，租赁期限自2006年11月8日至2011年11月7日，航天信息公司在房屋租赁合同生效后交付三个月房租165，894元作为履约保证金，合同期满后退还给航天信息公司。合同第七条约定，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备、设计规模、范围、工艺用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归甲方所有，乙方不得将装修进行毁损。合同第十条关于房屋交付及收回的验收条款约定，验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张。2007年3月5日，航天信息公司向天和创亿公司支付履约保证金165，894元。双方于2011年11月2日、2014年11月5日、2017年11月1日、2018年11月5日、2019年4月26日续签《房屋租赁合同》，租赁期限延至2019年11月7日。

2019年12月27日，航天信息公司代表王超、天和创亿公司代表张金明、物业公司代表屠经理以及九楼业主代表石总、史尚俊四方就解决腾飞大厦9楼、10楼漏水问题召开会议，《会议记录》载明的解决方案为：卫生间地面全部拆除，重新做防水，由10楼业主全权负责改造，改造时间：预计2020年3月底完成，并注明本会议对方案等不作决议，一切改造由天和创亿公司负责，由航天信息公司与业主协商方案、施工时间、费用划分等问题。

2019年12月27日，航天信息公司与天和创亿公司共同确认后形成《结算说明》，载明“腾飞大厦10楼航天信息公司相关费用：水费、电费、物业费已结清到2019年11月30日，从12月1日起由新疆天和创亿投资有限公司承担一切费用。”

2020年6月20日，甲方天和创亿公司、乙方天运装饰公司、丙方航天信息公司签订《维修施工协议书》，三方约定由天运装饰公司对案涉房屋卫生间进行维修，维修范围包括：（1）墙、地面拆除、垃圾清运；（2）卫生间防水、墙地砖铺贴；（3）门套、卫生间隔断及洁具安装等，工程质量为合格，合同价款41，000元由天和创亿公司代航天信息公司支付，天运装饰公司向航天信息公司开具维修发票。2020年11月20日，天和创亿公司、航天信息公司与天运装饰公司对上述工程进行验收并共同签署《工程竣工验收报告》，验收结果为“合格”。

航天信息公司因本案诉讼事宜委托新疆天阳律师事务所，航天信息公司向新疆天阳律师事务所支付律师费21，000元。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中合同的签订和履行期间时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，应当适用当时的法律及司法解释。

本案的争议焦点为：1．航天信息公司要求天和创亿公司退还履约保证金有无事实及法律依据，数额如何确定。2．航天信息公司要求天和创亿公司支付资金占用期间的利息及律师费有无事实及法律依据。3．天和创亿公司要求航天信息公司将卫生间墙体和排水管道恢复原状，以及赔偿损失241，902.68元有无事实及法律依据。

一、关于天和创亿公司是否应当向航天信息公司退还履约保证金的问题。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。航天信息公司与天和创亿公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定履约保证金165，894元，合同期满后退还给航天信息公司。合同期满后，因存在卫生间漏水问题，针对此漏水问题的修复双方共同委托天运装饰公司进行维修并签订《维修施工协议书》，该协议约定维修费用41，000元由天和创亿公司代航天信息公司向施工方支付，且该维修工程于2020年11月20日经航天信息公司、天和创亿公司共同验收合格，针对航天信息公司在使用租赁房屋过程中造成的房屋漏水问题航天信息公司已经履行了修复义务。本案中，航天信息公司已扣减维修费用41，000元向航天信息公司主张退还履约保证金124，894元，合理有据，本院予以支持。

二、关于天和创亿公司是否应当向航天信息公司支付资金占用期间的利息及律师费的问题。

因航天信息公司向天和创亿公司退还的租赁房屋存在漏水现象，双方已就漏水问题的修复费用协商一致由航天信息公司负担，此费用航天信息公司认可应从履约保证金中扣减，故本院确认自漏水修复工程验收合格之日即2020年11月20日起天和创亿公司应向航天信息公司支付资金占用期间的利息，天和创亿公司应向航天信息公司支付自2020年11月20日至2021年2月1日（航天信息公司暂计算截止日）期间的利息974.86元（124，894元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率各月分段计算÷365天×74天），并支付以124，894元为基数、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的2021年2月2日至款项付清之日的利息。关于航天信息公司主张的律师费，因双方在《房屋租赁合同》中并未约定律师费由违约方承担，故对航天信息公司的该项诉讼请求，本院不予支持。

三、关于天和创亿公司要求航天信息公司将卫生间墙体和排水管道恢复原状，以及赔偿损失241，902.68元有无事实法律依据的问题。

关于房屋的修缮使用双方在《房屋租赁合同》中约定，航天信息公司如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备须先征得天和创亿公司的同意，租赁期满依附于房屋的装修归天和创亿公司所有，天和创亿公司不得将装修进行毁损。天和创亿公司交付给航天信息公司的房屋系毛坯房，航天信息公司租赁期限长达13年，航天信息公司须对房屋进行装修后方能使用，且双方在合同中并未约定租赁期满后航天信息公司对房屋恢复原状，仅要求房屋的装修归天和创亿公司，航天信息公司不得进行毁损，说明天和创亿公司对装修事实是认可的。《房屋租赁合同》约定，房屋回收时，如天和创亿公司对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于5日内向航天信息公司主张，天和创亿公司未提供证据证明其在回收房屋之日起五日内要求航天信息公司对租赁房屋中卫生间墙体和排水管道恢复原状，而天和创亿公司在双方共同委托第三方对卫生间漏水进行修复并共同商议修复方案时也并未要求施工方对卫生间墙体和排水管道恢复原状，如租赁房屋依然存在漏水问题，天和创亿公司可以要求天运装饰公司进行维修，故本院对天和创亿公司要求航天信息公司将卫生间墙体和排水管道恢复原状的诉讼请求不予支持。天和创亿公司在本案中要求航天信息公司赔偿2020年、2021年度物业费和暖气费损失241，902.68元，而涉案房屋航天信息公司已于2019年12月退还天和创亿公司，且双方约定自2019年12月1日起的一切费用由天和创亿公司负担，此后租赁房屋均由天和创亿公司管理并使用。涉案房屋建筑面积1580.87平方米，而天和创亿公司未提供证据证明仅因为卫生间漏水问题导致租赁房屋空置，天和创亿公司要求航天信息公司赔偿2020年、2021年度物业费和暖气费损失241，902.68元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新疆航天信息有限公司退还履约保证金124，894元；

二、被告（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）新疆航天信息有限公司支付以124，894元为基数，2020年11月20日至2021年2月1日期间的利息974.86元，并支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2021年2月2日至款项付清之日的利息；

三、驳回原告（反诉被告）新疆航天信息有限公司要求被告（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司支付律师代理费21，000元的诉讼请求；

四、驳回（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司的全部诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉标的152，083.19元，案件受理费3，341.66元（航天信息公司已预交3，121.66元），减半收取1，670.83元，由原告（反诉被告）新疆航天信息有限公司负担288元，由被告（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司负担1，382.83元并于本判决生效后十日内直接支付于新疆航天信息有限公司。本院向原告（反诉被告）新疆航天信息有限公司退还1，450.83元。

反诉标的241，902.68元，案件受理费2，464.27元，由被告（反诉原告）新疆天和创亿投资有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审判员　王　　彩　　虹

二〇二二年一月二十日

书记员　    潘晓璇