原告湖南相山投资有限公司与被告某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省郴州市苏仙区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）湘1003民初2328号

原告：湖南相山投资有限公司。

法定代表人：阳继承，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：周雪林，该公司员工。

委托诉讼代理人：胡昭君，湖南科云律师事务所律师。

被告：***，女。

委托诉讼代理人：段朝晖，资兴市大成法律服务所法律工作者。

原告湖南相山投资有限公司（以下简称“相山投资公司”）与被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告相山投资公司的委托诉讼代理人周雪林、胡昭君，被告***的委托诉讼代理人段朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告相山投资公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除湖南建工相山物业运营管理有限公司与被告签订的《郴州裕后街商铺租赁合同》;2、请求判令被告退还裕后街周家湾S105、S205号门面;3、请求判令被告支付原告门面租金自2012年10月20日至被告退还门面止。现暂计至2020年6月19日，门面租金为571508.04元;4、请求判令被告以所欠款项为基准按每天万分之五向原告支付违约金，违约金计算期限自2012年10月20日至被告完全履行租金支付义务时止，现暂计至2020年6月19日，违约金为361153.87元(原告将违约金从合同约定的每天千分之三调整为每天万分之五);合计:932661.9元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。因租赁期限已到，庭审过程中，原告当庭放弃第一项诉讼请求。事实与理由:湖南建工相山物业运营管理有限公司(该司系原告的全资子公司，已于2016年3月28日注销)与被告于2011年10月15日签订《郴州裕后街商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，合同约定湖南建工相山物业运营管理有限公司将坐落于郴州市苏仙区裕后街周家湾S105、S205号门面出租给被告，门面租赁期限自2012年1月20日至2020年1月19日。租赁合同第三条约定上述门面起始平均含税租金为每月48元/㎡,第3年租赁年度开始门面租金按3%的年递增计算。租金每三个月交纳一次，先付后用，每三个月首月5日前交纳，否则每延迟一天按拖欠总金额的3‰支付违约金，逾期超过30天则视为被告根本违约，湖南建工相山物业运营管理有限公司有权解除合同。合同签订后，湖南建工相山物业运营管理有限公司依约将裕后街周家湾S105、S205号门面交付被告使用，被告使用门面后却一直未履行付款义务，暂计算至2020年6月19日，被告拖欠的门面租金为571508.04元，应承担的违约金为361153.87元(原告将违约金从合同约定的每天千分之三调整为每天万分之五)，两项合计932661.9元。经反复催告至今分文未付，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，恳请判如所请。

被告***辩称：原告要求被告支付其门面租金及违约金没有事实和法律依据：1、被告与原告于2013年7月11日已终止房屋租赁合同关系:2011年10月15日，被告与湖南建工相山物业运营管理有限公司签订了《郴州裕后街商铺租赁合同》，合同约定2012年1月20日开街但未按时开街,因为路面稀烂,整条街道经常停水、停电,导致员工不愿干活、人员流失,裕后街药店整天没有一个顾客上门,被告每月在人工、水电、药品损耗方面亏损50000元左右,另造成门面装修损失69.5万元。原告方的罗经理口头承诺一定给被告补偿装修和其它损失，并请求被告将裕后街商铺继续经营下去，但原告却一直未兑现承诺,被告的裕后街商铺由于无法继续承担亏损,在无奈的情况下只得关门。被告于2013年7月11日给原告送去“门面退出函”,同时将裕后街商铺的钥匙也交还给了原告,要求与原告终止房屋租赁合同关系，被告与原告于2013年7月11日已不存在房屋租赁合同关系；2、原告在诉讼请求中将租金暂时计算到2020年6月19日及将违约金计算到2020年6月19日完全错误。原、被告在2013年7月11日已经解除了《郴州裕后街商铺租赁合同》，原告也收到了涉案的商铺钥匙,租金只能计算到2013年7月11日止；3、相山投资公司作为原告起诉，诉讼主体错误。在签订《郴州裕后街商铺租赁合同》中,出租方是湖南建工相山物业运营管理有限公司,而不是原告相山投资公司,被告在租赁合同履行过程中,只与相山物业公司发生关系,因此相山投资公司作为本案的原告,诉讼主体完全错误；4、原告第三、四项诉请没有法律依据和事实根据，2013年7月11日双方终止了房屋租赁合同关系，原告在2013年7月11日向被告出具门面终止函后至诉讼前没有因为租金问题向被告提出任何要求，相反一直以来是被告向相山物业公司主张装修赔偿，原告没有证据证实向被告催讨租金，超过了诉讼时效，要求驳回原告诉请。综上所述,恳请法庭在查明事实的基础上作出公正判决。

当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，根据原、被告的诉辩主张，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：

湖南建工相山房地产开发有限公司（以下简称“相山房地产公司”）投资建设了郴州裕后街历史文化街区项目，2011年7月12日，该公司授权委托湖南建工相山物业运营管理有限公司（以下简称“相山物业公司”）全权负责该项目的招商运营、出租管理、物业管理、返迁安置等事宜。2011年10月15日，相山物业公司作为甲方（出租方）与乙方***（承租方）签订《郴州裕后街商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于郴州市苏仙区东街桥裕后街周家湾S105、S205号商铺出租给乙方使用，建筑面积129.4㎡，为商业用途，乙方经营内容为中药养生，经营品牌为天辅堂；甲方须于2011年10月20日前移交租赁物业给乙方；甲方保证该出租物业的正常通水、通电等营业所需条件；租期期限从2012年1月20日起至2020年1月19日止；第1、2个租赁年度的月租金为48元/平方米，自第3个租赁年度起按3%的年度递增率递增；同时约定优惠政策为第一租赁年度免收9个月（即第一至三季度）租金，第二租赁年度免收6个月（即第一、二季度）租金，第三租赁年度免收3个月（第一、二、三季度各免收1个月）租金，租金每3个月交一次，每3个月的首月5日前以银行转账或现金支付至甲方指定帐户；乙方如不能按时向甲方缴纳租金，时间超过3个工作日，自第4个工作日起，每延迟一天按拖欠总金额的3‰每天向甲方缴纳违约金，逾期超过30天则视为乙方根本违约，甲方有权解除合同，甲方有权收取该年度租金的20%作为违约金，且乙方应赔偿由此给甲方造成的损失。该门面租赁合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2011年10月25日，被告向相山房地产公司交纳了三个月租金18634元、保证金12423元、装修保证金10000元。被告将所承租的门面装修后用于经营“天辅堂”中药养生业务。因当时裕后街路面尚未修好，通水、通电都存在问题，影响了药店的经营，造成被告亏损严重，2013年7月11日被告向相山物业公司发出“门面退出函”，并将门面钥匙交给了该公司，之后一直未再经营，未使用过门面，亦未交纳租金及水、电费等任何费用。

另查明，2015年6月24日，相山房地产公司解除了对相山物业公司的全权授权，并授权湖南七星物业管理有限公司（以下简称“七星物业公司”）承接相山物业公司全权负责郴州裕后街历史文化街区项目运营管理，但原与相山物业公司签订租赁合同的业主的出租管理仍由相山物业公司负责，七星物业公司进行监督管理。原告称2019年9月17日该公司在被告承租的门面上贴了催缴单，并称2019年10月8日七星物业公司向被告发了缴费通知书，要求被告交纳2012年1月20日至2019年10月19日的租金、管理服务费及迟延履行违约金，但被告称已解除租赁合同，其不知道原告是否贴过催缴单，亦未收到过缴费通知书。原告认为被告拖欠租金未付，遂于2020年7月28日向本院起诉。

还查明，相山投资公司系相山物业公司的股东，2016年3月28日，相山物业公司被郴州市工商行政管理局注销。

本院认为，相山物业公司与被告***签订的《郴州裕后街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，相山物业公司依约向被告提供了门面，被告也进行了经营，但因当时裕后街的路面尚未修好，通水、通电等原因影响了被告经营，被告已于2013年7月11日向相山物业公司发出“门面退出函”，并将门面钥匙交给了该公司，之后一直未再经营，亦未交纳租金及水、电费等其他费用，该事实有证人李泉真、黄民宝的证词与被告的陈述相印证，本院予以确认原、被告双方的商铺租赁合同已于2013年7月11日解除，被告所承租的S105、S205号门面已退还给了原告，被告实际租赁门面的期限自2012年1月20日至2013年7月11日止。原告诉称原、被告的租赁合同并未解除，但按原告所述被告自2012年10月20日至今一直未交纳租金，根据相山物业公司与被告签订的租赁合同约定，被告如不能按时交纳租金，时间超过3个工作日，自第4个工作日起，每延迟一天则应缴纳违约金，逾期超过30天则视为根本违约，原告有权解除合同并有权收取该年度租金的20%作为违约金，且被告应赔偿由此给原告造成的损失。如双方的租赁合同未解除，被告长期拖欠租金已构成根本违约，原告完全可按合同约定解除合同并要求被告承担相应的责任，即使按原告诉称被告从2012年10月20日开始欠租金，至原告起诉之日近8年的时间，相山物业公司、七星物业公司一直在管理裕后街事务，2016年3月28日相山物业公司被注销后，原告作为相山物业公司的股东，承接该公司的事务，被告所承租的门面从2013年7月11日至今一直未再使用过，药店未再经营，被告亦未交纳租金和物业管理费、水电费等，相山物业公司、七星物业公司及原告对此应当是明知的，原告并未举证证明相山物业公司及原告在长达8年的时间里向被告催收过租金，亦无证据证明向被告送达了原告提交的2019年10月8日七星物业公司的缴费通告书，即使送达也是七星物业公司的行为，与原告无关，不能证明原告向被告催收租金的事实，因为虽然七星物业公司于2015年6月24日承接了裕后街历史文化街区项目运营管理，但原与相山物业公司签订租赁合同的业主的出租管理仍由相山物业公司负责，七星物业公司只是监督管理；另近8年来，相山物业公司及原告也未按合同约定和法律规定提起诉讼向被告主张权利，要求解除合同并要求被告支付租金及承担违约责任等。综上，原告诉称并未与被告解除商铺租赁合同，但又长期未向被告主张权利，与常理不符。即使被告拖欠了2012年1月20日至2013年7月11日期间的租金（应减出免收的租金），因原告未予催收，已过诉讼时效，原告亦丧失了胜诉权。被告已与原告解除了租赁合同并将承租的门面退还给了原告，亦无违约行为，无需支付原告租金和违约金，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。相山投资公司系相山物业公司的唯一股东，相山物业公司被注销后，其相关权益由相山投资公司继受，相山投资公司作为本案的原告起诉，符合法律规定，其具有诉讼主体资格，被告的该项辩论意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：

驳回原告湖南相山投资有限公司的诉讼请求。

案件受理费13126.62元，减半收取6563.31元，由原告湖南相山投资有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审 判 员　周裕蓉

二〇二〇年十月二十六日

法官助理　李林莎

书 记 员　郑旻玥