河南飞舟管通工程有限公司与洛阳瑞雅皮具护理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫0391民初7号

原告：河南飞舟管通工程有限公司，住所地洛阳高新技术产业开发区翠微路4号。

法定代表人：张**洲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邢有光，河南行有格律师事务所律师。

被告：洛阳瑞雅皮具护理有限公司，住所地中国（河南）自由贸易试验区洛阳片区高新技术开发区翠微路4号1幢三楼。

法定代表人：周元美，该公司执行董事兼总经理。

原告河南飞舟管通工程有限公司与被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邢有光到庭参加诉讼，被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告河南飞舟管通工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年8月31日所签订的《房屋租赁合同》、2019年7月5日所签订的《房屋租赁合同》、2018年7月24日所签订的《房屋租赁补充合同》、2019年7月1日所签订的《租赁合同变更协议》和2019年5月31日所签订的《对账协议》；2、判令被告向原告支付房屋租金、物业费、蒸汽费、水费、电费、取暖费等各项费用共计255795.08元及迟延履行金7673.8元（计算方式：以各项费用总和为基数，按照每月1%，自2019年5月31日起，暂计算至2019年8月31日，届时以实际清偿日为止）；3、判令原告对所留置被告的物品拍卖价款优先受偿；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月31日签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于洛阳市高新技术产业开发区××幢房屋。后原被告分别于2019年7月5日签订另一份《房屋租赁合同》、2018年7月24日签订《房屋租赁补充合同》、2019年7月1日签订《租赁合同变更协议》，对租赁面积及所增加租赁面积的租金计算方式等予以约定。由于被告经营困难，原、被告于2019年5月31日所签了《对账协议》，对被告拖欠原告租金、物业费、蒸汽费（取暖费）的数额和支付方式予以确认，同时约定了如不能按期支付的惩罚性条款。被告同时向原告就所欠水、电、蒸汽费的支付事宜出具承诺书。2019年8月底，原告发现被告所租赁场所出现关门歇业的情形，被告员工也不来上班，负责人和法定代表人均处于失联状态，该情形至今已经超过半个月时间。被告是以自己的实际行为表示拒不履行合同义务，鉴于此，原告为维护自身合法权益，特就此诉至贵院，望判如所请。

被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司缺席未答辩。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：2018年7月24日，原告（出租方、甲方）与被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同》一份，约定乙方承租甲方位于洛阳高新技术产业开发区翠微路4号1幢一层仓库二、三264平方米；租赁期限48个月，自2018年8月1日起至2022年7月31日止。2018年8月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于洛阳高新技术产业开发区翠微路4号1幢房屋，具体位置系西附楼三楼332.123平方米、办公楼三楼390.20平方米、办公楼一楼132平方米；租赁期限48个月，自2018年9月1日起至2022年8月31日止。2019年7月1日，原、被告签订《租赁合同变更协议》，对于已签订的租赁合同约定的面积及月租金、物业费进行了修改。2019年7月5日，原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于洛阳高新技术产业开发区翠微路4号1幢西附楼一楼53.742平方米，租赁期限36个月，自2019年7月5日起至2022年7月4日止。上述三份租赁合同分别就就租金标准及支付方式、租赁期间相关费用、各方权利义务、合同变更解除与终止等进行了具体约定。

2019年5月31日，原、被告就租金及其他费用进行结算，并签订《对账协议》一份，载明：截止2019年5月31日，被告欠付原告租金、物业、蒸汽费共计227750元，被告承诺于2019年5月31日前结清拖欠的租金，否则按照每月1%向原告支付迟延履行金至实际付清之日，但是最迟不得超过2020年1月20日。如果被告未能于2020年1月20日之前支付拖欠原告的费用，原告可解除与被告的租赁协议。同日，被告法定代表人为原告出具《承诺书》一份，载明被告截止2019年5月31日欠付原告水、电、蒸汽费共计28045.08元，被告承诺于2019年6月10日支付给原告，并承诺2019年6月份以后的水电费及2019年7月之后的房租、物业等费用按月支付给原告。后被告未按照协议约定履行交付租金等各项费用的义务，原告诉至本院。

本院认为，原告与被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、《租赁合同变更协议》、《对账协议》，被告法定代表人周元美出具的《承诺书》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。原告依照协议约定提供了承租房屋，被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司理应按照协议约定履行支付相关费用的义务。双方就被告欠付的各项费用于2019年5月31日已经进行了结算，被告欠付的费用共计255795.08元，其应当按照协议约定履行支付义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，原、被告于2019年5月31日签订的对账协议中载明的欠付款项未到履行期限，双方约定的合同解除条件虽未成就，但被告于2019年8月即处于失联状态，其该行为应视为不履行债务的情形，原告要求自其向本院主张权利之日起与被告解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应对欠付原告的255795.08元款项履行支付义务，并依照合同约定向原告支付逾期付款违约金。原告主张的迟延履行金，其实为违约金，双方在对账协议及合同中约定的违约金计算标准未超过法律规定，本院予以支持。关于原告要求对留置被告的物品拍卖价款优先受偿的请求，因原告留置的物品是否属于被告所有、是否涉及其他第三人利益等均非本案审理范围，本案不做处理。关于2019年5月31日之后原告的各项损失问题，本院已向原告进行释明，原告诉称其保留向被告主张请求的诉讼权利，其该行为系对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为对原告所举证据的质证权、抗辩权等权利的放弃，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、确认原告河南飞舟管通工程有限公司与被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司于2018年7月24日签订的《房屋租赁补充合同》、2018年8月30日签订的《房屋租赁合同》、2019年5月31日签订的《对账协议》、2019年7月1日签订的《租赁合同变更协议》、2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；

二、被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南飞舟管通工程有限公司255795.08元，并支付违约金（以255795.08元为基数，按照月利率1%，自2019年5月31日起计算至实际履行之日止）；

三、驳回原告河南飞舟管通工程有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费5252.5元，申请费1837元，共计7089.5元，由被告洛阳瑞雅皮具护理有限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判员　　田晓丹

二〇二〇年七月十日

书记员　　王婉青