关于某某与某某容合同纠纷二审民事判决书

吉林省白山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）白山民二再终字第5号

上诉人（原审原告）：**，男，1945年12月26日生，汉族，临江市建筑安装公司退休工人，住临江市。

委托代理人：徐公市，吉林长白山律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：**容，女，1959年6月8日生，朝鲜族，临江市宏大房地产开发公司东顺小区项目负责人，住白山市浑江区。

委托代理人：金鑫，男，1983年2月15日生，朝鲜族，个体户，住白山市浑江区。

委托代理人：孙雁歧，白山市圣权法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：白山市群兴建筑有限责任公司。住所地：白山市浑江区。

法定代表人：ＸＸ申，经理。

原审被告：临江市宏大房地产开发有限公司。住所地：临江市建国街。

法定代表人：涂传早，系总经理。

委托代理人：马振波，男，1962年12月25日生，汉族，临江市宏大房地产开发有限公司办公室主任，住临江市。

第三人：李江霞，女，1969年7月31日生，满族，无职业，住临江市。

委托代理人：孙中梁，男，临江仲博法律服务所法律工作者。

第三人：临江市信用合作联社，住所地：临江市正阳路。

法定代表人：韩令坤，系理事长。

委托代理人：赵炳忠，男，1968年6月4日生，汉族，临江市信用合作联社法律顾问，住临江市。

委托代理人：张俊刚，男，1974年11月3日生，汉族，临江市信用合作联社保全科科长，住临江市。

原审原告**与原审被告**容、原审被告白山市群兴建筑有限责任公司（以下简称群兴公司）、原审被告临江市宏大房地产开发有限公司（以下简称宏大公司）、第三人李江霞、第三人临江市信用合作联社买卖合同纠纷一案，临江市人民法院于2009年12月2日作出（2009）临民二初字第145号民事判决。该判决生效后，原审被告**容向检察机关提出申诉。白山市人民检察院于2011年5月17日作出白山检民行抗字（2011）第6号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2011年6月24日作出（2011）白山民抗字第6号民事裁定，本案由本院提审。并于2011年11月24日作出（2011）白山民提字第16号民事裁定，将本案发回临江市人民法院重审。临江市人民法院于2014年4月21日作出（2012）临民二重字第2号民事判决。宣判后，原审原告**不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人**及其委托代理人徐公市、被上诉人**容的委托代理人孙雁歧、金鑫，被上诉人群兴公司的法定代表人ＸＸ申、原审被告宏大公司的委托代理人马振波、第三人李江霞的委托代理人孙中梁、第三人临江市信用合作联社的委托代理人赵炳忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2009年8月24日，**诉至临江市人民法院称，2007年7月19日，群兴公司与**签订了抵顶欠款房屋出售协议。**容与群兴公司书面承诺，经**容开发的东顺小区4号楼2号门市房（面积191.02平方米）抵顶欠**的工程材料款30余万元，约定工程交工后两个月内**容未还清此款，该房产权归**所有，双方互不找差价。按照书面协议，工程早已交工，**购房成立，拥有产权。群兴公司也早已经将房钥匙交给**保管。**多次要求办理产权过户手续，然而**容再三推委，最近又传说**容又将此房另行出售，因此，为维护**合法权益，依法履行购房协议，特诉至法院，请求依法公正处理。

**容辩称，一、2009年5月26日对东顺小区4号楼工程双方进行决算，工程决算总造价为6712025元，**容已经支付6604011元，按照合同约定在竣工前支付70%的工程款。由此可见**容多支付给群星公司1905593.50元，还可以看出群兴公司无权用4号楼2号门市房抵押借款，并私自处理。本案**与群兴公司之间有恶意串通行为，抵债行为无效；二、**容和群兴公司决算后，群兴公司答应交质保金30万元，加上**容为其垫付的电费30万元，两项合计60万元。群兴公司在工程彻底交工后，**容还多支付58万元。由此可见，按合同约定**容多支付给群兴公司工程款，本案争议房屋按合同约定有权收回，要求法院驳回**的诉讼请求。

宏大公司无答辩意见。

李江霞辩称，一、李江霞对诉争房屋具有所有权。2007年7月18日，李江霞与**容经协商达成房屋买卖协议书，该合同约定李江霞以人民币230000元购买该房，并且已交了房款。2008年4月21日双方经协商达成补充协议，要求李江霞追加房款250000元人民币，协议签订后李江霞分三次付给**容125000元人民币，按照此协议规定工程竣工后李江霞多次向**容主张交付剩余125000元和要求办理房照的相关手续，**容均以各种理由进行推脱。2009年末，李江霞得知**诉**容得到法院支持，就此李江霞与**容交涉，在没有任何结果的情况下，李江霞于2010年11月25日向临江市人民法院提起以**容为被告的诉讼，要求法院判决该房屋归李江霞所有；二、临江市人民法院一审判决是错误的。1、**容与群兴公司签订的抵押合同生效，但因未登记而导致抵押权未设立。2、**容与群兴公司签订的抵押合同抵押条款无效，双方在合同中约定的到期不能偿还欠款即以该房抵债属流质条款，临江市人民法院仅以抵押协议所附期限到期为由判令买卖关系成立时错误的。3、**与群兴公司签订的抵押协议无效。群兴公司不享有对该房的处分权而进行处分，所形成的协议当然无效。4、**主体资格不适格。根据合同的相对性原则，**与群兴公司和**容形成两个法律关系，**与**容不存在任何法律关系。且**在原审中并没有提供证据证明其与群兴公司之间买卖关系的成立，也不能证明群兴公司取得了该房屋及办理了抵押登记，因此应当驳回**的诉讼请求。

临江市信用合作联社辩称，一、临江市信用合作联社与涉案房产有法律上的利害关系。涉案房产及其他两处房产，东顺小区4号楼的15号、9号及本案的2号门市房，2008年3月14日临江市信用合作联社与金鑫签订抵押担保合同，金鑫用上述三处房产向临江市信用合作联社抵押担保借款95万元，并办理了抵押登记；二、法院判决认定事实不清，证据不足。1、临江市信用合作联社是抵押权人，在一审程序中遗漏，存在程序违法。2、涉案房产购房人是金鑫，**容与群兴公司买卖、抵押行为未经金鑫事后追认是无效的行为。3、涉案房产已办理抵押登记，抵押权有效。4、2008年3月12日群兴公司出具的承诺书，同意放弃优先受偿权，可以证明临江市信用合作联社是抵押权人。该承诺也是对**容与群兴公司于2007年6月30日、2007年7月19日所签订的协议的否定，该公司与**所签订抵押协议因具有流质条款而无效。

临江市人民法院查明，**容开发东顺小区4号楼建筑工程，因其无施工资质，挂靠宏大公司。由群兴公司具体施工。2007年6月30日，**容与群兴公司签订购房协议书，协议约定群兴公司购买**容承建的东顺小区4号楼2号门市房，每平方米价格2000元，总价款382040元。2007年7月19日，**容与群兴公司签订抵押协议书，因**容欠群兴公司工程款300000元，双方约定将本案争议房屋抵押给群兴公司，待**容还清欠款后收回此房，**容承诺还款期限为工程交工后两个月内还款，在此期限内群兴公司无权销售该房，同时该协议和**容出具的门市房购房协议作废。在交工后两个月内，**容没有还工程款，群兴有限公司有权处理该房，双方互不找差价。**与群兴公司签订抵押协议一份，因群兴公司欠**材料款300000元，将本案争议房屋抵押给**，双方的约定与**容和群兴公司于2007年7月19日所签协议内容相同，但协议没有书写签订时间，**主张签订时间是2007年7月19日，但**容不认可。2008年2月20日，**容的儿子金鑫与临江市信用合作联社签订抵押贷款协议，以三户在建门市房抵押贷款950000元，其中包括本案争议房屋。2007年7月18日，**容针对该房与李江霞签订了买卖协议，并收取李江霞购房款人民币230000元，2008年4月21日再次签订了协议书一份，并收取李江霞房款25000元，2008年4月30日李江霞向**容交付房款50000元、2008年5月9日李江霞向**容交付房款50000元。?临江市人民法院认为，**容与白山群兴公司于2007年7月19日所签订的协议，已经否定了**容与群兴公司于2007年6月30日所签订的协议。2007年7月19日**容与群兴公司所签订的协议，是以**容欠群兴公司工程款为前提，但本案庭审过程中**容否认了欠群兴公司工程款，该份协议约定“乙方在工程交工后两个月内没有还此工程款，甲方有权处理该房，互不找差价”，属流质条款，因此双方所签的这份协议应该无效，群兴公司对该房屋没有处分权。**与群兴公司所签订的抵押协议也是基于**容与群兴公司于2007年7月19日所签协议，群兴公司在无权处分的情况下与**所签协议属效力待定，未经处分权人追认，协议无效。李江霞与临江市信用合作联社均主张自己是有独立请求的第三人，是在本案审理过程中申请参加的，但其所辩内容在本诉中无法审理，可另行主张权利。遂作出判决：“对原告**的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币5800元，保全费1020元，由原告承担。”

宣判后，**不服，向本院上诉称，1、**容与群兴公司的两份协议，是在双方对工程款进行结算后签订的，并且证明双方的房屋买卖合同是以**容“在工程交工后两个月内”是否还清工程款为生效条件的，即如果**容在工程交工后两个月内还清工程款，房屋买卖合同就作废，否则，房屋买卖合同就生效，群兴公司便可根据买卖合同，依法取得该房屋的所有权，并且互不找差价。群兴公司取得该房屋所有权后，有权处理此房屋。一审判决该约定属流质条款和协议无效是错误的。2、由于群兴公司拖欠**的人工费和材料款，将其依法取得的房屋转让给**抵项欠款的行为是合法有效的行为，应得到法律保护。综上，**容与群兴公司、**与群兴公司之间所形成的合同均为合法有效，并且已实际履行了交付义务，**容与群兴公司应当依法履行为**办理产权过户登记的义务。

**容辩称，一审重审判决认定事实正确，适用法律适当，依法应予维持。**容与群兴公司于2007年7月19日所签订的协议已经否定了2007年6月30日所签订的协议。2007年7月19日签订的协议是**容欠群兴公司工程款的前提，（2011）白山仲字第165号可以证明**容不但不欠群兴公司工程款，相反还多支付了740068.12元，该协议属流质条款，因此该协议无效。群兴公司对本案争议的房屋没有处分权，群兴公司在无处分权的情况下与**签订的抵押协议属效力待定，未经**容的追认，因此该协议无效。

宏大公司辩称，同意**容的答辩意见。

群兴公司辩称，群兴公司和**容的协议还有群兴公司与**的协议是在同一天签订的，因开工的第二年欠**材料款，**不让开工，在这种情况下，群兴公司和**容签的协议，在此基础上群兴公司又和**签的协议。群兴公司与宏大公司的东顺小区4号楼截止到现在也没结算。

李江霞辩称，同原审答辩意见一致。

临江市农村信用合作联社辩称，同意**容的答辩意见。**容与金某的买卖合同合法有效，应当受到法律的保护。**容无权处分已经出卖给金某的房屋，**容另行订立协议，未经金某的事后追认，**容与其他人签订的购房协议及抵押合同无效。临江市农村信用合作联社与金某签订的借款合同及登记的抵押合同合法有效。综上，临江市农村信用合作联社认为一审判决程序合法，证据充分，适用法律正确，应当予以维持，驳回王坤的上诉请求。

经本院审理查明，**容挂靠宏大公司开发东顺小区4号楼建筑工程，由群兴公司具体施工。**容用群兴公司所建的房屋抵顶群兴公司的工程款。**容与群兴公司于2007年7月19日签订抵押协议书时，该工程正在建设当中。2011年，宏大公司向白山仲裁委员会申请仲裁。2011年12月22日，白山仲裁委员会作出（2011）白山仲字第165号裁决：“被申请人白山市群兴建筑有限责任公司于本裁决生效后10日内返还给多收申请人临江市宏大建筑有限责任公司房地产开发公司的工程款740068.12元。”其他事实与原审重审判决认定的事实一致。

本院认为，因**容欠群兴公司工程款，双方于2007年7月19日签订抵押协议书，**容将本案争议房屋抵押给群兴公司，承诺在工程交工后两个月内还清，并约定“群兴公司在工程交工后两个月内无权销售此房。如**容在工程交工后两个月内没有偿还工程款，群兴公司有权处理该房。”根据《中华人民共和国物权法》第186条“抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”、《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十七条第一款“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”的规定，双方约定“**容在工程交工后两个月内没有偿还工程款，群兴公司有权处理该房”的条款，不具有法律效力。同时双方均认可在2007年7月19日签订协议时，工程正在建设当中，双方并未进行结算。白山仲裁委员会现已作出裁决，宏大公司已不欠群兴公司工程款，因此，本案争议房屋的所有权并未转移给群兴公司所有，群兴公司无权处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，群兴公司与**签订的抵押协议和抵顶房款结帐清单需经**容的追认，现**容不予认可，故群兴公司与**签订的抵押协议和抵顶房款结帐清单无效。**要求**容和群兴公司给其办理产权过房手续的主张，依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币5800元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　赵希海

代理审判员　　迟吉岩

代理审判员　　李晓光

二〇一四年七月十八日

书　记　员　　宋延良