重庆绿地申港房地产开发有限公司与某某等商品房预售合同纠纷再审民事判决书

文书内容 重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝民再146号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：重庆绿地申港房地产开发有限公司，住所地重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8-1-92。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简影，重庆百君律师事务所实习律师。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：***，男，1969年4月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：**应，重庆钜***事务所律师。 委托诉讼代理人：**，重庆钜***事务所律师。 一审第三人：重庆大极建设工程有限公司，住所地重庆市江北区五里店皂桷岭光华大厦B-5-1。 法定代表人：***，该公司董事长。 一审第三人：***，男，1968年4月14日出生，汉族，住重庆市渝北区。 一审第三人：绿地集团重庆置业有限公司，住所地重庆市江北区盘溪路21号。 法定代表人：***，该公司总经理。 再审申请人重庆绿地申港房地产开发有限公司(以下简称绿地申港公司)因与被申请人***、一审第三人重庆大极建设工程有限公司（以下简称大极公司）、一审第三人***、一审第三人绿地集团重庆置业有限公司（以下简称绿地置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终2707号民事判决，向本院申请再审。本院审查后于2019年1月30日作出（2018）渝民申2282号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭公开开庭缺席审理了本案，再审申请人绿地申港公司的委托诉讼代理人**、简影，被申请人***的委托诉讼代理人**应、**，一审第三人大极公司，一审第三人***到庭参加了诉讼，一审第三人绿地置业公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地申港公司申请再审请求撤销二审判决，维持一审判决。事实及理由：1.***向绿地置业公司支付的200万元款项是用于支付《写字楼定制协议书》约定的重庆XXXXXX甲级写字楼8号楼第8层的房款，而不是支付位于重庆市江北区XX大道XXX号2幢2-商铺10房屋(以下简称商铺10)的房款。一个是商铺，一个是写字楼，是完全不同的房屋。2.***所举证据不能证明重庆保税港区绿地小额贷款有限公司（以下简称绿地小贷公司）支付的200万元系代***支付案涉房款。二审判决认定***已支付房款，属于基本事实认定有误。3.案涉200万元贷款合同上载明的用途与***所购房屋无关。4.绿地置业公司与绿地申港公司同属于一个集团公司，***之所以将200万元直接转款给绿地置业公司是基于集团公司在财务上的统一安排。总之，***未支付案涉房款，***提出的办理过户手续的请求不应得到支持。 ***辩称：原审判决正确，应维持。理由：1.***与绿地申港公司于2014年6月26日签订的《写字楼定制协议书》与本案无关。三方协议可以证明案涉商铺10系***于2015年2月11日向绿地申港公司定制。2.***已经履行了对案涉房屋的付款义务。3.***已将案涉房屋的权利义务转让给***，绿地申港公司表示了认可和接受，并配合办理了相关手续。该事实也证明案涉购房款已经支付完毕。 大极公司和***辩称：原审判决正确，应维持。理由：1.其向绿地置业公司转款200万元中包含了***所购房屋的购房款1766325元。当时其向绿地申港公司购买的房屋很多，这200万元仅是定金，扣除商铺10房款后的余款应用于支付其欠绿地申港公司的其他购房款。2.其夫妻与绿地申港公司一共签订了两份分别针对不同标的物的《写字楼定制协议书》，一份是涉及本案商铺的《写字楼定制协议书》，一审认定的签字时间2015年2月11日是正确的。另一份《写字楼定制协议书》的签订时间是2014年6月26日，与本案商铺无关。其开始定制了3000余平方米的房屋，交了款项200万元，后来其只购买了商铺10，其余的房屋全部退给了绿地申港公司，这两份定制协议就没用了，于是也退给了绿地申港公司，因此其无法提交。 绿地置业公司未予答辩。 ***向一审法院起诉请求：1.确认***与绿地申港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；2.判决绿地申港公司将商铺10转移登记至***名下；3.诉讼费用由绿地申港公司承担。 一审审理查明：2015年2月12日，绿地小贷公司向***转账200万元，并注明用途“贷款”。当日，***向绿地置业公司转账200万元，并注明用途为“支付保税”。 2015年4月8日，甲方大极公司与乙方***签订《抵房协议》约定：甲方将位于重庆市江北区XX大道XXX号XXXX中心一期2幢2-商铺10的工程款抵商品房一套再抵款给乙方，用于归还甲方欠乙方的借款，甲乙双方此次冲抵借款1766325元，自2015年4月8日生效；该房屋建筑面积64.23平方米，总价1766325元，此款由甲方代为支付，甲方已于2015年2月12日通过***农行卡XXXXXXXXXXXXXXXXXX向绿地置业公司预付此房屋购房款200万元；此房由绿地置业公司下属开发公司与乙方于2015年4月8日网签购房合同，税费及大修基金由乙方向开发公司刷卡支付。 同日，甲方绿地申港公司与乙方***签订《重庆市商品房买卖合同》约定：乙方购买甲方开发建设的商铺10，建筑面积64.23平方米，总价1766325元，付款方式为一次性付款；交房时间为2016年2月27日前；房屋实际交付使用之日起60日内，***双方向登记机构提出办理房地产权证的申请和资料，并取得登记受理单，如由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订合同起1日内，将办理产权登记所需的资料提供给甲方。 2015年12月21日，绿地置业公司内部通过《申请用款流转单》，决定退回绿地小贷公司代***支付房款200万元。2015年12月24日，绿地置业公司通过中国光大银行外围普通汇兑交易的形式将200万元转给了绿地小贷公司。 另查明：绿地置业公司系绿地申港公司控股股东，持股60%。 一审法院认为，***与绿地申港公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方争议的焦点是***是否向绿地申港公司支付了房款。首先，***与大极公司签订了抵款协议，大极公司向绿地申港公司付款并履行告知义务后，即可视为代***向绿地申港公司支付了房款，但大极公司并未直接向绿地申港公司支付房款，而是由***向绿地置业公司支付200万元，***认可该行为系履行大极公司与***的《抵房协议》中大极公司的付款义务。其次，绿地申港公司与绿地置业公司虽有关联性，但系不同的法律主体，在绿地申港公司未指示大极公司向绿地置业公司付款或予以追认的情况下，大极公司向绿地置业公司付款无法视为向绿地申港公司付款。再次，***举示的三方协议第1页，证据不完整，无法确定***、绿地申港公司及绿地小贷公司三方是否签字、签章，且该证据即使为真实，从内容上看，仅可以显示出三方认可***向绿地小贷公司借款200万元用于购买房屋，无法证明***是否向绿地申港公司支付了该款项。该院认为***未完成付款义务，绿地申港公司有权拒绝为***办理房地产权证。一审法院判决如下：一、确认***与绿地申港公司于2015年4月8日就位于重庆市江北区XX大道XXX号2幢2-商铺10房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效；二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费10348元，由***负担。 ***不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求支持其一审诉讼请求，即判决绿地申港公司办理房屋过户登记手续。二审诉讼中，***提交了两组证据：第一组是三方协议、《代为付本、付息委托书》，拟证明***通过绿地小贷公司贷款200万元用于支付绿地申港公司的房款，绿地置业公司受绿地申港公司委托收取此款，***已经履行付款义务。第二组证据是交房通知书、EMS快递单，拟证明绿地申港公司于2018年3月20日向***发出交房通知，要求其携带资料办理接房。大极公司、***同意***的意见。 绿地申港公司认为三方协议与本案无关联性，因为协议内容是***向绿地小贷公司借款以支付定制房款，而***购买的并非定制房而是工程款的抵款房。对代为付本、付息委托书真实性不认可，该文件系复印件，加盖了绿地置业公司的印章，绿地申港公司无法核实该印章的真实性，且认为绿地置业公司无权对绿地申港公司和***之间的文书进行**确认，而且内容为***委托绿地申港公司向绿地小贷公司返还贷款，反而可以证明绿地申港公司未收取***任何款项。对交房通知书和快递单的真实性无异议，但不认可***的证明目的，因为通知书中明确载明了必须结清全部房款才办理交房手续。 绿地置业公司对三方协议的真实性有异议且认为该协议最后三页有可能存在变造伪造，理由是该协议上加盖的财务专用章的真实性无法核实，骑缝章只盖了后面三页，而***在一审中仅提交了第一页；对委托书的印章的真实性无法核实，即便是真实的，也未按照正规流程加盖；对于交房通知书和快递单的真实性无异议，但不认可***的证明目的，因为通知书中明确载明了必须结清全部房款，否则无法办理全部手续。 二审法院认为，绿地申港公司虽陈述三方协议上加盖的财务专用印章“真实性无法核实”，但未在该院要求的期间内提交鉴定申请，又未提交其他证据予以佐证。该院对三方协议予以采信。代为付本、付息委托书虽系复印件，但绿地置业公司在该复印件上盖有鲜章。该公司虽陈述该证据加盖的印章“真实性无法核实”，但未在该院要求的期间内提交鉴定申请，又未提交其他证据予以佐证，因此该院对该证据依法予以采信，该证据能够证明绿地置业公司对代为付本、付息委托书予以了认可。对于交房通知书及EMS快递单，各方均认可该证据的真实性，该院予以采信。此外，***向该院提交了绿地申港公司出具的收据一张及支付凭证两张，拟证明绿地申港公司签订案涉商品房买卖合同当日即2015年4月8日便收取了大修基金、契税等费用。根据一审庭审笔录记载，该证据在一审中已提交，但一审法院未对该证据进行评判，也未在卷宗内存留复印件，二审法院对此予以纠正。各方当事人均认可该证据真实性，该院予以采信。 二审审理查明：2015年2月11日，甲方***、乙方绿地小贷公司、丙方绿地申港公司之间签订三方协议载明：1.甲乙双方于2015年2月11日签订《贷款合同》一份，甲方向乙方借款200万元，用于支付甲丙双方签订的《写字楼定制协议书》所约定的定制款项。2.甲丙双方于2015年2月11日签订《写字楼定制协议书》，丙方同意将“重庆XXXXXX”项目部分写字楼依据甲方的特别需求定制甲方，甲方支付相应的对价。 2015年4月8日，绿地申港公司出具的收据一张，交款单位为***(一期)2-2-10收款事由为大修、契税等，金额68492元。 2018年3月20日，绿地申港公司向***发出绿地保税中心项目的交房通知书载明：***购买的保税中心项目一期2-2-10，已达交付使用条件，请***收到通知书来办理接房。集中办理房屋交付时间：2018年3月27日。 二审法院对一审查明的其他事实予以确认。 二审法院认为，***举示的证据能够证明其已向绿地申港公司支付房款的事实具有高度盖然性。1.三方协议、代为付本付息委托书、用款流转单及转账凭证等证据，能够证明绿地置业公司受绿地申港公司委托收取了案涉房款。***与大极公司签订了抵款协议，大极公司向绿地申港公司付款并履行了告知义务，大极公司的行为可视为代***支付房款，但大极公司并未直接向绿地申港公司支付房款，而是由***向绿地置业公司支付200万元。因此，***向绿地置业公司支付的200万元可否视为***对绿地申港公司的付款行为是本案关键。根据二审中***提供的证据，完整的三方协议内容可以看出，***通过向绿地小贷公司贷款200万元的方式向绿地申港公司支付写字楼购房款。但是200万元转款确系***支付给了绿地置业公司，***表示根据绿地申港公司电话授意转账给绿地置业公司。现虽无书面证据证明***的陈述，但是根据绿地置业公司和绿地申港公司之间的关联关系、绿地置业公司虽然否认该款为购房款，但是对该款项来源无法作出合理解释。而从绿地置业公司退款时填写的申请用款流转单上显示款项为“退回绿地小贷公司代***支付房款200万元”以及申请用款流转单上附件有三方协议、代为付本付息委托书的名称等四个方面来分析，绿地置业公司应当知道该款项确系***委托***支付给绿地申港公司的案涉房款。2.《商品房买卖合同》《收据》《交房通知书》能够证明绿地申港公司已委托绿地置业公司收取案涉房款的事实。案涉《商品房买卖合同》第五条中约定“一次性付款……于2015年4月8日付房款壹佰柒拾陆万陆仟叁佰贰拾伍元整”，即合同约定的是合同签订之日一次性付款。同日，绿地申港公司便向***出具了已缴***、契税的收据。此后，绿地申港公司又于2018年3月20日向***发出绿地保税中心项目的交房通知书。以上证据形成了完整的证据锁链，证明绿地申港公司已经认可***向其完成了案涉房屋的付款义务。3.虽然案涉房屋的合同价款与第三人***转款金额未对应，但结合该转款金额大于案涉合同价款之事实以及三方协议，并不能否认***已支付案涉房款的事实。同样，绿地置业公司于2015年12月24日将200万元转给绿地小贷公司，也不能否认其已代绿地申港公司收取了案涉房款的事实。二审法院判决如下：一、维持重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初8016号民事判决第一项；二、撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初8016号民事判决第二项；三、绿地申港公司在本判决生效之日起十日内将重庆市江北区XX大道XXX号2幢2-商铺10转移登记至***名下；四、驳回***的其他诉讼请求。一审案件受理费10348元，二审案件受理费20696元，均由绿地申港公司负担。 再审中，绿地申港公司举示了如下证据：1.《写字楼定制协议书》1份，拟证明该协议的签订时间为2014年6月26日而非原审认定的2015年2月11日；2.三方协议、《贷款合同》、借据、进账单、借记通知、绿地小贷公司出具的情况说明、税务发票、委托书，拟证明***向绿地小贷公司借款200万元的用途是购买其定制的写字楼，后因***逾期付息而退还此款。3.房屋面积测绘报告2份，拟证明《写字楼定制协议书》针对的房屋与***购买的房屋不是一个标的物。***对《写字楼定制协议书》的真实性无异议，但认为不能证明待证事实；对三方协议、《贷款合同》、借据、进账单、借记通知、绿地小贷公司出具的情况说明、税务发票、委托书真实性、合法性和关联性无异议。大极公司和***对《写字楼定制协议书》、三方协议、《贷款合同》、借据、进账单、借记通知的真实性无异议，但认为与本案没有关联性。大极公司、***、***对房屋面积测绘报告2份的真实性无异议。4.为证明案涉房屋并未交付给***的主张，绿地申港公司举示了如下证据：销售台账明细表、房地产竣工面积测算报告和预测测算报告、同期其他购房者的商品房买卖合同和商品房结算及进户凭证、物业公司出具的情况说明、案涉房屋现场照片各1份，以及证人***、***的证言，拟证明***并未支付购房款且未接房。***对销售台账明细表内容的真实性不予认可，理由是该明细表系绿地申港公司单方制作；对房地产竣工面积测算报告和预测测算报告、同期其他购房者的商品房买卖合同和商品房结算及进户凭证的真实性予以认可，但认为不能实现绿地申港公司的证明目的；对物业公司出具的情况说明的真实性不予认可，理由是物业公司与绿地申港公司之间存在业务关系；案涉房屋现场照片上的实物的真实性无法确认；对证人***证言的合法性予以认可，但认为***的证言并没有涉及***的接房过程；对***的证言的真实性予以认可，但认为不能实现绿地申港公司的证明目的。***称，其并未参与交接房屋的过程，对上述证据不发表质证意见。 本院认为，根据***发表的质证意见，本院对绿地申港公司举示的销售台账明细表、房地产竣工面积测算报告和预测测算报告、同期其他购房者的商品房买卖合同和商品房结算及进户凭证、案涉房屋现场照片的真实性予以认定；对绿地申港公司举示的***、***证言以及物业公司出具的情况说明的内容上的真实性，将结合其他证据予以综合认定。 再审中，***举示了如下证据：1.商品房结算及进户凭证一式两联、质量保证书和说明书共1册、用水用电协议、消防安全责任书、绿地保税中心项目物品签收单、业主临时管理规约，拟证明2019年4月28日***已在绿地申港公司办理完接房手续。大极公司、***对以上证据的真实性无异议。绿地申港公司认为用水用电协议、消防安全责任书、业主临时管理规约与本案无关，真实性由人民法院认定；商品房结算及进户凭证一式两联系***以欺骗方式取得，不能作为定案依据；质量保证书和说明书是***自行从物管处取走，并未载明房号；对绿地保税中心项目物品签收单的真实性不发表意见。本院对***举示的前述证据的真实性予以认定。对于这些证据的关联性，本院将综合其他事实在判决理由中予以评价。 再审查明：2014年6月26日，绿地申港公司与***签订了《写字楼定制协议书》约定，绿地申港公司将其开发的“重庆XXXXXX”(暂定名)项目部分写字楼依据***的特别需求按照本协议的约定定制给***，***依照本协议支付相应价款。标的物为该项目甲级写字楼8号楼第8层，面积911平方米，总价为1389.275万元。2015年2月11日，甲方***、乙方绿地小贷公司、丙方绿地申港公司之间签订三方协议载明：甲乙方于2015年2月11日签订《贷款合同》一份，甲方向乙方借款200万元，用于支付甲丙双方签订的《写字楼定制协议书》所约定的定制款项。甲丙双方于2015年2月11日签订《写字楼定制协议书》，丙方同意将“重庆XXXXXX”项目部分写字楼依据甲方的特别需求定制给甲方。甲方支付相应的对价。该协议第四条载明：“如甲方逾期支付乙方上述《贷款合同》项下任意一期本金或利息的，乙方有权宣布上述《贷款合同》项下所有贷款立即全部到期，甲方应立即全额清偿该笔贷款本息。如未能立刻全额清偿的，……，《写字楼定制协议书》宣告终止，并且甲方无条件同意丙方将按照双方的约定应该退回的包括且不限于定制价款、退房款、定金、保证金等直接退回至乙方指定账户，用于归还甲方向乙方的借款本金及利息。”2018年3月20日，绿地申港公司向***发出绿地保税中心项目的交房通知书载明：***购买的保税中心项目一期2-2-10，已达交付使用条件，请***收到通知书来办理接房。集中办理房屋交付时间：2018年3月27日。 再审查明的其他事实与二审相同。 本院认为，双方当事人争议的焦点是绿地申港公司应否按约向***办理商铺10的过户登记手续，该焦点主要涉及***是否支付了商铺10的购房款问题。现评议如下： 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己的主张，有责任提供证据。”本案而言，***作为案涉商品房买卖合同的购买人，对绿地申港公司负有交付购房款的义务。***主张其已经履行该义务，就应举示相应证据予以证明，但***并未举示其直接向绿地申港公司支付购房款的支付凭证，以及绿地申港公司因为收到购房款而向***出具的相应收据。 根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”本案中，虽然***与***存在“将***对绿地申港公司支付购房款的义务转移给***”的约定即《抵房协议》的相关约定，但是***和***均未举示充分证据证明前述债务转移的约定征得了绿地申港公司的同意。换言之，虽然在《抵房协议》签订的当日绿地申港公司与***签订了《商品房买卖合同》，但是，该合同仅有“付款方式为一次性付款；交房时间为2016年2月27日前；……；于2015年4月8日付房款壹佰柒拾陆万陆仟叁佰贰拾伍元整”的约定，并无商铺10的购房款由***支付或者已由***支付的相关约定，而且，在该合同约定于合同签订之日一次性付款而***在当日未向绿地申港公司支付购房款的情况下，绿地申港公司并未向***开具收到购房款的收据。这些事实证明，***与***之间有关债务转移的约定对绿地申港公司不具有约束力，***提出的“支付购房款的义务已由***履行”的理由不能成立。同样重要的是，***、***主张的落款时间为2015年2月11日的《写字楼定制协议》并无原件或者复印件在案，绿地申港公司并不认可该定制协议的存在，案涉三方协议上虽然记载有该定制协议的名称、时间和部分内容，但不能证明该定制协议涉及的标的物包含了案涉商铺10，不能证明***向绿地申港公司定制了商铺10，说明***与***之间的抵房协议缺乏相应基础。 根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。”根据前述认定，绿地申港公司对***享有购房款债权请求权，且***属于负有先履行义务的一方。根据前述分析，***并未履行支付购房款的义务。在此情况下，***提出绿地申港公司办理商铺10的产权过户登记手续的请求，绿地申港公司予以拒绝，于法有据。对***的该请求，一审法院未予支持是正确的。 综上所述，根据再审中的新的证据，二审判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。绿地申港公司在再审中提出的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下： 一、维持重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终2707号民事判决第一项和重庆市江北区人民法院(2017)渝0105民初8016号民事判决第二项； 二、撤销重庆市第一中级人民法院(2018)渝01民终2707号民事判决第二项、第三项、第四项。 一审案件受理费10348元，由***负担；二审案件受理费20696元，由***负担。 本判决为终审判决。 审判长　张　超 审判员　宋汀汀 审判员　*** 二〇二〇年六月十日 书记员　陆　楠