某某与重庆绿地申炎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市大渡口区人民法院

民事判决书

（2017）渝0104民初5468号

原告：***，男，1957年10月6日生，汉族，住上海市卢湾区。

委托诉讼代理人：**，重庆中钦律师事务所律师，一般代理。

委托诉讼代理人：敖祯，重庆中钦律师事务所律师，一般代理。

被告：重庆绿地申炎房地产开发有限公司，住所地：重庆市两路寸滩保税港区管理委员会综合大楼8—2—21，统一社会信用代码91500000084663871R。

法定代表人：**，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所律师，特别授权。

委托诉讼代理人：***，泰和泰（重庆）律师事务所实习律师，一般代理。

第三人：重庆大极建设工程有限公司，住所地：重庆市江北区五里店皂桷岭光华大厦B—5—1。

法定代表人：***，该公司总经理。

原告****被告重庆绿地申炎房地产开发有限公司（以下简称“绿地公司”）、第三人重庆大极建设工程有限公司（以下简称“大极公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本庭受理后，依法由审判员****审判，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**、敖祯，被告绿地公司的委托诉讼代理人***、***，第三人大极公司的法定代表人顾日南均到庭参加诉讼。本案现已审理???结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告绿地公司将座落于重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房屋一套交付并过户登记至原告**成名下；2、本案诉讼费、保全费由被告绿地公司负担。事实与理由：2014年11月20日，被告绿地公司与第三人大极公司签订《购房协议》，确认被告绿地公司根据双方签订的《绿地城项目1号地块三标段施工总承包工程合同》的约定，将该部分工程交由大极公司承建；同时约定：大极公司自愿购买绿地公司开发的绿地城项目1号地块住宅32套，房屋套内面积总计2071.04平方米，房价总计12798905元；大极公司自愿用绿地公司应支付的工程款全款抵扣上述房屋的购房款；绿地公司同意在房屋竣工交付前配合大极公司将房屋出卖给其指定的其他自然人，但购买人与绿地公司签订《商品房买卖合同》时应提供由大???公司签字盖章的书面证明；该协议一经签署即生效，即作为绿地公司已按《绿地城项目1号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付相应工程款，双方应按工程合同、购房合同及该协议约定承担相应的义务，出具相应合同款的正式发票等等。嗣后，大极公司因欠原告***借款，遂与原告**成签订《抵房协议》，约定原告***同意大极公司用房屋抵扣其所欠原告***的借款，大极公司用于抵款的房屋座落于重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号等等。大极公司向绿地公司出具《委托书》，载明大极公司自愿将重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房屋作为进度款抵给原告***。2015年4月11日，原告***与被告绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：该商品房座落于重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号，该房屋的购房款一次性支付；被告绿地公司应于2016年5月30日前将房屋交付原告***等等。同日，原告***向被告绿地公司预交了大修基金、契税、印花税等。2015年6月29日，被告绿地公司代为向相关行政机关缴纳了房屋的契税、印花税。2016年5月20日，大渡口区人民法院执行（2016）渝0104执155号民事裁定书，对上述房屋进行查封。2016年5月23日，被告绿地公司向原告***发出《绿地城项目一期交付通知书》，告知原告**成于2016年5月28日到绿地城一期项目现场办理交付手续，但实际未向原告夏永成交付房屋。综上，原告***认为，依据绿地公司和大极公司所签《购房协议》的约定，大极公司对绿地公司享有交付重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房屋的债权，大极公司和原告**成签订《抵房协议》后，将对绿地公司享有的上述债权转让给原告***，绿地公司与原告**成签订《重庆市商品房买卖合同》，同意将交付上述房屋的债务向原告***履行，并明确约定了办理合同备案登记及交房的时间。现交付房屋期限已过，交付义务仍未履行，为此，被告绿地公司应承担交付房屋，并承担依约办理合同备案登记的相应违约责任。

被告绿地公司辩称，就原告的诉讼请求，被告绿地公司认为根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，本案中被告绿地公司与第三人大极公司之间形成的是以物抵债的法律关系，第三人大极公司与原告存在其他法律关系，这两种法律关系各自独立。本案是大极公司要求被告绿地公司向其指定的第三人交付，即使有违约责任承担也不应向本案原告。关于原告的诉讼请求，被告绿地公司认为与第三人大极公司是以物抵债的实践性关系，根据被告绿地公司与第三人大极公司??订的相关协议，绿地公司和大极公司之间应当在完成对工程价款的结算基础上才能确定是否履行向第三人交付房屋。综上，本案中绿地公司与大极公司之间是以物抵债关系，大极公司又将房屋抵偿给其债权人即原告，原告在诉请中明确了绿地公司实际上是配合大极公司，与其指定的第三人签订合同只是履行以物抵债的方式，而非绿地公司与原告之间形成了真实的房屋买卖关系，因此，绿地公司认为原告的诉讼请求不能成立。同时，第三人虽然对原告的诉讼请求予以认可，但不能剥夺被告依法享有的抗辩权，如不对第三人与原告之间债权债务的金额和真实性、合法性核实，在被告存在超额支付第三人工程款，且未与第三人办理工程结算的情况下，将导致损害被告的利益。

第三人大极公司陈述，本案诉争房屋系绿地公司于2014年11月20日出卖给大极公司，大极??司可将前述商品房予以转卖，绿地公司协助办理相应变更手续。大极公司将其对绿地公司享有的交付商品房的债权转让给了***，并通知了绿地公司。诉争房屋的购房款由绿地公司与大极公司结算。

本院经审理认定事实如下：2014年11月20日，绿地公司（甲方）与大极公司（乙方）签订《购房协议》，主要约定：1、甲方已根据双方订立的《绿地城项目1号地块三标段施工总承包工程合同》的约定，将该部分工程交由乙方承建，甲方按合同约定支付工程款；2、乙方自愿购买甲方开发的绿地城项目1号地块住宅32套，房屋栋号及房号见附件1明细清单，总套内面积2071.04平方米（最终以房屋测量部门核定的为准），房屋净总价12798905元，其他费用按国家相关规定收取；3、乙方自愿用甲方应支付的工程款全款抵扣上述房屋的购房款，甲方同意支付《绿地城项目1号地??三标段施工总承包工程合同》70%之后的工程款给乙方抵扣上述购房款；4、甲方同意在房屋竣工交付前配合乙方将房屋出卖给其指定的其他自然人，并同意更名一次，但购买人与甲方签订《商品房买卖合同》时应提供由乙方签字盖章的书面证明，明确购买人身份，若乙方与其指定的其他自然人产生经济纠纷，而致使《商品房买卖合同》无法生效，相关责任由乙方负责；5、本协议一经签署即刻生效，即作为甲方已按《绿地城项目1号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付相应工程款，双方应按工程合同、购房合同和本协议的约定履行各自相应的责任、义务，合同双方应出具相应合同款的正式发票等等。该《购房协议》所附附件1载明的房屋中包括3号楼6—4号，套内面积为56.09平方米，房款总价为349102元。

2015年3月12日，原告***与第三人大极公司签订《抵房协议》，约定大极公司以重庆市大渡口区建胜镇绿地城（一号地块）3号楼604号房屋抵偿所欠***借款349102元。同日，大极公司向绿地公司出具《委托书》，载明大极公司愿以重庆市大渡口区建胜镇绿地城（一号地块）3号楼604号房为进度款抵房给***，特此委托。2015年4月11日，原告***与被告绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1、原告***购买被告绿地公司开发预售的座落于重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房屋，本商品房项目暂定名为绿地城（一号地块）；2、房屋套内面积为56.09平方米，总房价款为349102元；3、付款方式为一次性付款；4、被告绿地公司于2016年5月30日前交付房屋等等。原告***向被告绿地公司缴纳该房屋的大修基金和契税、权证印花税。被告绿地公司已向税务部门代缴该房屋的契税和权证印花税。

2016年5月23日，被告绿地公司曾向原告***发出《绿地城项目一期交付通知书》，通知原告**成于2016年5月28日至2016年5月30日期间接房，但因涉案房屋被查封及款项是否结清存有争议，原告***未能如期接房。

另查，2017年1月12日，绿地公司与大极公司签订《绿地城项目1号地块三标段施工总承包合同解除协议》，解除了双方签订的《重庆市建设工程施工合同》及《绿地城项目1号地块三标段施工总承包补充协议》。同时约定，双方根据工程结算价款及往来账款、质押贷款、工抵房款等进行清算，如果大极公司还有应付款，绿地公司在金额确认后的一个月内付清，如果有超付情况，绿地公司有权向大极公司追偿，且绿地公司享有大极公司资产优先受偿权等。截止法庭调查结束时，绿地公司和大极公司未就工程已完工部分完成工程款的最终结算。

再查，2016年5月19日，本院因执行（2015）渡法民初字第03997号案判决查封涉案房屋，绿地公司提出案外人执行异议之诉，本院作出（2016）渝0104民初5392号民事判决书，判决不得依据（2015）渡法民初字第03997号判决执行涉案房屋。后提起上诉，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05民终4912号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案房屋所有权现登记在被告绿地公司名下，其在所有权登记时最终确认的门牌坐落为大渡口区绿地路196号20幢6—4。

上述事实，有原、被告及第三人陈述、《购房协议》、《抵房协议》、《委托书》、《绿地城项目1号地块三标段施工总承包合同解除协议》、（2017）渝05民终4912号民事判决书等相关证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同??定履行各自的义务。本案中，绿地公司与大极公司签订《购房协议》，约定大极公司购买绿地公司开发的涉案房屋，同时约定绿地公司同意在房屋竣工交付前配合大极公司将房屋出卖给其指定的其他自然人，与大极公司指定的其他自然人签订《商品房买卖合同》。之后原告***作为大极公司指定的自然人，基于大极公司出具的委托书，与被告绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告***购买被告绿地公司开发的重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房屋，故原告***是涉案房屋的实际购买人，原、被告依法成立房屋买卖合同关系。

关于绿地公司是否应当履行交付房屋和协助办理过户义务的问题。本院认为，原、被告依法形成房屋买卖合同关系，被告绿地公司虽辩称本案涉及两个以物抵债合同，绿地公司根据合同相对性原则，???当向第三人大极公司承担责任。但根据查明的事实，《购房协议》中明确约定该协议一经生效，即作为被告绿地公司按《绿地城项目1号地块三标段施工总承包工程合同》执行，支付第三人大极公司工程款12798905元，同时第三人大极公司自愿用该工程款抵扣购房款12798905元，故在《购房协议》生效时，应视为第三人大极公司已收到工程款12798905元并抵扣房款，第三人大极公司基于付清房款而享有取得涉案房屋的债权。原告***基于借款合同关系，对第三人大极公司享有债权349102元，第三人大极公司与原告**成签订《抵房协议》，以涉案房屋抵偿借款349102元。故在《购房协议》履行过程中，第三人大极公司出具委托书，绿地公司基于《购房协议》的约定，同意第三人大极公司将基于《购房协议》享有的购买并取得重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房???的债权转让给原告***，并与原告**成签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同合法有效，原、被告是合同的相对方，应当各自履行合同约定的义务。同时原告**成在与被告绿地公司签订《重庆市商品房买卖合同》时,根据三方已完成的债权债务抵扣事实，已付清购房款349102元，故涉案《重庆市商品房买卖合同》中对付款时间未做任何约定。另从被告绿地公司和第三人大极公司签订的《绿地城项目1号地块三标段施工总承包合同解除协议》约定：“……双方根据工程结算价款及往来账款、质押贷款、工抵房款等进行清算，如果大极公司还有应付款，绿地公司在金额确认后的一个月内付清，如果有超付情况，绿地公司有权向大极公司追偿……”，亦可看出《购房协议》中约定的工程款被告绿地公司和第三人大极公司作为已付工程进度款处理，并用于抵扣购房款。至于被告绿地公司与第三人大极公司之间工程款的结算问题，应根据《绿地城项目1号地块三标段施工总承包合同解除协议》自行结算，与本案不具有关联性，被告绿地公司不能在三方债权、债务实际抵扣完毕的情况下，否认原、被告基于《重庆市商品房买卖合同》建立的房屋买卖合同关系，否认原告***基于三方债权、债务抵销已完成付款义务的事实，且被告绿地公司向第三人大极公司已支付的工程款金额不限于涉案的工程进度款12798905元，即使双方结算后存在超付，超付部分亦不能特限于本案所涉的已付工程进度款。综上，原告***与被告绿地公司是涉案《重庆市商品房买卖合同》的相对方，现原告***已付清房款，涉案房屋符合交付和办理所有权转移登记条件，被告绿地公司应当履行交付房屋和协助办理过户手续的义务，原告***要求被告绿地公司将???落于重庆市大渡口区组团P分区P1—14—2/02地块3幢6—4号房屋（产权登记为大渡口区绿地路196号20幢6—4号）交付并过户登记至原告**成名下的请求合理合法，本院依法应予以支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十五条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告重庆绿地申炎房地产开发有限公司于本判决生效后五日内将重庆市大渡口区绿地路196号20幢6—4号房屋交付原告***；

二、被告重庆绿地申炎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告***办理重庆市大渡口区绿地路196号20幢6—4号房屋所有权转移登记，将该房屋所有权转移登记至原告夏永成名下。

本案案件受理费40元（***已预交），由重庆绿地申炎房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。

自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。

审判员**

二〇一七年十二月十五日

书记员**