案外人某某申请执行人某某、某某与被执行人重庆繁祥建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

重庆市万州区人民法院

执行裁定书

（2019）渝0101执异42号

案外人：曾建军，男，汉族，生于1975年8月13日，住重庆市万州区。

申请执行人：熊军，男，汉族，生于1958年7月10日，住重庆市万州区。

申请执行人：***，女，汉族，生于1956年6月19日，住重庆市万州区。

委托代理人：*先明，重庆渝万律师事务所律师。

委托代理人：***，重庆渝万律师事务所律师。

被执行人：重庆繁祥建筑工程有限公司，住所地重庆市万州区（天城）天龙路111号3号楼二层办公室，统一社会信用代码915001015656001694。

法定代表人：孔祥利，该公司总经理。

本院受理的熊军、***与重庆繁祥建筑工程有限公司（以下简称繁祥公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人曾建军对本院查封的位于重庆市万州区钟鼓楼街道办事处北滨路心水岸B栋12-3号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人曾建军称，2010年4月18日,案外人曾建军与重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司(简称祥瑞公司)签订《房屋预订协议》,该协议约定:祥瑞公司将座落重庆市万州区钟鼓楼街道办事处北滨路心水岸B栋的12-3号房屋出售给案外人,约定价格为人民币3373.66元/m2(建筑面积),合计金额(大写)参拾肆万肆仟贰佰壹拾伍元整,付款方式为:第一次付款在2010年4月18日付房款,金额(大写)**********伍元整;第二次在银行按揭付清房款。合同签订后,案外人按照合同约定交付了全部购房款,祥瑞公司也于2015年1月20日将该房交付案外人使用至今，但祥瑞公司并未为案外人办理该房屋的权属转移登记。本案所涉房屋所属项目的土地是以重庆市清江实业(集团)有限公司(以下简称清江公司)名义取得,以清江公司名义报建,但是实际出资和开发系祥瑞公司,且清江公司已将该宗土地实际转让给祥瑞公司。因此,案外人是房屋的适格买受人。2019年案外人请求祥瑞房公司为涉案房屋办理权属转移登记时被万州区不动产登记中心告知涉案房屋被万州区法院查封,执行依据为:(2018)渝0101执恢135号执行裁定书。案外人以市场价格全款购买该房并且占有使用多年,所有权归属于案外人曾建军。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定,为维护案外人的合法权益,特向法院提出执行异议,请贵院中止对位于重庆市万州区钟鼓楼街道办事处北滨路心水岸B栋的12-3号房屋执行。

申请执行人熊军、***辩称，案外人曾建军依据的2010年4月18日与祥瑞公司签订的“房屋预订协议”系无效协议。一是2010年4月18日，“万州区北滨路心水岸B栋楼”，没有立项和修建。显然，该协议系虚假和无效。二是案外人明知该房屋没有修建，且无预售许可证，甚至祥瑞公司具不具备开发和土地的资格的情况下，签订房屋预定协议，其主观对可能的损失风险是认可的。三是至今祥瑞公司不是该房屋的合法开发商和土地房屋的所有者，依法无权处分“万州区北滨路心水岸B栋楼”的房屋。

该工程的合法主体系清江公司，房屋的所有权均系清江公司享有，系合法的销售主体。祥瑞公司的买卖系无效。一是案外人没有与清江公司签订的购房合同，也没有向清江公司缴纳一分钱房款。二是清江公司从来没有将该房屋交予案外人，系案外人非法占有。三是该房屋于2012年才动工修建，施工许可系清江公司，房屋产权证系清江公司，案外人与非法业主祥瑞公司签订的协议系无效协议。

该该房屋在2016年1月12日被万州区法院依法保全，案外人的交房清单和入住合约无任何时间系伪造，物业收费从2019年4月18日交费。显然，系在保全之后非法占有。因此系无效的。

综上，案外人曾建军至今没有提供合法有效的购房合同和合法的支付购房款凭据，系非法占有，且因自身买卖不合法，所以不能办证。故案外人不是善意第三人，因此，人民法院对其异议申请依法不能支持。

本院查明，熊军、***与繁祥公司建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼中，本院于2016年1月12日作出(2015)万法民初字第10984号民事裁定书，裁定将重庆市万州区钟鼓楼街道办事处北滨路心水岸B栋的29-2、28-3、31-4、31-5、31-6、27-2、12-3、28-4、29-5、30-6、26-2、4-3、26-4、8-6、22-4、13-4共计16套房屋予以查封。

2016年8月17日，本院作出（2015）万法民初字第10984号民事判决书，判决：“一、被告重庆繁祥建筑工程有限公司在本判决生效后十日内向原告熊军、***支付工程欠款及损失12555116.54元；二、原告熊军、***对被告重庆繁祥建筑工程有限公司欠付的工程款12355116.54元就被告重庆市清江实业（集团）有限公司开发的万州区北滨心水岸B栋商住楼项目建设工程折价或拍卖享有优先受偿权；三、驳回原告熊军、***的其他诉讼请求。案件受理费97131元，保全费5000元，共计102131元，由被告重庆繁祥建筑工程有限公司负担。”熊军、***不服本院（2015）万法民初字第10984号民事判决，向重庆市第二中级人民法院申请再审，2017年12月26日，重庆市第二中级人民法院作出（2017）渝02民再31号民事判决书，判决维持本院（2015）万法民初字第10984号民事判决。

2018年3月16日，熊军、***向本院申请强制执行。

另查明，2010年4月18日,案外人曾建军与祥瑞公司签订《房屋预订协议》,该协议约定:祥瑞公司将座落重庆市万州区钟鼓楼街道办事处北滨路心水岸B栋的12-3号房屋出售给案外人,约定价格为人民币3373.66元/m2(建筑面积),合计金额(大写)参拾肆万肆仟贰佰壹拾伍元整,付款方式为:第一次付款在2010年4月18日付房款,金额(大写)**********伍元整;第二次在银行按揭付清房款。合同签订后,案外人按照合同约定交付了全部购房款,祥瑞公司也于2015年1月20日将该房交付案外人装修使用至今，但祥瑞公司并未为案外人办理该房屋的权属转移登记。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案案外人曾建军预定购买本案争议的房屋与祥瑞公司签订《房屋预订协议》，该合同系双方的真实意思表示，虽未签订正式的房屋买卖合同但其按照《房屋预订协议》缴纳了全部的购房款，祥瑞公司也向其交付了房屋，现案外人曾建军予以装修入住至今。对于未签订正式的房屋买卖合同和办理产权过户登记的原因不在于案外人曾建军，其并无过错。现案外人曾建军主张所有权，排除执行的理由成立，其提出的执行异议请求本院予以支持，对于本案争议的房屋应当中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十四条的规定，裁定如下：

中止对重庆市万州区钟鼓楼街道办事处北滨路心水岸B栋的12-3号房屋的执行。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。

审判长余佩松

人民陪审员***

人民陪审员***

二〇一九年六月三日

书记员马瑞