南京丹湖建筑安装工程有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省无锡市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）苏02民终556号

上诉人（原审原告）：南京丹湖建筑安装工程有限公司，住所地江苏省南京市高淳区阳江镇丹湖街104号。

法定代表人：刘贤才，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李云明，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李川，北京观韬中茂（南京）律师事务所实习人员。

被上诉人（原审被告）：***，女，1982年2月24日生，汉族，住江苏省无锡市惠山区，现羁押于山东省女子监狱。

原审第三人：无锡明星置业有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳街12号。

法定代表人：秦国金，该公司董事长。

上诉人南京丹湖建筑安装工程有限公司（以下简称丹湖公司）因与被上诉人***，原审第三人无锡明星置业有限公司（以下简称明星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（以下简称惠山法院）（2021）苏0206民初2789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

丹湖公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或者依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、***未付清购房款，***辩称购房款支付给了案外人孔维龙，因***与孔维龙之间存在大量票据贴现往来，往来款中并没有备注是购房款，孔维龙也仅认可收到***40万元的购房款，***提供的证据不能证明已经付清了购房款，应承担举证不利的后果。二、银河湾紫苑X幢XXX单元XXX室（以下简称案涉房屋）系明星公司抵债而来，明星公司也承认其是房屋的实际权利人，并按照其指示与***签订了形式上的《商品房买卖合同》（预售），相应的权利义务均归其享有。其与***之间形成买卖合同关系，由于***未按约定支付购房款，其有权解除合同。三、***也同意解除合同，明星公司也愿意配合办理撤销手续等，在买卖合同各方当事人均同意解除合同的情况下，无论是基于案情还是基于调解，为了案结事了，解决纠纷，均应当裁判解除本案的买卖合同。

被上诉人***未作答辩。

原审第三人明星公司未作陈述。

丹湖公司向一审法院起诉请求：1.判令解除丹湖公司与***之间关于案涉房屋的房屋买卖合同，以及***与明星公司签订的《商品房买卖合同》（预售)，并判令***与明星公司办理撤销网签和注销合同备案手续；2.判令***将案涉房屋返还给丹湖公司；3.判令***支付丹湖公司违约金（以房屋总价款1531200元为基数，按照银行同期同类贷款利率从2018年2月27日起计算至本案判决生效之日止）。

一审法院认定事实：

2015年11月24日，丹湖公司以明星公司为被告向惠山法院提起诉讼，要求明星公司支付欠付工程款并赔偿损失。2017年6月29日，惠山法院作出（2015）惠民初字第3023号民事判决书，判决：一、明星公司于判决生效后立即支付丹湖公司工程款21608411.64元；二、明星公司于判决生效后立即赔偿丹湖公司逾期付款利息和窝工损失合计660万元；三、丹湖公司有权在上述第一项的工程款金额范围内，对银河湾四期X幢XXX单元XXX室、XXX室、XXX室、X幢XXX单元XXX室房屋折价或者拍卖所得价款优先受偿。

2018年1月31日，明星公司与丹湖公司、无锡华阔经济贸易发展有限公司（以下简称华阔公司）签订《协议书》。约定：明星公司将13套房产以每平方米9500元的价格抵偿（2015）惠民初字第3023号民事判决书项下结欠的相应工程款；华阔公司将原代持房源网签变更至丹湖公司或丹湖公司指定的第三方名下后，合同的义务已经全部履行完毕，各方无其他争议；等内容。双方确定的实际抵偿房源中包含本案案涉房屋。

2018年2月26日，明星公司与***就案涉房屋签订《商品房买卖合同》（预售）。载明：合同价款；付款方式：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元；买受人在2018年2月26日前一次性支付该商品房全部价款；逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金；等内容。双方办理了网签备案手续。明星公司、丹湖公司、***未就案涉房屋买卖事宜另行签订书面协议。明星公司向***开具了案涉房屋购房款增值税发票。

***向法庭陈述，其与许陆强分别购买了一套房屋，该两套房屋的付款都是由其和丹湖公司项目负责人孔维龙对接的，当时口头商量好按照9000元/平方米计算购房总价。丹湖公司在本案中明确9500元/平方米是其公司和明星公司抵偿价，与***之间没有单独协议，当时口头说的10000元/平方米。

***、孔维龙之间有大量银行转账流水，双方此前从未就支付款项是房款还是贴现款项进行对账，银行转账也无备注信息。***表示其与许陆强的购房款已付清，其与孔维龙之间还有承兑汇票贴现往来。孔维龙陈述自2016年开始与***置换承兑汇票，案涉房屋购房发票给***是因为当时***付的是房款还是贴现款也说不清。2020年10月，双方签订了《借款担保协议书》，***确认向孔维龙借款250万元，双方约定了分期还款时间，并约定此协议签订之前双方借条借据均作废，双方债权债务以本协议为准。孔维龙与***在庭审中一致表示，两套房屋房款和承兑汇票贴现未付款项，***总计结欠孔维龙250万元。

以上事实，有（2015）惠民初字第3023号民事判决书、协议书、商品房买卖合同（预售）、情况说明及当事人的陈述等证据在卷佐证。

一审法院认为：债务已经按照约定履行，合同权利义务终止。明星公司结欠丹湖公司工程款，与丹湖公司达成以房抵债协议，由明星公司以房屋抵偿工程款。明星公司就案涉房屋与丹湖公司指定的买受人***签订商品房买卖合同，抵扣相应金额工程款。丹湖公司与明星公司相应金额工程款的债权债务关系已因丹湖公司确认的抵偿行为完成而消灭。

明星公司确认***无需再另行向其公司支付购房款。鉴于丹湖公司、***均陈述合同载明单价与实际单价不符，丹湖公司可按照其与***之间的约定另行主张相应债权。孔维龙作为丹湖公司案涉项目现场负责人，对明星公司抵偿的房屋进行处理，与***协商购房、收取款项、交付房屋以及相应购房发票，孔维龙收取购房款的行为应视为丹湖公司收取购房款。丹湖公司与孔维龙之间如何结算，与***无关。

丹湖公司并未取得案涉房屋的所有权，也未与***签订房屋买卖合同。丹湖公司以其公司为案涉房屋的所有权人，主张解除其公司与***签订的房屋买卖合同以及明星公司与***之间签订的商品房买卖合同、撤销相应网签备案手续，主张***向其公司返还案涉房屋并承担违约金，缺乏事实及法律依据，法院均不予支持。

***虽在庭审中认可结欠孔维龙款项，同意将房屋抵偿给孔维龙，该意思表示系其与孔维龙之间就欠款归还方式进行的协商，可自行协商处理，并非丹湖公司主张解除***与明星公司之间商品房买卖合同的合法理由,亦非本案理涉范围。

综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第三项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回丹湖公司的诉讼请求。一审案件受理费18581元，由丹湖公司负担。

二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，***购买案涉房屋的事宜，系由***与丹湖公司案涉项目现场负责人孔维龙协商处理。诉讼过程中，***表示其与许陆强的购房款已付清，其与孔维龙之间还有承兑汇票贴现往来。孔维龙表示自2016年开始与***置换承兑汇票，双方之间有大量款项往来，无法分清***支付的是贴现款项还是房款，经过对账，两套房屋房款以及承兑汇票贴现未付款项，***总计确认结欠其借款250万元。根据***与孔维龙于2020年10月签订的《借款担保协议书》，***结欠的250万元由5张承兑汇票构成，并载明此协议签订之前双方借条借据均作废，双方债权债务以本协议为准。因***的购房行为发生在***与孔维龙对账之前，而孙维龙亦已明确该协议是对其与***之间全部往来的结算，但协议中并未涉及***欠付购房款，同时结合案涉房屋已交付并办理了网签备案手续，孔维龙又开具购房款发票等事实，可以认定***已付清购房款。故丹湖公司提出***没有付清购房款的上诉主张，无事实依据，本院不予支持。至于丹湖公司提出***同意解除合同的意见，经查，***虽在一审庭审中认可结欠孔维龙款项，同意将房屋抵偿给孔维龙，但该意思表示仅为其与孔维龙之间就欠款归还方式进行的协商，并非与丹湖公司达成解除合同的合意，丹湖公司据此要求解除合同，没有法律依据。

综上所述，丹湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费18581元，由上诉人丹湖公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　林中辉

审判员　　杜伟建

审判员　　杜凤君

二〇二二年六月十六日

书记员　　李　睿