***光龙公司、重庆海益建筑安装工程有限公司等合资、合作开发房地产合同纠纷民事一审民事判决书

贵州省***人民法院

民 事 判 决 书

（2020）黔2326民初1650号

原告：***光龙公司（以下简称：“光龙公司”）。住所地：***复兴镇乡镇企业小区。

法定代表人：韦正光，该公司经理。

统一社会信用代码：91522326MA6EGF96T。

委托代理人：毛敏，贵州天生律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：重庆海益建筑安装工程有限公司（以下简称：“海益公司”）。住所地：重庆市铜梁区东城街迎龙路54号。

法定代表人：赵晓秀，该公司总经理。

统一社会信用代码：91500224693917881U。

委托代理人：胡建，重庆利安律师事务所律师，代理权限：特别授权。

第三人：重庆市铜梁区益丰房地产开发有限公司（以下简称：“益丰公司”）。住所地：重庆市铜梁区巴川街道办事处河滨西路37号。

法定代表人：彭宇，该公司总经理。

统一社会信用代码：915002244506184738。

委托代理人：李彦，该公司员工。代理权限：一般代理。

第三人：重庆市铜梁区益丰房地产开发有限公司贵州望谟分公司（益丰公司望谟分公司）。住所地：***商业街。

法定代表人：王海，该公司总经理。

委托代理人：李彦，该公司员工。代理权限：特别授权。

第三人：傅恩秀，女，1945年9月25日生，汉族，重庆市铜梁县人，住重庆市铜梁县。

委托代理人：赖兴举，重庆愈大律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告***光龙公司诉被告重庆海益建筑安装工程有限公司，第三人傅恩秀、重庆市铜梁区益丰房地产开发有限公司、重庆市铜梁区益丰房地产开发有限公司贵州望谟分公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告光龙公司法定代表人韦正光及其委托代理人毛敏，被告海益公司委托代理人胡建、第三人傅恩秀委托代理人赖兴举、第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司委托代理人李彦到庭参加诉讼。第二次庭审，原告光龙公司法定代表人韦正光及其委托代理人毛敏。第三人傅恩秀委托代理人赖兴举、第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司委托代理人李彦到庭参加诉讼，被告海益公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告光龙公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告提供给合作各方共同开发价值3742732.8元的土地计入合作开发成本，并由第三人益丰公司望谟分公司在售房收入款项中先行支付给原告。2、请求人民法院依法判决被告与原告对益丰望谟分公司开发的“书香华府”项目进行清算，并将原告应得的利润总额的30%分配给原告。3、本案产生的诉讼费由被告承担。

事实与理由：光龙公司系1993年依法成立的一个桐油加工企业，在县城复兴镇商业街拥有工业用地面积4983.36平方米（后因政府修路占用了645平方米，光龙公司实用面积为4338.36平方米）。2010年1月25日，光龙公司与贵州省遵义景港房地产开发有限公司（以下简称遵义景港公司）签订《土地联合开发合同书》。合同约定光龙公司提供土地，遵义景港公司提供开发资金，并帮助光龙公司偿还县农行债务150万元，之后光龙公司从应得利润偿还遵义景港公司。由遵义景港公司对项目进行开发和管理。利润分配，光龙公司占纯利的30%；遵义景港公司占纯利的70%。2011年3月10日，遵义景港公司引进海益公司参与项目开发，于是以光龙公司为甲方，遵义景港公司为乙方，海益公司为丙方，签订了《***光龙公司土地联合开发合同书》，三方合同约定，原光龙公司与遵义景港公司两方合同约定的光龙公司权利义务不变；遵义景港公司的权利义务则变更为：项目所需资金的出资由遵义景港公司和重庆海益公司共同承担，比例为遵义景港公司出资25%；利润分配占17.5%。海益公司出资75%，利润分配占52.5%。三方联合开发合同书签订后，实际开发运作至2012年6月时，遵义景港公司将其全部利益转让给海益公司，退出三方合作开发项目。2013年11月17日，光龙公司与海益公司重新签订了《贵州省***光龙公司土地联合开发合同书补充协议》。《补充协议》明确原三方联合开发的项目名称为：贵州省***“书香华府”商住楼。乙方选定益丰公司资质名称实施开发。甲方同意“本项目合作资产开发用地转入乙方选定的益丰公司资产名下进行联合开发。甲方出资实体土地占整体项目中甲方所出土地部分开发的股份30%，乙方负责整个项目的所有现金投资，占甲方所出土地部分开发股份70%。甲方同意乙方将其收购的遵义景港公司的股份全部转让给傅恩秀，傅恩秀与甲、乙双方均为本项目股东”。益丰公司在***注册了重庆市益丰房地产开发有限公司贵州望谟分公司具体实施项目开发。2016年12月“书香华府”项目完成，并销售完毕，双方就土地如何计入成本及利润分配发生分歧。经多次召开股东会均未达成一致意见，致使“书香华府”项目的利润分配事项迟迟得不到解决，严重损害了原告的合法权益。2019年10月原告将被告及第三人诉至***人民法院，因疫情的原因，导致案件不能如期审结而撤诉。为了使原告的合法权益有所保障，特重新诉至人民法院，请求支持原告的诉请。

被告海益公司辩称：原告主张土地计入开发成本，没有合同依据和法律依据，在各方签订的合作协议中，应计入成本的项目均已列举。原告在项目即将实施完毕的时候突然提出要求，既违反了契约精神也不符合双方合作的初衷，不应得到法院的支持。原告要求进行项目清算的条件尚未成就，目前该项目税务清算尚未完成，多笔应收款未收回，多笔应付款未支付，销售也没有完成，整个项目尚未完工并不具备清算条件，我们打算在项目完成后，各方在根据合同进行清算。综上，请求法院驳回原告的全部诉诉请求。

第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司辩称：项目目前未达到清算条件，存在税务、应付和应收等事项未完成的情况，各股东土地占股利息分成与我公司无关，建议股东间进行协商处理清算达成条件的项目。

第三人傅恩秀辩称：土地部分除了缴纳的土地金应当计入开发成本外，其余的不应计入开发成本，这个在合同中只将缴纳土地出让金进入开发成本是有明确约定的，傅恩秀在受让股份之前依据就在此前涉案项目的相关资料才做出受让股份，如果原告的土地减除土地出让金后也计入成本的话，就违反了原告来合同的约定，也损害了傅恩秀的合法权益。所以，原告的第一项诉讼请求不能得到支持。关于项目的清算，作为被告傅恩秀也希望项目尽快得到清算，因为从13年受让项目股份后，至今该项目迟迟无法完成，我们也希望能够清算，但从目前的有关资料来看，确实还达不到清算的条件。因此，我们希望双方能够协商达到清算条件，不认可原告的第一项诉讼请求，对于第二项诉请，第三人同意清算。光龙公司享有的是土地部分的30%额股份，不是整个项目的30%的股份。原告在（2019）黔2326民初1494号案诉状中明确说明在签订合同时，没有提出其投入的土地价值要计入项目开发成本，因此，按照证据规定，当事人在起诉状中陈述对自己不利的事实，法庭应以确认。

原告光龙公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：

（1）企业法人营业执照、法定代表人身份证复印件一份，证明原告主体资格。经质证，被告海益公司无异议。第三人傅恩秀无异议。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司无异议。

（2）《贵州省***光龙公司与贵州遵义市景港房地产开发有限公司土地联合开发合同书》《***光龙公司土地联合开发合同》《***光龙公司土地联合开发合同补充协议》。证明三方的合作关系，原告出土地，被告出资金共同对房地产进行开发，原告享有30%的股份，被告享有70%股份的事实。同时证明如果在利润分配的时候，发生纠纷或者是不能进行计算的话可以通过审计部门进行审计。原告提供的三组合同主要证明的内容是三方有合作的内容，并没有说是投入土地占建安公司的30%，只是原告提供土地的30%，几份合同并没有约定我们提供的土地不计入成本。虽然合同列举了哪些进入成本，但是也没有约定我们提供的土地不进入成本。经质证，被告海益公司对该组证据的“三性”无异议，但不能达到原告的证明目的。两份合同中明确约定了应计入项目成本的包括政府部门的土地出让金、办理立项规划、设计施工许可的费用以及负责项目开发的其他资金、项目的赔偿款，应计入成本，未明确约定原告提供的土地应计入开发成本，原告的要求不符合三方合同的约定。第三人傅恩秀认为，合同约定的是缴纳的土地出让金进入成本，原告占30%不是项目的全部，是原告提供土地的30%，不是该项目的30%。其他的同意被告海益公司的质证意见。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司同意被告及第三人傅恩秀的质证意见。

（3）***物价局《土地价格认证结论书》。证明原告的土地应计入成本的价格3742732.80元。经质证，被告海益公司对价格认证书的真实性无异议，但是与本案的关联性不强。该评估报告是按照商业用地的性质提供的，而原告提供的土地是工业用地，如果按照工业用地提供的话就没有这个价值。该块土地的实际价值应当与政府部门确定的土地出让金为准，因此，原告认为提供的土地价值为600余万元与实际价值不符。第三人傅恩秀认为，该证据与本案不具有关联性，不应当作为本案的证据。对本案土地的价值认定应当以土地出让合同为准。该份证据显示的是将原告提供的土地以商业性质评估出来的土地价值，但是原告提供的土地性质是工业用地，因此，原告提供的工业性质的土地价值远远达不到该评估报告的认定土地价值。该证据在2010年出具了，但在此后原告所签订的《联合开发合同》中均没有将其土地作价进入开发成本的约定，反倒是在2011年3月10日签订的《联合开发合同》中，明确约定了把缴纳的土地出让金进入开发成本。所以，原告举出的该份证据与本案不具有关联性，且达不到原告的证明目的。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司同意被告及第三人傅恩秀的质证意见。

（4）重庆市益丰房地产开发有限公司望谟分公司会计资料。证明在2016年时该项目的利润进行核算，当时的利润是890万元。经质证被告海益公司对该组证据的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。该项目的财务状况随时在发生变化，原告认为利润达到890万，其实在第八次股东会议时就已经做了调整，当时在做会计资料时，将车位的售价定高于市场价格，同时该项目的成本仍然在增加，因此利润不是确定的890万元。原告所举的会计资料同时证明了该项目尚不具备清算的条件，尚有多笔应收、应付款项没有实际支付和收取，因此项目暂时不具备清算条件。第三人傅恩秀同意被告海益公司的质证意见。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司同意被告的质证意见。

（5）第一次至第八次股东会议纪要。证明三方约定了纯利润的概念，付清全部建安成本、人工工资、退还王海等投入、交清税费后剩余的为纯利润，除了土地出让金剩余部分，应当计入开发成本。在第六次股东会议已经说明了利润是890万元。在第八次股东会议时原告提出土地计入成本，王海、以及被告重庆益海公司、重庆市益丰房地产公司，经同意土地进入成本，并要原告提出方案，但原告在提出方案后一直未得到答复。经质证，被告海益公司对股东会议的真实性无异议，但我们认为不能达到原告的证明目的。对开发成本并没有明确将原告提供的工业用地计入成本。第八次股东会议中，原告提出土地计入成本，被告海益公司并没有表示同意，同时利润各方已经明确了，从最初的890万元左右下降为250万元左右。第三人傅恩秀同意被告海益公司的质证意见，并补充，在第八次股东会议，当原告提出将土地计入成本时，被告傅恩秀要求按照合同约定执行，不能将土地计入开发成本，只能将已缴纳的土地出让金计入成本。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司同意被告及第三人傅恩秀的质证意见。

被告海益公司向本院提交如下证据：

（1）《贵州省***光龙公司与贵州遵义市景港房地产开发有限公司土地联合开发合同书》《***光龙公司土地联合开发合同》《***光龙公司土地联合开发合同补充协议》。证明光龙公司与景港公司就合作开发光龙公司位于***的土地达成协议，约定光龙公司提供土地占30%的股份，景港公司出资占70%的股份。合同对应计入开发成本的如土地出让金、项目立项、规划设计、施工许可证、开发资金、业务应酬费用等进行了约定，未将光龙公司提供的土地计入开发成本。光龙公司与景港公司、海益公司就三方合作开发光龙公司位于***的土地达成协议，约定光龙公司提供土地是占30%的股份，景港公司和海益公司共同出资分别占17.5%、52.5%的股份。该合同同样未约定将土地计入开发成本。光龙公司与海益公司双方就合作开发光龙公司位于***的土地达成补充协议，约定景港公司退出合作，光龙公司仍然占30%的股份，海益公司占52.5%的股份，将景港公司17.5%的股份转给傅恩秀。双方决定使用重庆市铜梁县益丰房地产开发有限公司的资质进行开发，合作时间至本合作项目产生社会效益并经双方同意清算时止。该合同同样未约定将土地计入开发成本。8、建安公司的土地开发不在本次合作内容中。经质证原告对三份合同的真实性予以认可，光龙公司占30%景港公司占70%，之后景港公司将52.5%分给海益公司，景港公司将17.5%股份转让给傅恩秀。经质证，原告认为，合同没有约定土地是否进入成本，但没有约定土地不进入成本，对被告的证明内容不与认可。第三人傅恩秀无异议。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司无异议。

（2）授权委托书（光龙公司-韦达明）、股份转让协议、授权委托书（傅恩秀-赖兴举）。证明光龙公司授权韦达明对开发项目的各项事务决策和签字，韦达明所签字的项目文件对光龙公司具有约束力。海益公司根据贵州省《***光龙公司土地联合开发合同书》补充协议的约定将原景港公司17.5%的股份转让给傅恩秀，在原有合同的基础上可以进行投资，傅恩秀为项目股东之一。傅恩秀授权赖兴举对开发项目的各项事务决策和签字，赖兴举所签字的项目文件对傅恩秀具有约束力。经质证，原告对于授权委托书（韦达明）真实性予以认可。股份转让协议与原告毫无关系，授权委托书（傅恩秀）与原告无关系。因为傅恩秀的股份实际是在海益公司70%之内的，与原告无关系。第三人傅恩秀无异议。补充一点，在望谟光龙公司与第一被告签订的补充协议中第八条附则第四款明确第一被告海益公司将17.5%转让给傅恩秀，并且原告在补充协议中签字确认，所以傅恩秀在本案中具有股东地位。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司认可傅恩秀的质证意见。

（3）国有土地使用证、光龙公司用地位置图、证明、房屋产权证、***常务委员会会议纪要、划拨土地使用权、补办及土地登记申请审批表、关于请求尽快落实景港帝豪项目用地的请示、***物价局价格中心土地价格认证结论书及认证技术报告、国有建设用地使用权出让合同、贵州省行政事业性收费通用票据、国有土地使用权证（4338.36平米）、国有土地使用权证（5372.65平米）、股东会议记录（第一至第八次）。证明原告提供的土地为工业用地，原景港公司根据***会议纪要签订了出让合同并交纳了3123619.2元土地出让金才进行开发，政府部门确定的土地出让金就是土地的价值。该部分已经计入了开发的成本。土地的变化情况及从工业用地变更为商业用地并最终登记在第三人名下进行开发。在历次的股东会议中，各方均没有要求将原告提供的工业用地计入开发成本，符合了各方之前的联合开发协议约定，原告在第八次会议记录中提出将其提供的工业用地计入开发成本，明显是违反了契约精神。经质证，原告对该组证据的真实性予以认可，对证明目的不予认可，原告提供的工业用地是事实，但是根据原告提供的土地使用权证，是通过有偿划拨取得的土地，并且土地是经过物价部门鉴定的价格是680余万元，按照政府部门的会议纪要及审批合同是按照1600元每平方的价格，按45%交付土地出让金价值，土地的价值应当是每平方1600元。关于所证明的土地变化情况，土地变更性质，是需要缴纳土地出让金，最终变更到第三人名下进行开发，在期间原告是多次提出土地计入开发成本，但一直没有得到回复。第八次股东会议中提出土地计入开发成本时，被告益海公司法人以及第三人益丰公司法人王海同意并要求原告提出方案。所以对被告所举证据我方不予认可。第三人傅恩秀对上述证据的三性无异议。补充一点，王海在第八次股东会议中没有明确同意原告将土地计入开发成本的提议。王海叫原告拿出方案不能理解为王海就同意原告的土地要计入开发。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司认可傅恩秀的质证意见。

（4）国家税务总局***第二税务分局税务事项通知书、银企合作协议书、情况说明、书香华府房开公司业委会会议纪要、房开应收款（未入账）、未入账的应付款、往来款（账面）。证明案涉项目未完成税务的清算和缴纳，在银行的保证金专户也未进行清算，对业主面积补差款进行了约定和催收但未处理完毕。目前该项目还有80余个车位尚未销售，多笔如设计费、景港公司退股的税金等都没有进行支付，也有多笔应收款项也未收取，该项目目前不具备清算条件。截至2021年2月20日，根据望谟信用社与益丰公司签订的《银合作协议》，保证金为2453951.24元，说明财务数据与2019年相比发生了变化，所以，清算条件还不能成立。原告在（2019）黔2326民初1494号案件的诉状中强调在签订合同时，原告并未提出将土地价值计入开发成本。被告所举证据不是单方制作，该证据系原告所举的证据。经质证，原告对税务事项通知书、银企合作协议书、情况说明，对以上证据真实性认可，对书香华府房开公司业委会会议纪要、房开应收款（未入账）、未入账的应付款、往来款（账面）等证据不予认可，企业纳税是企业应尽的义务，缴纳保证金也是企业应当的义务。不认可的理由是该证据是单方制作，项目也达到了可以清算的条件。对情况说明认可，但对证明目的不认可，不能作为不能清算的证据，原告不是土地开发的专业人员，原告才未提出土地计入成本，合同并未约定土地不计入成本，也未约定不计入成本。第三人傅恩秀对证据的三性及证明目的均无异议。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司无异议。

（5）（2019）黔2326民初1494号民事起诉状，证明光龙公司在签订《土地联合开发合同书》时并未将土地价值要求计算入成本，之后反悔，违反诚信。经质证，原告认为，在合同中约定哪些计入成本，但并未约定土地计入成本。原告不是土地开发的专业人员，原告才未提出土地计入成本，合同并未约定土地不计入成本，也未约定不计入成本。第三人傅恩秀对证据的三性及证明目的均无异议。第三人益丰公司及益丰公司望谟分公司无异议。

第三人傅恩秀向本院提交了如下证据：

（1）贵州省***光龙公司与贵州省遵义景港房地产开发有限公司土地联合开发合同书。证明光龙公司与景港公司就合作开发光龙公司位于***的土地达成协议，约定光龙公司提供土地占30%的股份，景港公司出资占70%的股份。合同对应计入开发成本的如土地出让金、项目立项、规划设计、施工许可证、开发资金、业务应酬费用等进行了约定，未将光龙公司提供的土地计入开发成本。

（2）***光龙公司土地联合开发合同书。证明。光龙公司与景港公司、海益公司就三方合作开发光龙公司位于***的土地达成协议，约定光龙公司提供土地是占30%的股份，景港公司和海益公司共同出资分别占17.5%、52.5%的股份。该合同明确约定了进入开发成本的项目，但未约定将土地计入开发成本。

（3）贵州省***光龙公司土地联合开发合同书》补充协议。证明光龙公司与海益公司双方就合作开发光龙公司位于***的土地达成补充协议，约定景港公司推出合作，光龙公司仍然占30%的股份，海益公司占52.5%的股份，将景港公司17.5%的股份转给我方。双方决定使用重庆市铜梁县益丰房地产开发有限公司的资质进行开发，合作时间至本合作项目产生社会效益并经双方同意清帐时止。该合同同样未约定将土地计入开发成本。建安公司的土地开发不在本次合作内容中。

（4）授权委托书（光龙公司-韦达明）。证明光龙公司授权韦达明对开发项目的各项事务决策和签字，韦达明所签字的项目文件对光龙公司具有约束力。

（5）股份转让协议。证明海益公司根据贵州省《***光龙公司土地联合开发合同书》补充协议的约定将原景港公司17.5%的股份转让给我方，我方充分论证，在原有合同的基础上可以进行投资，我方为项目股东之一。

（6）授权委托书（傅恩秀-赖兴举）。证明我方授权赖兴举对开发项目的各项事务决策和签字，赖兴举所签字的项目文件对我方具有约束力。

（7）贵州省望谟“书香华府”股东会议记录（第一至第八次）。证明合作各方历次股东会的记录，在第一至七次股东会中，各方均未提出将土地计入开发成本，在第八次股东会中光龙公司提出土地计入开发成本，我方也不会参与该项目，因此各股东未能达成一致。税款、业主面积补差、车位销售、施工单位工程款抵房及利息等均未处理和清算，车位降价处理后利润预计下降到250万元左右，但至今仍然未处理掉。

（8）国家税务总局***水务局第二税务分局税务事项通知书。证明合作项目尚未完成税务清算。

（9）银企合作协议书。证明购房住户按揭，开发公司在银行开立保证金专户，尚未完成清算。

（10）情况说明。证明保证金余额尚未清算。

（11）书香华府房开公司与业委会对业主面积补差款的约定及催收。证明案涉项目至今未处理完毕。

（12）属房开应收款（未入账）。证明尚有80各车位未销售，房屋测量面积补差款未收齐，因此未入账结算。

（13）未入账的应付款。证明税务未清算，设计费未完全支付，景港公司退股税金未清算等躲避款项未支付。

（14）往来款（账面）。证明多笔应收付款未清算。

（15）国有建设用地出让合同、贵州省行政事业性收费通用票据。证明原告的案涉土地的土地出让金就只有3123619.2元。是这块土地的全部应当缴纳的土地出让金，而不是45%。

经原告、被告及第三人对傅恩秀所举证的（1）至（15）组证据综合质证。原告认为，收费收据是2011年4月25日就已经缴纳土地出让金，交款单位是遵义市景港公司，而不是今天所为的重庆益丰公司及其分公司，益丰公司签订合同的时间是2013年12月24日，当时交款是按照土地出让金45%来缴纳的，而不是按照国有建设用地土地出让合同100%的土地款来缴纳的，因此，对相关问题，原告方保留向相关部门查实的权利，我们认为该合同应当以政府会议纪要以及划拨土地审批来进行对比就清楚了300多万是工业用地变更为商业用地的土地出让金，不是整个土地的价值。被告海益公司无异议。第三人益丰该公司及益丰公司望谟分公司无异议。

被告傅恩秀：2011年是景港公司与土地管理部门签订的合同，并缴纳了300多的土地出让金。在2013年11月17日原告与第一被告签订的补充协议中，补充协议中第二条第二款明确约定将开发单位景港公司变更益丰公司。为了将案涉土地使用证办在益丰公司名下，益丰公司与土地管理部门签订了土地出让合同，这份土地出让合同的内容与之前签订的一致。

原告光龙公司：根据政府会议纪要、土地划拨审批表，原告方提供的土地是按照1600元的土地出让金的45%来缴纳土地出让金，作为第三人提供的行政事业性收费收据，上面记载3123619.2元的金额刚好就是原告的土地按照1600元每平方的45%计算出来的，2013年第三人与***国土局签订的国有建设用地使用权出让合同，与当时缴纳土地出让金的事实不吻合，其目的仅是为了办证，不应当认定土地的价值就是3123619.2元。

本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，光龙公司（甲方）与遵义景港房地产开发有限公司（乙方）签订《土地联合开发合同书》，该合同约定，甲方的义务：提供其位于***的全部土地计4338.3570㎡，并保证其真实性和手续的合法性。办理、提供县人民政府及相关部门批准开发商品房的有效文件。自行搬迁地面厂房等构、建筑物及机器设备，乙方对甲方不作补偿（赔偿）。处理好自己所有债权债务，因债权人讨债而影响项目的实施，甲方应承担违约责任。乙方的义务：本合同生效后，帮助甲方归还其所欠***农业银行的债务150万元，收回抵押的土地使用证、房地产等手续，为工业用地变更为商业用地做准备。负责办理土地归还等开发手续，按照县人民政府及其有关部门确定的数额缴纳土地出让金、立项、归还、设计施工许可等所需的全部费用，并计入项目开发成本。负责办理土地归还等开发手续及其费用，并计入项目开发成本。依法对项目进行全面的开发和管理，搞好项目的安全施工和质量保证。利润分配：甲方占纯利润的30%，乙方占纯利润的70%。乙方帮助甲方垫支的150万元农行债务，从甲方应得的30%利润中扣还乙方。除正常管理费用外，在房屋销售收入中提取50万元作为与项目直接相关的义务应酬费，计入开发成本，并由乙方支配。开发项目全部结束后，扣除开发成本，完清各项税、费，剩余的部分为纯利润。

2011年3月10日，光龙公司（甲方）、遵义景港房地产开发有限公司（乙方）、海益公司（丙方）签订《土地联合开发合同书》，合同约定，甲方义务：提供其位于***的全部土地，并保证其4291.47㎡土地的真实性和手续的合法性。提供县人民政府批准开发商品房的有效文件。尽最大努力争取人民政府的各项优惠政策。自行搬迁地面厂房及机器设备，处理好与周边的关系，为项目的顺利实施创造必要条件。除了县农行的150万元贷款外，处理好自己的所有债权债务，不得因债权人讨债而影响项目的实施。乙方、丙方的义务：本合同生效后，帮助甲方归还其所欠***农业银行的债务150万元，收回抵押的土地使用证、房地产等手续，为工业用地变更为商业用地做准备。负责办理土地归还等开发手续，按照县人民政府及其有关部门确定的数额缴纳土地出让金、立项、归还、设计施工许可等所需的全部费用，并计入项目开发成本。负责办理土地归还等开发手续及其费用，并计入项目开发成本。依法对项目进行全面的开发和管理，搞好项目的安全施工和质量保证。出资比例：乙方出资本项目全部所需资金的25%。丙方出资本项目全部所需资金的75%。利润分配：甲方占纯利润的30%，乙方占纯利润的17.5%。丙方占纯利润的52.5%。乙方、丙方帮助甲方垫支的150万元农行债务，从甲方应得的30%利润中扣还乙方、丙方。除正常管理费用外，在房屋销售收入中提取50万元作为与项目直接相关的义务应酬费，并由乙方、丙方共同支配，计入开发成本。开发项目全部结束后，扣除开发成本，完清各项税、费，剩余的部分为纯利润。按照甲方30%、乙方17.5%、丙方52.5%的比例进行分配。该合同落款处备注：“本合同为该合同项目的基准合同，当其他任何条款与本合同条款抵触时，则以本合同所签条款为准，且执行本合同条款”。三方法定代表人韦正光、李良才、王海在备注处签字盖印。

同时查明，2013年遵义景港房地产开发有限公司作为甲方（转让方）、海益公司作为乙方（受让方）、光龙公司作为并方（承认方）签订《景港帝豪项目转让协议书》约定，三方合作开发的***“景港帝豪”项目，根据甲、乙、丙三方于2011年3月10日签订《***光龙公司土地联合开发合同书》第三条明确的利润分配方案，甲方拥有该项目17.5%的合伙份额。为使项目能圆满竣工，现经三方共同协商，达成以下协议：“一、甲方将其对本项目的合伙份额（即17.5%）转让给乙方，价款为人民币肆佰万元（这400万元包括本金250万元，利息70万元，其余80万元是李良才因此对本项目进行的工作应得的报酬及其它开支）。从本协议生效并由乙方支付完毕转让价款之日起，由乙方接受甲方在本项目中的合伙份额，丙方予以认可”。三、三方一致同意，甲方将本项目国有土地使用权过户给乙方指定的具有合伙资质的房地产企业，并将该项目有关的所有文件（包括但不限于立项批文、方案等）的开发商名称变更为乙方指定的房地产企业，本事项由甲乙双方办理。”2013年4月8日，遵义景港房地产开发有限公司、海益公司在该转让协议书上签字盖章，光龙公司于2013年9月17日在该转让协议书上签字盖章。

2013年11月17日，光龙公司（甲方）与海益公司（乙方）签订《补充协议》，协议约定，2013年，遵义景港房地产开发有限公司经与乙方协商，同意转让其股份给乙方而退出合作开发，为此，甲乙双方重新产生本补充协议。合作项目：贵州省***“书香华府”商住楼（更名后合作性质不变）。甲方同意在“重庆铜梁县益丰房地产开发有限公司”不得用此财产进行连带责任清资的前提下，本项目合作资产开发用地转入乙方选定的“重庆铜梁县益丰房地产开发有限公司”资质名下进行联合开发。合作时间：从合同生效之日起至本合作项目产生社会利益并经双方同意清账时止。合作条件：甲方出资实体占整体项目中甲方所出土地部分开发的股份30%（本项目中，由乙方及遵义景港房地产开发有限公司出资购买的***建安公司土地部分的开发建设权利与义务，由乙方单独享有与承担。）乙方负责整体项目的所有现金投资（乙方以此项目进行有偿融资开发，其融资也列入投资，有偿融资产生的“利息”等不计入投资成本，列入预支利润。任何以此项目名义进行的任何现金变实物也视为投资）。乙方占整体项目中甲方所出土地部分开发股份70%（本项目中，由乙方及遵义景港房地产开发有限公司出资购买的***建安公司土地部分的开发建设权利与义务，由乙方单独享有与承担）。

2013年11月8日，海益公司（甲方）与傅恩秀（乙方）签订《股份转让协议》约定，甲方同意将持有重庆市铜梁县益丰房地产开发有限公司望谟“书香华府”项目17.5%的股份共400万元出资额，以400万元转让给乙方，乙方同意按此价格及金额购买上述股份。

另查明，案涉“书香华府”房地产项目土地，由原告入股的土地和原合作方遵义景港房地产开发有限公司出资受让的***建安公司土地共同组成，该项目由重庆铜梁区益丰房地产开发有限公司实施开发。原告光龙公司提供的土地面积为4291.47㎡，其中3904.86㎡为工业用地，386.61㎡为商业用地。2020年8月20日，***物价局价格认证中心出具的望价认字（2010）81号土地价格认证结论书载明：“一、价格认证标的概况。（一）认证标的地处复兴镇商业街225号，望蔗公路从门前通过，周围有商业小区，农贸市场、县交通局、县XXX、向左不远处是客车站；区域内有居住区、屠宰场等，地理位置很好。（二）土地取得方式：有偿划拨方式取得。（三）标的所在地段（假设）一级地段。（四）土地使用用途：商业用地。（五）土地使用面积4291.47㎡。土地价格＝1600元/㎡×4291.47㎡＝6866352.00元。价格认证结论：1、以市场法认证标的的价值为：12874410.00元。2、以基准地价法认证的价值为6866352.00元（基准地价的取值是按照望府发[2008]21号文件执行，由于该规定基准地价近两年未做调整，根据我县目前土地市场价格情况，该价格偏低）”。2011年4月21日，遵义景港房地产开发有限公司就案涉土地申请划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请，申请土地用途为商品房综合用地，宗地面积为4338.36㎡，并于2011年4月25日交纳土地出让金3123619.20元（4338.36㎡×1600.00元/㎡×45%）。2013年12月24日，重庆市铜梁县益丰房地产开发有限公司作为受让人与出让人***国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定，出让宗地面积为4338.36㎡。再加上***建安公司原来的土地后，案涉书香华府项目的土地面积为5372.65㎡。

又查明，原告提交的重庆市益丰房地产开发有限公司贵州望谟分公司会计资料中的利润概算表记载：“收入：108785946.00元，支出99810254.54（支出的费用包括间接费用、土地出让金、前期费用、建筑安装工程、配套设施、基础设施），利润分配8975691.46元”。该表的支出部分并不包含原告投入的土地成本。

还查明，案外人遵义景港房地产开发有限公司成立于2007年4月25日，经营范围：房地产开发、销售。

诉讼中，被告及第三人对本案原告为***光龙公司不持异议。

庭审中，原告光龙公司将诉讼请求变更，即“判决确认原告提供给合作各方共同开发价值3742732.8元的土地计入合作开发成本，并由第三人益丰公司望谟分公司在售房收入款项中先行支付给原告”变更为“原告提供给合作各方共同开发价值3742732.8元的土地计入合作开发成本。”并放弃在本案中主张第二项诉讼请求，今后另行主张权利。

上述事实，有起诉状、《贵州省***光龙公司与贵州省遵义景港房地产开发有限公司土地联合开发合同书》《***光龙公司土地联合开发合同书》《***光龙公司土地联合开发合同书补充协议》《土地价格认证结论书》以及庭审笔录等证据在卷证实。

本院认为，本案的争议焦点：原告光龙公司主张土地计入书香华府项目的开发成本有无依据及以什么价格计入开发成本。

关于原告提供的土地是否计入开发成本问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担利润、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。第十三条第一款规定，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，光龙公司与遵义景港房地产开发有限公司签订《土地联合开发合同书》及光龙公司、遵义景港房地产开发有限公司、海益公司三方共同签订的《土地联合开发合同书》中的一方当事人遵义景港房地产开发有限公司具有房地产开发经营资质，上述土地开发合同书，不违反法律、行政法规的强制规定，故上述合同合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。本案中，首先，原告光龙公司与遵义景港房地产开发有限公司签订的土地开发合同约定，原告光龙公司将土地入股，遵义景港房地产开发有限公司以现金等方式入股进行房地产项目的开发，合同明确约定土地出让金、项目立项、规划设计、施工许可证等所需的全部费用、负责项目开发所需的其他资金等计入开发成本，但对原告提供的土地是否计入房地产开发成本并未进行约定。光龙公司、海益公司、遵义景港房地产开发有限公司三方签订的土地开发合同对开发成本的内容与上述合同约定的一致，对原告提供的土地是否计入房地产开发成本亦并未进行约定。庭审中，第三人傅恩秀表示其从海益公司受让的股份的价款亦应计入成本。其次，投入房地产开发的土地本身具有价值，原告光龙公司将土地入股投资，双方并未对原告提供的土地入股计入项目开发成本进行否定性约定，但土地出让金、现金出资等均计入项目的开发成本。第三，案涉“书香华府”项目由两块土地组成，原告提供的土地占该项目土地的大部分，从双方利润分配比例来看，原告占30%，原案涉项目的合作方遵义景港房地产开发有限公司占70%。如原告光龙公司的提供土地不能计入项目开发成本，则明显有失公允。综上，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。在双方未约定排除原告光龙公司提供的土地计入成本，相对方投入项目开发的土地出让金、工程款等计入开发成本的情况下，基于公平原则，理应将光龙公司投入的土地计为开发成本。故原告光龙公司诉请将入股的土地计入开发“书香华府”项目的成本，本院予以支持。

关于原告提供的土地以何种价格作价计入“书香华府”开发项目问题。原告提供的位于***土地，面积为4291.47㎡，其中3904.86㎡为工业用地，386.61㎡为商业用地。经***物价局价格认证中心于2010年8月20日作出的土地价格认定：“1、以市场法认证标的价值为：12874410.00元。2、以基准地价法认证的价值为6866352.00元（基准地价的取值是按照望府发［2008］21号文件执行，由于该规定基准地价近两年未做调整，根据我县目前土地市场价格情况，该价格偏低）”。案外人遵义景港房地产开发有限公司缴纳土地出让金3123619.20元（4338.36㎡×1600.00元／㎡×45%）。原告主张计入开发成本的土地价格为3742732.80元，本院认为具有合理性。首先，原告提供的土地面积为4291.47㎡，其中3904.86㎡为工业用地，386.61平方米为商业用地，并非全部是工业用地。物价局认定的有两个价格，即市场法认定标的价值为12874410.00元，基准地价法认证的价值为6866352.00元，两者价格相差很大。遵义景港房地产开发有限公司土地出让金缴纳是按照上述最低的基准地价法认定的价格缴纳。原告光龙主张的亦是按照基准地价法认证的价值减去土地出让金。其次，被告及第三人并未对原告入股的土地价格申请评估鉴定，本院认为亦无评估鉴定必要。综上，原告主张用基准地价法6866352.00元减去土地出让金3123619.20元作为其当时提供的土地入股的价格即3742732.80元兼顾了合理性和公平性，本院予以支持。

庭审中，原告光龙公司将诉讼请求变更，即“判决确认原告提供给合作各方共同开发价值3742732.8元的土地计入合作开发成本，并由第三人益丰公司望谟分公司在售房收入款项中先行支付给原告”变更为“原告提供给合作各方共同开发价值3742732.8元的土地计入合作开发成本。”并放弃在本案中主张第二项诉讼请求。系原告光龙公司的真实意思表示，本院予以确认。

另，案外人遵义景港房地产开发有限公司以合同方式退出案涉项目的开发，故遵义景港房地产开发有限公司并未作为本案当事人参加诉讼。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

确认原告***光龙公司提供的位于***商业街225号的土地与被告重庆海益建筑安装工程有限公司及第三人傅恩秀进行***“书香华府”房地产项目开发的价值为3742732.80元，并计入该房地产项目开发成本。

案件受理费36741.86元，由原告***光龙公司负担12247.29元，被告重庆海益建筑安装工程有限公司负担12247.29元，第三人傅恩秀负担12247.29元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。

逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。

审　判　长　　皮成磊

审　判　员　　李　强

人民陪审员　　杨建龙

二〇二一年九月十八日

书　记　员　　黄书珍